КОПИЯ
УИД 72RS0021-01-2024-004080-12
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Г.Тюмень 29 января 2025 года
Тюменский районный суд Тюменской области в составе председательствующего судьи Марковой Р.А.,
при секретаре Валовой С.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-514/2025 по исковому заявлению ФИО3 в интересах несовершеннолетней ФИО1 к Акционерному обществу «Банк Дом.РФ» о выделении доли в праве собственности на жилой дом, признании права собственности на долю в праве собственности на жилой дом,
установил:
Истец ФИО3, действуя в интересах несовершеннолетней ФИО1, обратился в суд с иском к Акционерному обществу «Банк Дом.РФ» с учетом уточнения требований о выделении доли в праве собственности на жилой дом, признании права собственности на долю в праве собственности на жилой дом, мотивировав требования тем, что истцом и АО «Банк Дом.РФ» ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор №.
В качестве первоначального взноса по кредитному договору с Банком были внесены собственные средства из накоплений. Далее сумма внесения денежных средств в счёт погашения долга по кредитному договору состояла из следующего: денежные средства от продажи квартиры, право собственности на которую было получено после погашения ипотечного кредита. Часть ипотечного кредита погашена за счёт денежных средств, полученных в рамках участия в программе «Молодая семья» на тот момент на несовершеннолетнюю дочь ФИО4, которой, по условиям участия, выделена 1/3 доли в ипотечной квартире; денежные средства с использованием материнского капитала на несовершеннолетнюю дочь ФИО1, которой выделена 1/3 доли в ипотечной квартире.
При обращении в Банк до подписания кредитного договора представителю Банка было сообщено устно, т.е. известно о необходимости в будущем выделения долей несовершеннолетним детям ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.) и ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.) в доме после окончания строительства и ввода в эксплуатацию (основание: Приказ Департамент социального развития Югры Управления социальной защиты населения, опеки и попечительства по городу Нижневартовску и Нижневартовскому району № от 01.03.2023г.). Однако после всех согласований и определения истца как заемщика, а супруги истца ФИО2 как созаемщика представитель Банка при составлении Кредитного договора не учёл данное обязательство.
На обращения в Банк о выделении по 28,69 м2 жилой площади в доме каждому ребёнку, что составляет 4/18 доли от общей площади дома в соответствии с Приказом для последующего и надлежащего оформления долей в собственность истцом были получены отказы.
Сумма договора продажи недвижимого имущества (квартиры) составляет 5730 000,00 рублей. Из суммы продажи квартиры 1/3 доли (23,83 м2) приходится по 1 910 000 рублей каждому ребёнку.
Договор подряда на строительство жилого дома с ООО «СК Стабилис» заключен на сумму 8 700 000 рублей, площадь дома составляет 129,1 кв.м, кредитный договор с Банком заключен на сумму 6 000 000 рублей, то есть разница на строительство дома покрыта за счёт денежных средств, вырученных от продажи имущества детей истца. По состоянию на 18.07.2024г. задолженность по кредитному договору составляет 3 531 003 рубля 78 копеек.
От Банка получен отказ на просьбу выделить доли несовершеннолетним детям для признания права собственности на них.
В связи с наступлением совершеннолетия ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.) и её согласием о невыделении доли в размере 28,69 м2, необходимо выделить 4/18 долей только несовершеннолетней ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.) в доме по адресу <адрес>.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд выделить 4/18 долей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес>; признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 4/18 долей в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес>.
Истец ФИО3, третьи лица ФИО2, ФИО4, представители третьих лиц Департамента социального развития Югры Управления социальной защиты населения, опеки и попечительства по г.Нижневартовску и Нижневартовскому району, Управления Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика АО «Банк Дом.РФ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Направил в суд возражения на исковые требования, в которых просит в удовлетворении иска к Банку отказать, ссылаясь на то, что Банк является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям.
Суд на основании статьи 167 ГПК РФ определил о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, при установленной явке.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Управлением социальной защиты населения, опеки и попечительства по г.Нижневартовску и Нижневартовскому району Департамента социального развития Югры вынесен приказ №.09-Р-534, которым разрешено ФИО3, ФИО2 дать согласие несовершеннолетней ФИО4 на совершение сделки купли-продажи 1/3 доли (23,83 кв.м) в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 71,5 кв.м, при условии заключения договора купли- продажи жилого помещения с оформлением на имя несовершеннолетней ФИО4 равноценного недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) взамен отчуждаемого, выраженного в долях общей площади не менее принадлежащей ей в отчуждаемом жилом помещении; совершить сделку купли-продажи 1/3 доли (23,83 кв.м) в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 71,5 кв.м, принадлежащей несовершеннолетней ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, при условии заключения договора купли-продажи жилого помещения с оформлением на имя несовершеннолетней ФИО1 равноценного недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) взамен отчуждаемого, выраженного в долях общей площади не менее принадлежащей ей в отчуждаемом жилом помещении; возложены обязанность на ФИО3, ФИО2: представить в течение 2 месяцев с даты государственной регистрации сделки по отчуждению жилого помещения в Управление социальной защиты населения, опеки и попечительства по г. Нижневартовску и Нижневартовскому району (далее - Управление) копии договоров купли- продажи на отчужденное и приобретенное жилые помещения;
при наличии разницы в цене между отчуждаемым и приобретаемым жилыми помещениями денежные средства этой разницы (в случае приобретения жилого помещения по цене меньше отчуждаемого) в течение 30 дней с даты продажи жилого помещения зачислить на лицевые счета, открытые на имена ФИО4, ФИО1 в кредитной организации, и представить в Управление документы, подтверждающие зачисление денежных средств; в случае, если сделка по продаже не состоялась по истечении 6 месяцев с даты выдачи настоящего приказа, возвратить в Управление экземпляр выданного приказа.
