Решение по делу № 2-2305/2023 от 16.05.2023

Дело № 2-2305/2023

50RS0048-01-2023-000518-04

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 мая 2023 года г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Кульбака О.М., при секретаре Николаевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2305/2023 по иску ФИО1 к ООО «СМУ № 78» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании обязательств исполненными, признании договоров участив долевом строительстве действующими (нерасторгнутыми), осуществлении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, признании права собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд, с учетом уточненных требований, с иском к ООО «СМУ № 78» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании обязательств исполненными, признании договоров участив долевом строительстве действующими (нерасторгнутыми), осуществлении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, признании права собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что между ней и ответчиком были заключены 4 аналогичных договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>. В соответствии с пунктом 1.1. договоров участия в долевом строительстве застройщик обязуется не позднее <дата> самостоятельно и/или с привлечением других лиц построить 6-этажный 5-ти секционный многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 2 060 кв.м (кадастровый <№ обезличен>) и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленные в пунктах 3.2. договоров участия в долевом строительстве цены и принять объекты долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Истец указывает, что оплатила вышеуказанные договоры в полном объеме в 2017 году, а в январе 2023 года узнала, что запись о ней как об участнике долевого строительства в отношении вышеуказанных квартир, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует. Между тем, истец указывает, что ей не вручались предупреждения о необходимости погашения якобы имеющейся задолженности перед застройщиком, а также сами уведомления о расторжении договоров участия в долевом строительстве. Действующее правовое регулирования отношений долевого участия в строительстве предполагает единственный возможный способ расторжения договора участия в долевом строительстве без волеизъявления и осведомленности участника долевого строительства – односторонний отказ застройщика от исполнения договора.

Учитывая изложенное, истец просит:

Признать недействительными односторонние сделки ООО «СМУ № 78» <данные изъяты> по расторжению договоров участия в долевом строительстве от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, заключенных между ООО «СМУ № 78» и ФИО1, применить последствия недействительности сделок в виде:

Восстановления права ФИО1 как участника долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, заключенным между ООО «СМУ № 78» и ФИО1;

Восстановления записей в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договоров участия в долевом строительстве от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, заключенных между ООО «СМУ № 78» и ФИО1

Признать исполненными обязательства ФИО1 по заключенным с ООО «СМУ № 78» договорам участия в долевом строительстве:

от <дата> <№ обезличен>, в части оплаты в полном объеме стоимости 1 (одна) комнатной квартиры <№ обезличен> в строящемся доме по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка: <№ обезличен>), расположенной в 5 секции, на 6 этаже, 3 на площадке, ориентировочной площадью жилого помещения (Квартиры) 39,71 кв.м;

от <дата> <№ обезличен> в части оплаты в полном объеме стоимости 2 (двух) комнатной квартиры <№ обезличен> в строящемся доме по адресу: <адрес>, (кадастровый номер земельного участка: <№ обезличен>), расположенной в 1 секции, на 6 этаже, 1 на площадке, ориентировочной общей площадью жилого помещения (Квартиры) – 64,37 кв.м;

от <дата> <№ обезличен> в части оплаты в полном объеме стоимости 1 (одна) комнатной квартиры <№ обезличен> в строящемся доме по адресу: <адрес>, (кадастровый номер земельного участка: <№ обезличен>), расположенной в 4 секции на 6 этаже, 2 на площадке, ориентировочной площадью жилого помещения (Квартиры) – 39,71 кв. м;

от <дата> <№ обезличен> в части оплаты в полном объеме стоимости 1 (одна) комнатной квартиры <№ обезличен> в строящемся доме по адресу: <адрес>, (кадастровый номер земельного участка: <№ обезличен>), расположенной в 4 секции, на 6 этаже, 3 на площадке, ориентировочной площадью жилого помещения (Квартиры) 39,71 кв.м.

Признать договоры участия в долевом строительстве от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, заключенные между ООО «СМУ № 78» и ФИО1 действующими (не расторгнутыми).

Осуществить государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве от <дата> <№ обезличен> от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, заключенных между ООО «СМУ № 78» и ФИО1

Признать право собственности ФИО1 на:

квартиру площадью 60,5 кв.м, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый <№ обезличен>,

квартиру площадью 39 кв.м, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый <№ обезличен>,

квартиру площадью 38,9 кв.м, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый <№ обезличен>,

квартиру площадью 39,2 кв.м, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый <№ обезличен>.

