Дело № 2 -110/2026 (УИД 37RS0022-01-2025-003910-02)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 января 2026 года город Иваново
Фрунзенский районный суд города Иванова
в составе председательствующего судьи Мишуровой Е.М.,
при секретаре Петровой Е.Н.,
с участием представителя ответчика (истца по встречному иску) по доверенности ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НФК» о признании действий застройщика незаконными, защите прав потребителя, встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НФК» к ФИО2 о взыскании денежных средств,
установил:
Истец ФИО2 обратился в суд с настоящим иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НФК» (далее ООО «СЗ «НФК», ответчик, застройщик), в котором с учетом заявления в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) просил:
- признать незаконными действия ООО «СЗ «НФК», выразившиеся во включении в общую площадь жилого помещения по адресу: <адрес>А, <адрес> (проектная №) площади дверных проемов;
- обязать ответчика внести изменения в технический план здания (многоквартирного дома) № А по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, указав в нем общую площадь жилого помещения № (проектная 62) – 42,05 кв.м;
- обязать ООО «СЗ «НФК» составить акт приема-передачи жилого помещения по адресу: <адрес>А, <адрес> (проектная 62), указав в нем общую площадь жилого помещения 42,05 кв.м;
- взыскать с меня доплату за увеличение на на 0,06 кв.м общей площади жилого помещения по адресу: <адрес>А, <адрес> (проектная 62) в размере 5 5220 руб.;
- признать пункт 8.1 Договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части определения территориальной подсудности споров недействительным.
Исковое заявление мотивировано тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «НФК» и ФИО2 был заключен договор № участия в долевом строительстве (далее – Договор».
В соответствии с условиями Договора ответчик обязался своими силами и/или с привлечением других лиц построить Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию передать Дольщику в лице ФИО2 Объект долевого строительства – однокомнатную <адрес> (проектный №), расположенную на 8-м этаже единственного подезда объекта недвижимости по адресу: <адрес> (присвоенная адресная часть: <адрес>А), общей площадью 41,99 кв.м.
Согласно п. 3.2 указанного Договора Застройщик гарантировал, что качество объекта долевого строительства будет соответствовать условиям договора, а также требованиям технических регламентов и градостроительных регламентов, проектной декларации, а также иным требованиям.
В соответствии со сведениями, содержащимися в проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ и всех последующих декларациях на вышеуказанный объект недвижимости, общая площадь спорной квартиры (№) указана 41,99 кв.м. Согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент ввода Объекта недвижимости – дома по адресу: <адрес> А, общая площадь спорной квартиры (№) указана как 42,05 кв.м.
После ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию от застройщика в устной форме (по телефону) поступило требование о доплате 105272 руб. за квартиру к основной стоимости, указанной в Договоре от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что общая фактическая площадь объекта долевого строительства изменилась в сторону увеличения на 1,21 кв.м по сравнению с проектной площадью и согласно техническому паспорту стала составлять 43,2 кв.м.
Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Геострой», площадь спорного жилого помещения составила 40,9 кв.м без учета лоджии и 43,20 с учетом лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5).
При этом кадастровый инженер в отношении спорной квартиры допускал среднюю квадратичную погрешность 0,4 кв.м.
Согласно осмотру объекта долевого строительства – <адрес> (проектный №) произведенного истцом с участием специалиста ООО «Главленэксперт», составившего по результатам осмотра и замеров «Поэтажные планы и экспликация», общая площадь указанной квартиры составила (без учета проемов и вентиляционной шахты): 42,4 кв.м.
При этом специалист ООО «Главленэксперт», произведя расчет площади лоджии, учитывал ширину лоджии до остекления. При этом в силу п. 7 Приложения № 2 «Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 № П/393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат и характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» площадь эксплуатируемой кровли, наружных галерей, веранд, террас, открытых или остекленных лоджий и балконов, а также наружных тамбуров нежилого здания, сооружения, нежилого помещения определяется в пределах внутренних поверхностей стен и ограждений без учета площади, занятой ограждением.
