Решение по делу № 2А-3333/2025 от 04.09.2025 - о признании незаконным постановления мэрии г. Новосибирска от /дата/ № об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение; обязании повторно рассмотреть заявление <ФИО> о переводе здания по адресу <адрес> нежилое здание.

54RS0007-01-2025-001446-04

Дело №2а-3333/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 августа 2025 года г. Новосибирск

Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Зень Н.Ю.,

при секретаре Осовицкой Е.В.,

с участием

административного истца ФИО1,

представителя административного истца по ордеру – адвоката Астахова В.Н.,

представителя административных ответчиков ФИО2,

заинтересованного лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению с учетом уточнений ФИО1 к мэрии г. Новосибирска, к Департаменту строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска, Комиссии по рассмотрению вопросов перевода жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, признании садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом о признании незаконным постановления мэрии г. Новосибирска от /дата/ № об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение; обязании повторно рассмотреть заявление ФИО1 о переводе здания по адресу <адрес> нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд г. Новосибирска с вышеуказанным иском с учетом уточнений, в котором просил:

- признать незаконным постановление мэрии г. Новосибирска от /дата/ № об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение;

- обязать повторно рассмотреть заявление ФИО1 о переводе здания по адресу <адрес> нежилое здание.

В обоснование своих доводов указал, что является собственником жилого дома с кадастровым номером № общей площадью № кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым (или) условным номером № по вышеуказанному адресу для использования нежилого здания для дошкольного, начального и среднего общеобразования (школы). На основании экспертного заключения, выполненного ООО «СЭПЦЕНТР-Н», здание отвечает действующим нормативным документам в области градостроительства, расположено в границах земельного участка. Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» от /дата/ № административное нежилое здание соответствует СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарная классификация и санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция». Согласно экспертному заключению ООО «Автоматика-АСО» от /дата/ года нежилое здание административного назначения соответствует нормам и требованиям пожарной безопасности, (сводам правил), не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Из заключения кадастрового инженера ФИО4 следует, что спорное строение расположено в границах территориальной зоны застройки жилыми домами сметанной этажности (Ж-1), в которой имеются основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, связанные с размещением образовательных учреждений, а именно: образование и просвещение (3.5): дошкольное, начальное и среднее общее образование (3.5.1); среднее и высшее профессиональное образование (3.5.2). Из заключения судебной экспертизы ООО «Новострой Эксперт» следует, что в здании выполнены все рекомендации по повышению пожарной безопасности, объект полностью соответствует всем строительным, пожарным нормам и правилам, обеспечивает безопасную эксплуатацию по назначению, угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Из заключения кадастрового инженера, заключения судебной экспертизы по делу усматривается, что отступ от границ соседних земельных участков действительно нарушен, однако собственники соседних участков выразили свое письменное согласие на размещение здания с имеющимися нарушениями. Таким образом, данное обстоятельство прав мэрии города Новосибирска не нарушает, у истца в соответствии с положениями Градостроительного кодекса имеется право за формирование земельного участка и с указанными нарушениями при условии наличия согласия собственников смежных участков.

Экспертным заключением ООО «Новострой Эксперт» установлено, что вход на земельный участок с КН № расположен с северо-восточной части через распашную калитку и распашные ворота, Движение по земельному участку с КН № реализовано по тротуарной плитке, дорог и проходов, выполненных из сыпучих материалов не выявлено. Доступ к уровню первого этажа здания реализован через входное крыльцо с откидным пандусом шириной № мм с использованием противоскользящих листов и резинового покрытия (из резиновой крошки). На входе на земельный участок с КН № выполнено устройство кнопки вызова персонала на высоте № м в соответствии пунктом 6.1.7 СП 59.13330.2020. Непосредственно у откидного пандуса выполнено устройство потки вызова персонала на высоте № м в соответствии с пунктом 8.1.7 СП 59.13330.2020. Вход в здание обеспечен через двухстворчатый (двупольный) дверной блок № мм с доводчиком, оборудованным задержкой закрывания. Помещения, зоны и места обслуживания маломобильных групп населения предусмотрены на первом этаже здания с учетом предусмотренных путей следования. На уровне первого этажа имеется оборудованный санузел с местом для размещения кресла-коляски и других принадлежностей. На первом этаже предусмотрены зоны ожидания, в том числе для размещения кресел колясок, что соответствует требованиям пункта 6.2,5 СТ 59.13330,2020.

