Дело № 3а-117/2025
УИД 27OS0000-01-2025-000146-28
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
17 июня 2025 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Крюк А.А.,
при секретаре Кузнецовой Д.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с административным иском к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником объектов недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 41 602 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 50 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость земельных участков была утверждена приказом министерства имущества Хабаровского края № 70 от 24.10.2022 по состоянию на 01.01.2022 и составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 13 008 113 рублей 36 копеек, земельного участка с кадастровым номером № – 14 825 500 рублей.
В соответствии с отчетом ООО «Бизнес аудит оценка» № 311/2023-1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 4 850 000 рублей.
В соответствии с отчетом ООО «Бизнес аудит оценка» № 311/2023-2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 3 952 190 рублей.
Кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как собственника объектов недвижимости, поскольку влечёт увеличение налоговых обязательств.
Уточнив заявленные требования, просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков № общей площадью 41 602 кв. м, расположенного по адресу: Хабаровский край, <адрес> земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 50 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 года; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости.
Определением судьи Хабаровского краевого суда от 14 мая 2025 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено краевое государственное бюджетное учреждение «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее – КГБУ «Хабкрайкадастр»), в качестве заинтересованных лиц на стороне административного истца – ФИО3, на стороне административного ответчика – администрация Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 и заинтересованного лица ФИО3 – ФИО4 поддержала заявленные требования.
В судебном заседании представитель административного ответчика КГБУ «Хабкрайкадастр» указал, что учреждение не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, при наличии законных оснований не возражает против удовлетворения заявленных требований.
ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена судом своевременно и надлежащим образом, и ходатайств не поступало.
В судебное заседание представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.
В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставлен письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.
Заинтересованное лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался судом по имеющемуся у суда адресу, судебная корреспонденция возвращена 29 мая 2025 года за истечением срока хранения. Учитывая положения ст.96 КАС РФ, ст.165.1 ГК РФ, суд признает ФИО3 извещенным о месте и времени судебного заседания. Ходатайств об отложении судебного заседания ФИО3 не заявлял. В судебном заседании его представитель подтвердила об извещении о месте и времени рассмотрения дела.
Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Исследовав материалы административного дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
В силу частей 1 и 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ указано, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Законом Хабаровского края от 28.07.2004 года № 208 «О наделении поселковых, сельских муниципальных образований статусом городского, сельского поселения и об установлении их границ» статусом сельского поселения в Хабаровском муниципальном районе наделено Тополевское сельское поселение, в состав которого входит с. Тополево.
Решением Совета депутатов Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 24.04.2019 № 42-10 утверждено Положение о местных налогах на территории Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, которым введен земельный налог и установлены его ставки.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 55, часть 1 статьи 389, части 1 статьи 390, абзацы первый части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником 1/2 доли на объекты недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 41 602 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 50 000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 01 апреля 2021 и 13 февраля 2023 года соответственно. Также собственником 1/2 доли на указанное имущество является ФИО3 Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости от 26 марта 2025 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 апреля 2025 года № №, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № внесенная в государственный реестр недвижимости 15.12.2022, определена по состоянию на 01.01.2022 приказом министерства имущества Хабаровского края от 24 октября 2022 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, министерства имущественных отношений Хабаровского края и министерства имущества Хабаровского края» и составляет 14 825 500 рублей.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 апреля 2025 года № № кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, внесенная в государственный реестр недвижимости 14.12.2022, определена по состоянию на 01.01.2022 приказом министерства имущества Хабаровского края от 24 октября 2022 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, министерства имущественных отношений Хабаровского края и министерства имущества Хабаровского края» и составляет 13 008 113 рублей 36 копеек.
Установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика земельного налога, поэтому ФИО2 вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости, которая применяется в качестве налоговой базы.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административным истцом представлен отчёт об оценке объекта оценки № 311/2023-1, составленный 14 ноября 2023 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 года земельного участка составила 4 850 000 рублей.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329201:1549 административным истцом представлен отчёт об оценке объекта оценки № 311/2023-2, составленный 17 ноября 2023 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 года земельного участка составила 3 952 190 рублей.
Оценивая представленные административным истцом отчёты об определении рыночной стоимости объектов кадастрового учёта, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчетом об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200, Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.
Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).
В отчетах об оценке № 311/2023-1 и № 311/2023-2 указано, что располагая достоверной и достаточной информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов, оценщик для определения рыночной стоимости земельных участков выбрал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчетах изложены. В качестве единицы сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. общей площади, которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков.
Для подбора объектов-аналогов оценщик исследовал рынок земельных участков за период с 01.01.2021 года по 01.01.2022 года, используя открытые источники информации: Интернет-ресурс «Фарпост» (http://www.farpost.ru), 2021 г. (архив объявлений); Интернет-ресурс Move.ru (https://habarovsk.move.ru), 2021 г. (архив объявлений); информацию, полученную из аналитического обзора: «Земельный рынок Хабаровска. Ежеквартальный отчет по итогам IV квартала 2021 г.», подготовленного ООО ИД «Кредо». Оценщиком также была проанализирована информация по фактическим сделкам Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки - мониторинг рынка недвижимости (https://lk.rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO) за период с 01.01.2021 г. по 01.01.2022 г. В результате отбора оценщиком самостоятельно было выявлено 3 предложения по продаже земельных участков, которые могут быть использованы в качестве аналогов.
Различия между ними и объектами оценки скорректированы применением корректировок: «на вид разрешенного использования», «на дату продажи (предложения)», «на местоположение (территориальная зона)», «на условия продажи (торг)», «на передаваемые имущественные права», «на расположение относительно автомагистрали», «на площадь (масштаб)». Проверив надежность полученных результатов распределением Стьюдента, объекты приняты к расчету, После проверки и согласования результатов определена итоговая рыночная стоимость земельных участков.
Приведенные в отчетах об определении рыночной стоимости объектов кадастрового учёта выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Представленные в материалы дела отчеты пронумерованы постранично, прошиты, подписаны оценщиком, скреплены печатью оценочной организации.
Отчеты об оценке подготовлены оценщиком ООО «Бизнес аудит Оценка» ФИО5, имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 11.06.2021 № 203, с 11.10.2016 является членом СРО «Союз «Федерация Специалистов оценщиков».
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, лежит на административном истце.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Следовательно, представленные административным истцом отчеты об оценке являются надлежащими доказательствами, подтверждающими размер рыночной стоимости объектов недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.
При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчетам оценщика, определившего рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанных объектов недвижимости, содержащих сведения об иной рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Как следует из материалов дела, ФИО2 обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением 24 апреля 2025 года, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Разрешая требования о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанности внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости, суд руководствуется статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с положениями которой в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Поскольку решение суда является самостоятельным основанием для совершения указанных действий, оснований для удовлетворения требований административного искового заявления в указанной части не имеется
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 50 000 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – промышленные объекты III-V класса опасности, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 4 850 000 рубля.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 41 602 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – промышленные объекты III-V класса опасности, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 3 952 190 рубля.
Дата обращения ФИО2 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 24 апреля 2025 года.
В удовлетворении административных исковых требований ФИО2 о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю обязанности внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости отказать.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда
Мотивированное решение изготовлено 17 июня 2025 года.