Следовательно, замеры лоджии должны производиться до ограждающего элемента. Ширина лоджии спорной квартиры до ограждающего элемента составляет 1,317 м, длина - 3,347 м. То есть, площадь лоджии составляет 4,41 кв.м, с понижающим коэффициентом – 2,20 м. Согласно экспликации помещений заключения специалиста ООО «Главленэксперт» жилая плоащдь квартиры составляет 15,1 кв.м, площадь подобных помещений – 24,9 кв.м, итого общая площадь квартиры с учетом площади лоджии до ограждения с учетом понижающего коэффициента составляет (15,1 + 24,9 – 2,20) = 42,20 кв.м.
Истец полагает, что кадастровым инженером ООО «Геострой» необоснованно была включена площадь дверных проемов в общую площадь квартиры, а площадь спорной квартиры в размере 42,05 кв.м, указанная в проектной декларации к Объекту недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ включает в себя площадь всей квартиры.
Таким образом реальное увеличение общей площади квартиры составило 0,06 кв.м по сравнению с указанной в договоре долевой участия, что в денежном выражении составляет 5220 руб., с учетом стоимости одного квадратного метра, составляющей согласно Договору 87000 руб.
Истец направил в адрес ответчика претензию, указав на необоснованность требования о доплате 105272 руб.
Так же истец указывает, что включение ответчиком в Договор долевой участия условий подсудности спора нарушает его права в соответствии с Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей".
Ответчик ООО «СЗ «НФК» обратился с встречным иском, в котором просил взыскать с ФИО2 сумму доплаты в размере 105270 руб. по Договору долевого участия в строительстве №П-К-62 от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за неисполнение денежного обязательства в размере 2416,89 руб. и далее до даты фактического исполнения обязательства, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4231 руб.
Встречные исковые требования мотивированы следующим. В соответствии с Договором, заключенным сторонами, объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира (проектный №, после составления технического плана - 58) общей площадью 41,99 кв.м, площадь указана в соответствии с проектной декларацией.
В соответствии с п. 2.5 Договора, проектная площадь и общая площадь, подлежат уточнению после завершения строительства объекта недвижимости. Общая площадь объекта долевого строительства определяется в установленном законом порядке соответствующей технической документацией, изготовленной после ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федерального закона от 13 июля № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
ФИО2 по своему свободному волеизъявлению избрал определенный способ приобретения объекта долевого строительства и согласился с условиями подписанного сторонами в установленном порядке договора.
В соответствии с действующим законодательством допустимым изменением общей площади объекта долевого строительства является изменение общей площади объекта долевого строительства в любую сторону не более, чем на 5 процентов.
После окончания строительства в доме проведен окончательный обмер с участием кадастрового инженера и в акте передачи указана реальная площадь квартиры в размере 43,2 кв.м.
Обмеры <адрес>А по <адрес> производились кадастровым инженером ООО «Геострой» ФИО3
После обмеров квартире с проектным номером 62 присвоен кадастровый №, общая площадь <адрес>. 73 А по <адрес> составила 43,2 кв.м.
В соответствии с техническим планом и экспликации помещений спорной <адрес> общую площадь квартиры включены: прихожая, гардероб, общая комната, кухня, совмещенный санузел, дверные проемы помещений, лоджия.
Таким образом, ФИО2 была передана квартира с превышением площади (расчет превышаемой площади: 43,2 кв.м – 41,99 кв.м= 1,21 кв.м.
Где – 43,2 кв.м – фактическая площадь переданного объекта долевого строительства;
41,99 кв.м – проектная площадь переданного объекта долевого строительства;
1,21 кв.м – увеличение площади.
1,21 кв.м х 87000 руб. (цена за 1 кв.м в соответствии с п. 2.1 Договора) = 105270 руб.
Поскольку от подписи акта приема-передачи с указанием фактически переданной площади объекта строительства 43,2 кв.мФИО2 отказался, квартира была передана в одностороннем порядке, право собственности ФИО2 зарегистрировано застройщиком.
В дальнейшем ФИО2 были получены документы и ключи на квартиру, регистрация не оспаривалась.
Истец по встречному иску ссылается на то, что объект долевого строительства был построен и передан ФИО2 в соответствии с условиями Договора дострочно (вместо ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ).
Однако доплату за разницу между проектной площадью и фактически переданной площадью в размере 105270 руб. ФИО2 произвести отказался.