Экспертным заключением ООО «Новострой Эксперт» установлено, что здание в целях использования под образовательное учреждение (школы), обеспечивает доступность для маломобильных групп населения и соответствует "СП 59,13330.2020. Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. СНиП 35-01-2001" обеспечивает соблюдение требований федерального закона от 30.12.2009 N 384-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (Постановление Правительства РФ от 28.05.2021 N 815), что обеспечивает безопасные условия пребывания граждан.

В связи с чем полагал доводы, указанные в обжалуемом Постановлении Мэрии города Новосибирска об отказе в переводе жилого дома в нежилое здание под образовательное учреждение (школу) не соответствующими действительности.

Представитель административного истца в письменных дополнениях к административному исковому заявлению полагала, что перевод помещения в нежилое возможен без проведения дополнительных работ по перепланировке и (или) переустройству, в связи с чем проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения предоставлять не требуется, в связи с чем мэрией города Новосибирска не верно применены положения Жилищного кодекса и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель адвокат Астахов В.Н. исковые требования с учетом уточнений поддержали. Представитель истца пояснил, что оспариваемое решение не соответствует закону и противоречит тем обстоятельствам, которые установлены апелляционным определением областного суда г. Новосибирска и техническим заключением, выданным экспертами. По факту отказа в связи с предоставлением документов, которые не подписаны и не заверены, полагает, что указанные документы являются факультативными и предоставляются заявителем на своё усмотрение, т.е. это те документы, которые не перечислены в законе, на основании которых подаётся заявление о переводе помещения из жилого помещения в нежилое помещение. Минимальный пакет документов, необходимых для рассмотрения заявления и предусмотренных законом, административным истцом был предоставлен в адрес комиссии. По факту отказа в связи с несоответствием техническому регламенту безопасности здания, как уже установлено апелляционным определением областного суда г. Новосибирска, здание административного истца соответствует строительным нормам, соблюдены нормы пожарной безопасности, при эксплуатации не угрожает жизни и здоровью граждан. В части обеспечения доступа к зданию маломобильных групп граждан, в материалах дела есть заключение специалиста об обеспечении такого доступа к спорному объекту. По факту отказа в связи с непредставлением в адрес комиссии проекта переустройства и перепланировки оспариваемого объекта, полагает, что данный документ не требовался административному ответчику, поскольку для изменения функционала здания не было необходимости выполнять проект переустройства и перепланировки, так как изначально здание подходило для использования в качестве нежилого помещения, в том числе для осуществления образовательной деятельности. По факту отказа в связи с запретом расположения здания на земельном участке в функциональной зоне Ж1, апелляционным определением областного суда г. Новосибирска также установлено, что допустимо расположение оспариваемого объекта в указанной зоне, для использования в качестве образовательного учреждения. По факту отказа в связи несоответствием площади здания не согласны, поскольку ст. 37 Правил землепользования и застройки, для объектов образования не установлены предельные параметры использования земельного участка. Кроме того, если для комиссии данное несоответствие является существенным, то у административного истца есть в собственности два участка смежных с рассматриваемым земельным участком, которые в совокупности составляют около № соток. Таким образом, фактически площадь земельного участка позволяет размещать образовательное учреждение на рассматриваемом земельном участке. Факт самовольной постройки так же не установлен.

