Дело № 2-1098/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 ноября 2023 года Северский городской суд Томской области в составе

председательствующего судьи Самойловой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Бутовской М.А.,

помощник судьи Яговкина М.Т.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя третьего лица Управления имущественных отношений ФИО3,

представителя третьего лица ОАО «Тепловые сети» ФИО4,

представителя третьего лица АО «Северский водоканал» ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в г. Северске Томской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО2 о признании права отсутствующим,

установил:

ФИО6 обратился в суд с указанным иском к ФИО2, просит признать отсутствующим право собственности ответчика на нежилое помещение подвала площадью 628,8 кв.м. с кадастровым номером ** по [адрес], с 02.03.2005; исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись № ** от 02.03.2005 о праве собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение.

В обоснование указывает, что ему на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение по [адрес]. Дом введен в эксплуатацию в 1997 году. В подвале указанного дома, под 10 и 11 подъездами расположено нежилое помещение площадью 628,8 кв.м с кадастровым номером **, с 02.03.2005 принадлежащее на праве собственности ответчику на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда посредством публичного предложения, заключенного 15.11.2004 с Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск и ФИО2 При этом, в указанном нежилом помещении имеется инженерное оборудование, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома (далее МКД): внутренняя канализационная сеть (стояки и выпуски) и трубопроводы внутренней системы отопления и горячего водоснабжения. При этом, с момента приватизации первого жилого помещения в МКД, относящемся к государственному или муниципальному жилищному фонду, происходит преобразование отношений собственности – этот дом (здание в целом) утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в государственной или муниципальной собственности, а в отношении общего имущества такого МКД, в том числе общих нежилых помещений, несущих конструкций дома, сетей и систем инженерно-технического обеспечения, возникает общая долевая собственность, участниками которой становятся соответствующие публично-правовое образование и граждане, приватизировавшие жилое помещение. Правовой режим общей собственности на общее имущество в МКД, равно как и обязанность ее участников нести расходы на содержание такого имущества, были законодательно установлены и до введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Законом РФСФР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенный для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникация, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживание жилого дома. Поскольку в спорном помещении имеется инженерное оборудование, относящееся к общему имуществу МКД, оно не могло быть использовано для самостоятельного использования ввиду заполнения всего объема подвального помещения. Учитывая, что именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз – в момент приватизации первого помещение в доме. Первый договор на передачу квартиры в собственность был подписан 23.12.1994. Полагал, что при таких обстоятельствах, право собственности на нежилые помещения принадлежит истцу как собственнику квартиры в МКД в силу закона, независимо от регистрации этого права в ЕГРП, поскольку относятся к общему имуществу МКД.

Истец ФИО6, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 21.04.2023 сроком на пять лет, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительный письменных прояснениях от 13.09.2023 и 22.09.2023. Дополнил, что о продаже ответчику спорного нежилого помещения стороне истца не было известно, когда в процессе эксплуатации квартиры возникли вопросы, связанные с отключением и сбросом воды, ответчик стал препятствовать жильцам подъездов 9, 10, 11 проходу в общедомовое имущество, пояснив, что это его собственность и в следующий раз он будет взимать плату. Подвальное помещение разделено на несколько небольших помещений, в каждом из них по всему объему располагаются системы труб, трубопроводов, канализаций, теплоснабжения и водоснабжения, силовые, телефонные и интернет кабели.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в возражениях на иск от 05.06.2023. Дополнил, что нежилое помещение было приобретено им с целью коммерческого использования, при приобретении он осматривал их, впоследствии достраивал. Нежилое помещение было приобретено как единое целое - на первом этаже и подвальное помещение, так был сформирован аукцион, нежилые помещения продавались целиком. Впоследствии, после достройки он понял, что использовать подвальное помещение невозможно, в связи с чем ответчик зарегистрировал подвальное помещение как отдельный объект недвижимости. Все подвальное помещение разделено на множество небольших помещений, общим количеством 14 шт. По всему объему эти помещения (как отдельно, так и в совокупности) сверху донизу наполнены (в том числе на момент приобретения) проходящими как транзитом, так и самостоятельно, системами канализации, горячего и холодного водоснабжения, системами отопления, силовыми кабелями, интернет и телевизионными кабелями. Вход в подвальное помещение расположен со стороны двора, дверные проемы высотой 1,4 м, увеличить или убрать их невозможно, так как это фундамент, стены помещения – это фундамент дома, высота в помещении от 2 до 2,5 м.