Ссылаясь на положения ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ООО «СЗ «НФК» просит взыскать с ответчика неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, где ДД.ММ.ГГГГ – дата составления одностороннего акта, ДД.ММ.ГГГГ – дата составления претензии, в размере 2416,89 руб., продолжив начисление неустойки до полного исполнения ответчиком по встречному иску денежного обязательства.
Встречное исковое заявление принято судом в соответствии со ст. 138 ГПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным, о чем вынесено определение, занесенное в протокол судебного заседания.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, ООО «Геострой», кадастровый инженер ФИО3
В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 не явился, о месте и времени судебного заседания извещен в порядке гл.10 ГПК РФ, согласно поступившему в суд ходатайству просил рассмотреть настоящее дело без своего участия.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО «СЗ «НФК» по доверенности ФИО1 признала иск ФИО2 в части несоответствия Закону о защите прав потребителей пункта 8.1 Договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части определения территориальной подсудности споров. В остальной части заявленных требований возражала по мотивам, изложенным в письменных отзывах на иск, из которых, в частности, следует, что по договору долевого участия дольщик приобретает не квартиру, а право получения квартиры после сдачи дома, так как он еще не построен. Возведение дома – сложный процесс, в котором могут быть допущены небольшие погрешности в пределах норм. После окончания строительства в доме производят окончательный обмер с участием кадастрового инженера, в акте приема-передачи указывают реальную площадь квартиры. Обмеры <адрес>А по <адрес> производились кадастровым инженером ООО «Геострой» ФИО3 После обмеров квартире с проектным номером 62 был присвоен №, общая площадь данной квартиры составила 43,2 кв.м. Истец по встречному иску полагает включение дверных проемов в общую площадь квартиры обоснованным исходя из трактовки Приказа Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393. Данный приказ не содержит ограничений по включению дверных проемов в общую площадь квартиры. Данное обстоятельство подтверждается и Письмом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №. Разрешение на строительство многоквартирного дома ЖК «Майские зори-3» было получено ООО «СЗ «НФК» ДД.ММ.ГГГГ Соответственно, первая проектная декларация была размещена ДД.ММ.ГГГГ В данной проектной декларации общая площадь квартиры под проектным номером 62 (впоследствии 58) составила 41,99 кв.м. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком ДД.ММ.ГГГГ Соответственно, последняя проектная декларация была размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИЖС) ДД.ММ.ГГГГ, в которой также общая площадь квартиры под условным номером 62 составила 41,99 кв.м. После обмера кадастровым инженером общая площадь квартиры с учетом лоджии (коэффициент 0,5) составила 43,2 кв.м. В исковом заявлении ФИО2 указывает, что общая площадь спорной квартиры составила 42,05 кв.м, ссылаясь при этом на проектную декларацию ДД.ММ.ГГГГ Однако, по объекту <адрес> А, проектная декларация от ДД.ММ.ГГГГ не составлялась, так как дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, а закон не обязывает застройщика после этого составлять проектную декларацию. Доводы истца по первоначальному иску об увеличении площади квартиры из-за уменьшения внутриквартирных стен в связи с изменением строительного материала голословны. Объект соответствует требованиям проектной документации, разработанной ООО «СКБ «Проект». Представленный ФИО2 проект, подготовленный ООО «Главленэксперт», не опровергает доводы ООО «СЗ «НФК», поскольку из данного документа невозможно определить компетенцию лица, его составившего. Кроме того, ответчик (истец по встречному иску) утверждает, что представителей ООО «Главленэксперт» на объекте не было, замеров ими не производилось, поскольку ключи от квартиры переданы ФИО2 после ДД.ММ.ГГГГ Представитель ООО «СЗ «НФК» поддержала встречный иск по основаниям в нем изложенным, просила удовлетворить, пояснила, что застройщик неоднократно предлагал ФИО2 выплатить спорную сумму в размере 105270 руб. в рассрочку без процентов, заключить по настоящему делу мировое соглашение, однако, данное предложение было им отвергнуто. До настоящего времени ФИО2 не выплачена и не оспариваемая им сумма в размере 5220 руб.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, ООО «Геострой», кадастровый инженер ФИО3, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены в порядке гл.10 ГПК РФ, об отложении судебного разбирательства, объявлении перерыва в судебном заседании не просили.
