Решение по делу № 2-3719/2025 от 28.04.2025 - о признании условий договора участия в долевом строительстве и акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительными, взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

УИД 16RS0<номер изъят>-83 КОПИЯ

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

П. Лумумбы ул., <адрес изъят>, 420081, тел. <номер изъят>

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес изъят>

14 апреля 2025 года Дело <номер изъят>

Советский районный суд <адрес изъят> в составе:

председательствующего судьи Казаковой К.Ю.,

при секретаре судебного заседания ФИО2,

с участием:

представителя истца ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ак Таш-Инвестстрой» о признании условий договора участия в долевом строительстве и акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительными, взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Ак Таш-Инвестстрой» (далее – ответчик) о признании недействительным пункта 5.3 (условие) Договора долевого участия в строительстве № <номер изъят> от <дата изъята>, признании недействительным пункта 5 акта приема-передачи квартиры от <дата изъята> и изложении данного пункта в следующей редакции: «В соответствии с фактически передаваемой в собственность <адрес изъят>ю квартиры, цена Договора с учетом изменения общей площади квартиры по результатам технической инвентаризации изменилась и составляет 9736977,97 рублей, взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства в размере 82175,13 рублей, компенсации морального вреда в размере 20000 рублей, штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, почтовых расходов в размере 86,40 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что <дата изъята> истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве № <номер изъят> (далее - договор), по которому ООО СК «Ак таш-Инвестстрой» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами построить и передать заявителю объект долевого строительства - 2-х комнатную квартиру, расположенную на 7 этаже, условный номер <адрес изъят>, общей проектной площадью 63,33 кв. м. (далее - Квартира). <дата изъята> был составлен технический паспорт жилого помещения <адрес изъят>. Исходя из паспорта площадь квартиры составляет 62,8 кв. м, что на 0,53 кв. м меньше площади, предусмотренной Договором. <дата изъята> был подписан акт приема-передачи квартиры, в котором отражено что оплаченная общая проектная площадь <адрес изъят> по Договору составляет 63,33 кв.м., разница между оплаченной общей проектной и общей фактической площадью квартиры составила 0.53 кв. м. Таким образом, разница между стоимости Квартиры по Договору и окончательной стоимостью Квартиры (фактической) составляет 82175 рублей 13 копеек, исходя из расчета: Стоимость квадратного метра: 155 047 рублей 42 копейки Квадратных метров фактически (исходя из паспорта БТИ): 62,80 кв.м Квадратные метры по Договору: 63,33 кв.м. (155 047,42 х 63,33) - (155 047,42 х 62,80) = 9 819 153,10 - 9 736 977, 97 = 82 175 рублей 13 копеек. В договоре в пункте 5.3. указано: «Уточнение фактической общей площади с учетом летних помещений в передаваемой Квартире производится на основании данных технической инвентаризации и отражается в Акте приема-передачи Объекта долевого строительства (Квартиры) в собственность. Если отклонение общей фактической площади с учетом летних помещений Квартиры от общей проектной превышает 1,0 (Один) квадратный метр, стороны осуществляют перерасчет Цены Договора, с учетом установленной разницы - производят возврат, либо доплату за всю разницу между общей фактической площадью с учетом летних помещений и общей проектной площадью Квартиры в течение 30 (Тридцати) рабочих дней с момента получения Участником уведомления о результатах технической инвентаризации, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади Квартиры, применяемой при расчетах последнего платежа Цены Договора, согласно расчетного документа».

