РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2023-000848-19
29 ноября 2023 года Производство № 3а-944/2023
Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2023 года
Мотивированное решение составлено 8 декабря 2023 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению артели старателей «Нейва» (Свердловская обл., г. Невьянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», Администрация Кировградского городского округа, государственное бюджетное учреждение Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»,
УСТАНОВИЛ :
30 августа 2023 года в Свердловский областной суд (далее также – суд) поступил административный иск артели старателей «Нейва» (далее также – артель), в котором административный истец просил пересмотреть утвержденную по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№> (далее также – земельный участок).
В обоснование заявленных требований административный истец ссылался на то, что он является арендатором земельного участка, в связи с чем обязан вносить арендную плату, размер которой поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости земельного участка, тогда как оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость и влечет экономически необоснованный размер арендной платы.
Определением суда от 4 сентября 2023 года административное исковое заявление было принято к производству. Тем же определением возбуждено производство по административному делу, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ППК «Роскадастр», Администрация Кировградского городского округа, ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки».
Определением суда от 4 октября 2023 года по ходатайству административного истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, порученная эксперту ( / / )3, перед которой был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а на случай установления несоответствия отчета указанным требованиям – дополнительный вопрос о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года. Тем же судебным актом производство по делу было приостановлено до поступления заключения эксперта.
Определением суда от 16 ноября 2023 года в связи с поступлением в материалы дела экспертного заключения от 1 ноября 2023 года № 944-11.23-СЭ (далее – заключение) производство по делу возобновлено на основании статьи 192 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ). Тем же определением по делу было назначено судебное заседание для проведения судебного разбирательства.
В назначенное на 29 ноября 2023 года для разбирательства дела судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились. При этом от представителя административного истца поступило письменное ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие.
Судом с учетом мнения представителя административного истца, изложенного в письменном ходатайстве от 29 ноября 2023 года, не было установлено достаточных оснований для отложения судебного разбирательства по ходатайству Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство), мотивированному принятием решения о перерасчете оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, поскольку доказательств исполнимости приказа от 2 октября 2023 года № 5651 в разумный срок, согласующийся со сроком рассмотрения данного административного дела, в материалы дела не поступило. Кроме того, представитель административного истца в любом случае выразил в своем ходатайстве несогласие с отраженным в соответствующем проекте приказа Министерства размером пересчитанной по состоянию на 1 января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка (11152136 руб. 51 коп.) как превышающем рыночную стоимость последнего. По этой причине суд пришел к выводу о том, что отложение судебного разбирательства в данных конкретных обстоятельствах приведет к необоснованному затягиванию рассмотрения дела.
Исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.
Договором аренды земельного участка от 28 июля 2020 года (далее – договор аренды) и отзывом ППК «Роскадастр» от 13 сентября 2023 года подтверждается то, что артель является арендатором земельного участка, имеющего кадастровый <№>, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, площадью 122 837 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – недропользование.
Согласно приложению № 1 к договору аренды расчет арендной платы за пользование земельным участком осуществляется по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость земельного участка.
Выписка из ЕГРН от 11 августа 2023 года и отзыв ППК «Роскадастр» от 13 сентября 2023 года свидетельствуют о том, что приказом Министерства от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 5500) по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка была утверждена равной 9179 609 руб. 01 коп.
Утвержденная Приказом № 5500 кадастровая стоимость земельного участка была внесена в ЕГРН 9 января 2023 года и датой начала ее применения являлось 1 января 2023 года.
На основании договора на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» ( / / )2 18 августа 2023 года был подготовлен отчет, в котором был сделан вывод о том, что по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка составляла 3071 000 руб.
В досудебном порядке артель с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалась.
В связи с представлением в ходе рассмотрения дела административным ответчиком Министерством возражений, сводящихся к невозможности принятия отчета об оценке в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка как несоответствующего требованиям федеральных стандартов оценки (подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7), во исполнение определения суда от 4 октября 2023 года экспертом ( / / )3 было представлено в суд заключение, в котором сделаны выводы о том, что отчет об оценке частично не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики, использованным при подготовке отчета, а также о том, что по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка составляла 4884 000 руб.
Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).
В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Наличие у артели права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с тем, что административный истец является арендатором земельного участка и обязан вносить арендную плату, размер которой поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости названного объекта недвижимости.
Поскольку оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка определялась в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее пересмотр осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований, в том числе с учетом изложенного в заключении эксперта вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, мотивированного конкретными допущенными оценщиком нарушениями, оснований не согласиться с фактом наличия которых судом установлено не было.
Оценив заключение, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение о рыночной стоимости земельного участка не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Подготовивший заключение эксперт ( / / )3 имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и для определения рыночной стоимости земельного участка на дату оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки.
В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в заключении вывод о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела представлено не было, в связи с чем ставить заключение под сомнение оснований не имеется.
Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как арендатора земельного участка, а также несоответствие указанного вида стоимости названного объекта недвижимости его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления по состоянию на 1 января 2022 года оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной заключением.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой в данном случае является дата подачи в суд административного искового заявления – 30 августа 2023 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ :
административное исковое заявление артели старателей «Нейва» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, составляющей 4884 000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 30 августа 2023 года.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков