Дело № 2-1491/2023
УИД 03RS0002-01-2022-010249-16
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Уфа 17 мая 2023 года
Калининский районный суд города Уфы Республики Башкортостан
в составе: председательствующего судьи Рахимовой Р.В.,
при секретаре Федоровой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан к ФИО1 о принудительном изъятии недвижимого имущества,
установил:
Администрация городского округа <адрес> Республики Башкортостан обратилась в суд с иском к ФИО1 о принудительном изъятии недвижимого имущества с уплатой возмещения в размере 2 750 979,63 руб., мотивируя свои требования тем, что жилой дом по адресу: <адрес>Б, <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственнику <адрес> указанном доме направлено соглашение об условиях изъятия недвижимого имущества, которое ФИО1 не подписано.
В судебном заседании представитель истца Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан третьего лица МБУ «Служба сноса и расселения» городского округа <адрес> Республики Башкортостан ФИО2 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что установленного экспертным заключением возмещения не достаточно для приобретения жилья, в случае определения выкупной стоимости исходя из земельного участка площадью меньшей, чем взято в расчет экспертом, это приведет к нарушению ее прав.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд пришел к следующему.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, в соответствии с которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
К числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).
Судом установлено, что ФИО1 принадлежит на праве собственности <адрес>, с кадастровым номером объекта №, расположенная по адресу: <адрес>
Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление от 23 мая 2022 года № 777 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений у землепользователей проживающих в жилом <адрес>Б по <адрес> городского округа <адрес> Республики Башкортостан».
В связи с принятым решения об изъятии недвижимости Администрацией городского округа <адрес> Республики Башкортостан в адрес ответчика направлено соглашение об изъятии с уплатой возмещения ФИО1 в размере 2 740 979, 63 рублей, однако, собственник не представил подписанный проект соглашения. Таким образом, соглашение об условиях изъятия недвижимого имущества с ответчиком не достигнуто.
В соответствии с отчетом об оценке ООО «Экспертно-оценочный центр «Догма» № ЮЛ/242.14-2022/НИ/РС рыночная стоимость жилого помещения,- <адрес>, общей площадью 52,6 кв.м. с кадастровым номером объекта 02:55:020417:168, расположенная по адресу: <адрес>Б, составляет 2 740 979,63 руб.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В связи со спором сторон относительно цены возмещения за изымаемое жилое помещение, судом по ходатайству ответчика ФИО1 назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Правовой центр экспертиз», права требования возмещения при изъятии жилого помещения, - <адрес>, общей площадью 52,6 кв.м. с кадастровым номером объекта 02:55:020417:168, расположенная по адресу: <адрес>Б, составляет 3 081 000 руб., из которых:
- рыночная стоимость доли земельного участка общей площадью 1113,56 кв.м., соответствующая доли права общей долевой собственности на <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>Б – 1 480 000 руб.,
- рыночная стоимость <адрес> общей площадью 52,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>Б – 983 000 руб.,
- рыночная стоимость доли нежилых помещений соответствующие доли права общей долевой собственности на <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>Б – 90 000 руб.,
- рыночная стоимость непроизведенного капитального ремонта, приходящуюся на <адрес> общей площадью 52,6 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>Б – 387 000 руб.,
- убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием – 141 000 руб.
Данное заключение эксперта суд принимает в качестве относимого и допустимого доказательства, подтверждающего размер возмещения за принадлежащее истцам жилое помещение. Эксперт, проводивший экспертизу, имеет специальное образование, соответствующую квалификацию, длительный стаж экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта мотивированы, их обоснованность сторонами не опровергнута.
Оснований не доверять заключению судебной экспертизы суд не усматривает, поскольку экспертом дан ответ на поставленный вопрос, оценка произведена экспертом с выходом в адрес.
Ответчиком не представлены доказательства и не приведены доводы, которые могли бы опровергнуть выводы экспертизы или поставить их под сомнение, в частности, такие как противоречие выводов эксперта фактам, подтверждаемым письменными доказательствами по делу, или обстоятельствам, установленным судом.
В судебном заседании представителем Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан заявлено ходатайство о проведении по делу дополнительной экспертизы, поручив ее тому же экспертному учреждению, поскольку при определении выкупной стоимости земельного участка экспертом не учтено, что земельный участок под жилым домом по адресу: <адрес>Б сформирован, поставлен на кадастровый учет под номером № его площадь составляет 416 кв.м., а не 1113,56 кв.м., как указано экспертом.
