УИД 61RS0№-05
Дело № 2-405/2025
РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 мая 2025 года г. Шахты
Шахтинский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Черныша О.Г.,
при секретаре Ушаковой Я.О., с участием представителя истцов (по первоначальному иску) ФИО1, ответчика (истца по встречному иску) ФИО11, его представителя ФИО12, представителя Администрации г. Шахты – ФИО24, представителя Департамента образования г. ФИО13, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, действующего с согласия ФИО3, ФИО8, ФИО4 к ФИО10, третьи лица: ФИО5, Администрация г. Шахты, Управление Росреестра по Ростовской области о признании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительной, применения последствий признания сделки недействительной, отмены постановления Администрации г. Шахты № 3722 от 03.11.2023;
по встречному исковому заявлению ФИО10 действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетних: ФИО6, ФИО7 к ФИО2, Администрации г. Шахты, третьи лица: Отдел опеки и попечительства по городу Шахты РО, Управление Росреестра по Ростовской области, ФИО4, ФИО8 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества.
УСТАНОВИЛ:
изначально несовершеннолетний ФИО2, действующий с согласия законного представителя ФИО3, обратился в Шахтинский городской суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО10, третьи лица: ФИО4, ФИО8, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действующий как законный представитель своего несовершеннолетнего сына ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключил договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, согласно которому продал принадлежащее несовершеннолетнему сыну ? долю недвижимого имущества, покупателю ФИО10 Указанная сделка совершена с согласия Администрации <адрес>, в соответствии с Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ «О выдаче разрешения на продажу жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> А». Согласно пункту 2 Постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в месячный срок с момента совершения сделки купли-продажи, необходимо предоставить с орган опеки и попечительства над несовершеннолетними <адрес> копию выписки ЕГРН во зарегистрированных правах на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на имя несовершеннолетнего. Пунктом 3 отмечено, что при невыполнении условий пункта 2 указанное Постановление Администрации <адрес> будет отменено, а сделка признана недействительной. С момента продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, прошло чуть менее года, больше установленного в постановлении срока. Однако, приобрести предполагаемое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, не представляется возможным, так как на объекте имеются непогашенные обременения в виде ипотеки. На основании изложенного, истец просил признать сделку договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный в.и.о. нотариуса Октябрьского нотариального округа <адрес> ФИО14, зарегистрированный в реестре № от ДД.ММ.ГГГГ, между продавцами: ФИО2, ФИО9, ФИО4, с одной стороны, и покупателем ФИО10, с другой стороны, недействительной. Применить последствия признания сделки недействительной.
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ принят измененный иск представителя истцов ФИО26, действующего на основании нотариальной доверенности, где истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО8 предъявляют требования к ФИО10, третье лицо: Администрация <адрес>, в котором изменяют основание иска, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО8 и ФИО10 заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, удостоверенный временно исполняющим обязанности нотариуса Октябрьского нотариального округа <адрес> ФИО15 - ФИО14, зарегистрировано в реестре №. В соответствии с условиями заключенного договора, ответчик якобы приобрёл у истцов земельный участок, а также расположенный на нем дом, расположенный по адресу: <адрес>-а. Однако фактического исполнения сторонами условий указанного договора не последовало. Имущество не передавалось, обязанности но оплате не исполнялись, а заключение договора имело исключительно формальный характер. Фактически между сторонами имели место иные договорные отношения, нежели те, которые были формально отражены в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. Под видом договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО10 в действительности заключен договор займа с обеспечением в виде залога вышеуказанного недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО10 заключен договор займа, на сумму 750000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей, на срок 7 месяцев, что подтверждается распиской в получении денежных средств. Вместе с тем, распиской установлено, что в качестве залога ФИО3 передает в собственность ФИО10, принадлежащее истцам недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>-а, а ФИО10 в свою очередь обязуется оформить переход права собственности на имя ФИО3 и/или на иного указанного им липа на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>-а. Таким образом, в расписке от ДД.ММ.