Как указывает истец, пункты Договора не содержат прямого запрета на перерасчет цены Договора, в случае если отклонение общей фактической площади с учетом летних помещений Квартиры от общей проектной не превышает 1,0 (Один) квадратный метр. Иными словами, если разница между фактической площадью с учетом летних помещений Квартиры от общей проектной отличается на менее чем 1,0 (один) кв. метр, то производиться перерасчет цены договора. Таким образом Ответчик, должен был удовлетворить требования Истца по возврату излишне уплаченных денежных средств. Однако, исходя из того, что П. 5.3 Договора не однозначно трактуется, Истец считает, что данный пункт может ставить его как участника долевого участия в не равное положение, т.к. Ответчик знал, что площадь квартиры меньше и целенаправленно включил данный пункт в текст Договора. Так же данный пункт не смотря на отсутствие прямого запрета и не однозначного трактования ограничивает право истца на взыскание с Застройщика стоимости квадратных метров, если разница между общей фактической и проектной площади менее 1,0 (одного) квадратного метра. П. 5.3 Договора фактически освобождают застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора, и в силу п.4 ст. 7 Федерального закона от <дата изъята> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» являются ничтожными. Застройщик ввел потребителя в заблуждение предоставив на подписание Договор изначально с площадью, не соответствующей фактической. Исследовав условия договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, Истец приходит к выводу о том, что положения пункта 5.3 Договора фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права участников долевого строительства, предусмотренные ст.7 Федерального закона №214-ФЗ, в том числе, на соразмерное уменьшение цены договора. Таким образом, положения пункта 5.3 Договора участия в долевом строительстве в части освобождения ответчика от обязанности возвратить истцу в случае передачи ему объекта долевого строительства меньшей площади, излишне уплаченную сумму, если разница составляет менее 1 кв.метра, являются противоречащим закону (ст.7 закона ФЗ № 214-ФЗ, ст.ст.309, 310 ГК РФ) и, соответственно, ничтожными (ч.2 ст.168 ГК РФ). Предоставление Истцу объекта долевого строительства (квартиры) меньшей площадью, является ненадлежащим исполнением обязательства Ответчиком, свидетельствует о нарушении прав Истца и отступлении застройщиком от условий договора, проектной документации. Данное обстоятельство в силу части 2 статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ дает истцу право требовать уменьшения цены договора в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению Истцу, и общей площади жилого помещения, переданного ему Ответчиком.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (п. 1 ст. 431 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Согласно части 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)( ч. 1 статьи 454 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве определяются на основании Федерального закона от <дата изъята> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ), который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты – долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве).

Из части 1, пункта 2 части 4, части 9 статьи 4 указанного Федерального закона следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. п. 1 и 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что <дата изъята> между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве <номер изъят> (далее – договор), по условиям которого ООО Специализированный застройщик «Ак Таш-Инвестстрой» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами построить и передать заявителю объект долевого строительства - 2-х комнатную квартиру, расположенную на 7 этаже, общей проектной площадью 63.33 кв. м., расположенную по адресу: <адрес изъят>.

В соответствии пункта 5.4 Договора Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Строительство жилого <адрес изъят> осуществлялось застройщиком ООО СЗ «Ак таш - Инвестстрой» на основании Разрешения на строительство <номер изъят>-<номер изъят> от <дата изъята> по проекту, имеющему положительное заключение экспертизы.

Строительство Жилого <адрес изъят> инженерными сетями на территории Военного городка-33 в <адрес изъят>, II этап строительства (Жилой комплекс «Алтын Яр»), строящегося на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>, площадью 19390 кв. м., расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес изъят>, городской округ <адрес изъят>, земельный участок 3, завершено, получено заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, дом введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <номер изъят> от <дата изъята>.

Цена договора определена сторонами в размере 9819153 рублей, из расчета 155047,42 рублей за 1 квадратный метр площади приобретаемой квартиры.

Сторонами не оспаривалось, что цена договора долевого участия в строительстве от <дата изъята> № <номер изъят> оплачена истцом в полном объеме.

В соответствии с п. 2.3. заключенного между сторонами Договора, основные характеристики Квартиры, содержащиеся в приведенной в настоящем пункте Договора таблице, являются проектными и указаны в соответствии с информацией, включенной в. Проектную декларацию на момент заключения Договора. Окончательные характеристики Квартиры будут определены по окончании строительства Многоквартирного дома по результатам обмеров Квартиры кадастровым инженером. Приведенная проектная общая площадь Квартиры с учётом летних помещений используется для определения окончательной Цены Договора и для проведения Сторонами взаиморасчетов на основании п.5.3. настоящего Договора. Сторонами допускается-отклонение общей фактической площади Квартиры с учетом летних помещений от общей проектной площади Квартиры с учетом летних помещений (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 5% (Пять процентов). Изменение площади Квартиры в указанных пределах не является нарушением условий Договора со стороны застройщика.