Представитель третьего лица Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск ФИО3, действующая на основании доверенности от 26.12.202 сроком по 31.12.2023, в судебном заседание в удовлетворении заявленных требований просила отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск от 17.07.2023, дополнительных письменных пояснениях от 08.09.2023 и 19.09.2023, поскольку спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом и не относится к общему имуществу МКД и не принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений МКД. Также представителем заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель третьего лица ОАО «Тепловые сети» ФИО4, действующий на основании доверенности от 22.08.2023 сроком на один год, после перерыва в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица. Ранее в судебном заседании полагал, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Представитель третьего лица АО «Северский водоканал» ФИО5, действующая на основании доверенности от 01.01.2023 сроком по 31.12.2023, после перерыва в судебное заседание не явилась, ранее в судебном заседании разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда. Согласно справке от 08.11.2023,составленной помощником судьи, представитель третьего лица ФИО7 просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица.

Представитель третьего лица ООО Управляющая компания «Жилищное хозяйство» ФИО8, действующая на основании доверенности от 07.08.2023 сроком на один год, в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором просила гражданское дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель третьего лица муниципального образования – городской округ ЗАТО г. Северск Томской области в лице Администрации ЗАТО Северск Томской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участником процесса.

Заслушав представителя истца, ответчика, представителей третьих лиц, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как устанавливает ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

По смыслу жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, то есть составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.

Согласно ст. 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Изложенная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

Согласно п. 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.

В силу ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Общее имущество непригодно для самостоятельного использования, его предназначением является исключительно обслуживание главной вещи. Поскольку оно является принадлежностью, оно не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Общая долевая собственность на общее имущество также установлена и ст. 8 Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего до ведения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой общим имуществом кондоминиума являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется также п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, из которых следует, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Судом установлено, что истец ФИО6 является собственником 17/45 доли в праве общей долевой собственности жилого помещения - квартиры, расположенной по [адрес], что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.02.2023.

Соответственно истцу, в силу закона, на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество, предназначенное для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Согласно договору купли-продажи объекта недвижимости от 15.11.2004 № **, Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск и ФИО2 заключили договор, по условиям которого продавец обязуется передать объект недвижимого имущества на условиях предусмотренных настоящим договором в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект, выполнить все предусмотренные настоящим договором условия продавца и уплатить за объект определенную денежную сумму.

Продажа имущества осуществлялась посредством публичного предложения.

Объектом недвижимого имущества в настоящем договоре именуется объект, не завершенный строительством 11/11 «Бюро путешествий и экскурсий», встроенный в жилой дом **, расположенный по [адрес]. (1.2. договора).

Пункт 1.5. договора содержит описание объекта – встроенное нежилое одноэтажное помещение с подвальным помещением, общей площадью 986 кв.м, в том числе площадь подвального помещения 620,4 кв.м (п. 1.6. договора).

Актом приема-передачи объекта недвижимости от 17.01.2005 ФИО2 принял от муниципального образования ЗАТО Северск в лице начальника Управления имущественных отношений указанный объект недвижимости.

02.03.2005 зарегистрировано право ответчика ФИО2 на объект незавершенного строительства (нежилое помещение) с кадастровым номером **, по [адрес], что следует из сведений из ЕГРН от 05.04.2023.

Ранее правообладателем нежилого помещения с 26.05.2004 являлся Городской округ – ЗАТО Северск Томской области, что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности ЗАТО Северск, расположенной на территории Томской области от 15.04.2004.

Как следует из пояснений ответчика, после приобретения им указанного объекта незавершенного строительства и его достройки, ФИО2 зарегистрировал нежилое подвальное помещение как отдельный объект недвижимости.

Так, согласно сведениям, представленным в выписке из ЕГРН от 06.09.2023, ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ** по [адрес], площадью 628,8 кв.м, дата государственной регистрации 02.03.2005 на основании договора купли-продажи недвижимости от 15,11.2004, и нежилого помещения с кадастровым номером ** по [адрес], номер на поэтажном плане Лит. А (пом. № I-III, 1-14, Лит. А1 (пом. I, 1) площадью 425,6 кв.м, дата государственной регистрации 25.04.2012 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.07.2010. Данные обстоятельства также подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от 02.03.2005 и 25.04.2012.

Из выписки из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 28.03.2012 № ** и кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства следует, что объект незавершенного строительства по [адрес] (подвал) площадью 628,8 кв.м. имеет степень готовности - 80%.

Нежилое помещение, расположенное в подвале дома по [адрес], помещения **, общей площадью 628,8 кв.м является подвалом, что следует из технического паспорта от 30.09.2013.