ГГГГ прямо указано на передачу денежных средств в долг, а также на то, что предмет договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически использовался в качестве обеспечения исполнения обязательства по возврату займа. Между ФИО3 и ответчиком существуют аффилированные отношения, что также указывает на отсутствие реальной деловой цели. Эти обстоятельства в совокупности подтверждают, что реального волеизъявления на совершение сделки у сторон не было, а договор заключён исключительно формально, без намерения сторон исполнять обязательства. Вместе с тем, фактически ответчиком денежные средства в размере 2800000 рублей не передавались сторонам, данная сумма была указана исключительно в формальных целях. В результате данной мнимой сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нарушены подлежащие защите жилищные интересы несовершеннолетнего - ФИО2 Вместе с тем, на заключение оспариваемого договора купли-продажи получено согласие Администрации <адрес>, что подтверждается Постановлением Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О выдаче разрешения на продажу жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>-а». Ссылаясь на мнимость сделки, истцы просили признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2, ФИО3, ФИО16, ФИО8 и ФИО10 как мнимую сделку; применить последствия недействительности сделки, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; отменить постановление Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О выдаче разрешения на продажу жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>-а».
В свою очередь ФИО10 обратился со встречным иском к ФИО17, ФИО18 о признании добросовестным приобретателем, ссылаясь на то, что является собственником квартиры по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 02.08.2012г., заключенного с ФИО18 Право собственности ФИО18 было зарегистрировано в установленном законом порядке. Сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной, денежные средства были получены ФИО18 в полном объеме. Поэтому он является добросовестным приобретателем и оснований для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной не имеется.
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по <адрес>, Администрация <адрес>.
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО5.
Истцы (ответчики по встречному иску): несовершеннолетний ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ФИО4, ФИО8 в судебное заседание не явились, уполномочили нотариальными доверенностями ФИО26 на представление своих интересов в суде.
Представитель истцов (ответчиков по встречному иску) ФИО26, действующий на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явился, требования измененного иска поддержал, настаивал на удовлетворении в полном объеме. Требования встречного иска не признал, просил отказать в удовлетворении.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО10, действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетних: ФИО6, ФИО7, и его представитель ФИО25, действующая на основании нотариальной доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явились, требования первоначального иска не признали, просили отказать в удовлетворении, ссылаясь на то, что ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р., действовал от имени ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ г.р., на основании доверенности бланк №, удостоверенной Языковой СИ., нотариусом Люберецкого нотариального округа <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Номер в реестре нотариуса 50/368-н/50-2023-10-561, а так же ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., на основании доверенности бланк №, удостоверенной ФИО14, временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО15 Октябрьского нотариального округа <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Номер в реестре нотариуса 61/33-н/61-2023-4-239, согласно которых ФИО9 и ФИО4 уполномочивают ФИО3 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом и земельный участок, с правом подписания договора купли-продажи, передачи на регистрацию и получения причитающихся от продажи денежных средств. Полномочий на совершение иного рода сделок в указанных доверенностях не отражено. В указанных доверенностях отражено заверение о том, что ФИО9 и ФИО4 понимают разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки, условия которой соответствуют действительным намерениям ФИО9 и ФИО4 - доверенности подписаны в присутствии нотариуса, личность ФИО9 и ФИО4 нотариусами установлены, дееспособность проверена. ФИО9 и ФИО4 выражали волю именно на совершение сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества. Доверенности выданы и удостоверены в установленном законом порядке, не оспаривались и не отменялись. От имени несовершеннолетнего ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 действовал как законный представитель своего несовершеннолетнего сына, предоставив согласие Администрации <адрес> «О выдаче разрешения на продажу жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>-а» - Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ за подписью и.