Дело №2-310/2022

УИД 65RS0016-01-2022-000402-08

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 ноября 2022 года г. Углегорск

Углегорский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи – Калашниковой Ю.С.,

при помощнике судьи – Финк К.А.,

с участием истца/ответчика ФИО1, представителя истцов/ответчиков ФИО2, действующего на основании доверенности от 24.02.2021, ответчика/истца ФИО3, представителя ответчика/истца ФИО5, действующего на основании доверенности от 28.04.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Углегорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору от 31июля 2017 года, процентов, судебных расходов, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31июля 2017 года незаключенным с 31.07.2017,

установил:

12.05.2022 ФИО1, ФИО10, ФИО8, ФИО9 обратились в Углегорский городской суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании в пользу каждого из истцов сумму задолженности в размере 1 000 000 рублей по договору купли-продажи недвижимости от 31.07.2017, взыскании процентов, начисленных на сумму долга за период с 15 марта 2022 года по день фактической уплаты суммы задолженности в размере 1 000 000 рублей; взыскании с ФИО3 в пользу каждого из истцов судебных расходов, состоящих из уплаты государственной пошлины в размере 7050 рублей.

В обоснование иска указали, что 31.07.2017 между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с п.1.1 договора продавцы продают принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество: гараж на 50 автомашин, назначение: нежилое, общая площадь 1473,3 кв.м, этажей 2, адрес объекта: <адрес> А, кадастровый №; административно-бытовой корпус, назначение: нежилое, общая площадь 741,7 кв.м, этажей 2, адрес объекта: <адрес>А, кадастровый №; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1296 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес>А, кадастровый №; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1316,9 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес>А, кадастровый №; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1166,4 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес>А, кадастровый №; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1147,5 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес> А, кадастровый №; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1275,6 кв.м, этажей 1, адрес: <адрес>А, кадастровый №; столярный цех общей площадью 288 кв.м., 1990 года постройки; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 680 кв.м., этажей 1, адрес: <адрес>А; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1293 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес>А; птичник №, назначение: нежилое здание, этажей 1, адрес объекта: <адрес>А; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 752,4 кв.м., этажей 1, адрес: <адрес>А: птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 752,4 кв.м., этажей 1, адрес: <адрес>А; птичник №, назначение: нежилое здание, этажей 1, адрес: <адрес>А. В соответствии с п.2.1 стороны оценивают вышеуказанное имущество в 8 000 000 рублей. Согласно п.2.2. покупатель покупает у продавцов указанное выше имущество за 8 000 000 рублей. В соответствии с п.3.2.1 покупатель обязан оплатить стоимость покупаемого имущества в размере и в порядке, установленном разделом 2.2. Договора, посредством перечисления денежных средств на счета продавцов по реквизитам, указанным в договоре. 31.07.2017 стороны составили и подписали акт приема-передачи недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 31 июля 2017 года. 12 августа 2020 ФИО3 оплатил продавцам половину стоимости приобретенных в свою собственность 31.07.2017 объектов недвижимости в размере 4 000 000 рублей. Также дополнительно приобрел у продавцов земельный участок площадью 260000 кв.м. по цене 1 000 000 рублей. 04.03.2022 истцы обратились к ответчику с досудебным требованием об оплате стоимости приобретенного им имущества в срок до 15 марта 2022 года, однако данное требование осталось проигнорированным, ответ на него не пришел до настоящего времени, что и послужило основанием для обращения с иском в суд.

Ответчиком ФИО3 29.06.2022 представлен отзыв на исковое заявление, в котором выражено несогласие с иском. Указал, что договор от 31.07.2017 государственную регистрацию не прошел, а следовательно не являлся заключенным и правовые последствия не влечет. Более того, договор купли-продажи от 12.08.2022 и акт передачи от указанной даты опровергают то обстоятельство, что ему были фактически переданы и проданы объекты недвижимости по акту передачи от 31 июля 2017 года. Именно истцами подтверждается подписанный собственноручно акт передачи от 12.08.2020 объектов недвижимости тот факт, что ему переданы объекты только 12.08.2020. Кроме того, неустойка, заявленная в рамках спора, не подлежит взысканию в силу закона.

29.06.2022 представителем истцов ФИО11 подано возражение на отзыв ответчика, в котором выражено несогласие с доводами ответчика.

Протокольным определением Углегорского городского суда от 13 июля 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Определением Углегорского городского суда от 29 июля 2022 года к производству суда принято встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.07.2017 незаключенным с указанной даты.