Представитель административных ответчиков мэрии г. Новосибирска и Департамента строительства и архитектуры г. Новосибирска ФИО2 исковые требования административного истца не признала в полном объёме. Обращение было рассмотрено в соответствии с административным регламентом, с соблюдением всех установленных законом процедур. Считает, что административным истцом нарушены градостроительные нормы, в протоколе от /дата/ № имеются ссылка на нарушения, в том числе по площади застройки. Кроме того не был предоставлен проект переустройства, перепланировки здания. Поддержала доводы возражений, ранее направленных в адрес суда, согласно которым Постановление мэрии города Новосибирска № от /дата/ вынесено с соблюдением порядка принятия и указанием соответствующих оснований, земельный участок, на котором расположено спорное жилое помещение, находится в зоне застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки Ж-1.1. Данный земельный участок имеет площадь № га, что не соответствует предельным параметрам виду разрешенного использования земельных участков - «для объектов образования», расположенных в зоне Ж-1.1 (минимальная площадь земельного участка - 0,1 га), площадь застройки на данном земельном участке составляет более №% при максимально разрешенной площади застройки участка - 70 % без регламентирующих отступов от границ земельного участка до объекта капитального строительства, без возможности организации спортивных и игровых площадок, благоустройства, парковок. Не обеспечен доступ маломобильных групп населения на первый этаж, выше первого этажа (возможность попасть на второй и третий этажи), что не соответствует содержащимся в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-Ф3) требованиям, в части соблюдения требований пожарной безопасности, строительным, санитарным требованиям по использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Административным истцом представлены незаверенные копии: заключение кадастрового инженера ФИО4; экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области от /дата/ №; строительно-техническое заключение ООО «НовоСтройЭксперт» № № от /дата/; доверенность № от /дата/, удостоверенная нотариусом г. Новосибирская ФИО5 Земельный участок расположен на территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории (решение Совета депутатов города Новосибирска от /дата/ №), при этом административным истцом не представлено доказательств его участия в договоре комплексного развития территорий. Объект обладает этажностью свыше двух этажей, фактически не является индивидуальным жилым домом, а позиционируется как административное здание, в отношении его реконструкции требуется проведение государственного строительного надзора.

Заинтересованное лицо ФИО3 просила исковые требования удовлетворить, пояснила, что с /дата/ года они начали вести образовательную деятельность в спорном помещении, имеют большой опыт в сфере образования. Ввиду необходимости, большого спроса от родителей, на сегодняшний день развивают образовательную деятельность в части осуществления педагогической деятельности с детьми, имеющими особенности развития. Для осуществления учебной деятельности в полной мере необходимо получение лицензии на образовательную деятельность, и на сегодняшний день отказ мэрии г. Новосибирска в документальном переводе здания в нежилое помещение является единственным препятствием для получения указанной лицензии.

Иные участники в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, представителей не направили.

Суд, выслушав пояснения участников, изучив доводы иска с уточнениями и возражений, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном КАС РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно ч. 2 ст. 59 КАС РФ в качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференцсвязи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов, электронные документы.

В силу положений ст. 60 и ст. 61 КАС РФ суд принимает только те допустимые доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Положения ст. 218 КАС РФ, реализуя конституционное право каждого на судебную защиту его прав и свобод, а также права обжалования решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц (ст. 46 Конституции Российской Федерации), предоставляет гражданину, организации, иным лицам могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. При этом гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ, для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий- несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

По данной категории административных дел в силу п.п. 8, 11 ст. 226 КАС РФ, на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения своих прав, свобод и законных интересов, соблюдения сроков обращения в суд, а обязанность по доказыванию соответствия оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам - на орган, организации, лицо, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспариваемые постановления либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии с ч. 1 ст. 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Указанные сроки на обращение в суд административным истцом соблюдены.

Из материалов дела следует, что ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок КН № площадью № кв.м. и жилой дом КН № площадью № кв.м., /дата/ года постройки, № этажа, в том числе № этаж подземный (дата государственной регистрации права собственности /дата/). После приобретения здания в собственность истец произвел действия по реконструкции здания.