В силу пункта 5.3 договора уточнение фактической общей площади с учетом летних помещений в передаваемой Квартире производится на основании данных технической инвентаризации и отражается в Акте приема-передачи Объекта долевого строительства (Квартиры) в собственность. Если отклонение общей фактической площади с учетом летних помещений Квартиры от общей проектной превышает 1,0 (Один) квадратный метр, стороны осуществляют перерасчет Цены Договора, с учетом установленной разницы - производят возврат; либо доплату за всю разницу между общей фактической площадью с учетом летних помещений и общей проектной площадью Квартиры, в течение 30 (Тридцати) рабочих дней с момента получения участником уведомления о результатах технической инвентаризации, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади Квартиры, применяемой при расчетах последнего платежа Цены. Договора, согласно расчетного документа.

Согласно п.5.8. Договора Застройщик имеет право без согласия Участника вносить незначительные изменения в проектную документацию, не влияющие на общие конструктивные и технические характеристики, которые не ухудшают качество Объекта долевого строительства, а также не делают его непригодным для использования. Данные изменения признаются сторонами допустимыми, не нарушающими условия данного Договора и на влияющими на общие конструктивные и технические характеристики многоквартирного дома, отражаются в проектно-сметной документации и Проектной декларации на Здание. При этом заключения дополнительного соглашения не требуется.

Исходя из смысла пункта 2 части 1 статьи 9 Федерального закон N 214-ФЗ существенным нарушением Договора со стороны Застройщика является существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность отклонения параметров объекта капитального; строительства, в т.ч. если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в соответствии с настоящим Кодексом, в том числе в порядке, предусмотренном частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса.

Объект долевого строительства был передан ФИО1 по акту приема-передачи <дата изъята>, в соответствии с которым истец принял квартиру общей площадью 62,8 кв.м. по СНИП согласно данных обмеров БТИ (технического и кадастрового паспортов).

Таким образом, разница между проектной общей площадью и общей фактической площадью составила 63,3 – 62,8 = 0,5 кв.м., то есть менее 1 кв.м. Обязательство для перерасчета цены Договора у ответчика, с учетом п.5.3 Договора не возникло. Оплаченная истцом площадь квартиры, полностью соответствует условиям заключенного между сторонами договора.

При этом суд учитывает, что на момент заключения договора истец обладал полной информацией о предмете договора, что подтверждается его подписью, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя обязанности по договору, в том числе и в части оспариваемого пункта.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, стороны при заключении договора, должны действовать добросовестно и разумно, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими действительными намерениями, оценить их соответствие реально формируемым обязательствам.

При этом принцип свободы договора не предполагает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств, принятых на себя стороной в добровольном порядке в отсутствие порока воли при совершении сделки.

Исходя из положений статей 421, 422, 431 ГК РФ, статей 4, 7 Федерального закона №214-ФЗ, заключая договор участия в долевом строительстве, стороны условились о том, что общая площадь объекта долевого строительства определяется согласно проекту, фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства, а цена договора является фиксированной. Все существенные условия договора сторонами согласованы, предмет договора, а также воля сторон четко выражены. Текст договора стороны подписали добровольно, с содержанием и правовыми последствиями данной сделки они ознакомлены.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используются, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата изъята> N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации"), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от <дата изъята> N 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от <дата изъята> N 395-I «О банках и банковской деятельности»).

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме (п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от <дата изъята> N 2300-I «О защите прав потребителей»).

Возможность передачи застройщиком квартиры меньшей площади (в согласованных сторонами пределах отступления объемов площади) предусмотрена условиями договора и не является недостатком объекта, в силу которого истец вправе требовать возврата уплаченных денежных средств.

Поскольку условия договора согласованы сторонами при его заключении, что соответствует требованиям ч. 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, оснований для признания оспариваемого условия указанного договора по основаниям, приведенным в ст. 168 ГК РФ, ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от <дата изъята> N 2300-I «О защите прав потребителей» не усматривается.

