УИД 36MS0064-01-2022-001045-21
Дело № 2-676/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
пгт.Грибановский 22 декабря 2022 года
Грибановский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующего судьи Карповой И.С.,
при секретаре Поповой И.А.,
с участием
представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Нижнекарачанского сельского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области и администрации Грибановского муниципального района Воронежской области о признании права собственности на нежилые помещения,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском указывая, что 25.08.2007 между ним и ООО «Димитрово - Агро», в лице генерального директора ФИО., был заключен договор №1 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому он (ФИО2) приобрел в собственность нежилые здания в <адрес> согласно приложению №1 к указанному договору, а именно: три коровника для содержания животных по цене 23200 рублей за каждый; родильное отделение для содержания животных по цене -16500 рублей; телятник для содержания животных по цене - 9900 рублей; дом животноводов, помещение для отдыха работников по цене - 4000 рублей, а всего недвижимое имущество на общую сумму 100 000 рублей. Указанные объекты по акту приема-передачи зданий от 25.08.2007 были переданы ему (ФИО2).
В качестве документа, подтверждающего передачу приобретенной недвижимости, в бухгалтерии Продавца была оформлена накладная №90 от 01.09.2007, после чего нежилые здания были списаны с баланса ООО «Димитрово-Агро», что подтверждается счет-фактурой.
Он (ФИО2) в соответствии с условиями договора купли-продажи в счет оплаты за приобретенные объекты перечислил в кассу Продавца 100 000 рублей двумя платежами по 50 000 рублей, которые поступили на расчетный счет ООО «Димитрово-Агро», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.
Почтовый адрес приобретенным объектам недвижимости был присвоен на основании Постановления администрации Нижнекарачанского сельского поселения Грибановского муниципального района №98 от 29.12.2006, что подтверждается соответствующей выпиской №352 от 30.06.2022. Указанным постановлением была упорядочена прежняя нумерация строений и объектов, находящихся на территории Нижнекарачанского сельского поселения, проданным ему нежилым зданиям были присвоены адрес и номера: нежилое здание дом животноводов, <адрес>; нежилое здание коровник 1, <адрес>; нежилое здание коровник 2, <адрес> нежилое здание коровник 3, <адрес>; нежилое здание родильное отделение, <адрес> нежилое здание телятник, <адрес>
Ему (ФИО2) стало известно, что отчуждаемые нежилые помещения ранее принадлежали колхозу «Димитрова». Данный животноводческий комплекс возводился хозяйственным способом в 1971 году за счет собственных средств бывшего колхоза «им. Димитрова», располагался на его землях и состоял на балансе. В период реорганизации колхоза «им.Димирова», на основании постановления Правительства РФ от 04.09.1992 №708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», часть имущества хозяйства, включая оборотные и основные средства, в том числе нежилые помещения, переданы по разделительному балансу из колхоза во вновь созданное ООО «Димитрово-Агро». ООО «Димитрово-Агро» было зарегистрировано в качестве юридического лица на основании постановления администрации Грибановского района Воронежской области №345 от 25.06.2002, колхоз «им.Димирово-Агро» был ликвидирован 26.02.2007 в результате прекращения деятельности юридического лица на основании решения Арбитражного суда Воронежской области, о чем в ЕГРЮЛ были внесены соответствующие сведения.
Он (ФИО2) стал пользоваться приобретенными нежилыми помещениями. Однако, своевременно зарегистрировать право собственности на них не мог, так как нежилые здания, построенные в 1971 году хозяйственным способом в колхозе «им.Димитрова», впоследствии перешедшие в порядке реорганизации хозяйства в ООО «Димитрово- Агро», с которым заключен договор, не были зарегистрированы и не состояли на кадастровом учете.
Постановка на учет и регистрация права за колхозом «им.Димитрова» не осуществлялась, так как документов на строительство объектов недвижимости, их приемку и ввод в эксплуатацию в хозяйстве не имелось. При этом, объекты стояли на балансе колхоза.
Отсутствие документации на строительство указанных объектов не свидетельствует о невозможности оформления права собственности на них с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11, от 25.09.2012 N 5698/12, согласно которой, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу статьи 109 ГК РСФСР, не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.
Право собственности на объекты недвижимости возникло у колхоза «им.Димитрова» на основании части 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 №9 443-1 «О собственности в РСФСР», как на построенные колхозом хозяйственным способом объекты недвижимости производственного назначения; которое впоследствии, в связи с реорганизацией хозяйства, перешло к ООО «Димитрово-Агро».
