Дело № 2-2077/2025
УИД 65RS0001-01-2025-000373-65
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 мая 2025 года г. Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд, Сахалинской области, в составе:
председательствующего судьи Омелько Л.В.,
при секретаре Артемьеве В.А.,
с участием представителя ФИО3, Ким Ковалевич
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации города Южно-Сахалинска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании права собственности на жилой дом и земельный участок в порядке приобретательной давности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации города Южно-Сахалинска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее по -тексту Управление Росреестра) о признании права собственности на жилой дом и земельный участок в порядке приобретательной давности расположенные в <адрес>, ссылалась на то, что в мае месяце 2008 года она приобрела у ФИО жилой дом на основании договора купли-продажи. Однако у продавца отсутствовали правоустанавливающие документы на дом и на земельный участок, поэтому не представилось возможным зарегистрировать право собственности по сделке.
Начиная с 2008 года истица открыто и добросовестно пользуется жилым домом и земельным участком как собственными, несет бремя их содержания, фактически проживает в доме, производит оплату за дом. Таким образом, истица полагает что у нее возникло право собственности в порядке приобретательной давности как на жилой дом, так и на земельный участок.
Истица просила суд признать за ней право собственности на жилой дом общей площадью 83,2кв.м., а также на земельный участок площадью 1 314кв.м., с кадастровым номером №, <адрес> в порядке приобретательной давности.
В судебное заседание истица ФИО2 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.
Представитель истицы ФИО3 в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований по изложенным в иске и уточненной редакции иска основаниям.
Представитель ответчика администрации города Южно-Сахалинска Эн Л.М. возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, полагает что поскольку имело место быть сделка, и истица не могла не знать что у продавца отсутствует право на дом и земельный участок, а также право по их отчуждению, то соответственно отсутствует признак добросовестности владения, а как следствие и отсутствуют основания для признания права собственности в порядке приобретательной давности.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом. В суд представила отзыв в котором не согласилась с заявленными исковыми требованиями, полагает что Управление Росреестра является регистрирующим органом, прав истица не нарушает, поэтому является ненадлежащим ответчиком по делу.
Представитель третьего лица по делу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска ФИО5 не согласился с заявленными исковыми требованиями по аналогичным с администрацией города основаниям.
Заслушав пояснения сторон, свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим причинам.
В силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 в редакции Протокола N 11).
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Кроме того, в силу п. 3 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности.
В силу п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
В пункте 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
Из указанных выше положений закона и разъяснений пленумов следует, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.
Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. N 10/22, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
Согласно п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Приобретение права собственности в силу приобретательной давности возможно в связи с давностным владением имуществом, у которого нет надлежащего собственника, либо он есть, но не проявляет к своему имуществу никакого интереса, не вступает в юридически значимые действия по поводу владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Наличие же титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.
Из материалов дела следует, что 20 августа 2009 года ФИО, действуя через представителя ФИО6 и ФИО7 заключили предварительный догвоор купли-продажи, по условиям которого, продавец принял на себя обязательства продать (совершить все необходимые действия: подготовить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, совершить регистрационные действия по переходу права собственности к покупателю), а покупатель обязуется купить на условиях изложенных в настоящем договоре: жилой дом, расположенный по адресу, <адрес>
Согласно п. 2 названного предварительного договора купли-продажи, жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности. Стороны согласовали цену за продаваемый объект 1 300 000 рублей. При этом, согласно п. 6 предварительного договора купли-продажи, расчет между сторонами будет произведен на момент подписания предварительного договора купли-продажи как стопроцентная предоплата по основному договору.
Стороны установили, что датой подписания основного договора будет 20 августа 2010 года.
Из актовой записи № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО умер ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно реестру наследственных дел, в общем доступе, наследственное дело к имуществу ФИО не заводилось.
Свидетель ФИО суду пояснил, что в 2007 году они купили дом по <адрес> за 2 500 000 рублей. Хозяева им сказали, что немного погодя документы на дом оформят, но так и не оформили. В доме они живут с 2007 года пользуются и содержат дом и земельный участок, производят оплату как за дом, так и за землю.
Свидетель ФИО суду пояснил, что он купил свой дом в 2017 году, соседи ФИО уже проживали в своем доме по <адрес> В доме они проживают постоянно, пользуются и домом и земельным участком.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 314кв.м., адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира, <адрес>, вид разрешенного использования – жилой дом, поставлен на кадастровый учет 20.01.2006 года, как ранее учтенный.
Из выписки из ЕГРН следует, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером № не зарегистрировано.
Из технического плана от 15.11.2024 года, следует что на земельном участке с кадастровым номером № расположен жилой дом, 1996 года постройки.
Представитель ФИО3 суду пояснил, что дата постройки дома указана с его слов.
Из информации Архива Анивского муниципального округа <адрес> на хранение в МБУ «Архива Анивского муниципального округа Сахалинской области» следует, что строительные паспорта по планировочному району Ново-Александровскому на хранение не передавались.
Из информации Управления жилищной политики города Южно-Сахалинска следует, что по состоянию на 04.02.2025 года в реестре муниципального имущества городского округа «Город Южно-Сахалинск» отсутствует жилой дом (жилые помещения в нем) <адрес>
Из ответа Департамента землепользования города Южно-Сахалинска следует, что в ходе проведения мероприятий правообладателя земельного участка и внести сведения в ЕГРН не представляется возможным ввиду отсутствия правоустанавливающих документов в ГБУ СО «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки», а также в архивах города Южно-Сахалинска. Договорные отношения между ДЗП города Южно-Сахалинска и ФИО2, равно как и информация в отношении земельного участка, отсутствуют.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации в случае с приобретательной давностью добросовестность владения выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока, для приобретательной давности правообразующее значение имеет, прежде всего, не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц; при таких условиях определение добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности, и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока, должно предполагаться различным.
Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Например, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре. Требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без каого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.
В рамках института приобретательной давности защищаемый законом баланс интересов определяется в частности, и с учетом возможной утраты собственником имущества (в том числе публичным) интереса в сохранении своего имущества.
Таким образом, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения. При этом добросовестность владения, в том числе, предполагает обладание вещью в таких условиях, когда ее предыдущий собственник с очевидностью отказался от реализации своих правомочий, предоставив судьбу своего титула течению времени.
С учетом изложенного, при толковании таких общих норм гражданского права, рассчитанных на правовые ситуации и отношения с различными субъектами права, судебная коллегия учитывает приведенный конституционно-правовой контекст, и прежде всего концепцию верховенства права, являющуюся основой принципа правового государства (ст. 1, ч. 1, Конституции Российской Федерации) и предполагающую реализацию принципов приоритета права, равенство перед законом, правовую определенность и юридическую безопасность.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
По смыслу ст. 225 и ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено, в том числе, на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст. 11 и ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества (п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).
На основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (п. 1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).
В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С 1 января 1995 года введен в действие Гражданский кодекс Российской Федерации, установивший понятие самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Из анализа собранных по делу доказательств следует, что отсутствуют правоустанавливающие документы как на земельный участок, так и на жилой дом в <адрес>, а также отсутствует разрешительная документация на строительство указанного жилого дома, что подтверждается и условиями предварительного договора купли-продажи от 20 августа 2009 года (п. 1 договора).
При этом, год постройки жилого дома по указанному адресу, после 01 января 1995 года, т.е. после введение в закон понятия самовольной постройки.
Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности (обзор судебной практики от 19.03.2014).
Таким образом, не доказан истцами факт законного возведения ФИО жилого дома по <адрес> на законных основаниях, а также не доказан факт законного пользования земельным участком, право на жилой дом не зарегистрировано, истица владеет жилым домом на основании предварительного догвоора купли-продажи, а потому не доказан добросовестность пользования истицей жилым домом и земельным участком в <адрес> и как следствие не представляется возможным признать право собственности истицы на указанные объекты недвижимости в порядке приобретательной давности.
Руководствуясь ст.ст. 194 -198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к Администрации города Южно-Сахалинска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании права собственности на жилой дом и земельный участок в порядке приобретательной давности, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Южно-Сахалинского
городского суда Л.В.Омелько