Согласно ответу ООО Управляющая компания «Жилищное хозяйство» от 17.03.2023, в подвальном помещении дома по адресу: [адрес], в том числе, распложенных под 10 и 11 подъездами, имеется инженерное оборудование, относящееся к общему имуществ МКД.

В ответе от 30.03.2023 АО «РИР» сообщает, что в ходе комиссионного обследования 29.03.2023 установлено, что в подвальных помещения МКД по [адрес] (в частности подъездов 10, 11) проходят как транзитные магистральные трубопроводы, состоящие на балансе ОАО «Тепловые сети», так и трубопроводы внутренней системы отопления и ГВС.

В подвале МКД по [адрес] (в том числе под подъездами 10, 11), проходит: транзитный водопровод ХВС согласно проектной документации на строительство МКД, год ввода в эксплуатацию – 1996, право муниципальной собственности от 01.04.2015; внутренняя канализационная сеть (стояки, выпуски) согласно проектной документации на строительство МКД, год ввода в эксплуатацию – 1996, муниципальные сети канализации в подвальных помещениях отсутствуют, что следует из ответа АО «Северский водоканал» от 14.03.2023.

Согласно ответу Администрации ЗАТО Северск от 13.03.2023, первый договор на передачу в собственность квартиры, расположенной в жилом доме по [адрес], был подписан 23.12.1994.

При проведении выездного судебного заседания установлено, что входной дверной проем в подвал составляет около 1,4м, высота до потолка внутри помещения около 2 м. Под ногами никакого покрытия нет, на поверхности грунт. Подвальное помещение разбито на несколько помещений разного размера, в каждом из которых находятся различные коммуникации, которые расположены хаотично. Повсюду находятся трубы, арматура, провода, вентиля, заглушки. Стены не облицованы, со слов ответчика, являются фундаментом дома. То есть, конструкции стен подвала являются несущими конструкциями основания многоквартирного дома. Между отдельными маленькими помещениями проходы около 1,4 м, предназначены для доступа (осмотра, ремонта), дверей нет. Расширение данных проемов недопустимо (СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции), п. 9.1.14. В некоторые помещения невозможно попасть, они либо узкие, либо на входе расположены коммуникации, через которые не пройти. Оконные проемы отсутствуют, естественного освещения нет.

Таким образом, спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания иных помещений в данном доме, в помещениях имеются коммуникации систем холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации, также установлена запорная арматура на инженерных сетях системы отопления, необходимая для приостановления подачи коммунальной услуги по стоякам, что необходимо для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме. В помещении расположен тепловой узел, доступ осуществляется из спорного нежилого помещения, отдельный вход к которому отсутствует, доступ осуществляется через указанное помещение многоквартирного жилого дома. Попасть из жилых помещений в спорное подвальное помещение, минуя улицу, невозможно.

При таких обстоятельствах, указанные доказательства свидетельствуют о том, что нежилое помещение площадью 628,87 кв.м с кадастровым номером ** расположенное в МКД по адресу по [адрес], является подвалом, не имеет самостоятельного назначения, предназначено для вспомогательного использования по отношению к другим помещениям многоквартирного дома, то есть относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушения его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку запись в ЕГРН о наличии зарегистрированного права ФИО2 на спорное нежилое помещение нарушает право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на данное помещение, как на общее имущество, данное право принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, истребование этих помещений из чужого незаконного владения невозможно в силу того, что они не выбывали из законного владения собственников помещений многоквартирного дома по адресу по [адрес], исковые требования о признании отсутствующим право собственности ФИО2 подлежат удовлетворению.

Заявление представителя третьего лица Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск о пропуске истцом срока исковой давности не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как разъяснено в постановлениях Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (пункт 49).

Как установлено судом, нахождение мест общего пользования в собственности ответчика нарушает права истца как собственника указанных помещений.

В силу указанного, исковая давность на требования истца не распространяется, а потому оснований для отказа истцу в иске, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО6 к ФИО2 о признании права отсутствующим удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 (ИНН **) на нежилое помещение подвала площадью 628,8 кв.м с кадастровым номером ** по [адрес] с 02.03.2005.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним данных об исключении регистрационной записи № ** от 02.03.2005 о праве собственности ФИО2 на нежилое помещение подвала площадью 628,8 кв.м с кадастровым номером ** по [адрес].

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Северский городской суд Томской области.

Председательствующий Е.А. Самойлова

УИД 70RS0009-01-2023-001374-70