6. Взыскать с ООО «СМУ № 78» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляла.

Представители истца ФИО4, ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «СМУ № 78» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика <данные изъяты>, <данные изъяты> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца, представителя ответчика, представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Заслушав пояснения представителей истца, изучив материалы дела, представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Аналогичный регламент расторжения договора установлен частью 4 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Согласно ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона

В силу ч.ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Судом установлено и следует из материалов дела, между ООО «СМУ № 78» (застройщиком) и ФИО1 (участником долевого строительства) в 2016 году заключены четыре аналогичных договора об участии в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>

Договор от <дата> <№ обезличен>, предметом которого является 1 (одна) комнатная квартира <адрес>. По условиям договора участник долевого строительства обязан внести полную оплату за строящуюся квартиру в сумме 2 225 000 руб. Дата регистрации в Управлении Росреестра Московской области <дата>, номер государственной регистрации <№ обезличен>;

Договор от <дата> <№ обезличен>, предметом которого является 2 (двух) комнатная квартира <адрес> По условиям договора участник долевого строительства обязан внести полную оплату за строящуюся квартиру в сумме 3 605 000 руб. Дата регистрации в Управлении Росреестра Московской области <дата>, номер государственной регистрации <№ обезличен>;

Договор от <дата> <№ обезличен>, предметом которого является 1 (одна) комнатная квартира <адрес>. По условиям договора долевого участия участник долевого строительства обязан внести полную оплату за строящуюся квартиру в сумме 2 225 000 руб. Дата регистрации в Управлении Росреестра по Московской области <дата>, номер государственной регистрации <№ обезличен>;

4. Договор от <дата> <№ обезличен>, предметом которого является 1 (одна) комнатная квартира <адрес> По условиям договора участник долевого строительства обязан внести полную оплату за строящуюся квартиру в сумме 2 225 000 руб. Дата регистрации в Управлении Росреестра по Московской области <дата>, номер государственной регистрации <№ обезличен>.

В соответствии с пунктами 1.1. договоров участия в долевом строительстве застройщик обязуется не позднее <дата> самостоятельно и/или с привлечением других лиц построить 6-этажный 5-ти секционный многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес> на земельном участке площадью 2 060 кв.м. (кадастровый <№ обезличен>) и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленные в пунктах 3.2. договоров участия в долевом строительстве цены и принять объекты долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Цена каждого договора участия в долевом строительстве представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (пункт 3.1.).

Пунктами 3.3. договоров участия в долевом строительстве предусмотрена оплата цены договора единовременным платежом.

В силу пунктов 3.4. договоров участия в долевом строительстве просрочка внесения платежа на срок более чем два месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договоров в судебном порядке.

Согласно пунктам 12.2 договоров участия в долевом строительстве обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с настоящими договорами и подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.

В обоснование исковых требований ФИО1 указывает, что в соответствии с пунктом 4.1.1. договоров участия в долевом строительстве (все договоры имеют аналогичное содержание и нумерацию пунктов) ФИО1 оплатила в полном объеме цену договоров. Оплата цен договоров долевого участия в строительстве произведена ФИО1 путем единовременного внесения денежных средств в размере 2 225 000 руб. по договору от <дата> <№ обезличен>, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от <дата>; в размере 3 605 000 руб. по договору от <дата> <№ обезличен> что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от <дата>; в размере 2 225 000 руб. по договору от 11.07.2016<№ обезличен>, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <№ обезличен> от <дата>, и в размере 2 225 000 руб. по договору от <дата> <№ обезличен>, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <№ обезличен> от <дата>, имеющимися в материалах дела.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что обязанность оплатить спорные договоры была выполнена ФИО1 в полном объеме в апреле и июле 2017 года.

Также судом установлено, что по заключенным договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен> между ООО «СМУ № 78» и ФИО1, ответчик принимал исполнение истцом обязательств по финансированию строительства дома, принимал производимые истцом платежи.

С момента уплаты истцом денежных средств и до окончания строительства застройщик использовал денежные средства истца, каких-либо претензий по поводу просрочки платежа со стороны застройщика к участнику в период до января 2023 года не возникало.