ФИО1 обратился в мэрию г. Новосибирска с заявлением о переводе жилого здания (жилого дома) в нежилое с кадастровым номером № по адресу <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № в нежилое здания без проведения строительных работ для его последующего использования в качестве дошкольного, начального и среднего образования (школы) (3.5.1) (т. 1 л.д. 176-177).

К заявлению истец приложил выписку из ЕГРН на земельный участок (копия), выписка из ЕГРН на жилое здание (копия); технический паспорта на здание (копия); экспертные заключения (копии).

Мэрией г. Новосибирска на запрос суда представлены копии документов, приложенных истцом к заявлению: заключение кадастрового инженера (т. 1 л.д. 179-182); тех.паспорта на жилой дом на дату /дата/ (т. 1 л.д. 183-195); экспертное заключение от /дата/ ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» (т. 1 л.д. 196-199); строительно-техническое заключение № № от /дата/ (т. 1 л.д. 200-241).

Согласно выписке из протокола заседания комиссии по рассмотрению вопросов перевода жилого помещения в нежилое помещение № от /дата/ (т. 1 л.д. 168-171), рассмотрена возможность перевода жилого помещения - жилого <адрес> (кад. №), принадлежащего на праве собственности ФИО1, в нежилое помещение для использования в качестве нежилого здания для дошкольного, начального и среднего общего образования (школы). Комиссия заслушала вступительное слово председателя комиссии, рассмотрела представленные заявителем документы. В заявлении Заявитель желает перевести размариваемое помещение в нежилое помещение без проведения строительных работ (без предварительных условий), т. к. по мнению Заявителя перевод помещения под заявленные цели не подразумевает производство строительных работ, в связи с чем, проект на перепланировку и (или) переустройство не требуется. Ранее Заявителю было отказано в переводе рассматриваемого нежилого помещения в жилое помещение на основании постановления мэрии от /дата/ № (протокол комиссии от /дата/ №).

В соответствии с абзацем четвертым пункта 2.6.1 административного регламента предоставления муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, утвержденного постановлением мэрии от 31.05.2023 № 2814, копии документов принимаются при условии их заверения в соответствии с законодательством либо, при отсутствии такого заверения, - с предъявлением подлинников документов. Вместе с тем, нижеперечисленные документы представлены Заявителем в виде незаверенных ксерокопий, следовательно, рассматриваться на Комиссии не будут:

- заключение кадастрового инженера ФИО4 (не подписано);

- экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» от /дата/ №;

- строительно-техническое заключение ООО «НовоСтройЭксперт» № Т.2360 от /дата/ (не прошито, не подписано лицами, которые подготовили данное заключение);

- доверенность № от /дата/, удостоверенная нотариусом города Новосибирска ФИО5

Так, рассматриваемое помещение является индивидуальным жилым домом (число этажей надземной части - 3, в подземной части - 1)

Часть 1 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусматривает, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 10 статьи 23 ЖК РФ при использовании помещения после его перевода в качестве нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования. Данные требования содержатся, в том числе, в Федеральном законе от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности».

Указанные требования установлены законом в целях обеспечения безопасности, как во время строительства, так и во время эксплуатации объекта капитального строительства.

Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» устанавливает общие требования безопасности зданий и сооружений, в частности - следующие требования:

-требования механической безопасности (ст. 7);

-требования пожарной безопасности (ст. 8), согласно которым здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения исключалась возможность возникновения пожара, обеспечивалось предотвращение или ограничение опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечивались защита людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара на здание или сооружение, а также чтобы в случае возникновения пожара соблюдались установленные требования.

Кроме того, на основании ч. 2 ст. 15 ФЗ от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» планировка и застройка городов, других населенных пунктов, формирование жилых и рекреационных зон, разработка проектных решений, новое строительство, реконструкция зданий, сооружении и их комплексов без приспособления объектов для доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами не допускаются.

В рассматриваемом помещении отсутствует пандус (подъемное устройство) для обеспечения доступа маломобильных граждан (п. 5.1.3 СП 59.13330.2020. Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения). Не обеспечен доступа МГН выше 1 этажа (возможность попасть на 2, 3 этажи).

Следовательно, рассматриваемое помещение не соответствует содержащимся в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ) требованиям в части соблюдения требований пожарной безопасности, строительным, санитарным требованиям по использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Вместе с тем, заявителем не представлен подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения для обеспечения рассматриваемого помещения требованиям для обеспечения его использования в качестве нежилого помещения.

Кроме того, часть 1 ст. 22 ЖК РФ предусматривает, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 (далее - Правила) установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зависимости от территориальной зоны.

Согласно ч. 3 статьи 6 Правил применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в зависимости от вида разрешенного использования объекта капитального строительства.

Установлено, что рассматриваемое жилое помещение (дом) с площадью 1019,3 кв. м расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:071105:1950 площадью 529 кв. м, в зоне застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки Ж-1.1.

Разрешенное использование данного земельного участка - для эксплуатации индивидуального жилого дома, которое относится к условно-разрешенным видам использования зоны Ж-1.1.

Также, согласно карте границ территорий, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному развитию территорий Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденной решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, вышеуказанный земельный участок расположен на территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории (решение Совета депутатов города Новосибирска от /дата/ №).

Земельный участок имеет площадь № га (№ м. кв.), что не соответствует предельным параметрам виду разрешенного использования земельных участков - «Для объектов образования», расположенных в зоне Ж-1 (мин. площадь земельного участка - 0,1 га). Площадь застройки на данном земельном участке составляет более №% без регламентирующих отступов от границ земельного участка до объекта капитального строительства, без возможности организации спортивных и игровых площадок, благоустройства, парковок.

В связи с изложенным, Комиссией принято решение по представленным документам о невозможности перевода жилого помещения в нежилое помещение в качестве нежилого здания для дошкольного, начального и среднего общего образования (школы) на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ:

- непредставление определенного пунктом 5 части 2 статьи 23 ЖК РФ документа, обязанность по представлению которого возложена на заявителя;

- несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода жилого помещения в нежилое помещение (несоответствие переводимого помещения требованиям законодательства и градостроительной деятельности, выразившееся в невыполнении градостроительных регламентов, противопожарных требований, а также требований об оборудовании переводимого помещения специальными приспособлениями для свободного передвижения и доступа инвалидов и маломобильных граждан).

Постановлением от /дата/ года № № (т. 1 л.д. 178) постановлено отказать в переводе помещения из жилого в нежилое на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации: непредставление определенного пунктом 5 части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) документа, обязанность по представлению которого возложена на заявителя (не представлен подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения); несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода жилого помещения в нежилое помещение (несоответствие переводимого помещения требованиям законодательства о градостроительной деятельности, выразившееся в невыполнении градостроительных регламентов, противопожарных требований, а также требований об оборудовании переводимого помещения специальными приспособлениями для свободного передвижения и доступа инвалидов и маломобильных граждан).

Также в материалы дела представлено уведомление об отказе в переводе жилого помещения в нежилое (т. 1 л.д. 172-175), по содержанию аналогичное выписке из протокола заседания Комиссии.

Не согласившись с отказом, административный истец обратился с иском в суд.

Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса и статье 16 Жилищного кодекса объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 288 Гражданского кодекса собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (пункт 3 статьи 288 Гражданского кодекса).

Отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения, регулируются главой 3 Жилищного кодекса.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения является основанием для отказа в изменении назначения помещения (пункт 3части 1 статьи 24 Жилищного кодекса).

Частью 10 статьи 23 Жилищного кодекса предусмотрено, что при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Указанные требования установлены законом в целях обеспечения безопасности, как во время строительства, так и во время эксплуатации объекта капитального строительства.

ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный на земельной участке, также принадлежащем последнему на праве собственности с видом разрешенного использования «занимаемый индивидуальным жилым домом, для обслуживания индивидуального жилого дома». В /дата/ году ФИО1 приобрел в собственность жилой дом, имеющий два надземных этажа площадью № кв.м. После покупки ФИО1 произвел реконструкцию (пристроил третий надземный этаж, увеличил площадь здания).