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 06.12.2007 в отношении ООО «Димитрово-Агро» по заявлению общества была введена процедура наблюдения; решением по делу №А14-14575-2007 50/7б от 03.07.2008 ООО «Димитрово-Агро» было признано банкротом, а 18.12.2009 ликвидировано, о чем в ЕГРН внесены соответствующие сведения.
В настоящее время он (ФИО2) вынужден обратиться в суд, возможности оформить право собственности на приобретенные здания во внесудебном порядке у него не имеется, так как ООО «Димитрово-Агро», до своей ликвидации, не оформило право собственности на указанные объекты недвижимости.
С момента заключения договора купли-продажи он (ФИО2) пользуется купленными зданиями и намерен произвести их капитальный ремонт, оформить земельные участки под зданиями в аренду. Владение нежилыми зданиями не нарушает права и законные интересы других лиц, не противоречит закону и кроме него на указанные объекты недвижимости, никто не претендует.
Земельный участок под зданиями он не может оформить в аренду, так как право собственности на здания не зарегистрировано.
На основании сведений градостроительного зонирования Нижнекарачанского сельского поселения, земельный участок в кадастровом квартале №, в границах которого расположены приобретенные им по договору купли-продажи нежилые здания, отнесены к территориальной зоне (СХ2/1), с разрешенным использованием, под склады, складские помещения с условным видом использования под животноводство и переработкой сельскохозяйственной продукции. Здания отвечают указанным сведениям.
Им оформлена техническая документация на нежилые здания, где определена их рыночная стоимость и проведено обследование на предмет износа. Приобретенные им объекты недвижимости в границах кадастрового квартала № имеют следующие площади: дом животноводов 172, 3 кв. м; коровники 1 703,7 кв. м, 1 315,8 кв. м и 1 400,6 кв. м; здание родильного отделения 776,4 кв. м; здание телятника 1 290, 3 кв. м.
В соответствии с заключениями обследования технического состояния нежилых зданий, указанные здания являются объектами капитального строительства и требуют по своим характеристикам технического обслуживания. Запретов на использование имущества нет. Эксплуатация объектов не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает прав.
Просит суд признать за ним право собственности на здания, расположенные в <адрес> на земельном участке в кадастровом квартале №:
- дом животноводов, деревянное, 1971 года постройки, площадью 172, 3 кв. м, по <адрес>,
- нежилое здание коровника 1, железобетонное, 1971 года постройки, площадью 1703,7 кв. м по <адрес>;
- нежилое здание коровника 2, железобетонное, 1971 года постройки, площадью 1315,8 кв. м по <адрес>;
- нежилое здание коровника 3, железобетонное, 1971 года постройки, площадью 1400,6 кв. м по <адрес>;
- нежилое здание родильного отделения, железобетонное, 1971 года постройки, площадью 776,4 кв. м по <адрес> г;
- нежилое здание телятника, железобетонное, 1971 года постройки, площадью 1 290,3 кв. м по <адрес> (л.д.3-7 том 1).
Истец ФИО2, своевременно и надлежащим образом уведомленный о дате, времени и месте судебного заседания (почтовое отправление 39724071650231, л.д.53, 62 том 2), в судебное заседание не явился, об отложении дела слушанием не просил, об уважительности причин неявки суд не уведомил.
Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 21.10.2022, удостоверенной нотариально, № (л.д.194 том 1) в судебном заседании исковые требования поддержал, при этом пояснил, что истец уведомлен о слушании дела, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя (ФИО1). Суду пояснил, что колхоз реорганизован, реорганизация проходила длительное время. Спорное имущество его доверитель приобрел у ООО «Димитрово-Агро», которое признано банкротом, колхоз также признан банкротом. Спорные объекты недвижимости зарегистрированными не значились, документы о принадлежности их колхозу не сохранились, их нет. Принадлежность недвижимости продавцу ООО «Димитрово-Агро» подтверждает только договор купли-продажи. Документов, подтверждающих передачу объектов в ООО «Димитрово-Агро» из колхоза не имеются. Границы земельного участка, на котором расположены здания, не установлены. Земельный участок не передан в аренду, т.к. это возможно только с торгов. Документы на строительство предоставить не может. Ответчик - администрация Нижнекарачанского сельского поселения признает исковые требования, права других лиц при удовлетворении иска не нарушаются. Просит исковые требования удовлетворить.