Между тем, права собственников помещений в многоквартирном доме на имущество, функционально и технически предназначенное для обслуживания жилых помещений, определены статьей 290 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ, в соответствии с которыми такое имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Нормативно установлен и порядок определения состава общего имущества: согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ и положениям раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №) к общему имуществу относятся земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, элементы здания (конструктивные элементы, инженерные системы, общие помещения), а также иные объекты, расположенные на том же земельном участке, что и многоквартирный дом, и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объединенные общим функциональным назначением, заключающимся в создании условий для достойной жизни людей посредством обеспечения возможности эксплуатации помещений в многоквартирном доме исходя из жизненных потребностей их собственников и пользователей, а также в соответствии с нормативно установленными техническими и санитарными требованиями.
Соответственно, в силу регулирующих данный правовой режим нормативных положений возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме (статья 289 ГК РФ и часть 1 статьи 36 ЖК РФ) и не связано с государственной регистрацией прав на объекты, относящиеся к общему имуществу. Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме и не подлежит выделу в натуре (пункт 2 статьи 290 ГК РФ, части 2 и 4 статьи 37 ЖК РФ). Кроме того, по смыслу положений частей 2 - 4 статьи 36 и пункта 1 части 2 статьи 137 ЖК РФ в их взаимосвязи, общее имущество в многоквартирном доме также не подлежит разделу либо отчуждению в целом третьим лицам.
Согласно пунктам 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, вынесенного по результатам проверки на соответствие Конституции Российской Федерации нормы части 3 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а так же объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Аналогичная правовая позиция приведена в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой собственности и других вещных прав", в котором дополнительно указано, что при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2016)", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, Определение Верховного Суда Российской Федерации №-ЭС15-16772).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № площадью 416 кв.м. поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, вид разрешенного использования – многоквартирный жилой дом, кадастровый номер, расположенного в пределах земельного участка объекта недвижимости №
На указанном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, площадь которого согласно данным государственного кадастрового учета составляет 640,30 кв.м., т.е. площадь многоквартирного жилого дома больше площади земельного участка, поставленного на кадастровый учет.
Кроме того, суд учитывает, что согласно техническому паспорту дома по адресу: <адрес>Б, площадь земельного участка определена 3594 кв.м. (л.д.23 об).
Согласно отчету об оценке ООО «Экспертно-оценочный центр «Догма» № ЮЛ/242.14-2022/НИ/РС, представленному истцом, в расчет выкупной цены изымаемого объекта включена рыночная стоимость доли земельного участка общей площадью 1113,56 кв.м. (л.д.17 об.).
Таким образом, заключение судебной экспертизы согласуется с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, в том числе с представленным истцом отчетом в части определения при расчете выкупной цены фактически используемой площади земельного участка в размере 1113,56 кв.м.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что сформированный земельный участок с кадастровым номером 02:55:020417:82 площадью 416 кв.м. является недостаточным для обслуживания многоквартирного дома, площадью 640,30 кв.м., от придомовой территории других домов данный дом ограничен междворовыми проездами, при определении выкупной стоимости площадь земельного участка подлежит определению в размере 1113,56 кв. м, то есть по фактическому использованию.
Вопреки доводам представителя Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан расчет компенсации за участок должен происходить за всю его площадь, предназначенную для его использования, а не только под зданием или квартирой истца, в связи с чем экспертом правильно определена компенсация за участок исходя из площади 1113,56 кв.м., оснований для назначения дополнительной экспертизы не имеется.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования о принудительном изъятии недвижимого имущества подлежат удовлетворению, с возложением обязанности на Администрацию городского округа <адрес> Республики Башкортостан выплатить ФИО1 возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 3 081 000 рублей.
Удовлетворение исковых требований о принудительном изъятии недвижимого имущества, выплате компенсации, влечет за собой прекращение права собственности и право пользования ответчиком ФИО1 жилым помещением, - <адрес>, общей площадью 52,6 кв.м. с кадастровым номером объекта № расположенной по адресу: <адрес>Б.
Поскольку требования о прекращении права собственности, права пользования ФИО1 на изымаемое жилое помещение судом удовлетворены, подлежат удовлетворению требования истца о снятии ответчика ФИО1 с регистрационного учета по адресу: <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>Б.
На основании статей 85, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан в пользу ООО «Правовой центр экспертиз» подлежат взысканию расходы за производство экспертизы в размере 30 000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
удовлетворить иск Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан.
Изъять у ФИО1 (18 <данные изъяты>) в собственность муниципального образования городского округа <адрес> Республики Башкортостан жилое помещение площадью 52,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>Б, <адрес> уплатой возмещения в размере 3 081 000 руб.
Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>Б, <адрес>.
Прекратить право пользования ФИО1 жилым помещением с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>Б, <адрес>.
Решение суда является основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учета по адресу: <адрес>Б, <адрес>.
Решение суда в части изъятия объекта недвижимости, прекращения права собственности ФИО1 на жилое помещение подлежит исполнению после выплаты собственнику изымаемого объекта недвижимости указанных сумм.
Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу ООО «Правовой центр экспертиз» расходы за производство экспертизы 30 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд города Уфа.
Председательствующий: Р.В. Рахимова