Третье лицо кадастровый инженер ФИО3 представил в суд письменные пояснения, в соответствии с которыми полагал, что технический план в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>А, был подготовлен им на основании проектной документации, разрешения на строительство, предоставленных застройщиком. Правовую основу подготовки технического плана составили Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, Приказ Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», в редакции, действующей на момент подготовки соответствующего технического плана, а также Приказ Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», с учетом полученных разъяснений Росреестра. Площадь дверных проемов была включена в общую площадь квартиры и составила 0,8 кв.м, площадь вентиляционной шахты в общую площадь квартиры не включалась. Кадастровые работы проводились лицом, имеющим действующий квалификационный аттестат и зарегистрированным в качестве кадастрового инженера, с помощью соответствующего геодезического оборудования и программного обеспечения для обработки данных и подготовки документов. Кадастровый инженер ФИО3 просил рассмотреть настоящее дело в свое отсутствие.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте слушания дела.
Суд, выслушав представителя ответчика (истца по встречному иску), изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением другихлиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. п. 1, 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать среди прочего определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщикомпосле получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевогостроительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии с п. п. 1 и 4 ст. 421, п. 1 ст. 431 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). При заключении Договора стороны вправе предусмотреть порядок формирования цены объекта долевого участия. Цена договора - это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Таким образом, в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Как установлено п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ НФК» получено разрешение на строительство ЖК «Майские зори-3», 9-и этажного жилого дома по адресу: <адрес>, между <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИЖС) размещена проектная декларация №, в которой общая площадь квартиры под проектным номером 62 (впоследствии 58) составила 41,99 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «НФК» (Застройщик) и ФИО2 (Дольщик) заключен Договор №П-К-62 участия в долевом строительстве.
Согласно п. 1.1 Договора Застройщик обязуется своими силами и/или в привлечением других лиц построить Объект недвижимости – многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и 2-я Первомайская, на земельном участке с кадастровым номером 37:24:040802:193, площадью 3506 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, между <адрес> и <адрес>, и после получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию передать Дольщику Объект долевого строительства – однокомнатную <адрес> по проекту, расположенную на 8 этаже единственного подъезда объекта недвижимости, общей площадью 41,99 кв.м, в том числе, площадь лоджии с коэффициентом 0,5 – 2,22 кв.м (окончательные общая и жилая площади квартиры определяются по техническому плану здания после его составления; в техническом плане здания содержится указание на площадь квартиры с выделением площади лоджии) по акту приема-передачи, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену в полном объеме согласно п. 2.1 и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости в течение семи рабочих дней с момента получения соответствующего сообщения Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче.
Застройщик обеспечивает ввод объекта недвижимости в эксплуатацию в соответствии с разработанной проектной документацией в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный срок может быть изменен Застройщиком в случае продления разрешения на строительство объекта недвижимости (п. 1.2 Договора).
В силу п. 2.1 Договора, стоимость объекта долевого строительства 87000 руб. за один квадратный метр общей площади Объекта долевого строительства, и в общей сумме (цена договора) составляет 3653130 руб.
Согласно п. 2.4 Договора цена, установленная в п. 2.1 настоящего договора, может быть изменена после заключения настоящего договора (за исключением случая 100% оплаты долевого участия в строительстве) по взаимному соглашению сторон, оформленному в письменном виде, основаниями для изменения цены договора могут послужить любые обстоятельства, которые по взаимному мнению сторон являются достаточными для изменения цены договора, в том числе обстоятельства, которые связаны с увеличением стоимости строительства объекта недвижимости, существенное повышение цен на строительные материалы и, как следствие, удорожание Объекта строительства, принятие (изменения) тарифов на подключение объекта недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, и, как следствие, изменение платы за подключение объекта недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения.
В силу положений п. 2.5 Договора, в случае, если по окончании строительства объекта недвижимости общая площадь квартиры с учетом площади лоджии, согласованная сторонами в настоящем договоре, изменится, то цена договора подлежит корректировке пропорционально изменению общей площади квартиры, с учетом площади лоджии, и Стороны обязуются произвести приведение платежей в соответствие с окончательной площадью квартиры, с учетом площади лоджии, исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра, предусмотренного п. 2.1 настоящего договора.