В соответствии с заявленными требованиями договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.07.2017 и его неотьемлемая часть акт приема-передачи от 31.07.2017 ФИО3 действительно подписал, однако указанные в договоре объекты ранее были проданы и переданы другим лицам. Данный факт подтверждается претензией от 15 июля 2019 года, которая ответчиками была предъявлена ООО «Углегорск-Птица», в которой также указано на фактическое пользование указанной организацией с 2009 года объектами недвижимости: птичники под номерами 4, 8, 9, 10, 11, гаража на 50 автомашин и административно-бытовой корпус. Считает, что ООО «Углегорск-Птица» должна быть привлечена в дело в качестве участника, так как ответчики в 2019 году заявляли о неосновательном обогащении данной организации в связи с фактическим пользованием объектами недвижимости ответчиков. Согласно сведениям ЕГРЮЛ местом нахождения ООО «Углегорск-Птица» являлся адрес: <адрес>А, то есть подтверждается факт фактического пользования ООО «Углегорск-Птица» объектами недвижимости истцов. Кроме того, подтверждается этот факт и договором намерения о купле-продаже комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ответчиками и индивидуальным предпринимателем А.Ф.Г. В соответствии с предметом договора продавец (ответчики) передали, а покупатель (А.Ф.Г.) принял в собственность объекты недвижимости в количестве 14 объектов, расположенных по адресу: <адрес> пункту 3.1 данного договора – объекты недвижимости считаются переданными в собственность покупателя (А.Ф.Г.) с момента подписания договора. Данный договор о купле-продаже комплекса от ДД.ММ.ГГГГ ответчиками и А.Ф.Г. не оспорен в судебном порядке, а его юридическая сила и подтверждение фактической передачи объектов недвижимости подтверждается претензией ответчиков от ДД.ММ.ГГГГ, врученной А.Ф.Г. В данной претензии ответчики подтверждают передачу А.Ф.Г. тех же объектов, о пользовании которыми и продаже которых заявлено в иске и требуют от А.Ф.Г. оплаты стоимости объектов по договору купли-продажи. Кроме того, ответчики указывают в претензии на то, что А.Ф.Г. незаконно фактически пользуется объектами недвижимости, подтверждают об обращении в суд с целью взыскания с А.Ф.Г. арендной платы за незаконное пользование объектами недвижимости. Более того, между ФИО3 и ответчиками был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества 01 января 2017 года аналогичных объектов недвижимости, однако стоимость объектов недвижимости составляла 8 000 000 рублей. Ответчики в иске указывают, что ФИО3 был произведен частичный расчет за часть объектов недвижимости 12 августа 2020 года, при этом не приводят доказательств и норм права в подтверждение тому, что указанный договор является соглашением во исполнение спорного договора. Обращает внимание суда на то, что подписание как спорного договора с актом приема-передачи, так и подписание аналогичного по содержанию договора купли-продажи недвижимого имущества 01 января 201 7 года являлись договорами намерения, то есть он планировал приобрести те объекты недвижимости, которые находились в собственности ответчиков и существовали в натуре и состояли на кадастровом учете и зарегистрированы в установленном законом порядке. В спорном договоре отсутствуют данные, определяющие расположение всех и конкретно каждого объекта недвижимости. Отсутствуют данные, определяющие расположение объектов недвижимости на соответствующем земельном участке. Земельный участок отсутствует как объект недвижимости, переходящий к ФИО3 на праве собственности, в отличие от договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На встречное исковое заявление ФИО3 представителем истцов/ответчиков ФИО11 29.07.2022 представлен отзыв, из которого следует несогласие с иском. Как следует из материалов дела № 2-310/2022, апелляционного определения Сахалинского областного суда от 12 октября 2021 года в рамках дела № 33-2208/2021, 31 июля 2017 года истцы заключили с ФИО3 договор купли-продажи принадлежащих им на праве общей долевой собственности объектов недвижимости, в соответствии с которым передали все указанные в договоре объекты покупателю на основании акта от 31 июля 2017 года. В последующем, после регистрации части указанных в договоре от 31 июля 2017 года объектов недвижимости в ЕГРН, сторонами заключен в отношении них 12 августа 2020 года договор купли-продажи объектов недвижимости, которые фактически находились в пользовании и владении ответчика с июля 2017 года. Таким образом, истцы, за которыми право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано судебным решением, продали 31 июля 2017 года данные объекты ФИО3 на основании сделки, передав ему фактически недвижимое имущество. Обстоятельства, на которых ФИО3 основывает свои требования и возражения, ранее уже являлись предметом рассмотрения в апелляционной инстанции. ФИО3 не приводит и не представляет ни одного доказательства, подтверждающего продажу и передачу используемых им объектов другим лицам. Претензии, которые представлены ФИО3, фактически не передавались. Передавались они лично ФИО3 15 июля 2019 года, так как в момент передачи претензий со слов ФИО3, и ИП ФИО13 и ООО «Углегорск-Птица» являясь родственниками, ведут совместную деятельность на приобретенном ФИО3 имущественном комплексе. Довод ФИО3 о том, что продажа имущественного комплекса произошла по договору намерения от 26 ноября 2012 года ИП ФИО13 является несостоятельным, учитывая, что на момент 2012 года продавцы вели переговоры о продаже имущественного комплекса и с иными покупателями, а также заключали с ними подобные договоры намерения. Представленный же договор о купле-продажи комплекса между ФИО13 и истцами является недействительным, не породил для сторон никаких правовых обязательств, ввиду того, что стороны не предусмотрели в нем срок для заключения основного договора, ответственности за нарушение таких сроков и пр. Стороны с момента его подписания и по настоящее время не предпринимали никаких действий, направленных на его исполнение (не передавали денежные средства во исполнение договора, не передавали имущество по акту приема-передачи во исполнение обязательств), а также не предпринимали каких-либо действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи. Все представленные к исковому заявлению договора-намерения, договор купли-продажи от 01.01.2017 и претензии истец ФИО3 вместе со своим представителем не лишены были возможности представить ранее при рассмотрении дела № 2-243/2021 во всех инстанциях. Договор от 01.01.2017 является расторгнутым с 31 мая 2017 года на основании п.4 договора, в связи с неоплатой имущества в срок до 31 мая 2017 года. Также заявляют суду о пропуске истцом по встречному исковому заявлению ФИО3 срока исковой давности по требованию о признании договора от 31 июля 2017 года незаключенным.