Представители ответчиков - администрации Нижнекарачанского сельского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области и администрации Грибановского муниципального района Воронежской области, надлежащим образом уведомленные о месте и времени слушания дела (л.д.54, 55, 63 том 2), в судебное заседание не явились. От главы администрации Нижнекарачанского сельского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области ФИО3 поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с исковыми требованиями согласны, просят их удовлетворить (л.д.76 том 2).
Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определениями суда, вынесенными в протокольной форме от 02.11.2022 (л.д.236 оборот, том 1), от 24.11.2022 (л.д.16 оборот, том 2) ОАО «Геркулес», МИФНС № 3 по Воронежской области, ОАО «Воронежавтодор» (л.д.59, 65, 61, 66 том 2), конкурсный управляющий ОАО «Воронежавтодор» ФИО4 (л.д.60 том 2), надлежащим образом уведомленные о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились. От конкурсного управляющего ОАО «Воронежавтодор» ФИО4 поступил отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что определением Арбитражного суда Воронежской области от 19.11.2009 по делу №А14-14575-2007 50/7б процедура банкротства в отношении ООО «Димирово-Агро» завершена, спорное имущество в рамках процедуры не реализовывалось, ООО «Димитрово-Агро» исключено из ЕГРЮЛ. Таким образом, на основании статьи 419 ГК РФ все обязательства ОАО «Воронежавтодор» и ООО «Димитрово-Агро» прекращены, в связи с чем судебный акт по настоящему делу не может повлиять на права и интересы ОАО «Воронежавтодор» (л.д.56 том 2). Представители ОАО «Геркулес», МИФНС № 3 по Воронежской освою позицию относительно предмета спора не выразили, каких-либо ходатайств от них не поступало.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области надлежащим образом уведомленного о месте и времени слушания дела (л.д.64 том 2), в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, об отложении дела слушанием не просил.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи, (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
В силу статьи 131 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи и на момент вынесения решения суда, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно статье 209 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи и на момент вынесения решения суда, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В силу статьи 219 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи и на момент вынесения решения суда, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 223 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи и на момент вынесения решения суда, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 551 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи и на момент вынесения решения суда, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу статьи 554 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи и на момент вынесения решения суда, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно статье 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
Согласно части 2 статьи 69 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в последней действующей редакции, т.е. до вступления в силу ФЗ №218-ФЗ, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершения введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В пункте 36 названного постановления разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Как следует из материалов дела, 25.08.2007 между ФИО2 (покупателем) и ООО «Димитрово-Агро» (продавцом), в лице генерального директора ФИО, был заключен в простой письменной форме договор №1 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продал, а ФИО2 приобрел в собственность шесть нежилых зданий в <адрес> согласно приложению №1, а именно: 3 коровника для содержания животных по цене 23 200 рублей за каждый; родильное отделение для содержания животных по цене 16 500 рублей; телятник для содержания животных по цене 9 900 рублей; дом животноводов, помещение для отдыха работников, по цене 4 000 рублей, а всего на общую сумму 100 000 рублей (л.д.10-12 том 1).
25.08.2007 между сторонами составлен акт приема-передачи, из которого следует, что ФИО2 принял в собственность здания по договору купли-продажи от 25.08.2007 (л.д.13 том 1).
Согласно пункту 2.2 договора купли-продажи, покупатель перечисляет 100 000 рублей в счет оплаты по договору в безналичной форме платежным поручением на расчетный счет продавца.
Согласно пункту 3.3 договора купли-продажи зданий от 25.08.2007, переход права собственности на здания от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРПН.
Однако, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке ФИО2 не был.
В подтверждение оплаты истцом представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 12.12.2007 (л.д.16 том 1), чек (л.д.17 том 1) на сумму 100 000 рублей; также истцом представлены накладная №90 и счет-фактура от 01.09.2007 (л.д.14. 18 том 1).
Как следует из иска и пояснений представителя истца в судебном заседании, ФИО2 не мог зарегистрировать право собственности на приобретенные им по договору купли-продажи от 25.08.2007 нежилые здания, построенные в 1971 году в колхозе «им.Димитрова», впоследствии перешедшие в порядке реорганизации хозяйства в ООО «Димитрово-Агро», с которым был заключен договор купли-продажи, т.к. они не были зарегистрированы и не состояли на кадастровом учете. Постановка на учет и регистрация права в колхозе «им.Димитрова» не осуществлялась, т.к. документов на строительство объектов недвижимости, их приемку и ввод в эксплуатацию в хозяйстве не имелось.
