РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2023-000550-40

6 сентября 2023 года Производство № 3а-729/2023

Резолютивная часть решения объявлена 6 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 12 сентября 2023 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Екатеринбургская теплосетевая компания» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Уральскому федеральному округу, Администрация города Екатеринбурга и муниципальное унитарное предприятие «Екатеринбургэнерго»;

при участии в судебном заседании представителя заинтересованного лица МУП «Екатеринбургэнерго» – ФИО1,

УСТАНОВИЛ :

16 июня 2023 года в Свердловский областной суд (далее также – суд) через сервис подачи документов в электронном виде государственной автоматизированной системы «Правосудие» поступил административный иск АО «ЕТК» (далее также – общество), в котором административный истец с учетом уточнения оспорил утвержденную по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельных участков, имеющих кадастровые номера <№> и <№> (далее также – земельные участки, а при раздельном упоминании – участки № <№> и <№> соответственно).

В обоснование заявленных требований общество ссылалось на то, что оно является арендатором земельных участков и обязано вносить арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельных участков, тогда как оспариваемая кадастровая стоимость, составляющая для участка <№> – 15730 915 руб. 98 коп., для участка <№> – 82442 181 руб. 51 коп., превышает рыночную стоимость названных объектов недвижимости и влечет экономически необоснованное увеличение арендной платы. В целях устранения нарушения имущественных прав общества административный истец, доказывая необходимость принятия выводов независимого оценщика, изложенных в отчете ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» от 25 мая 2023 года № 3115-03-2023-М/66-1 (далее – отчет), с учетом уточнения просил установить для земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года оспариваемую кадастровую стоимость равной рыночной стоимости, составляющей: для участка <№> – 3639 000 руб., для участка <№> – 41763 000 руб.

Определением суда от 30 июня 2023 года после устранения обществом недостатков административного искового заявления последний был принят к производству. Тем же определением возбуждено производство по административному делу, к участию в нем в качестве заинтересованных лиц привлечены ППК «Роскадастр» и Администрация города Екатеринбурга.

Определением суда от 26 июля 2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено МУП «Екатеринбургэнерго».

Судебное заседание, назначенное на 6 сентября 2023 года для проведения судебного разбирательства по делу, было открыто при участии представителя заинтересованного лица МУП «Екатеринбургэнерго».

Ввиду надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) судебное разбирательство по делу было проведено в отсутствие сторон и заинтересованных лиц, не обеспечивших явку представителей.

Отдельным определением суда от 6 сентября 2023 года производство по административному делу в части административных исковых требований об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, имеющего кадастровый <№>, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года, прекращено.

Заслушав участника судебного заседания и исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.

Договором аренды земельного участка от 25 марта 2015 года № 6-1377 и дополнительным к нему соглашением от 9 ноября 2015 года подтверждается то, что административный истец является арендатором находящегося в публичной собственности земельного участка, имеющего кадастровый <№> и расположенного по адресу: <адрес>. Отзыв ППК «Роскадастр» от 26 июля 2023 года свидетельствует о том, что названный участок имеет следующие характеристики: категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – производственная деятельность, склады; площадь – 73 323 кв. м.

Согласно приложению № 1 к договору аренды расчет арендной платы за пользование участком <№> осуществляется по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 2 мая 2023 года № КУВИ-001/2023-102161116 и отзыв ППК «Роскадастр» от 26 июля 2023 года свидетельствуют о том, что приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 5500) по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость участка <№> была утверждена равной 82442 181 руб. 51 коп.

Утвержденная Приказом № 5500 кадастровая стоимость участка <№> была внесена в ЕГРН 17 января 2023 года, тогда как датой начала ее применения являлось 1 января 2023 года.

На основании договора на проведение оценки рыночной стоимости участка <№> оценщиком ООО «ЦЭО «ЦЕРТА» ( / / )3 25 мая 2023 года был подготовлен отчет, в котором был сделан вывод о том, что по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость участка <№> составляла 41763 000 руб.

В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка <№> в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.

Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости участка <№>, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с тем, что общество является арендатором названного объекта недвижимости и обязано вносить арендную плату, размер которой поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости участка <№>.

Поскольку утвержденная Приказом № 5500 кадастровая стоимость участка <№> определялась в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Представленный административным истцом отчет был подготовлен оценщиком ( / / )3 как работником ООО «ЦЭО «ЦЕРТА», являющейся на момент подготовки отчета членом саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», имеющей стаж работы в области оценочной деятельности 10 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Оценив представленный административным истцом отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал отчет относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке участка <№> сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, о существенных характеристиках которых и цене их реализации на дату предложения представлена достоверная информация. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в отчете вывод о величине рыночной стоимости участка <№> по состоянию на 1 января 2022 года, в материалы дела представлено не было. При этом в период рассмотрения административного дела административные ответчики и заинтересованные лица возражений относительно достоверности представленного административным истцом отчета не заявляли, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как арендатора участка <№>, а также несоответствие указанного вида стоимости участка <№> его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости участка <№> в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года отчетом.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата подачи административного иска в суд – 16 июня 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

РЕШИЛ :

административное исковое заявление акционерного общества «Екатеринбургская теплосетевая компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№>, в размере его рыночной стоимости, составляющей 41763 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 16 июня 2023 года.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Свердловский областной суд.

Судья М.С. Рудаков