05.08.2022 в Углегорский городской суд поступил отзыв Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, из которого следует, что все объекты, включенные в договор купли-продажи от 12.08.2020, состоят на кадастровом учете и 20.08.2020 внесены сведения в ЕГРН о праве собственности на них за ФИО3

26.08.2022 от представителя ответчика/истца ФИО5 поступило заявление о пропуске исковой давности истцами ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9, поскольку оплата объектов недвижимости должна была произведена ФИО3 в момент заключения договора купли-продажи либо непосредственно после передачи объектов недвижимости, то есть оплата должна была произведена 31 июля 2017 года либо 01 августа 2017 года. А по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01 января 2017 года расчет должен быть произведен не позднее 31 мая 2017 года. Следовательно, срок исковой давности должен исчисляться с 31 мая 2017 года (по договору от 01.01.2017), а срок давности по договору от 31 июля 2017 года должен исчисляться с 31 июля 2017 года, и соответственно истцы обратились в суд за пределами срока исковой давности.

Протокольным определением Углегорского городского суда от 02 сентября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен А.Ф.Г.

Согласно отзыва А.Ф.Г., поступившего в Углегорский городской суд 15.11.2022, в конце мая или в начале июня 2009 года истцы по первоначальному иску передали в безвозмездное пользование ООО «Углегорск-Птица» существующие фактически объекты недвижимости, а именно птичники под номерами 4, 8, 9,10,11, гараж на 50 автомашин и административно-бытовой корпус, расположенные по адресу: <адрес>А. При этом каких-либо иных объектов по данному адресу не существовало. Поскольку Общество приняло и безвозмездно пользовалось объектами недвижимости, осуществило свою деятельность на территории данных объектов по указанному адресу, соответственно юридическим адресом Общества являлся <адрес>А, что соответствует сведениям ЕГРЮЛ.А.Ф.Г. являлся директором Общества и условия безвозмездного пользования с истцами были согласованы таким образом, что Общество пользуется безвозмездно указанными объектами недвижимости до тех пор, пока истцы не реализуют объекты недвижимости третьим лицам. Истцы, когда предложили Обществу принять в безвозмездное пользование объекты, исходили из того, что Общество будет обеспечивать сохранность объектов и поддерживать их материальное состояние. ДД.ММ.ГГГГ между А.Ф.Г. и истцами был заключен договор-намерение купли-продажи комплекса. Согласно условиям договора А.Ф.Г. принимал в свою собственность объекты недвижимости, а именно птичники под номерами 4, 8,9,10,11, а также 1,2,3,5,6,7, гараж на 50 автомашин и административно-бытовой корпус, расположенные по адресу: <адрес>А, стоимостью 8 000 000 рублей. Однако акт приема-передачи они не подписали, так как после подписания договора А.Ф.Г. обнаружил в договоре указание на птичники под номерами 1,2,3,5,6,7, которых не существовало фактически. Истцы и он не пришли к единому согласию по количеству, индивидуальным характеристикам и стоимости данных объектов, которых в природе не существовало. Между тем, Общество продолжало эксплуатировать и безвозмездно пользоваться объектами недвижимости, а именно: птичники под номерами 4, 8,9,10,11, гараж на 50 автомашин и административно-бытовой корпус, расположенные по адресу: <адрес>А. Кроме сотрудников Общества, данными объектами никто не пользовался, в том числе и ФИО3 В январе 2017 года истцы уведомили Общество о том, что 01 января 2017 года состоялась сделка по договору купли-продажи между истцами и ФИО3, и что по данному договору после расчетов и государственной регистрации перехода прав собственности на занимаемые Обществом объекты недвижимости, Общество обязано будет освободить объекты недвижимости. Однако, ни в январе, феврале и последующих месяцах и годах новый собственник не появился, а истцы не требовали освобождения объектов недвижимости до 15 июля 2019 года. 15.07.2019 Общество получило претензию от истцов с требованием освободить переданные Обществу объекты недвижимости в срок до 01 августа 2019 года. Одновременно поступила от истцов претензия, в которой истцы требовали определиться с договором о намерении и принять решение о дальнейшей судьбе объектов недвижимости в срок до 01 августа 2019 года. Поскольку истцы не приезжали и не появлялись по адресу нахождения переданных Обществу объектов с 2012 года, передать по акту приема-передачи более не требовали, Общество безвозмездно пользовалось объектами до августа 2020 года, то есть до момента продажи и передачи данных объектов ФИО3 Он считает, что принял по договору о намерении только существующие объекты недвижимости, а именно птичники под номерами 4,8,9,10,11, гараж на 50 автомашин и административно-бытовой корпус. Истцы, с их слов, заключали как минимум несколько договоров намерения купли-продажи недвижимого имущества, а именно объектов недвижимости, находившихся в безвозмездном пользовании у Общества. На протяжении более 10 лет истцы искали покупателей на переданные Обществу объекты недвижимости. Заявляет о пропуске истцами срока исковой давности и просит отказать в удовлетворении иска.