В соответствии с п. 2.6 Договора, в случае изменения цены согласно п.п. 2.4, 2.5 договора, окончательный расчет Дольщика с Застройщиком по настоящему Договору должен быть произведен до момента подписания акта приема-передачи квартиры Дольщику.
В соответствии с Приложением № к Договору подлежащая передаче ФИО2 однокомнатная квартира состоит из комнаты 1 площадью 15,11 кв. м, кухни площадью 12,00 кв. м, прихожей площадью 4,50 кв. м, санузла площадью 4,60 кв. м, гардеробной площадью 3,56 кв.м, лоджии с коэффициентом 0,5 площадью 2,22 кв. м, итого – 41,99 кв. м.
ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора Ивановской области издан Приказ № «Об утверждении Заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации частью такой проектной документации) по объекту капитального строительства «9-и этажный жилой дом», расположенному по адресу: Ивановская область, городской округ Иваново, г. Иваново».
ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «НФК» в ЕИЖС размещена проектная декларация №, в которой общая площадь квартиры под проектным номером 62 (впоследствии 58) также составила 41,99 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с присвоенным адресом: <адрес> А.
ДД.ММ.ГГГГ участнику долевого строительства было направлено уведомление об окончании строительства и введении объекта в эксплуатацию, которое получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно техническому плану и экспликации помещений квартиры в общую площадь квартиры включены: прихожая, гардероб, общая комната, кухня, совмещенный санузел, дверные проемы помещений, лоджия.
Ввиду отказа ФИО2 от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства в установленной Застройщиком форме отказался, ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «НФК» в одностороннем порядке составлен акт о передаче объекта долевого строительства.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о помещении с кадастровым номером № по адресу: <адрес>А, <адрес>, жилой площадью 40,9 кв.м в соответствии с техническим планом здания, выполненным кадастровым инженером ФИО3
Право собственности ФИО4 на указанную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании акта о передаче объекта долевого строительства (односторонний) от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.
В акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры, согласно техническому плану № (по договору долевого участия №), расположенной по адресу: <адрес>А, направленного ООО «СЗ «НФК» ФИО2 для подписания содержится указание на то, что общая площадь квартиры составляет 43,2 кв. м, с учетом площади лоджии, рассчитанной с коэффициентом 0,5 – 2,3 кв. м.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального содержания условий Договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ застройщик разъяснил, а дольщик принял следующие принципы определения фактической площади объекта долевого строительства и его окончательной цены:
- предметом настоящего договора является объект долевого строительства;
- проектная общая площадь объекта долевого строительства – 41,99 кв.м, в том числе площадь лоджии с коэффициентом 0,5 -2,22 кв.м;
- окончательные общая и жилая площади квартиры определяются по техническому плану здания после его составления; в техническом плане здания содержится указание на площадь квартиры с выделением площади лоджии;
- окончательная цена (стоимость) объекта долевого строительства определяется с учетом изменения общей площади квартиры, с учетом площади лоджии, исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра, предусмотренного п. 2.1 настоящего договора.
Согласно представленной истцом экспликации к поэтажному плану здания, являющейся частью технического плана многоквартирного дома, экспликации жилого помещения (квартиры), расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>А, <адрес>, с кадастровым номером №, составленной кадастровым инженером ООО «Геострой» ФИО3, площадь квартиры определена в размере 40,9 кв.м, в том числе, помещение №: прихожая – 4,47 кв.м, дверное проем в помещение 10 – 0,53 кв.м, дверной проем в помещение 53 – 0,08 кв.м, дверной проем в помещение 57 – 0,07 кв.м, дверной проем в помещение 56 - - 0,07 кв.м, помещение №: гардероб – 3,86 кв.м, дверной проем в помещение 53 – 0,07 кв.м, помещение № – общая комната – 15,2 кв.м, помещение № – кухня, помещение № – санузел совмещенный – 4,6 кв. Площадь лоджии – 4,6 кв.м. <адрес> квартиры составила - 43,2 кв. м.