08 июня 2023 года между ФИО3, действующим от имени ФИО2, ФИО4, ФИО3, действующим за себя и как законный представитель несовершеннолетней дочери ФИО1, и ФИО6, З.Д. заключен договор купли-продажи квартиры (доля в праве ФИО2 – 1/6, доля ФИО4 – 1/3, доля ФИО3 – 1/6, доля ФИО1 – 1/3) по адресу: <адрес>. Цена договора составила 5730000 рублей.
Между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО3, ФИО2 (солидарные заемщики) на индивидуальных условиях заключен кредитный договор № от 17.10.2022г., согласно которому кредитор предоставляет заемщикам кредит в размере 6 000 000 руб., под 6,4 % годовых, сроком на 204 месяца.
В силу п. 11.1. кредитного договора заемщик предоставляет кредитору обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору в виде залога предмета ипотеки.
Предметом ипотеки являются:
- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 855,0 кв. метров, имеющий кадастровый №, категория земель «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «Для индивидуального жилищного строительства»;
- строящийся жилой дом, расположенный на земельном участке, общей (проектной) площадью 112,81 кв. метров (п. 11.2. кредитного договора).
В соответствии с п. 11.3. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору является предмет ипотеки, находящийся в залоге у кредитора силу закона (в отношении жилого дома) и договора (в отношении земельного участка) (с даты государственной регистрации ипотеки предмета ипотеки в ЕГРН).
Согласно п. 12.1. кредитного договора целью использования заемщиками кредита является индивидуальное строительство жилого дома стоимостью 8033531 руб. на земельном участке, принадлежащем заемщику на праве собственности, осуществляемое на основании договора строительного подряда/ договора купли-продажи будущей недвижимости между залогодателем и подрядчиком.
В силу п. 12.2. кредитного договора залогодателем является ФИО3 Режим собственности, в который приобретается предмет ипотеки - собственность залогодателя.
Между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО3 заключен договор об ипотеке № от 17.10.2022г., согласно которому залогодатель в целях обеспечения принятых на себя обязательств по кредитному договору передает в ипотеку (залог) залогодержателю предмет ипотеки.
По состоянию на 12.11.2024г. обязательства по кредитному договору № от 17.10.2022г. в полном объеме не исполнены, задолженность составляет 3 424 274, 46 руб., в том числе: 3 417 700, 52 руб. - основной долг, 6 573, 94 руб. - проценты за пользование кредитом, что подтверждается справкой об остатке задолженности.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «СК Стабилис» заключен договор строительного подряда №/СК, цена договора составила 8033531 рубль. ДД.ММ.ГГГГ между указанными сторонами заключено дополнительное соглашение №1, согласно которому цена договора составила 8700000 рублей.
Согласно сведениям из ЕГРН здание по адресу: <адрес>, площадью 129,1 кв.м, назначение: жилой дом, с кадастровым номером №, земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 855 кв.м, с кадастровым номером № находятся в собственности ФИО3
Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обращался к ответчику с просьбой дать согласие на выделение своим несовершеннолетним детям долей в праве собственности на жилой дом в размере 28,69 кв.м каждой. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в ответах на данные заявления Банк возражал против осуществления каких-либо сделок с заложенным имуществом до полного исполнения обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе при отчуждении доли несовершеннолетним детям в предмете ипотеки.
В соответствии с положениями ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу п.1 ст.63 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) родители имеют право и обязаны воспитывать своих детей. Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей. Они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей.
Из пункта 3 ст.60 СК РФ следует, что право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям ст.28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
В соответствии с п.2 ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
На основании п.1 ст.56 СК РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов.
Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.
Согласно статье 21 Федерального закона от 24.04.2008 года N48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.
При указанных обстоятельствах, с учетом требований действующего законодательства, защиты прав собственности несовершеннолетней ФИО5, обязательства ФИО7 как законного представителя, совершившего отчуждение имущества несовершеннолетней дочери, отказ Банка (ответчика) в предоставлении согласия на выделение доли несовершеннолетней в праве собственности на жилой дом в досудебном порядке, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО7
При этом, изменение режима собственности на предмет залога не влияет на кредитные и залоговые отношения с АО «Банк ДОМ.РФ», залог сохраняет силу в отношении всего недвижимого имущества, не происходит трансформация залога вещи в залог долей в праве собственности на эту вещь, у залогодержателя сохраняется право обратить взыскание на предмет залога в целом независимо от определения долей в праве собственности на него.
Руководствуясь ст.ст. 56, 67, 71, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 в интересах несовершеннолетней ФИО1 удовлетворить.
Выделить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) в собственность 4/18 долей в праве собственности на здание по адресу: <адрес>, площадью 129,1 кв.м, назначение: жилой дом, с кадастровым номером № с сохранением ограничения права и обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу АО "Банк Дом.РФ» (ИНН <***>).
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.
Мотивированное решение суда составлено 28 февраля 2025 года.
Судья (подпись) Р.А. Маркова
Решение в законную силу вступило 31.03.2025 г.
Подлинник решения подшит в гражданском деле №2-514/2025, УИД 72RS0021-01-2024-004080-12 и хранится в Тюменском районном суде Тюменской области.
Копия верна.
Судья Р.А. Маркова