В судебном заседании истец/ответчик ФИО1, представитель истцов ФИО2 исковые требования поддержали, требования ФИО3 не признали, дали пояснения и привели возражения аналогичные исковому заявлению, отзывам на исковые заявления.

Ответчик/истец ФИО3, представитель ФИО5 исковые требования не признали, привели доводы, аналогичные отзыву, встречное исковое заявление поддержали по основаниям, в нем изложенным.

В судебное заседание вызывались и не явились истцы/ответчики ФИО7, ФИО8, ФИО9, представитель ФИО11, третьи лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, А.Ф.Г., о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав стороны, изучив материалы дела и оценив имеющиеся по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Решением Углегорского городского суда от 02 ноября 2009 года зарегистрировано право долевой собственности по ? доли в праве коллективного сельскохозяйственного предприятия «Октябрьское» к ФИО1, Кану Н.М., ФИО9 на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> А: гараж 50 единиц, общей площадью 1 437,30 кв.м, 1986 года постройки; административно-бытовой корпус 1981 года постройки, столярный цех, общей площадью 288 кв.м, 1990 года постройки, птичник № 1, общей площадью 680 кв.м, 1964 года постройки, птичник № 2, общей площадью 1293 кв.м, 1971 года постройки; птичник № 3, 1985 года постройки; птичник № 4, общей площадью 1296 кв.м, 1984 года постройки; птичник № 5, общей площадью 752,4 кв.м, 1969 года постройки; птичник № 6, общей площадью 680,92 кв.м, 1970 года постройки; птичник № 7, 1983 года постройки; птичник № 8, общей площадью 1 316,88 кв.м, 1980 года постройки; птичник № 9, общей площадью 1166,4 кв.м, 1983 года постройки; птичник № 10, общей площадью 1147,52 кв.м, 1985 года постройки; птичник № 11, общей площадью 1275,6 кв.м, 1988 года постройки.

Решением Углегорского городского суда от 20 июня 2011 года удовлетворено заявление ФИО8 Включена в наследственную массу ФИО8 ? доля в праве коллективного сельскохозяйственного предприятия «Октябрьское», расположенные по адресу: <адрес> А: гараж 50 единиц, общей площадью 1437,30 кв.м, 1986 года постройки; административно-бытовой корпус, 1981 года постройки; столярный цех, общей площадью 288 кв.м, 1990 года постройки; птичник № 1, общей площадью 680 кв.м, 1964 года постройки; птичник № 2, общей площадью 1 293 кв.м, 1971 года постройки; птичник № 3, 1985 года постройки; птичник № 4, общей площадью 1296 кв.м, 1984 года постройки; птичник № 5, общей площадью 752,4 кв.м, 1969 года постройки; птичник № 6, общей площадью 680,92 кв.м, 1970 года постройки; птичник № 7, 1983 года постройки; птичник № 8, общей площадью 1316,88 кв.м, 1980 года постройки; птичник № 9, общей площадью 1 166,4 кв.м, 1983 года постройки; птичник № 10 общей площадью 1147,52 кв.м, 1985 года постройки; птичник № 11, общей площадью 1275,6 кв.м, 1988 года постройки, после умершего ФИО12

Решением Углегорского городского суда от 08 февраля 2018 года исковые требования ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к Комитету по управлению муниципальной собственностью Углегорского городского округа Сахалинской области о признании права собственности на земельный участок удовлетворены. Признано право собственности ФИО1, ФИО9, ФИО8, ФИО7 на земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № площадью 260 000 кв.м, расположенный по адресу: г.Углегорск, село Ольховка.