Исходя из буквального смысла Договора, уточнение общей площади квартиры, в том числе, в целях осуществления перерасчета цены договора, должно было осуществляться на основании документов (технических планов), подготовленных специализированной организацией (кадастровым инженером) для проведения кадастрового учета.
В силу положений действующего законодательства (п. 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, статьи 14, 22 и 70 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") вводу в эксплуатацию многоквартирного дома - объекта долевого строительства предшествует составление технического плана, на основе которого осуществляется кадастровый учет помещений дома.
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцу был передан объект долевого строительства – однокомнатная <адрес>, общей площадью 43,2 кв. м, в жилом доме по адресу: <адрес>А.
В соответствии с частью 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Площадь квартиры, определенная в соответствии со статьей 15 ЖК РФ, необходима для проведения государственной регистрации квартиры. Площадь квартиры, установленная организациями технической инвентаризации, после ввода дома в эксплуатацию, а также площадь террасы, балкона с применением понижающего коэффициента, с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 N 37, определены для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
Приказом Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 утверждены требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Данные требования в соответствии с ч. 13 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" применяются при подготовке технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства.
Согласно п. 12.1. указанного Приказа, площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
Согласно пункту 12.3 Требований N П/0393 расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются). Исключение из площади помещения площади подоконной доски (в случае ее наличия) Требованиями N П/0393 не предусмотрено.
В соответствии с пунктом 3.3 Национального стандарта ГОСТ Р 56926-2016 "Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий", утвержденного приказомРосстандарта от 23.05.2016 N 371-ст (дата введения стандарта 01.11.2016, далее - Национальный стандарт), балконный блок - конструктивный элемент заполнения проема наружной стены помещения, примыкающего к балкону или лоджии, обладающий всеми характеристиками основного или специального оконных блоков и предназначенный для обеспечения сообщения внутреннего помещения с балконом (лоджией), естественного освещения помещения и его защиты от внешних климатических и других воздействий.
Согласно пункту 3.30 Национального стандарта основные оконные блоки - все виды оконных блоков, применяемые для заполнения световых проемов наружных стен жилых помещений и кухонь и других помещений с постоянным пребыванием людей с определенными параметрами внутреннего микроклимата.
В соответствии с пунктом 3.24 Международного стандарта ГОСТ 23166-2021 "Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия", утвержденного приказомРосстандарта от 19.05.2021 N 398-ст (дата введения стандарта 01.11.2021), окно (оконная конструкция) это светопрозрачная ограждающая конструкция, являющаяся элементом стеновой конструкции здания (сооружения), предназначенная для сообщения внутренних помещений с окружающим пространством, обеспечения естественного освещения и вентиляции помещений, защиты от внешних климатических и других воздействий.
Пункты 1 - 4, 6, 7, 8.6, 11.1, 11.2, 12.1 - 12.4, 13 Требований N П/0393 не содержат положений, в соответствии с которыми в площадь жилого или нежилого помещения не включаются площади, находящиеся в пределах арочного, дверного или оконного проемов, ниш, вне зависимости от их глубины.
Аналогичные разъяснения содержатся и в письме Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №.
При этом суд соглашается с доводами представителя ответчика (истца по встречному иску), что проектная декларация многоквартирного дома ЖК «<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ содержала общую площадь квартиры под проектным номером 62 (впоследствии 58) – 41,99 кв.м, проектная декларация, многоквартирного дома ЖК «Майские зори-3», размещенная в ЕИЖС ДД.ММ.ГГГГ, содержала информацию об общей площади спорной квартиры – 41,99 кв.м.
Проектная декларация в отношении многоквартирного дома ЖК «Майские зори-3» от ДД.ММ.ГГГГ, на которую ссылается истец (ответчик по встречному иску), содержащая сведения об общей площади спорной квартиры – 42,05 кв.м, застройщиком в ЕИЖС никогда не размещалась.
При этом судом установлено, что объект введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, а действующее законодательство не содержит требований о размещении проектной декларации после ввода объекта в эксплуатацию.