Судом установлено следующее.
На основании Постановления администрации Нижнекарачанского сельского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области №98 от 29.12.2006, упорядочена прежняя нумерация строений и объектов, находящихся на территории Нижнекарачанского сельского поселения, в связи с чем, спорным нежилым зданиям в <адрес> был присвоен следующий адрес и номера:
- дом животноводов, - <адрес>;
- коровник 1, - <адрес>;
- коровник 2, - <адрес>;
- коровник 3, - <адрес>
- родильное отделение, <адрес> г;
- телятник, - <адрес>. Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из постановления администрации №352 от 30.06.2022 (л.д.32 том 1).
Договор купли-продажи заключен ФИО2 с ООО «Димитрово-Агро» 25.08.2007, т.е. после вынесения постановления администрации, однако полный адрес объектов недвижимости, с указанием нумерации домов, в договоре не значится.
Судом определялся предмет доказывания по делу, участникам процесса разъяснялись положения статьи 56 ГПК РФ, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основании своих требований и возражений.
В соответствии с распределением бременем доказывания, ФИО2 должен был представить доказательства, в частности, принадлежности продавцу (ООО «Димитрово-Агро») спорных объектов недвижимости, законности сделки.
Доказательства указанных обстоятельств, вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ, истцом суду не представлены.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 30.05.2022, ООО «Димитрово-Агро» (ИНН <***>) создано до 01.07.2002, дата присвоения ОГРН - 01.11.2002; учредителем (участником) общества выступало ООО «АФТ» (л.д.19-28 том 1).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 03.07.2008 по делу №А14-14575/2007/50/7 б ООО «Димитрово-Агро» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначен ФИО 1 (л.д.80-82 том 2). В настоящее время ФИО 1 не состоит в членстве СРО «Ассоциация «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих центрального федерального округа» (л.д.201-207 том 1).
08.12.2009 деятельность ООО «Димитрово-Агро» прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Воронежской области, о чем в ЕГРЮЛ внесены соответствующие сведения (л.д.19-28 том 1).
Судом был сделан запрос в Арбитражный суд Воронежской области о предоставлении дела о банкротстве, на который получен ответ от 08.12.2022 о том, что судебное дело №А14-14575/2007/50/7 б уничтожено в связи с истечением срока хранения, с приложением соответствующей справки (л.д.78, 79 том 2).
Из сообщения МИ ФНС России №12 по Воронежской области от 21.12.2022 следует, что согласно базе данных ЕГРЮЛ, ООО «Димитрово-Агро» ликвидировано 08.12.2009 вследствие банкротства по решению суда, следовательно, баланс данной организации в регистрационном деле отсутствует (л.д.75 том 2).
Из сообщения МИФНС №3 по Воронежской области от 21.12.2022 следует, что согласно номенклатуре дел инспекции на 2009 год, утвержденной 14.11.2008, установлен срок хранения документов юридических лиц по налогам (бухгалтерские отчеты, расчеты, декларации) и приложения к ним, п,02-104 дсп-5 лет. Согласно Перечню документов, образующихся в деятельности Министерства Российской Федерации по налогам и сборам, его территориальных органов и подведомственных организаций, с указанием сроков хранения, утвержденному приказом от 21.04.2004, в 2016 году актом №1 от 19.09.2016, п. 57, в связи с истечением срока хранения, документы юридических лиц по налогам (бухгалтерские отчеты, расчеты, декларации) и приложения к ним за 2009-2010 год списаны (л.д.77 том 2)
Как следует из выписок из ЕГРН от 19.10.2022, в ЕГРН отсутствует информация о зарегистрированных правах и основных характеристиках на спорные объекты недвижимости (нежилые здания, л.д.183-190 том 1); право собственности на земельные участки под зданиями также не зарегистрировано (л.д.21-26 том 2); границы земельных участков не определены; на кадастровом учете данные объекты не состоят.
Таким образом, суду не представлено доказательств наличия у ООО «Димитрово-Агро» права на спорное недвижимое имущество, равно как и доказательства того, что эти объекты значились на балансе общества.
Требование о признании права собственности в силу приобретательной давности (части 1 статьи 234 ГК РФ) истцом не заявлялось, срок давностного владения (18 лет, учитывая возможность предъявления виндикационного иска, - три года + пятнадцать лет) на момент рассмотрения дела не истек.