Соответственно право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости и земельный участок принадлежат истцам на законном основании.

Как следует из материалов дела 31 июля 2017 года между ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавцы продают принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество нежилые помещения: гараж на 50 автомашин, назначение нежилое, общая площадь 1473,3 кв.м, этажей 2, адрес объекта: <адрес> А, кадастровый №; административно-бытовой корпус, назначение: нежилое, общая площадь 741,7 кв.м, этажей 2, адрес объекта: <адрес>А, кадастровый №; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1296 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес>А, кадастровый №; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1316,9 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес>А, кадастровый №; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1166,9 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес>А, кадастровый №; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1147,5 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес> А, кадастровый №; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1275,6 кв.м, этажей 1, адрес: <адрес>А, кадастровый №; столярный цех общей площадью 288 кв.м., 1990 года постройки; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 680 кв.м., этажей 1, адрес: <адрес>А; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1293 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес>А; птичник №, назначение: нежилое здание, этажей 1, адрес объекта: <адрес>А; птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 752,4 кв.м., этажей 1, адрес: <адрес>А: птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 752,4 кв.м., этажей 1, адрес: <адрес>А; птичник №, назначение: нежилое здание, этажей 1, адрес: <адрес>А. Указанные объекты принадлежат продавцам на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ дело № Углегорский городской суд, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, решения Углегорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ (раздел 1).

Указанные нежилые помещения, расположенные на земельном участке площадью 26000000 кв.м. с кадастровым номером № земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в ведении администрации <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, предоставленный коллективному сельскохозяйственному предприятию «Октябрьское». О чем свидетельствует свидетельство серия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Права продавца на земельный участок не оформлялись (п.1.2,1.3)

Стороны оценивают имущество в 8 000 000 рублей. Покупатель покупает у Продавцов указанное имущество за 8 000 000 рублей. Оплата стоимости приобретаемого имущества производится покупателем после подписания договора путем перечисления денег в сумме 8 000 000 рублей на расчетные счета, указанные в доверенности от 02.08.2017 (п.2.1, 2.2).

Продавец обязан передать покупателю перечисленное имущество по акту приема-передачи, оформленному в соответствии с утвержденной формой Сторонами в Приложении № 1 к настоящему договору после подписания. Покупатель обязан оплатить стоимость покупаемого имущества в размере и в порядке, установленным разделом 2.2 Договора посредством перечисления денежных средств на счета продавцов по реквизитам, указанным в договоре. Принять от продавцов имущество по акту приема-передачи (раздел 3 п.3.1, 3.2).

В силу п.5.1 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Право собственности на указанные нежилые помещения возникает у Покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Управлении федеральной регистрационной службы по Сахалинской области (п.5.3).

Согласно п.5.6, 5.7 Продавцы гарантируют, что до подписания настоящего договора указанные нежилые помещения никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты иди сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

К указанному договору приложен акт приема-передачи от 31.07.2017, согласно которому ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 передали ФИО3 помещения, находящиеся по адресу: <адрес> А в таком виде, в каком они были на момент подписания договора. Претензий у сторон по передаваемому имуществу не имеется.

В связи с неисполнением указанного договора истцами в адрес ответчика ФИО3 01.03.2022 направлена претензия с требованием произвести оплату по договору в размере 4 000 000 рублей.

12.08.2020 между теми же сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является: продавцы продают, а покупатель принимает в собственность и оплачивает в соответствии с условиями договора недвижимое имущество:

-земельный участок, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, обща площадь 260000,0 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 800 метрах по направлению на запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: обл. Сахалинская, р-н Углегорский. Кадастровый №;

- гараж на 50 автомашин, назначение: нежилое, общая площадь 1473,3 кв.м, этажей 2, адрес объекта: <адрес> А, кадастровый №;

-административно-бытовой корпус, назначение: нежилое, общая площадь 741,7 кв.м, этажей 2, адрес объекта: <адрес>А, кадастровый №;

- птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1296 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес>А, кадастровый №;

- птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1316,9 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес>А, кадастровый №;

-птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1166,4 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес>А, кадастровый №;

- птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1147,5 кв.м., этажей 1, адрес объекта: <адрес> А, кадастровый №;

- птичник №, назначение: нежилое здание, общая площадь 1275,6 кв.м, этажей 1, адрес: <адрес>А, кадастровый №;

Указанные объекты принадлежат продавцу на праве собственности (п.1.2).

Согласно п.2.1 общая стоимость по договору составляет 5 000 000 рублей.

В силу п.3.1 Стороны установили, что с момента передачи объектов покупателю и до их полной оплаты, объекты не будут считаться находящимися в залоге у продавца. Расчет произведен полностью. Продавец обязуется передать объекты в том качественном состоянии, каком они есть на день подписания договора (п.3.2). Продавец гарантирует покупателю, что до заключения настоящего договора, объекты никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременены (п.3.3).