Согласно пояснениям представителей истца в январе 2023 года ФИО1 посредством ознакомления с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве узнала, что запись о регистрации заключенных между истцом и ответчиком договоров участия в долевом строительстве отсутствует.

Для целей установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по указанному гражданскому делу, судом по ходатайству истца были направлены запросы в филиал ППК «Роскадастр» по Московской области и Многофункционый центр предоставления государственных услуг г.о. Химки о предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в виде копий регистрационных дел, содержащих актуальную информацию о статусе права, обременения вышеуказанных квартир, а также даты и основания расторжения спорных договоров и т.п.

Из представленных в материалы дела ППК «Роскадастр» сведений, следует, что ответчик для оказания государственных услуг «Регистрация и погашение сделки об ограничении (обремени) права» <дата> представил в государственный орган в части подтверждения неисполнения истцом обязательств по оплате цены договоров лишь предупреждения от <дата> с доказательствами отправки, а также уведомление об отказе от договора, но без доказательств направления их в адрес истца, иных доказательств, подтверждающих отсутствие платежей или злостного уклонение истца от взятых на себя обязательств по исполнению спорных договоров участия в долевом строительстве, регистрационный орган не представил.

Положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусматривают право застройщика на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве в случае неисполнения участником долевого строительства обязательства по оплате цены договора.

Материалами дела подтверждается, что в отношении каждого из договоров участия в долевом строительстве ФИО1 в полном объеме были исполнены обязательства по оплате цен спорных договоров в период 2016-2017 г.г., тогда как ответчик расторг договоры участия в долевом строительстве только лишь спустя более 5 лет после окончания установленных договором и законом сроков.

Руководствуясь ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, суд приходит к выводу, что право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве обусловлено не только направлением в адрес участника долевого строительства письменного предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, но и наступления одного из установленных законом обстоятельств: 1) наличия у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования; 2) возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Из материалов дела усматривается, что ответчиком в адрес истца по каждому из договоров участия в долевом строительстве направлялось исключительно предупреждение о необходимости погашения задолженности по договору участия в долевом строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>.

При этом предоставленные ППК «Роскадастр» сведения содержат только описи вложения и почтовые квитанции об отправке, но не содержат самих предупреждений. Согласно сервису отслеживания почтовых отправлений, размещенному на официальном сайте АО «Почта России» в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, все направленные ответчикам предупреждения были возращены ответчику за истечением срока хранения в месте вручения, возвращенные почтовые отправления ответчиком получены не были.

Таким образом, у ответчика, не получившего возвращенные письма, не имелось сведений о причинах их возврата, в то время как закон связывает возникновение права застройщика на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве только в случае возврата либо с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения, либо в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, то есть действующее законодательство предписывает необходимость выяснения мотивов неполучения участником долевого строительства предупреждения.

Более того, почтовые отправления, содержащие необоснованные предупреждения о необходимости погашения задолженности, были возвращены в место отправки ответчиком только <дата> и соответственно ранее данной даты не могли быть ни получены отправителем, ни оценены на предмет соответствия условиям возможности реализации права на односторонний отказ. В то время как заявления о регистрации односторонних отказов от договоров участия в долевом строительстве были направлены ответчиком в Росреестр уже <дата>, что нарушает установленный законом порядок.

Из представленных ППК «Роскадастр» материалов и сведений усматривается, что ответчик направлял истцу документы, поименованные в качестве предупреждения о необходимости погашения задолженности. Сведений о направлении ответчиком уведомлений об одностороннем отказе от договоров данные материалы не содержат.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований одностороннего расторжения договоров долевого участия, невозможности квалификации договоров в качестве расторгнутых, а действия застройщика по одностороннему отказу от исполнения договоров осуществлены с нарушением установленной законом процедуры, тем самым нарушают права истца как участника долевого строительства и в силу ст.ст. 10, 168 ГК РФ не порождают правовых последствий.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.4. договоров долевого участия просрочка внесения платежа на срок более чем два месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договоров в судебном порядке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что помимо отсутствия оснований считать неисполненными обязательства истца, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, ответчиком, который полагал обратное, не соблюден судебный порядок расторжения договоров долевого участия, предусмотренный пунктами 3.4. договоров об участии в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается п. 4 ст. 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона, является оспоримой и недействительной в силу признания ее таковой судом.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 7 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд приходит к выводу о незаконном расторжении ответчиком в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>, от <дата> <№ обезличен>.