Разрешая спор в пределах заявленных истцом требований, в соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ, исходя из положений действующего законодательства, в силу которых вводу в эксплуатацию многоквартирного дома - объекта долевого строительства предшествует составление технического плана, на основе которого осуществляется кадастровый учет помещений дома (п. 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 14, 24 Федерального закона отДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), учитывая, что указанная в акте площадь квартиры определена в ходе кадастровых работ, по итогам которых составлен технический план здания, суд приходит к заключению, что фактических ошибок, допущенных при обмерах для проведения кадастрового учета, судом в ходе судебного разбирательства не выявлено, преследуя при установленных по делу обстоятельствах цель восстановить нарушенное право, суд приходит к заключению, что правовых поводов для признания незаконными действий ООО «СЗ «НФК», выразившихся в включении в общую площадь жилого помещения по адресу: <адрес>А, <адрес>, площади проемов; понуждении ООО «СЗ «НФК» внести изменения в технический план здания (многоквартирного дома) №А по <адрес> от 07.04.2025г., указав в нем общую площадь жилого помещения (проектная) – 42,05 кв.м, составить акт приема-передачи жилого помещения по адресу: <адрес> А, <адрес> (проектная 62), указав в нем общую площадь жилого помещения 42,05 кв.м, не имеется.
Суд при толковании и рассмотрении приведенных положений договора в их системной связи, руководствуясь положениями статей 421, 424, 431, 434, 555 ГК РФ, статьями 4, 5, 7, 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходит из того, что сторонами были согласованы условия договора, предусматривающие условия об определении окончательной общей и жилой площади квартиры по техническому плану здания после его составления, что не противоречит действующему законодательству, права потребителя не нарушают.
Технический план, составленный кадастровым инженером ООО «Геострой» ФИО3 в соответствии с предъявляемыми к техническому плану требованиями закона, компетентным специалистом.
Деятельность кадастрового инженера регулируется Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее - Федеральный Закон N 221-ФЗ), так в соответствии с частью 1, 2, 13 статьи 29 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров (далее - СРО), соответствующее требованиям, установленным настоящим Федеральным законом, в частности при соблюдении им обязательных условий вступления в СРО, а также требований к осуществлению и организации кадастровой деятельности, предусмотренных законодательством Российской Федерации в области кадастровых отношений. Все сведения обо всех кадастровых инженерах содержатся в реестре кадастровых инженеров в Росреестре. Кроме того, кадастровый инженер должен иметь квалификационный аттестат кадастрового инженера с идентификационным номером.
Следовательно, оснований не доверять проведенным обмерам кадастрового инженера ФИО3 не имеется.
Представленное истцом (ответчиком по встречному иску) заключение ООО «Главленэксперт» не опровергает выводов суда. Сведений о том, что данное заключение выполнено компетентным специалистом, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, имеющим квалификационный аттестат кадастрового инженера с идентификационным номером, не имеется. Кроме того, суд соглашается с мнением представителя ООО «СЗ «НФК», что специалист выполнявший данное заключение не проводил непосредственный осмотр и измерение спорного объекта.
По условиям Договора указанная в договоре общая площадь квартиры является проектной (ориентировочной) и уточняется сторонами на основании данных обмеров кадастрового инженера, произведенных по окончанию строительства жилого дома, что и было произведено после завершения строительства при составлении технического плана.
Таким образом, стороны определили, что проектная площадь квартиры по отношению к фактической площади может измениться после завершению строительства жилого дома.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По смыслу приведенных законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Частью 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрена возможность изменения цены договора об участии в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Суд отмечает, что истец (ответчик по встречному иску), располагая на стадии заключения договора полной информацией об условиях указанного договора, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя все права и обязанности, определенные Договором, каких-либо протоколов разногласий ответчику не направлялось. Отметок истца на самом договоре о несогласии с данными пунктами не содержится.
Принимая во внимание, что по условиям Договора общая проектная площадь квартиры, оплаченная ответчиком должна была составлять 41,99 кв. м, в то время как фактическая площадь спорной квартиры составила 43,2 кв. м, установлено увеличение площади квартиры на 1,21 кв. м, суд приходит к выводу, что у ответчика возникла обязанность внести доплату в размере 105 270 руб. (1,21 кв.м х 87000 руб. = 105270 руб.).