Раздел 4 предусматривает, что в соответствии со ст.556 ГК РФ передача объектов осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Покупатель приобретает право собственности на объекты с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

Оплата по договору произведена 12.08.2020, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями от 12.08.2020, не оспаривалось сторонами.

Регистрация права собственности ФИО3 по договору купли-продажи недвижимости от 12.08.2020 произведена 20.08.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Обосновывая заявленное встречное исковое заявление ФИО3 представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.01.2017, согласно которому продавцы в лице ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 продают ФИО3 недвижимое имущество: птичник № 1 1964 г. постройки, нежилое, общая площадь 680,92 кв.м., принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности по ?; птичник № г. постройки, нежилое помещение, общая площадь 1446 кв.м.; птичник № г. постройки, нежилое, общая площадь 1296,0 кв.м., кадастровый №; птичник № года постройки, нежилое, общая площадь 1316,9 кв.м, кадастровый №; птичник № г. постройки, нежилое, общая площадь 1166,4 кв.м, кадастровый №; птичник № года постройки, нежилое, общая площадь 1147,5 кв.м., кадастровый №; птичник №, 1988 года постройки, нежилое, общая площадь 1275,6 кв.м., кадастровый №; административно-бытовой корпус, нежилое, площадь 741,7 кв.м, количество этажей 2, кадастровый №; гаража назначение нежилое, на 50 автомашин, 2 этажный, общая площадь 1473,3 кв.м., инв. №, адрес <адрес>А, кадастровый №А.

Указанные нежилые помещения, расположенные на земельном участке площадью 260000,00 кв.м с кадастровым номером № земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в ведении администрации <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, предоставленный коллективному сельскохозяйственному предприятию «Октябрьское», о чем свидетельствует свидетельство о государственной регистрации права серия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны оценили указанные нежилые помещения в 6 000 000 рублей (п.2). Покупатель купил у продавцов указанные выше нежилые помещения за 6 000 000 рублей (п.3). Расчет между сторонами: оплата стоимости нежилых помещения, приобретаемых покупателем не позднее 31.05.2017 путем перечисления денег в сумме 6 000 000 рублей на расчетные счета. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае неуплаты полной цены нежилых помещений в указанный срок, договор считать расторгнутым. В случае расторжения договора покупатель обязан выплатить продавцам за пять месяцев арендную плату в сумме 400 000 рублей (п.4).

Право собственности на указанные нежилые помещения возникает у покупателя с момента регистрации настоящего договора и регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области (п.6).

Продавцы гарантируют, что до подписания настоящего договора указанные нежилые помещения никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят (п.8).

К указанному договору представлен акт приема-передачи от 01.01.2017.

Также представлен договор-намерение о купле-продаже комплекса от 26.11.2012, заключенный между ФИО1, ФИО7, ФИО9, ФИО8 и индивидуальным предпринимателем А.Ф.Н. По условиям данного договора продавцы передают покупателю имущество в виде: птичник №,2,3,4,5,6,7,8,9, 10, административно-бытовой корпус, гараж на 50 единиц, столярный цех. Установленная цена продажи имущества 8 000 000 рублей.

В рамках указанного договора истцами ФИО1, ФИО7, ФИО9, ФИО8 в адрес ФИО13 направлена претензия, где предлагается определиться с оплатой, в противном случае будет взыскана арендная плата. Претензия датирована 15.07.2019.

Одновременно, ДД.ММ.ГГГГ в адрес директора ООО «Углегорск-Птица» А.Ф.Г. направлена претензия с просьбой приобрести имущество либо заключить договор аренды, либо освободить территорию и объекты по адресу: <адрес>А.

По утверждению стороны истца по первоначальному иску указанные претензии были вручены ФИО6, поскольку он является родственником А.Ф.Г. и они совместно используют комплекс и землю, но договоры с А.Ф.Г. фактически не заключались.

Также 01.03.2019 в адрес ФИО3 направлена претензия, которая получена последним 15.07.2019, из текста которой следует, что имущество, принадлежащее истцам, используется более 12 лет, документально подтверждается более 6 лет договором-намерением от 21.11.2012. Также документально подтверждается пользование имуществом истцов - птичниками № 4,8,9,10,11 – 5 штук, гаражом и административно-бытовым корпусом с 01.08.2017 по настоящее время (28.02.2019).

В соответствии со ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу требований пунктов 1,3 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется продавцом.