В силу статьи 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), действовавшей в период в том числе проведения реконструкции здания, государственная регистрация права собственности гражданина на созданный объект индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), осуществлялась лишь на основании кадастрового паспорта, подтверждающего факт создания указанного объекта.

В соответствии с действующим градостроительным законодательством для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства в настоящее время также не требуется получения разрешения на строительство за исключением случаев, установленных статьей 51.1 Градостроительного кодекса.

В целях строительства указанного объекта необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции, содержащее сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства и об отступах от границ земельного участка (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен упрощенный порядок введения в гражданский оборот индивидуальных жилых домов, предназначенных для проживания граждан.

При этом отсутствие в законодательстве требования о получении разрешения на строительство, подготовке проектной документации и проведении экспертизы этой документации при строительстве индивидуальных жилых домов не относится к объектам капитального строительства нежилого коммерческого назначения, для возведения которых градостроительным законодательством предусмотрен иной порядок на основании разрешительной документации (статья 51 Градостроительного кодекса).

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (за исключением случаев, установленных в данной статье).

Для получения разрешения на строительство объекта, выдаваемого уполномоченным органом, необходимы документы, перечисленные в части 7 указанной статьи, в том числе подтверждающие права застройщика на земельный участок, с видом разрешенного использования, допускающим размещение объекта планируемого назначения, градостроительный план земельного участка, проектная документация, соответствующая требованиям, установленным градостроительным законодательством, положительное заключение экспертизы проектной документации.

При этом по смыслу статей 55 и 55.24 Градостроительного кодекса эксплуатация построенного здания, сооружения осуществляется в соответствии с их разрешенным использованием (назначением) и допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющего выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Согласно части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В части 1 статьи 49 Градостроительного кодекса указано, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 данной статьи.

Установленный действующим законодательством порядок возведения объектов капитального строительства направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, необходимости достижения целей создания комфортной среды для проживания населения на территории муниципального образования, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей смежных земельных участков и объектов капитального строительства, а также гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций возведенного объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

В силу пункта 4 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. м и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 данного Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Согласно техническому паспорту спорное здание после реконструкции имеет 3 надземных этажа, в случае строительства таких зданий в качестве нежилых объектов требовалось бы получение разрешения на строительство с представлением проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы.

Поскольку спорное здание возведено (реконструировано) без подготовки разрешительной документации, то есть без контроля уполномоченных градостроительным законодательством органов, право собственности на них зарегистрировано как на жилое здание, при переводе такого объекта в нежилое здание требуется исследование вопроса о соответствии данного объекта строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам, с учетом использования неограниченным кругом лиц.

Следует отметить, что с учетом различного разрешительного порядка строительства данных объектов процедура перевода объектов индивидуального жилищного строительства в нежилые здания не должна являться способом обхода предусмотренной законом процедуры возведения и введения в гражданский оборот объекта капитального строительства коммерческого назначения в упрощенном порядке под видом жилого дома, построенного изначально в качестве нежилого здания без соблюдения требований, предусмотренных Градостроительным кодексом.

Изменение параметров и назначения объектов индивидуального жилищного строительства для использования в качестве нежилых, как правило, невозможно без проведения работ по реконструкции либо переустройству или перепланировки объектов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется по правилам статьи 51 Градостроительного кодекса, а перепланировка или переустройство жилых помещений – по правилам жилищного законодательства, согласно которым перепланировка или переустройство могут быть проведены только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, а также на основании подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки переводимых помещений.

Исходя из положений жилищного и градостроительного законодательства при принятии решения о переводе жилого дома в нежилое здание на уполномоченный орган возложена обязанность проверить объект на соответствие требованиям законодательства в зависимости от предполагаемых целей его использования, и поскольку данный орган будет нести ответственность за принятое решение, он вправе требовать от лица, обратившегося за переводом, представления документов, подтверждающих соответствие переводимых объектов строительным и градостроительным нормам и правилам.