о. первого заместителя главы Администрации <адрес> - п. 3.5. Договора. Действия, предшествующие получению вышеуказанного Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно заявления о выдаче указанного Постановления, с требованием выдать разрешение на продажу спорного недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ФИО2 в связи с переменой места жительства последнего, предварительные договоры, подписанные сторонами и предоставленные в администрацию <адрес> (отдел опеки и попечительства <адрес>) не оспаривались не отменялись ни продавцами по сделке купли-продажи спорного недвижимого имущества, ни органами осуществляющими контроль за исполнением Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор удостоверен в установленном законом порядке, содержание договора соответствует волеизъявлению сторон, подписан в присутствии врио нотариуса, личности заявителей установлены, дееспособность сторон проверена, полномочия представителей проверены, принадлежность имущества проверена. Договор прошел соответствующую регистрацию в соответствии с требованиями действующего законодательства. Ни процедура удостоверения договора, ни процедура регистрации сторонами не оспаривалась, заявления на переход права не отзывались и не отменялись. Спорное недвижимое имущество перешло в установленном порядке в полное владение и распоряжение ФИО28., который несет бремя содержания открыто и не прерывно пользуется приобретенным имуществом, принимает все меры к обеспечению целостности и сохранности приобретенного им недвижимого имущества, действует добросовестно. Продавцы и члены их семьи добровольно выбыли из отчужденного спорного недвижимого имущества, их личные вещи в спорном недвижимом имуществе отсутствуют, что подтверждается справкой, предоставленной ФИО10 в материалы настоящего дела из УМВД России по <адрес> отдела полиции №, платежными документами об оплате жилищно-коммунальных услуг и оплате имущественного налога. Исковые требования встречного иска поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.
Представитель третьего лица Администрации г. Шахты ФИО19, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явилась, просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством.
Представителя третьего лица Департамента образования г. Шахты ФИО20, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении первоначального иска отказать.
Представитель третьего лица по встречному иску Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, позиции относительно заявленных исковых требований не представил.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд находит требования ФИО3, действующего в своих интересах, и в интересах несовершеннолетнего ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ФИО8 подлежащими отклонению, а требования ФИО10, действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетних: ФИО6, ФИО7, – удовлетворению.
Как установлено в судебном заседании, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующий от имени ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на основании доверенности бланк №, удостоверенной Языковой СИ., нотариусом Люберецкого нотариального округа <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер в реестре нотариуса №, а так же ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на основании доверенности бланк №, удостоверенной ФИО14, временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО15 Октябрьского нотариального округа <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер в реестре нотариуса №, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующий как законный представитель своего несовершеннолетнего сына ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., с одной стороны, и ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с другой стороны, заключили договор купли-продажи жилого дома общей площадью 147,4 кв.м, с кадастровым номером №, и земельного участка площадью 404 кв.м., с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>-а, который удостоверен ФИО14, временно исполняющим обязанности нотариуса Октябрьского нотариального округа <адрес> ФИО15, зарегистрирован в реестре № (том 1 л.д. 12-14). Указанный договор прошел государственную регистрацию, о чем ДД.ММ.ГГГГ были сделаны записи № и №, согласно которых собственником жилого дома с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>-а, стал ФИО10 (том 1 л.д. 37-40).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ г.р., безвозмездно передал в собственность несовершеннолетнему сыну ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и несовершеннолетнему сыну ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., с согласия их матери ФИО21, ДД.ММ.ГГГГ г.р., принадлежащую ему ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>-а, о чем ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права за № и № (том 1 л.д. 192,195).
Истец, заявляя требование признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2, ФИО3, ФИО16, ФИО8 и ФИО10 как мнимую сделку и применить последствия недействительности сделки, ссылается на договор займа, оформленный в виде расписки от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО3 получил от ФИО10 денежные средства в размере 750 000 руб. под 4 % в месяц на срок 7 месяцев, указанные денежные средства ФИО3 обязуется возвратить ФИО10 не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО10 обязуется оформить переход права собственности на имя ФИО3, и/или на иного указанного им лица на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>-а.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик ФИО10 ссылался на то, что сделка была возмездной, указание ФИО3 в договоре купли-продажи о том, что денежные средства в размере 2 800 000 рублей получены в полном объеме до подписания договора купли-продажи, свидетельствует о их получении непосредственно истцом ФИО3, о чем в договоре им собственноручно написано.
