Решение по делу № 3А-87/2025 от 16.06.2025 - об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2025-000149-10

Дело № 3а-87/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июня 2025 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение бюджетного учреждения от 24 января 2025 года №ОРС-39/2024/001566 об отказе в установлении рыночной стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> и об установлении по состоянию на 25 декабря 2024 года кадастровой стоимости данного объекта, равной его рыночной стоимости, в размере 58 410 000 рублей на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 25 декабря 2024 года № 06/12/2024, указав, что решение бюджетного учреждения является незаконным и нарушает право заявителя на справедливое налогообложение, выводы о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности являются надуманными.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3, уточнив административные исковые требования, просила установить по состоянию на 25 декабря 2024 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:16:010514:296 в размере 58 870 000 рублей, определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4, оставив разрешение требований об установлении рыночной стоимости объекта на усмотрение суда, указала, что проведенная по делу судебная экспертиза подтвердила законность оспариваемого решения бюджетного учреждения.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что с 28 октября 2024 года ФИО1 является собственником нежилого здания Сберегательного банка, 1996 года постройки, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 12-14).

Постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2023 года.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> установлена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 155 288 066,22 рубля и подлежит применению с 01 января 2024 года.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

26 декабря 2024 года ФИО1 обратился в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении по состоянию на 25 декабря 2024 года кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, в размере 58 410 000 рублей на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 25 декабря 2024 года № 06/12/2024.

Как следует из оспариваемого решения от 24 января 2025 года №ОРС-39/2024/001566, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 25 декабря 2024 года № 06/12/2024 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности в связи с невыполнением требованиий пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

При расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком использованы аналоги, не сопоставимые по ценообразующему фактору - «тип объекта», при этом соответствующая корректировка не применена.

Согласно решению бюджетного учреждения выявленное нарушение приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем определенная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 25 декабря 2024 года.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО5

В соответствии с заключением эксперта № 129-25 от 30 апреля 2025 года отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 25 декабря 2024 года № 06/12/2024 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; в отчете имеются недостатки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. По состоянию на 25 декабря 2024 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> определена экспертом в размере 58 870 000 рублей.

Эксперт пришел к выводу о том, что оценщиком не выполнены требования подпункта «г» пункта 11, пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Оценщиком не проанализирован такой ценообразующий фактор как «тип объекта»: объект оценки – отдельно стоящее здание, все объекты – аналоги – встроенные помещения.

Вместе с тем приобретение отдельно стоящего здания более предпочтительно, чем покупка такого же по полезной площади встроенного нежилого помещения, а, соответственно, требуется внесение повышающей корректировки к объекту – аналогу (стр. 246 «Справочник оценщика – 2023. Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода»).

По мнению эксперта, отчет об оценке выполнен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, содержание отчета об оценке может вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Рыночная стоимость объекта исследования определялась экспертом с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки эксперт ориентировался на результаты только сравнительного подхода, поскольку разброс полученных значений рыночной стоимости составил 30 % (сравнительным подходом – 58 870 000 рублей, доходным подходом – 40 760 000 рублей), что обусловлено неопределенностью прогнозных характеристик доходного подхода.

Как следует из материалов дела, нежилое здание продолжительное время не используется, в том числе и административным истцом, купившим его в октябре 2024 года. Фактическое состояние конструктивных элементов здания и уровня отделки на дату оценки идентифицируется как неудовлетворительное: помещения требуют проведения ремонта; имеются трещины в стенах, сырость, следы протечек, требуется ремонт напольного плиточного покрытия, замена окон, сантехнических приборов и устройств, ремонт кровли.

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО5, сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, в том числе и влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт АНО «ЭКСКО» ФИО5 соответствует по уровню образования и квалификации требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Судебная стоимостная и строительно-техническая экспертиза недвижимости», диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Оценка предприятия (бизнеса)», сертификат соответствия судебного эксперта по направлению 34.1 «Судебная оценочная экспертиза» сроком до 05 декабря 2027 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциация «Русское общество оценщиков», имеет большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (с 2007 года), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Судом не установлено нарушение экспертом методологии проведения оценки здания, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

В порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

На основании анализа совокупности исследованных в судебном заседании доказательств суд считает не подлежащим удовлетворению требование ФИО1 о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 24 января 2025 года №ОРС-39/2024/001566.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит установлению по состоянию на 25 декабря 2024 года в размере 58 870 000 рублей в соответствии с заключением эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО5

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, а именно 26 декабря 2024 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 24 января 2025 года №ОРС-39/2024/001566 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 25 декабря 2024 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 58 870 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 26 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 16 июня 2025 года.

Судья А.В. Шкуратова