Таким образом, оснований для признания недействительным п. 5.3 договора участия в долевом строительстве, и пункта 5 акта приема-передачи квартиры, взыскании разницы в стоимости в связи с уменьшением площади помещения, суд не находит, исходя из того, что обстоятельств, нарушающих права истца указанным пунктом договора не установлено, поскольку расхождение в общей приведенной площади объекта является допустимой погрешностью, предусмотренной сторонами при заключении договора.

Согласно акту приема-передачи от <дата изъята> общая площадь квартиры составила 62,8 кв. м, при этом общая проектная площадь квартиры договором была предусмотрена 63,3 кв. м, то есть объект долевого строительства, переданный истцу, имеет площадь меньше на 0,5 кв. м по сравнению с указанной в договоре площадью. При этом п. 5.3 заключенного сторонами договора предусмотрено, что цена договора подлежит изменению если отклонение общей фактической площади с учетом летних помещений Квартиры от общей проектной превышает 1,0 (один) квадратный метр.

По мнению суда, то обстоятельство, что площадь квартиры переданной истцу по акту приема-передачи квартиры от <дата изъята> меньше на 0,5 кв. м площади, определенной договором участия в долевом строительстве, не свидетельствует о наличии недостатка качества объекта участия в долевом строительстве в том смысле, который заложен законодателем в положениях ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку истцом не представлено доказательств того, что данное отступление от условий договора влечет нарушение обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований.

Доводы истца основаны на нарушении его имущественных прав передачей объекта недвижимости площадью меньшей по сравнению с первоначально согласованной сторонами в договоре долевого участия, а также условиями договора, предусматривающего изменение площади спорного объекта долевого строительства менее чем на 1,0 кв.м. без перерасчета цены договора, что ущемляет его права как потребителя.

Однако, как следует из материалов дела, пунктом 5.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата изъята> N ВГ1/2-154 предусмотрено, что, если отклонение общей фактической площади с учетом летних помещений Квартиры от общей проектной превышает 1,0 (Один) квадратный метр, стороны осуществляют перерасчет Цены Договора, с учетом установленной разницы - производят возврат; либо доплату за всю разницу между общей фактической площадью с учетом летних помещений и общей проектной площадью Квартиры.

Согласно акту передачи, площадь объекта долевого строительства по договору N ВГ1/2-154 уменьшилась на 0,5 кв.м., в пределах предусмотренных сторонами пределов изменения (погрешности) размеров площади объекта долевого строительства.

Следовательно, уменьшение площади спорной квартиры не является отступлением от условий договора, а условие договора, предусматривающее определенные пределы изменения площади объекта долевого строительства, не влекущее соразмерного изменения цены договора при передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства не противоречат требованиям законодательства о защите прав потребителей и не устанавливают каких-либо положений, ухудшающих права истца.

Поскольку, правовые акты, регулирующие правоотношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве, не предусматривают обязательные для сторон правила определения и оплаты общей площади в строящемся жилье, то в силу вышеуказанных положений закона стороны договора были вправе устанавливать эти условия по соглашению между собой, и этим правом они воспользовались.

В соответствии с п. 2.3. заключенного между сторонами Договора, сторонами допускается-отклонение общей фактической площади Квартиры с учетом летних помещений от общей проектной площади Квартиры с учетом летних помещений (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 5% (Пять процентов). Изменение площади Квартиры в указанных пределах не является нарушением условий Договора со стороны застройщика.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что условие определения общей оплачиваемой площади квартиры, оговоренное в п.2.3 и п.5.3 договора, соглашение, которое стороны достигли путем подписания договора, соответствуют действующему законодательству и волеизъявлению участников договора.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ООО СЗ «Ак Таш-Инвестстрой» о признании условий договора участия в долевом строительстве и акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительными, взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Так как в удовлетворении основных исковых требований о признании условий договора участия в долевом строительстве и акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительными, взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства истцу отказано, а требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов производны от основных, у суда не имеется оснований для их удовлетворения.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт серии <номер изъят> <номер изъят>) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ак Таш-Инвестстрой» (ИНН <***>) о признании условий договора участия в долевом строительстве и акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительными, взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд <адрес изъят>.

Судья: подпись К.Ю. Казакова

Копия верна. Подлинник находится в гражданском деле <номер изъят>.

Судья: К.Ю. Казакова

Мотивированное решение составлено <дата изъята>.