В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 2 статьи 168 указанного кодекса предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).
Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение заключить соответствующую сделку с целью создать желаемые правовые последствия и реально исполнить эти намерения.
Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Положения п. 1 ст. 170 ГК РФ подлежат применению при установлении порока воли всех сторон договора.
В предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной по основанию ее мнимости входят следующие юридически значимые обстоятельства:
1) факт совершения сделки в установленной законом форме.
2) наличие обстоятельств, свидетельствующих о мнимости сделки, а именно, что фактически имущество из владения не выбывало, расчеты покупателя с должником (продавцом) по договору купли-продажи не производились, то есть такая сделка экономически не обоснована, а юридически совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
3) исполнение сделки сторонами, в том числе получение хотя бы одной из сторон того или иного материального или нематериального, но подлежащего оценке удовлетворения.
Исходя из общего правила ст. 56 ГПК РФ, обязанность доказывания всех указанных юридических фактов возлагается на истца, если иное прямо не следует из соответствующей статьи ГК РФ об основаниях недействительности сделки. Ответчик, ссылающийся на противное, должен доказать соответствующие обстоятельства.
По смыслу приведенных норм ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ для признания сделки недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же Кодекса необходимо установить, что обе стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.
Согласно п. 2.3. - 2-5. договора купли-продажи от 10.11.2023, заключенного между ФИО2, ФИО3, ФИО16, ФИО8 и ФИО10 установлено, что стороны пришли к соглашению о цене предмета договора и оценили его в 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей, из них 500 000 (пятьсот тысяч рублей) - стороны оценили земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>-а, 2 300 000 (два миллиона триста тысяч рублей) - стороны оценили жилой дом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>-а. Договор содержит заверение сторон по сделке, о том, что они понимают разъяснения о правовых последствиях совершаемой сделки, а также что условия сделки соответствуют действительным намерениям сторон.
Согласно п. 5.1, 5.2. оспариваемого договора следует, что право собственности на жилой дом и земельный участок, возникают у ФИО10 с момента регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Сторонам врио нотариуса разъяснен порядок предоставления в электронной форме заявления о государственной регистрации после удостоверения договора. Стороны не возражали против подачи такого заявления.
Из пункта 5.3. оспариваемого договора следует, что содержание ст. 167, 209 223 288, 292, 475, 556 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ временно исполняющим обязанности нотариуса сторонам разъяснено.
Исходя из п. 5.5. оспариваемого договора следует, что договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора.
Пунктом 5.6. установлено, что продавцы передали покупателю, а покупатель принял в собственность земельный участок и жилой дом. С момента подписания договора обязанность продавцов по передаче имущества покупателю считается исполненной и с учетом изложенного, стороны согласны признать данный договор имеющим силу и передаточного акта.
Согласно ч. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Согласно части 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации недвижимости любые сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Оспариваемый договор удостоверен в установленном законом порядке, содержание договора соответствует волеизъявлению сторон, подписан в присутствии врио нотариуса, личности заявителей установлены, дееспособность сторон проверена, полномочия представителей проверены, принадлежность имущества проверена.
Факт исполнения волеизъявления сторон по договору подтверждается тем, что договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, о чем ДД.ММ.ГГГГ были сделаны записи № и №, согласно которых собственником жилого дома с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>-а, стал ФИО10 (том 1 л.д. 37-40).
Спорное недвижимое имущество перешло в установленном порядке в полное владение и распоряжение ФИО28., который несет бремя содержания открыто и не прерывно пользуется приобретенным имуществом, принимает все меры к обеспечению целостности и сохранности приобретенного им недвижимого имущества, действует добросовестно.