Соответственно, с истца (ответчика по встречному иску) в пользу ООО «СЗ «НФК» подлежит взысканию денежная сумма в размере 105270 руб.
Требования первоначального иска ФИО2 о взыскании с него доплаты за увеличение на 0,06 кв.м общей площади спорного жилого помещения в размере 5220 руб. удовлетворению не подлежат, поскольку ФИО2 не лишен возможности оплатить застройщику неоспариваемую им сумму в добровольном порядке, чего им сделано не было, разрешения данного вопроса в судебном порядке не требуется.
В соответствии с положениями п. 2.6 Договора, в случаях изменения цены согласно п.п. 2.4, 2.5 договора, окончательный расчет дольщика с застройщиком по настоящему договору должен быть произведен до момента подписания акта передачи квартиры дольщику.
Соответственно, поскольку акт приема-передачи подписан ДД.ММ.ГГГГ, не позднее указанной даты ФИО2 доплата по Договору в размере 105270 руб. должна была быть им произведена не позднее указанной даты.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
По смыслу п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются включительно по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.
Таким образом, на день вынесения решения судом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно должен быть следующим:
период
дн.
дней в году
ставка,%
проценты,?
01.10.2025 – 26.10.2025
26
365
17
1274,78
27.10.2025 – 21.12.2025
56
365
16,5
2664,92
22.12.2025 – 12.01.2026
22
365
16
1015,21
Сумма процентов: 4954,91 ?
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении встречного иска ООО «СЗ «НФК».
При этом суд находит заслуживающими внимания доводы истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 о противоречии п. 8.1 Договора, в соответствии с которым все споры по настоящему договору между сторонами разрешаются в Ленинском районном суде г. Иваново положениям Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее – Закон о защите прав потребителей).
Часть 1 ст. 46 и ч. 1 ст. 47 Конституции Российской Федерации гарантируют каждому судебную защиту его прав и свобод и закрепляют, что никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.
По общему правилу, изложенному в ст. 28 ГПК РФ, иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.
В соответствии с ч. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных ч. 4 ст. 30 указанного Кодекса.
Согласно ч. 10 названной статьи выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
Из приведенных норм процессуального закона следует, что право выбора суда, если дело подсудно нескольким судам, предоставлено истцу. Такое правовое регулирование является механизмом, направленным на создание наиболее оптимальных условий для разрешения споров в судебном порядке, и предоставляет истцу дополнительную гарантию судебной защиты прав и законных интересов - возможность выбора суда для обращения с иском.
В п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
Таким образом, право выбора между несколькими судами, которым в силу Закона о защите прав потребителей подсуден спор, принадлежит потребителю.
При этом положения ст. 32 ГПК РФ, согласно которым стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность дела до принятия его судом к своему производству, не ограничивают право потребителя на предъявление иска в соответствии с подсудностью, установленной законом.
Согласно п. 1 и подп. 2 п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ограничивающие право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный п. 2 ст. 17 этого Закона, являются ничтожными.
С учетом изложенного, первоначальные требования истца подлежат частичному удовлетворению.
В порядке ст.98 ГПК РФ, с ответчика (истца по встречному иску) ООО «СЗ «НФК» в доход бюджета городского округа Иваново государственная пошлина в размере 20000 руб.
С истца по встречному иску в пользу ответчика (истца по встречному иску) подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4231 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковое заявление ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НФК» о признании действий застройщика незаконными, защите прав потребителя удовлетворить частично.
Признать недействительным (ничтожным) пункт 8.1 Договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НФК» и ФИО2.
В удовлетворении остальной части заявленных ФИО2 требований отказать
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НФК» (ОГРН №) в доход бюджета городского округа Иваново государственную пошлину в размере 20000 руб.
Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НФК» к ФИО2 удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 (ИНН №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НФК» (ОГРН №) денежные средства в размере 105270 руб., проценты за неисполнение денежного обязательства в размере 4954,91 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на денежную сумму в размере 105270 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения решения суда, исходя из ставки банковского процента (ставки рефинансирования), расходы по оплате государственной пошлины в размере 4231 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Иваново в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья подпись Е.М.Мишурова
Решение в окончательной форме принято 26.01.2026 г.