При этом заявитель должен представить доказательства, подтверждающие проведение работ по реконструкции или переустройству объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также что в результате проведения данных работ объект отвечает требованиям, предъявляемым к зданиям коммерческого использования с учетом указанного в заявлении предполагаемого вида использования нежилого здания.

Иной подход нарушает принцип равенства прав участников гражданского оборота, приведет к необоснованному освобождению лиц, построивших жилые дома по упрощенной процедуре, но имеющих намерение эксплуатировать их в качестве нежилых зданий, от соблюдения ряда процедур, необходимость которых предусмотрена законом для ввода в эксплуатацию нежилых зданий.

Указание ФИО1 в заявлениях о переводе индивидуальных жилых домов в нежилые здания на отсутствие необходимости проведения работ по реконструкции и перепланировке объекта с целью его перевода в нежилое здание может свидетельствовать об изначальном строительстве в отсутствие разрешительной документации именно нежилых зданий, введенных в гражданский оборот в упрощенном порядке под видом объектов индивидуального жилищного строительства.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 31.05.2023 N 2814 утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Согласно п. 2.6.1 Регламента копии документов принимаются при условии их заверения в соответствии с законодательством либо, при отсутствии такого заверения, - с предъявлением подлинников документов.

Так, судом установлено, что ФИО1, обращаясь с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, приложил копии экспертных документов в не заверенном виде, более того приложенная копия строительное-технического заключения № № от /дата/ не содержит подписей экспертов и директора ООО «НовоСтройЭксперт», кроме того, из представленных материалов следует, что копия строительно-технического заключения № № от /дата/ истцом не была приложена к заявлению.

Отсутствие указанных документов, в том числе в надлежаще заверенном виде, либо в подлиннике, не позволяет уполномоченному органу оценить соответствие объекта необходимым требованиям действующего законодательства, разрешить вопрос о необходимости реконструкции или перепланировки объекта для использования по соответствующему назначению.

Таким образом, у административного ответчика отсутствовала возможность надлежаще проверить соответствие переводимого здания обязательным требованиям градостроительных и строительных норм и правил, технических регламентов в отношении нежилых объектов.

Доводы представителя истца в судебном заседании о том, что указанные документы являются факультативными и не обязательны при подаче заявления, суд отклоняет, поскольку по смыслу положений жилищного и градостроительного законодательства при принятии решения о переводе жилого дома в нежилое здание на уполномоченный орган возложена обязанность проверить объект на соответствие требованиям законодательства в зависимости от предполагаемых целей его использования, и поскольку данный орган будет нести ответственность за принятое решение, он вправе требовать от лица, обратившегося за переводом, представления документов, подтверждающих соответствие переводимых объектов строительным и градостроительным нормам и правилам.

Доводы представителя истца о том, что доступ к зданию маломобильных групп граждан фактически обеспечен, что подтверждается заключением специалистов от /дата/, суд отклоняет, поскольку как установлено из материалов дела, указанное заключение не было представлено административному ответчику при подаче заявления о переводе жилого помещения в нежилое, в связи с чем дать оценку соблюдению требованиям закона переводимого помещения административный ответчик в указанной части фактически не мог.

Таким образом, при проведении правовой экспертизы документов, представленных истцом, специалистами органа местного самоуправления мэрии г. Новосибирска было установлено, что истцом не представлены доказательства соответствия помещения требованиям закона, а также доказательства отсутствия необходимости переустройства и (или) перепланировки указанного помещения в целях перевода его из категории жилых в нежилые.

При этом, действующее законодательство не наделяет специалиста органа местного самоуправления, ответственного за правовую экспертизу документов на перевод помещения из жилых в нежилые, самостоятельно с выходом на место определять необходимость проведения или не проведения переустройства и (или) перепланировки.