Продавцы ФИО27 и члены их семьи добровольно выбыли из отчужденного спорного недвижимого имущества, их личные вещи в спорном недвижимом имуществе отсутствуют, что подтверждается справкой, предоставленной ФИО10 в материалы настоящего дела из УМВД России по <адрес> отдела полиции №, платежными документами об оплате жилищно-коммунальных услуг и оплате имущественного налога.
Также факт исполнения договора подтверждается заочным решением Шахтинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО10 к ФИО4 о признании утратившей права пользования жилым помещением, по адресу: <адрес>-а, из которого следует, что ФИО4 зарегистрированная с ДД.ММ.ГГГГ в спорном доме после его продажи ФИО10 не проживает, оплату коммунальных платежей не производит, вещей, принадлежащих ей в доме нет. Указанный факт подтвердил допрошенный по делу свидетель ФИО22, а также сведения изложенные в справке ОП № УВД <адрес>, о том, что регистрация ФИО4 не соответствует ее фактическому месту нахождения. Указанное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ и вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон отсутствует цель достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон.
Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки.
Волеизъявление сторон по делу на заключение договора от ДД.ММ.ГГГГ, купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>-а, подтверждаются: обращениями ФИО5 и ФИО3 в орган опеки и попечительства Администрации г. Шахты с заявлениями от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ей предварительного разрешения на совершение сделки: ДД.ММ.ГГГГ истцы ФИО2 и ФИО8 были сняты с регистрационного учета по месту жительства по адресу оспариваемого недвижимого имущества; оформлением ФИО8 нотариальной доверенностей (бланк № № от ДД.ММ.ГГГГ) на имя ФИО3 с правом на отчуждение ее доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество по адресу: <адрес>-а; заключение предварительного договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и как итог заключением нотариально оформленного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ (том № л.д. 30-33-34,85,87,91-92,93,12-14).
Бесспорных достоверных доказательств, свидетельствующих о наличии у истцов и ответчика порока воли на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истцами не представлены, тогда как договор подписан лично сторонами, содержит все существенные условия, зарегистрирован в установленном законом порядке, что свидетельствует о том, что воля истца была направлена на отчуждение спорного имущества в пользу ответчика ФИО10, то есть действия сторон договора направлены на достижение соответствующих правовых последствий, характерных для данного вида сделок, учитывая, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о заключении указанного договора под влиянием обмана или заблуждения или о наличии каких-либо обстоятельств, которые могли бы вызвать у ответчика сомнения в волеизъявлении истца.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, о том, что на момент совершения сделки сторонами сделки совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор исполнен сторонами в полном объеме, правовые последствия, предусмотренные названным договором, наступили.
В связи с изложенным, суд полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО8 к ФИО10 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2, ФИО3, ФИО16, ФИО8 и ФИО10, как мнимой сделкой, и применении последствий недействительности сделки.
Также истцами ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО8 заявлено требование об отмене постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О выдаче разрешения на продажу жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>-а».
В силу ч.2 ст.46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Из материалов дела следует, что ФИО5 и ФИО3 в орган опеки и попечительства Администрации <адрес> с заявлением о предоставлении ей предварительного разрешения на совершение сделки купли-продажи дома и земельного участка по адресу: <адрес>-а, в ? доле принадлежащей несовершеннолетнему ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на основании договора дарения с связи с переменой места жительства, с оформлением договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пом. 2 (том 1 л.д. 87,93). Заявителями в Департамент образования <адрес> также были представлены документы подтверждающие родство с несовершеннолетним ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, выписки из ЕГРН, на недвижимое имущество подтверждающие право собственность заявителей, и выписки из ЕГРН на недвижимое имущество, которое заявители собираются приобретать взамен отчуждаемого, а также предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ о намерении приобрести квартиру, по адресу: <адрес>), и предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ о намерении продать земельный участок с жилым домом по адресу: <адрес>). Остальные собственники жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>-а, в письменном виде предоставили заявления о том, что не возражают против продажи указанного недвижимого имущества (том 1 л.д. 82,84).