Кроме того, истцом не представлены доказательства того что договор купли-продажи от 25.08.2007 соответствовал требованиям части 3 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», т.е. что указанная сделка не была отнесена к числу крупных; либо, напротив, являлась крупной, и имелось решение общего собрания участников ООО «Димитрово-Агро» на совершение указанной сделки. При этом, из решения Арбитражного суда Воронежской области от 03.07.2008 о банкротстве общества следует, что на момент вынесения данного решения основная задолженность перед ОАО «Воронежавтодор», ОАО «Геркулес», ФНС России не погашалась ООО «Димитрово-Агро» более трех лет; по данным о финансовом состоянии должника на основании анализа финансово-хозяйственной деятельности за период с 1 квартала 2006 года по 3 квартал 2007 года, общество являлось неплатежеспособным (л.д.81 том 2).
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены организации, выступавшие ранее кредиторами ООО «Димитрово-Агро» (ОАО «Геркулес», МИФНС №3 по Воронежской области, конкурсный управляющий ОАО «Воронежавтодор» ФИО4 (л.д.59, 60, 65, 61, 66 том 2).
В рамках настоящего гражданского дела указанная выше сделка (договор купли-продажи от 25.08.2007) не оспаривается по основанию несоблюдения требований к порядку ее совершения, вместе с тем, суд полагает необходимым отметить, что применительно к обстоятельствам дела, данными об истечении срока исковой давности по требованиям о признании крупной сделки недействительной (если она была отнесена к числу таковых), с учетом положений пункта 2 статьи 181 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 2 Постановления Пленума ВС РФ №27 от 26.06.2018, суд не располагает.
Не представлено суду и доказательств того, что ранее спорное имущество принадлежало колхозу «им.Димитрова», после реорганизации которого перешло к ООО «Димитрово-Агро».
Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 30.11.2022, колхоз имени Димитрова (ИНН <***>) создан до 01.07.2002, дата присвоения ОГРН - 01.11.2002 (л.д.40-45 том 2).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.10.2005 по делу №А14-6967-2005/59/20 б колхоз признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство (л.д.84-86 том 2).
26.02.2007 деятельность колхоза прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Воронежской области, о чем в ЕГРЮЛ внесены соответствующие сведения (л.д.41 том 2).
Согласно ответу Арбитражного суда Воронежской области от 08.12.2022 на судебный запрос, судебное дело №А14-6967-2005/59/20 б уничтожено в связи с истечением срока хранения (л.д.78, 83 том 2).
Из сообщения МИ ФНС №3 по Воронежской области от 21.12.2022, содержание которого приведено выше, следует, что документы юридических лиц по налогам (бухгалтерские отчеты, расчеты, декларации) и приложения к ним за 2009-2010 год списаны (л.д.77 том 2).
Данных о правопреемстве между колхозом имени Димитрова и ООО «Димтрово-Агро» не имеется, сведений о том, что последнему перешли правомочия в отношении спорных зданий, также не имеется.
Архивную справку, выданную руководителем архива администрации Грибановского муниципального района Воронежской области №978 от 02.12.2022 (л.д.46 том 1), представленную в материалы дела истцом, из содержания которой следует, что колхоз имени Димитрова переименован в ООО «Димитрово-Агро» на основании постановления районной администрации №178 от 29.03.2002, суд оценивает критически. Указанное постановление администрации №178 от 29.03.2002 принято по вопросу регистрации ООО «Димитрово-Агро» и данных о переименовании колхоза не содержит.
Первичная техническая документация на здания, документы на их строительство, приемку и ввод в эксплуатацию отсутствуют.
Истцом представлены отчет об оценке и акты визуального обследования технического состояния зданий, выполненные в 2022 году ЧПО ФИО 2, ИП ФИО 3, технические планы, выполненные кадастровым инженером ФИО 4, согласно которым спорные нежилые здания, 1971 года постройки, расположенные в <адрес> на земельном участке, в границах кадастрового квартала <адрес>, имеют следующую площадь: дом животноводов, здание деревянное - 172, 3 кв. м; здание коровника 1, железобетонное - 1703,7 кв. м; здание коровника 2, железобетонное - 1315,8 кв. м; здание коровника 3, железобетонное - 1400,6 кв. м; здание родильного отделения, железобетонное - 776,4 кв. м; здание телятника, железобетонное - 1290,3 кв. м. Указанные здания являются объектами капитального строительства и требуют по своим характеристикам технического обслуживания. Запретов на использование имущества нет. Эксплуатация объектов не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает прав (л.д.35-180 том 1).