Судом также учтено, что после подачи искового заявления, но до вынесения судом итогового по делу судебного акта существенно изменились обстоятельства - дом, расположенный по адресу: <адрес>, <дата> был введен в эксплуатацию, <дата> спорным квартирам присвоены кадастровые номера, что подтверждается выписками из ЕГРН, имеющимися в материалах дела.

Таким образом, до принятия судом решения по делу относительно времени предъявления иска правовой статус спорных объектов недвижимости изменился, объекты долевого участия – квартиры находятся в составе введенного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и прошли процедуру кадастрового учета и присвоения адресных характеристик.

Объекты долевого участия поставлены на кадастровый учет, имеют фактические (не строительные) адреса, то есть образуют собой объекты недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом фактических обстоятельств дела суд приходит к выводу о неправомерном поведении ответчика в части инициирования регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве ввиду отсутствия правовых основания для одностороннего отказа от договоров, в связи с чем договоры надлежит квалифицировать как заключенные и действующие. Суд находит, что восстановление нарушенных прав истца возможно посредством признания за истцом права собственности на объекты долевого строительства.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца суд взыскивает понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СМУ № 78» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании обязательств исполненными, признании договоров участив долевом строительстве действующими (нерасторгнутыми), осуществлении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, признании права собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов – удовлетворить.

Признать недействительными односторонние сделки ООО «СМУ № 78» <данные изъяты> по расторжению договоров участия в долевом строительстве <№ обезличен> от <дата>, <№ обезличен> от <дата>, <№ обезличен> от <дата>, <№ обезличен> от <дата>, заключенных между ООО «СМУ № 78» и ФИО1 <данные изъяты>

1. <№ обезличен> от <дата>, в части оплаты в полном объеме стоимости 1 (одна) комнатной квартиры <№ обезличен> в строящемся доме по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка: <№ обезличен>), расположенной в 5 секции, на 6 этаже, 3 на площадке, ориентировочной площадью жилого помещения (Квартиры) 39,71 кв.м;

2. <№ обезличен> от <дата> в части оплаты в полном объеме стоимости 2 (двух) комнатной квартиры <№ обезличен> в строящемся доме по адресу: <адрес>, (кадастровый номер земельного участка: <№ обезличен>), расположенной в 1 секции, на 6 этаже, 1 на площадке, ориентировочной общей площадью жилого помещения (Квартиры) – 64,37 кв.м;

3. <№ обезличен> от <дата> в части оплаты в полном объеме стоимости 1 (одна) комнатной квартиры <№ обезличен> в строящемся доме по адресу: <адрес>, (кадастровый номер земельного участка: <№ обезличен>), расположенной в 4 секции на 6 этаже, 2 на площадке, ориентировочной площадью жилого помещения (Квартиры) – 39,71 кв. м.;

4. <№ обезличен> от <дата> в части оплаты в полном объеме стоимости 1 (одна) комнатной квартиры <№ обезличен> в строящемся доме по адресу: <адрес>, (кадастровый номер земельного участка: <№ обезличен>), расположенной в 4 секции, на 6 этаже, 3 на площадке, ориентировочной площадью жилого помещения (Квартиры) 39,71 кв.м.

Признать договоры участия в долевом строительстве <№ обезличен> от <дата>, <№ обезличен> от <дата>, <№ обезличен> от <дата>, <№ обезличен> от <дата>, заключенные между ООО «СМУ № 78» и ФИО1 действующими (не расторгнутыми).

Осуществить государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве <№ обезличен> от <дата>, <№ обезличен> от <дата>, <№ обезличен> от <дата>, <№ обезличен> от <дата>, заключенных между ООО «СМУ № 78» и ФИО1.

Признать право собственности ФИО1 <данные изъяты> на

квартиру площадью 60,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№ обезличен>,

квартиру площадью 39 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№ обезличен>,

квартиру площадью 38,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№ обезличен>,

квартиру площадью 39,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№ обезличен>.

Взыскать с ООО «СМУ № 78» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанные квартиры.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22 мая 2023 года.

Судья О.М. Кульбака