Рассмотрев заявление и документы, представленные ФИО5, и.о. первого заместителя главы Администрации <адрес> ФИО23 вынес постановление № от ДД.ММ.ГГГГ о выдаче разрешения на продажу жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>-а, которое обжалуется.
Согласно п. 2 обжалуемого постановления, в месячный срок с момента совершения сделки купли-продажи заявительнице ФИО5 необходимо представить в орган опеки и попечительства над несовершеннолетними <адрес> копию выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на жилое помещение № <адрес> <адрес>, выданной Управлением Росреестра по <адрес> на имя несовершеннолетнего ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в размере 2/3 долей в праве общей долевой собственности.
Однако, из пояснений сторон следует, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>), не заключен.
ФИО10 обращался в суд с иском к ФИО5, ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора. Из текста решения Шахтинского городского суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № следует, что ответчики в судебное заседание не явились, уполномочили нотариальной доверенностью ФИО26 на представление своих интересов в суде, который в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований, в связи с пропуском срока для обращения с указанным иском. Указанным решением суда в удовлетворении исковых требований ФИО10 к ФИО5 и ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора – отказано, в связи с пропуском срока исковой давности.
Поскольку истцы ФИО5 и ФИО3 добровольно отказались от исполнения Постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, ранее изложенные доводы о том, что основной договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес> не заключен в связи с имеющимися ограничениями также опровергается находящимися в материалах дела выписками из ЕГРН за разные периоды времени, как на дату вынесения Постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, так и на дату рассмотрения дела. Суд полагает, что препятствий к заключению основного договора купли-продажи у ФИО5 и ФИО3 не имелось, в связи с чем, обжалуемое постановление не нарушает законных интересов несовершеннолетнего ФИО2
ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО8 не оспаривали тот факт, что о Постановлении Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ им известно с ноября 2023 года, однако с требованиями о признании указанного постановления не законным они обратились только в ноябре 2024 года.
В соответствии с частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
На основании части 8 статьи 219 названного Кодекса пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока для обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска.
Поскольку заявители не просили восстановить им пропущенный процессуальный срок на обжалование Постановлении Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, уважительности причин пропуска срока не представлено, материалы дела не содержат, срок на оспаривание постановления истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
При таких обстоятельствах, заявленное ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО8 требование об оспаривании постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат отклонению.
Требования истца ФИО10 по встречному иску о добросовестности его действий при заключении ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>-а, суд находит обоснованными, поскольку в ходе рассмотрения дела судом в действиях ФИО10 признаки недобросовестности при заключении оспариваемой сделки не установлены, в связи с чем, суд признает ФИО10 добросовестным покупателем.
В соответствии с абз.2 п.2 ст.223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В данном случае, установленные судом по делу обстоятельства свидетельствует об обоснованности заявленных ФИО10 требований о признании его добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.
При рассмотрении дела суд исходил из доказательств, представленных сторонами, иных доказательств суду не представлено.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2, действующего с согласия ФИО3, ФИО8, ФИО4 к ФИО10, третьи лица: ФИО5, Администрация г. Шахты, Управление Росреестра по Ростовской области о признании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительной, применения последствий признания сделки недействительной, отмены постановления Администрации г. Шахты № от ДД.ММ.ГГГГ – оставить без удовлетворения.
Встречное исковое заявление ФИО10 действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетних: ФИО6, ФИО7 к ФИО2, Администрации г. Шахты, третьи лица: Отдел опеки и попечительства по городу Шахты РО, Управление Росреестра по Ростовской области, ФИО4, ФИО8 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества – удовлетворить.
Признать ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ №) добросовестным приобретателем жилого дома, общей площадью 147,4 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка площадью 404 кв.м., с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>-а.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Шахтинский городской суд Ростовской области.
Резолютивная часть решения составлена в совещательной комнате.
Судья О.Г. Черныш
Решение в окончательной форме изготовлено 10.06.2025.