В качестве дополнительного обоснования отказа административным ответчиком обоснованно указано на нахождение жилого помещения на земельном участке площадью 529,0 кв. м в зоне застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки Ж-1.1 с разрешенным видом использования земельного участка – для эксплуатации индивидуального жилого дома, что не соответствует предельным параметрам виду разрешенного использования земельных участков «Для объектов образования», расположенных в зоне Ж-1 (минимальная площадь земельного участка 01, га), площадь застройки земельного участка более 90 процентов без регламентирующих отступов от границ земельного участка до объекта капитального строительства без возможности организации спортивных и игровых площадок, благоустройства, парковок.

Решением Совета депутатов города Новосибирска от 24 июня 2009 года утверждены Правила землепользования и застройки города Новосибирска. Статьей 37 указанных Правил охарактеризована зона застройки зона застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж1).

Согласно пункту 1 статьи 37 названных Правил, в зоне Ж-1 могут размещаться объекты для воспитания, образования и просвещения.

Согласно пункту 2 статьи 37 названных Правил в пределах территориальной зоны застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1) установлены подзоны, в том числе застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1) с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, но с различными предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии пункту 2.1 статьи 37 названных Правил к зоне застройки жилыми домами смешанной этажности относятся также индивидуальные жилые дома, для них определен 0,045 га); предельный минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования "религиозное управление и образование" - 0,1 га.

При этом административным истцом не оспаривается, что площадь застройки земельного участка более 90 процентов без регламентирующих отступов от границ земельного участка до объекта капитального строительства.

При этом, доводы представителя административного истца в судебном заседании, что мэрия г. Новосибирска в качестве основания указала на запрет расположения здания на земельном участке в функциональной зоне Ж1, не обоснованы, поскольку указанное не являлось основанием к вынесению оспариваемого постановления от /дата/.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что постановление мэрии города Новосибирска № от /дата/ об отказе в переводе жилого помещения – индивидуального жилого дома общей площадью № кв. м, расположенного по адресу <адрес> (кадастровый №), в нежилое помещение является законным и обоснованным, у административного ответчика по состоянию на /дата/ отсутствовали основания удовлетворения заявления ФИО1 и принятия решения о переводе помещения из жилого в нежилое.

Данное решение вынесено надлежащим органом, в установленный срок, в соответствии с требованием действующего законодательства.

Доводы о том, что Новосибирским областным судом в своем апелляционном определении от /дата/ по делу № установил соответствие здания всем требованиям закона, не могут являться основанием для признания постановления от /дата/ незаконным и не обоснованным, поскольку именно на административного ответчика возложена обязанность проверки соответствия здания требованиям действующего законодательства, а также об отсутствии необходимости переустройства и (или) перепланировки указанного здания в целях приведения в соответствие с требованиями, предъявляемым к нежилым помещениям и принятии решения о переводе жилого помещения в нежилое.

Так, орган местного самоуправления принимает решение по представленному пакету документов, представление в суд иной документации, в том числе подлинников экспертных заключений, не представленной истцом в орган местного самоуправления не может свидетельствовать о незаконности принятого решения.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что при устранении установленных недостатков административный истец не лишен права вновь обратиться в мэрию г. Новосибирска с заявлением о переводе здания из жилого дома в нежилое. Судом учитывается и то, что истец в судебном заседании пояснял, что ему также на праве собственности принадлежат соседние земельные участки и у него имеется возможность объединить их с целью приведения в соответствие площади земельного участка предельным параметрам площади.

Согласно ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Судом установлено, что административный ответчик при вынесении оспариваемого постановления действовал в рамках требования федерального законодательства, принятое постановление соответствует нормативным правовым актам.

В связи с изложенным, такой совокупности по делу судом не установлено, в связи с чем доводы административного искового заявления не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление с учетом уточнений ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Новосибирска в течение месяца.

Мотивированное решение составляется в течение 10 дней со дня окончания судебного разбирательства по административному делу.

Председательствующий Зень Н.Ю.

Мотивированное решение изготовлено 04 сентября 2025 года.

Председательствующий Зень Н.Ю.