Следовательно, государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, а также принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение, не вправе ссылаться на незаключенность такого договора.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В судебном заседании истец/ответчик ФИО1, как и ответчик/истец ФИО3 не отрицали факт заключения договоров купли-продажи от 01.01.2017, 31.07.2017 и 12.08.2020. В отношении договора от 01.01.2017 заявлено о его расторжении ввиду неоплаты. ФИО3 подтвердил, что ездил в г.Южно-Сахалинск для регистрации договора купли-продажи от 31.07.2017, вместе с тем, в связи с отсутствием зарегистрированного права у истцов на все объекты недвижимости, им было отказано в регистрации договора и с этого момента он решил, что договор расторгнут, поскольку он не исполнен.

Материалами дела подтверждается, что регистрацию из вышеуказанных договоров прошел только договор от 12.08.2020, в соответствии с которым ФИО3 приобрел право собственности на объекты недвижимости и земельный участок, которые ранее состояли на кадастровом учете.

Оценивая заявленные требования истцов ФИО1, ФИО7, ФИО8 ФИО9 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости от 31.07.2017 на общую сумму 4 000 000 рублей, суд учитывает, что наряду с договором, являющимся предметом спора, истцами заключены договоры с ФИО3 01.01.2017 и 12.08.2020, предметом которых являлись идентичные объекты недвижимости.

В каждом из указанных договоров определено, что продавцы гарантируют, что до подписания настоящего договора указанные нежилые помещения никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

Вместе с тем, фактически как установлено в судебном заседании, на период заключения всех указанных договоров объекты недвижимости и земельный участок, который не находился в собственности истцов, а являлся муниципальной собственность до марта 2018 года, фактически использовались А.Ф.Г. вплоть до 12.08.2020.

Указанное обстоятельство объективно подтверждается истцом/ответчиком ФИО1, договором-намерением о купле-продаже комплекса от 26.11.2012, претензиями от 15.07.2019.

Так, согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Углегорск-Птица» зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, юридический адрес <адрес>. Следовательно хозяйственная деятельность Общества велась с момента регистрации по адресу нахождения имущественного комплекса, являющегося предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств, опровергающих указанное обстоятельство стороной истца по первоначальному исковому заявлению, суду не представлено.

Напротив, требования ФИО1, ФИО7, ФИО9, ФИО8, изложенные в претензиях от 15.07.2019, адресованных директору ООО «Углегорск-Птица» А.Ф.Г., индивидуальному предпринимателю А.Ф.Г. подтверждают фактическое использование третьим лицом имущественного комплекса по адресу: <адрес>А.

В судебном заседании ФИО4 подтвердил факт направления указанных претензий А.Ф.Г. через ФИО3, поскольку последние являются родственниками.

Факт родственных отношений с А.Ф.Г. в судебном заседании ответчик/истец ФИО3 подтвердил, как и подтвердил передачу указанных претензий адресату. Также сообщил, что состоял в трудовых отношениях с А.Ф.Г. до 2016 года.

Указанное обстоятельство опровергает доводы стороны истца по первоначальному иску о фактическом использовании объектов недвижимости ФИО3 в 2017 году в соответствии с актом приема-передачи к договору от 31.07.2017. Из оглашенных показаний свидетелей ФИО14 и ФИО15, данных в суде апелляционной инстанции 12.10.2021 при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к ФИО3 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, следует, что они видели ФИО3 в 2016 году в Ольховке, где находятся 12 объектов недвижимости. Объекты ранее принадлежали ФИО13, а на момент допроса свидетелей ФИО3.

Факт трудовых и родственных отношений ФИО3 и А.Ф.Г. не исключает нахождение ФИО3 в 2016 году на территории <адрес> А, в свою очередь указанные свидетели не подтвердили факт использования указанных объектов непосредственно ФИО6 как собственником.

Оценивая действия истцов по первоначальному иску ФИО1, ФИО7, ФИО9, ФИО8 в последующий период времени, после заключения договора от 31.07.2017, по обращению с исковым заявлением в Углегорский городской суд о признании права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 65:140000020:0008 площадью 260 000 кв.м, расположенный по адресу: г.Углегорск, село Ольховка, суд приходит к выводу, что несмотря на утверждения истцов о фактически состоявшейся сделке и передаче имущественного комплекса ФИО3, их активные действия по надлежащему оформлению земельного участка свидетельствуют об обратном.

В свою очередь истцы в договоре от 31.07.2017 оговорили порядок использования покупателем земельного участка – при переходе права собственности на указанные нежилые помещения Покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой отчуждаемыми нежилыми помещениями и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Вопреки утверждениям истцов о неисполнении ФИО3 своих обязательств по договору от 31.07.2017 на протяжении столь длительного времени, суд учитывает, что ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 29.01.2021 обратились в Углегорский городской суд, выбрав способ защиты своего права путем взыскания с ФИО3 суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами. Как следует из описательной части решения суда требования истцов были основаны на том же договоре от 31 июля 2017 года со ссылкой на устранение покупателя от регистрации сделки.

Решением Углегорского городского суда от 08 июня 2021 года истцам отказано в удовлетворении заявленных требований. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 12 октября 2021 года решение Углегорского городского суда от 08 июня 2021 года оставлено без изменений.

Пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В пункте 1 статьи 10 названного кодекса закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Таким образом, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего в реализации прав и исполнении обязанностей.

Оценивая вышеуказанные обстоятельства дела и исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу о недобросовестном поведении со стороны истцов ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9

Суд приходит к выводу, что фактически сделка по купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>А состоялась между истцами по первоначальному иску и ответчиком ФИО3 12.08.2020, обязательства в рамках указанного договора фактически исполнены обеими сторонами, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке за покупателем ФИО3

В отношении договора от 31.07.2017, являющегося предметом спора, суд приходит к выводу о недостижении между сторонами согласия по всем условиям договора и соответственно возможности признания его фактически незаключенным.

Рассматривая доводы ответчика/истца ФИО3 о применении срока давности к заявленным требованиям, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1, 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку по делу установлено, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 31.07.2017 отсутствуют специальные условия о сроках и порядке оплаты покупателем, то исходя из общих положений п.1 ст. 486 ГК РФ оплата товара должна была состояться непосредственно до или сразу после передачи товара, от указанного момента и следует исчислять срок давности.

Ссылку истцов по первоначальному иску на положения ст.314 ГК РФ суд признает несостоятельной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Указанной нормой установлен общий срок исполнения обязательств в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, если иной срок не установлен законом или условиями обязательства и т.д.

В спорном случае срок исполнения обязанности по оплате товара установлен пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не изменен ни законом, ни договором, которым и руководствуется суд, соответственно, оснований для применения положений пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

Таким образом, суд исходит из того, что о нарушенном праве истцам по первоначальному иску стало известно тогда, когда не была произведена оплата в соответствии с положениями статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации непосредственно до или после передачи продавцами товара, который в спорном случае, как следует из акта приема-передачи, был передан в день заключения договора. Следовательно, срок на обращение с исковым заявлением в суд истек 01.08.2020.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах, требования истцов по первоначальному исковому заявлению ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости от 31.07.2017, процентов, начисленных по правилам ст.395 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.

Рассматривая требования встречного искового заявления ФИО3 к ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании договора от 31.07.2017 незаключенным с 31.07.2017, суд приходит к следующему.

В судебном заседании ФИО3 подтвердил, также как и сторона ответчика, что договор от 31.07.2017 был заключен, акт приема-передачи подписан. Он поехал в г.Южно-Сахалинск в Управление федеральной службы кадастра и картографии с целью регистрации данного договора. Вместе с тем, в регистрации договора было отказано, по причине отсутствия ряда объектов на кадастровом учете. Но фактически имущество по договору ему не передавалось.

Договор признается незаключенным в следующих случаях: стороны не согласовали все существенные условия в требуемой в подлежащих случаях форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ); не доказано, что было передано имущество. Это относится к случаям, когда для заключения договора закон требует передать имущество (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании положений статьи 421, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий договора, учитывая, что объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, договор должен содержать такие характеристики объекта, которые позволяют однозначно определить его месторасположение, площадь, границы, и которые исключают возможность двоякого толкования либо распространения данного описания земельного участка на иные участки, в том числе и схожие по своим характеристикам, суд приходит к выводу, что при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из договора купли-продажи от 31 июля 2017 года, предметом договора является имущественный комплекс, состоящий из нескольких объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>А. Однако договор не содержит указаний на кадастровые номера всех объектов; в отношении столярного цеха нет сведений о его местерасположении; земельный участок, на котором располагается спорный продаваемый имущественный комплекс, не определен в правовом статусе по отношению к продавцам, не указано на каком праве он им принадлежит, то есть имеется правовая неопределенность в правоотношениях сторон относительно предмета договора купли-продажи, которая исключает возможность его безусловного идентифицировать на момент предполагаемой даты заключения основного договора.

Поскольку суд пришел к выводу о недоказанности фактической передачи имущественного комплекса по договору от 31.07.2017 на день его заключения, не согласования всех существенных условий договора, имеются основания для признания договора незаключенным.

Вместе с тем, стороной ответчика по встречному исковому заявлению в судебном заседании заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным требованиям ФИО3

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключен 31.07.2017, следовательно о нарушении своего права истец ФИО3 узнал в день его заключения либо на следующий день. С исковым заявлением в суд он обратился 22.07.2022, следовательно истец ФИО3 пропустил срок на обращение с иском в суд, в связи с чем имеются основания для отказа в удовлетворении его требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору от 31 июля 2017 года, процентов, судебных расходов, - отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО3 к ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31июля 2017 года незаключенным с 31.07.2017, - отказать.

Отменить обеспечение иска – снять арест с имущества, принадлежащего ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, наложенный в соответствии с определением Углегорского городского суда от 02 июня 2022 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Углегорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2022 года.

Председательствующий судья Ю.С. Калашникова