По мнению суда, указанные акты, техпланы не являются доказательствами возникновения права собственности на спорные объекты недвижимости, соответствия зданий требованиям строительно-технических и иных норм и правил, требований действующего законодательства. Ходатайство о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы не заявлялось, при этом, такое право истцу разъяснялось.
Как следует из иска, в период реорганизации колхоза имени Димитрова спорные нежилые здания перешли по разделительному балансу во вновь созданное ООО «Димитрово-Агро». Однако суду такие документы не представлены.
Даже при условии, что спорные объекты недвижимости были возведены колхозом, иск также не подлежит удовлетворению.
С учетом приведенных выше норм права, принципа действия закона во времени, возникшее у ООО «Димитрово-Агро», как правопреемника колхоза имени Димитрова, построившего спорные здания, право собственности до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являлось юридически действительным в отсутствие государственной регистрации на основании статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», переход права собственности на объекты недвижимости к ООО «Димитрово-Агро» от колхоза имени Димитрова ничем не подтвержденный, подлежал государственной регистрации, однако ООО «Димитрово-Агро» за государственной регистрации права собственности на спорные объекты не обращалось и не предъявляло каких-либо требований, связанных с проведением или отказом в проведении государственной регистрации, право собственности ООО «Димитрово-Агро» на спорные объекты недвижимости в установленном порядке оформлено не было и не возникло на момент заключения с истцом ФИО2 договора купли-продажи от 25.08.2007 и подписания акта приема-передачи от 25.08.2007, в связи с чем распоряжаться данным имуществом о не могло, потому право собственности на нежилое здание у истца на основании договора купли-продажи не возникло.
Истец ФИО2, заключая договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, был праве предложить ООО «Димитрово-Агро» предоставить доказательства, подтверждающие наличие зарегистрированного права собственности последнего на спорное имущество, либо предложить произвести регистрацию данного права в регистрирующем органе вместе с регистрацией права собственности истца на основании договора от 25.08.2007, чего ФИО2 сделано не было. Не было этого сделано и в течение последующих лет до исключения ООО «Димитрово-Агро» из ЕГРЮЛ 18.12.2009. И отсутствие вины приобретателя не является основанием для изменения порядка либо упрощения регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Применительно к настоящей ситуации, государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество по договору купли-продажи от 25.08.2007 не имела место; за ООО «Димитрово-Агро» право собственности на имущество не признавалось, вопрос о государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Димитрово-Агро» ФИО2 не ставился, истец и ООО «Димитрово-Агро» до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правом собственности на спорное имущество не обладали.
Иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права. Предметом иска о признании права является утверждение факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность доказывания юридических оснований возникновения права собственности. Удовлетворении иска о признании права возможно только при условии, что такое право у истца на момент рассмотрения спора уже возникло, однако оспаривается или не признается ответчиком, в связи с чем требует судебного признания (подтверждения).
При таком положении, заключение договора и его реальное исполнение не могли являться основанием для признания права собственности в судебном порядке за истцом, который в качестве основания возникновения права собственности указал договор купли-продажи, тогда как государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к каждому приобретателю должна была быть произведена в соответствии с установленным гражданским законодательством правилами, и заявление данного иска в настоящем деле по указанному истцом основанию не может являться надлежащим способом защиты своих прав.
Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (часть 1).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (часть 2).
С учетом изложенного выше; а также, поскольку относимых и допустимых доказательств приобретения ФИО2 спорного объекта недвижимости у ООО «Димитрово-Агро», как у собственника, соответственно, лица, уполномоченного распоряжаться предметом сделки, нет, оснований для удовлетворения иска не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации Нижнекарачанского сельского поселения Грибановского муниципального района Воронежской области и администрации Грибановского муниципального района Воронежской области о признании права собственности на здания 1971 года постройки, расположенные на земельном участке в кадастровом квартале №, а именно на:
- дом животноводов, расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое здание коровника 1, расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое здание коровника 2, расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое здание коровника 3, расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое здание родильного отделения, расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое здание телятника, расположенное по адресу: <адрес>, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд, через Грибановский районный суд Воронежской области, в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 28.12.2022
Председательствующий: п/п И.С. Карпова
Копия верна: Судья И.С. Карпова
Секретарь: