Решение по делу № 02-0116/2022(02-2908/2021)~М-2199/2021 от 22.12.2022 - о зачете, встречному искового заявления <ФИО> к ООО «МТФПА», ООО «Специализированный застройщик «СМТ» о признании заключенным договора долевого участия, признании права на получение объекта недвижимости, о признании обязательства по передаче объекта перешедшим к новому застройщику, взыскании денежных средств неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 декабря 2022г. адрес

77RS0005-02-2021-006224-25

Головинский районный суд адрес в составе

Председательствующего судьи Кирюхиной М.В.

При секретаре фио

С участием представителя истца ООО «МТФПА» - фио, представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика по встречному иску ООО «Специализированный застройщик «СМТ» - фио

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-116/2022 по исковому заявлению ООО «МФТПА» к ФИО1 договора купли-продажи будущей вещи, договора уступки, соглашения о зачете, встречному искового заявления ФИО1 к ООО «МТФПА», ООО «Специализированный застройщик «СМТ» о признании заключенным договора долевого участия, признании права на получение объекта недвижимости, о признании обязательства по передаче объекта перешедшим к новому застройщику, взыскании денежных средств неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ООО «МТФПА» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договоров. Просит расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016, договор уступки прав от 10.04.2017 № Д/29, соглашение о зачете от 10.04.2017 № С/29, заключенные между ООО «МТФПА» и ФИО1 Свои требования мотивирует тем, что 24 октября 2016 года между ООО «МТФПА» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов), 10 апреля 2017 года были заключены договор уступки прав № Д/29 и соглашение о зачете № С/29. Договор купли-продажи будущей вещи был заключен в отношении апартаментов, которые должны были быть созданы в процессе реконструкции здания, расположенного по адресу: адрес. Реконструкция здания и создание в нем апартаментов не была осуществлена в связи с существенным изменением обстоятельств, а именно в связи с установленными Департаментом культурного наследия адрес в 2018-2019 годах ограничениями на реконструкцию здания, а также постановлениями арбитражных судов о сносе реконструированной части здания и приведении объекта в состояние 2003 года. В связи с нахождением здания на территории объекта культурного наследия, а также в связи с принятыми постановлениями арбитражных судов Департамент культурного наследия наложил запреты на проведение реконструкции здания, отказал ООО «МТФПА» в согласовании проектной документации на проведение работ по реконструкции здания, указал на невозможность их проведения. Реконструкция объекта не была произведена и невозможна в связи с указанными обстоятельствами. Таким образом, договор купли-продажи будущей вещи подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств.

Ответчика ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к ООО «МТФПА», ООО «Специализированный застройщик «СМТ», требования по которому неоднократно уточнялись. С учетом последней редакции уточнений исковых требований ФИО1 просит суд признать заключенным 24.10.2016 года между ООО «МТФПА» и ФИО1 и полностью оплаченным 10 апреля 2017 года ФИО1 договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости по адресу: адрес, общей ориентировочной площадью 22.8 кв.м., а именно: этаж 1, комната № 118 (Лот №54) оплаченной стоимостью в размере сумма на земельном участке с кадастровым номером 77:09:01026:109. Признать за ФИО1 право на получение в завершенном строительством объекте недвижимости по адресу: адрес, помещения в собственность общей ориентировочной площадь 22.8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:09:01026:109. Признать обязательства по передаче в собственность в завершённом строительством объекте недвижимости по адресу: адрес, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 77:09:01026:109, ориентировочной общей площадью 22,8 кв.м., ООО «МТФПА» по договору купли-продажи будущей вещи от 24.10.2016, заключенному между ООО «МТФПА» и ФИО1, перешедшими к новому застройщику - Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМТ». Взыскать с ООО «МТФПА» в пользу ФИО1 неустойку в размере сумма за неисполнение обязанности ответчиком по передаче нового апартамента в установленный срок; штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы; компенсация морального вреда в размере сумма Взыскать с ООО «МТФПА» в пользу ФИО1 стоимость оплаченных апартаментов по Договору купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 в сумме сумма. Взыскать с ООО «МТФПА» в пользу ФИО1 убытки, вызванные неисполнением обязательств Договору купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24 октября 2016 года в размере сумма.

Представитель истца ООО «МТФПА» в судебное заседание явился, исковые требования просил удовлетворить, в встречном иске отказать.

Ответчик, ФИО1, в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени судебного заседания уведомлена в установленном порядке.

Представитель ответчика ФИО1 в судебное заседание явилась, с заявленными требованиями не согласилась, просила удовлетворить встречные исковые требование с учетом уточнений.

Представитель соответчика по встречному иску ООО «Специализированный застройщик «СМТ» в судебное заседание явилась, исковые требования ООО «МТФПА» поддержала, в встречном иске просила отказать

Представители третьих лиц, АКБ «Абсолют Банк» (ПАО), Департамента культурного наследия адрес, в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания уведомлены в установленном порядке, отзыв не представили.

В порядке п.3 ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав представленные по делу доказательства, исходит из следующего.

Как установлено в судебном заседании, 09.04.2013 между ФИО1 и адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи (далее основной договор), согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, общей ориентировочной площадью 22.8 кв. м., а именно: этаж 1, комната № 118 (Лот №54). Общая цена недвижимости составляет сумма.

Решением Арбитражного суда адрес от 22.07.2016 по делу № А40-213937/15 адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио» признано несостоятельным (банкротом). В отношении указанного лица открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

24.10.2016 между АКБ «Абсолют Банк», ООО «Управляющая Компания «Благосостояние Родины» и ФИО1, подписано соглашение в рамках реализации девелоперского проекта Loft Park.

Из текста представленного соглашения усматривается, что возможность реализации Проекта зависит от правовой позиции Правительства адрес, включившего своим Постановлением от 02.12.2014 № 705-ПП (пункт 875) объект недвижимости, именуемый как адрес, адрес, строения, надстройки» в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, и обратившегося с иском в Арбитражный суд адрес о признании самовольными постройками и сносе строений по адресам: адрес, 2, 8 и 9.

24.10.2016 между ООО «МТФПА», ФИО1 и АКБ «Абсолют Банк» заключен договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов), в соответствии с которым ООО «МТФПА» имеет намерение приобрести в установленном законом порядке в рамках процедуры банкротства с торгов недвижимое имущество адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио», в том числе здание по адресу: адрес и, при условии приобретения здания в собственность по итогам проведенных в рамках процедуры банкротства торгов, в течение двух лет с даты заключения договора завершить строительство (реконструкцию, ремонт) здания и передать покупателю в собственность нежилое помещение – «новый апартамент», площадь, назначение и расположение которого будут по возможности (ввиду необходимости производства технических, ремонтных и иных работ по проекту) соответствовать характеристикам и параметрам апартамента, указанным в предварительном договоре купли-продажи.

В соответствии с пунктом 6 купли-продажи будущей вещи (апартаментов) Продавец обязуется в течение 2 (двух) лет с даты заключения Договора завершить строительство (реконструкцию, ремонт) Здания и передать Покупателю в собственность нежилое помещение, площадь, назначение и расположение которого будут по возможности (ввиду необходимости производства технических, ремонтных и иных работ по проекту), соответствовать характеристикам и параметрам Апартамента, указанным в Предварительном договоре купли-продажи (максимальное расхождение по площади не должно составлять более 15% в большую или меньшую сторону) при условии приобретения Продавцом в установленном законом порядке права собственности на Здание, в составе которого должен будет находиться Апартамент, по итогам проведенных в рамках процедуры банкротства торгов недвижимым имуществом Фабрики.

Согласно п. 7 договора купли-продажи Передача в собственность Покупателя Нового апартамента осуществляется после получения Продавцом разрешения на строительство (реконструкцию) Здания (если необходимо), последующего производства необходимых строительномонтажных работ (работ по реконструкции, ремонтных работ) по завершению возведения комплекса апартаментов в соответствии с проектной документацией, получения разрешения на ввод Здания в эксплуатацию (если необходимо), регистрации права собственности Продавца на Новый апартамент, уточнения сторонами описания Нового апартамента и его цены в порядке, указанном в следующем абзаце, полной оплаты Покупателем цены Нового апартамента (пункт 7 Договора купли-продажи). До передачи Нового апартамента Покупателям стороны заключат дополнительное соглашение к Договору, в котором уточнят адрес, этаж, номер и фактическую адрес, его окончательную цену в соответствии с фактической площадью, и обязательства сторон по окончательному расчету. Продавец обязуется передать Новый апартамент Покупателю по Акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования, в том числе подключенным к городским сетям элекро-, водо-, теплоснабжения, водоотведения.

В силу пункта 8 договора купли-продажи будущей вещи (апартамента) от 24 октября 2016 года стоимость Нового апартамента составляет сумма, которая определяется исходя из стоимости 1 кв.адрес 139 063,58 (Сто тридцать девять тысяч шестьдесят три целых 58/100) рублей, оплаченного Покупателем Фабрике в российских рублях во исполнение Предварительного договора купли-продажи.

Согласно пункту 9 договора купли-продажи будущей вещи (апартамента) от 24 октября 2016 года предусмотрено, что оплата Покупателем цены Нового апартамента должна была произойти следующим образом: a.в случае объявления Продавца победителем торгов имуществом Фабрики, в состав которого входит Здание, стороны в течение месяца после такого объявления совершат сделку по уступке Покупателем (цедент) Продавцу (цессионарий) принадлежащих Покупателю денежных требований к Фабрике (без учета неустойки) по цене, равной размеру передаваемых требований; b.стороны зачтут встречные однородные требования Продавца к Покупателю оплатить цену Нового Апартамента и обязательства Продавца перед Покупателем оплатить уступку требований к Фабрике; c.если цена Апартамента была оплачена Покупателем Фабрике частично, то соответствующий остаток цены Нового Апартамента Покупатель доплачивает Продавцу в порядке, установленном п. 10 Договора.

В силу пункта 13 договор купли-продажи будущей вещи (апартамента) от 24 октября 2016 года считается прекращенным в случае наступления любого из следующих отменительных условий: а. со дня опубликования протокола о результатах торгов имуществом Фабрики, согласно которому победителем объявляется иное лицо, нежели Продавец, b. со дня вступления в законную силу решения суда о признании Здания самовольной постройкой; с. прекращения действия Соглашения от 24.10.2016 в рамках реализации девелоперского проекта LoftPark (адрес Московская Тонкосуконная Фабрика им. фио), заключенного Банком, ООО «Управляющая Компания «Благосостояние Родины», и Покупателем, до приобретения Продавцом прав на Имущество Фабрики.

В декабре 2016 года состоялись торги по продажи имущества, принадлежащего адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени им. фио», лот № 1: недвижимое имущество, входящее в состав единого лота № 1, расположенное по адресу: Москва, адрес, частично обремененное правом залога в пользу АКБ «Абсолют Банк» (ПАО).

В соответствии с протоколом о результатах проведения открытых торгов от 07 декабря 2016 года, победителем торгов признано ООО «МТФПА».

10.04.2017 года между ООО «МТФПА» и ФИО1 заключен договор уступки прав (требований) № Д/29, согласно условиям которого (п.1.1) ФИО1 уступила в пользу ООО «МТФПА» все имеющиеся у нее права (требования) к адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио», первоначально возникшие на основании предварительного договора купли-продажи апартаментов от 29.04.2013 г. Сумма уступаемых прав требований составила сумма основного долга и сумма процентов, что подтверждается определением Арбитражного суда адрес от 14.12.2016 г. по делу № А40-213937/15-175-633 о банкротстве адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио».

В пункте 1.8.1 договора уступки прав (требований) № Д/29 от 10.04.2017 стороны договорились также внести изменения в пункт 6 заключенного ими договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24 октября 2016 года и изложить в следующей редакции: «6. Продавец обязуется в течение 2 (двух) лет с даты заключения Договора завершить строительство (реконструкцию, ремонт) Здания и передать Покупателю в собственность нежилое помещение, площадь, назначение и расположение которого будут по возможности (ввиду необходимости производства технических, ремонтных и иных работ по проекту), соответствовать характеристикам и параметрам Апартамента, указанным в Предварительном договоре купли-продажи (максимальное расхождение по площади не должно составлять более 15% в большую или меньшую сторону) при условии приобретения Продавцом в установленном законом порядке права собственности на Здание, в составе которого должен был находиться Апартамент, по итогам проведенных в рамках процедуры банкротства торгов недвижимым имуществом Фабрики.

Указанный срок автоматически увеличивается (без заключения сторонами дополнительного соглашения) на срок равный периоду с даты заключения Договора до даты разрешения судебного спора, рассматриваемого Арбитражным судом адрес в деле № А40-172195/15-61-1403 по иску Правительства Москвы и Департамента городского имущества Москвы о признании Здания самовольной постройкой и его сносе, в результате которого будет исключена угроза сноса Здания, в том числе путем утверждения судом мирового соглашения, отказа истца от иска, вступления в законную силу решения об отказе в иске в части Здания».

Согласно пункту 2.2.1 договора уступки прав (требований) № Д/29 от 10.04.2017 ООО «МТФПА» обязалось уплатить за уступаемые права (требования) ФИО1 сумма в течение 20 (двадцати) рабочих дней с даты заключения Договора.

В силу пункта 5.2 договора уступки прав (требований) № Д/29 от 10.04.2017 в случае наступления любого из перечисленных ниже отменительных условий, Договор считается расторгнутым с момента его заключения, и права (требования) Цедента к Должнику не считаются перешедшими к Цессионарию: 5.2.1. вступления в законную силу решения суда о признании Здания самовольной постройкой; 5.2.2. прекращения действия Соглашения от 24.10.2016 года в рамках реализации девелоперского проекта Loft Park (адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио»), заключенного Банком, ООО «Управляющая Компания «Благосостояние Родины», и Покупателем, до приобретения Продавцом прав на Имущество фабрики; 5.2.3. прекращения действия Договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 года.

Также 10.04.2017 года между ООО «МТПФА» и ФИО1 заключено соглашение № С/29 о прекращении обязательств зачетом встречных требований. Согласно пункту 2.1.1 соглашения № С/29 от 10.04.2017 обязательство ФИО1 уплатить цену нежилого помещения (Нового апартамента) в размере сумма по договору купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 прекращается полностью зачетом встречного однородного требования ФИО1 к ООО «МТФПА» уплатить за уступаемые права (требования) в размере сумма к адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио» по договору уступки прав (требований) № Д/29 от 10.04.2017.

В соответствии с пунктом 4.2 соглашения № С/29 от 10.04.2017 о прекращении обязательств зачетом встречных требований, в случае наступления любого из перечисленных ниже отменительных условий, Соглашение считается расторгнутым с момента его заключения, и взаимные обязательства сторон не считаются прекращенными зачетом встречных однородных требований: 5.2.1. вступления в законную силу решения суда о признании Здания самовольной постройкой; 5.2.2. прекращения действия Соглашения от 24.10.2016 года в рамках реализации девелоперского проекта Loft Park (адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио»), заключенного Банком, ООО «Управляющая Компания «Благосостояние Родины», и Покупателем, до приобретения Продавцом прав на Имущество фабрики; 5.2.3. прекращения действия Договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 года.

Определением Арбитражного суда адрес от 08.11.2017 производство по делу № А40-172195/15 по иску Правительства Москвы и Департамента городского имущества Москвы о признании самовольной постройкой и сносе здания, расположенного по адресу, Москва, адрес, прекращено.

08.12.2017 определение суда вступило в законную силу.

На основании пункта 6 договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) в реакции договора уступки права (требования) от 10.04.2017 № Д/29 ООО «МТФПА» должно было приступить к реконструкции Здания с 09.12.2017 и закончить в течение 2 (двух) лет, то есть до 09.12.2019.

На момент рассмотрения спора реконструкция не завершена, апартаменты не созданы и не переданы ФИО1

В силу п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п.3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с п.4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Оценивая представленные по делу доказательства, суд исходит из того обстоятельства, что факт невозможности исполнения ООО «МТФПА» данного договора купли-продажи ввиду запрета завершения реконструкции здания – объекта культурного наследия, расположенного по адрес: адрес нашел свое подтверждение, а именно решением Арбитражного суда адрес по делу № А40-83787/18 от 20.06.2018 суд удовлетворил иск Департамента культурного наследия адрес и обязал ООО «МТФПА» провести работы по сохранению выявленного объекта культурного наследия «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры Иокиш», 1860-е, расположенного по адресу: Москва, адрес (часть) в порядке, установленном статьей 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ, а именно: «- в течение 4 месяцев с даты вступления в силу решения по настоящему делу разработать и согласовать с Департаментом проектную документацию на проведение работ по сохранению Объекта, включающую приведение объемно-пространственных характеристик Объекта в состояние, предшествовавшее его реконструкции (по состоянию БТИ на 24 января 2003 г.);- в течение 8 месяцев с даты вступления в силу решения по настоящему делу провести в установленном порядке работы по сохранению Объекта и благоустройству его территории по проектной документации, согласованной Департаментом».

Приказом Мосгорнаследия от 11.03.2019 № 170 объект культурного наследия - «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры «Йокиш», 1870-е гг. нач. ХХ в., архитектор фио», на территории которого располагается здание, включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в качестве объекта культурного наследия регионального значения, утверждены границы его территории и предмет охраны. Указанное обстоятельство подтверждается, в том числе ответом Департамента культурного наследия адрес от 25.09.2019.

В связи с нахождением здания, в котором должны были быть созданы новые апартаменты, на территории объекта культурного наследия Департамент культурного наследия адрес наложил запрет на изменение и проведение реконструкции здания, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра на недвижимое имущество по состоянию на июль 2020 года (соответствующие записи внесены в сентябре и декабре 2019 года).

Определением от 17.09.2019 по делу № А40-83787/18 Арбитражный суд адрес подтвердил невозможность проведения работ по реконструкции здания, находящегося на территории объекта культурного наследия, и предоставил Департаменту культурного наследия адрес право приведения объемно-пространственных характеристик объекта в состояние, предшествовавшее его реконструкции (по состоянию БТИ на 24 января 2003 г.) путем сноса реконструктивной части объекта.

Письмом от 25.09.2019 Департамент культурного наследия адрес отказал ООО «МТФПА» в согласовании проектной документации на проведение работ по реконструкции здания, указал на невозможность их проведения, в том числе по причине того, что разработанный проект не направлен на исполнение судебных актов арбитражных судов по делу № А40-83787/18 о сносе реконструктивной части объекта.

Довод ФИО1 о том, что судебные акты по делу № А40-83787/18 затрагивают только сам объект культурного наследия (часть строения 2) небольшой площади, а не само строение 2 по адрес, в котором ООО «МТФПА» обязалось создать новые апартаменты, опровергается самими судебными актами по делу № А40-83787/18.

В судебном заседании в целях установления юридических значимых обстоятельств, определением Головинского районного суда адрес от 22.02.2022 по делу назначена судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, на разрешение экспертам поставлены следующие вопросы: 1. При наличии ограничений, наложенных Приказом Департамента культурного наследия адрес от 11.03.2019 № 170 «О включении выявленного объекта культурного наследия «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры «Йокиш», 1870-е гг., начало XX в., архитектор фио: - Контора, 1902 г., архитектор фио; - Сторожка, 1870-е гг.», расположенного по адресу: адрес (часть), адрес, возможно ли было исполнить, обязательства перед ФИО1 по Договору купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 по передачи в собственность апартамента, расположенного по адресу: адрес, общей ориентировочной площадью 22.8 кв.м.? 2. Какова рыночная стоимость условно-готового недвижимого имущества (апартамента), расположенного по адресу: адрес, общей ориентировочной площадью 22.8 кв.м., а именно: этаж 1, комната № 118 (Лот №54)?

В материалы дела поступило заключение о невозможности проведения экспертизы по первому вопросу – установления возможности исполнить обязательства, в связи с отсутствием проектной документации на объект подлежащей реконструкции.

Исходя из положений ст. 86 ГПК РФ, суд оценивает заключение эксперта так же, как и любое иное доказательство, то есть оно не имеет для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает заключение эксперта по своему внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении в совокупности с иными доказательствами.

Учитывая представление заключение, а также представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что в силу ст.56 ГПК РФ доказательств возможности реконструкции объекта, в том числе здания 2 по адресу: адрес. Представленными доказательствами не установлено.

Истец по первоначальному исковому заявлению в опровержении позиции ответчика ФИО1 в подтверждение невозможности проведения реконструкции в связи с наложенными запретами и ограничениями представил заключение строительно-технической экспертизы № 2-157/2022 от 21.10.2022 года, выполненной экспертом фио «Юридэкс» на основании определения Головинского районного суда адрес от 30.06.2022 по иску ООО «МТФПА» к фио и фио о расторжении договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов). На вопрос суда о том, возможна ли реконструкция и приведение объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес первоначальное состояние с учетом установленных ограничений, эксперт пришел к выводу, что здание по адресу: адрес создает угрозы жизни и здоровью граждан ввиду аварийного состояния, присутствия множества дефектов. Реконструкция объекта по адресу адрес невозможна вследствие наложенных ограничений в соответствии с Приказом Департамента культурного наследия адрес от 11 марта 2019 года № 170. В ходе выполнения данных требований будет нанесен невосполнимый ущерб Зданию как объекту культурного наследия адрес.

Суд оценивает представленное заключение экспертов фио «Юридэкс» как иное письменное доказательство в силу части 1 статьи 71 ГПК РФ, которое в совокупности с иными доказательствами, исследованными судом, подтверждают невозможность исполнения обязательств со стороны ООО «МТПФА» по реконструкции указанного объекта недвижимости. Ответчиком ООО «МТПФА» разрешение на ввод здания, расположенного по адресу: Москва, адрес, в эксплуатацию не выдавалось, реконструкция здания не осуществлен. В соответствии с техническим отчетом НИЦ «Строительство» от 2019 г. здание не завершено строительством, не введено в эксплуатацию, не используется, имеет многочисленные дефекты и повреждения, ряд конструкций находится в аварийном состоянии.

Ссылка представителя ответчика ФИО1 на осуществление строительства компаний «РГ-Девелопмент» является несостоятельной, поскольку данной компанией ведется строительство многоквартирного жилого дома в другой части земельной участка, расположенного по адресу: Москва, адрес.

Вместе с тем, предметом договора купли-продажи будущей вещи, заключенного ООО «МТФПА» с ФИО1 являлось не строительство нового многоквартирного жилого дома, а реконструкция уже существующих цехов Фабрики под нежилые помещения (апартаменты).

Довод представителей ответчика ФИО1 о злоупотреблении правом со стороны ООО «МТФПА» и ООО «Специализированный застройщик «СМТ», выразившимся в попытке необоснованно прекратить обязательства ООО «МТФПА» перед физическими лицами в связи с продажей объекта недвижимости в пользу ООО «Специализированный застройщик «СМТ», на нашел своего документального подтверждения.

Вступившим в силу решением Головинского районного суда адрес от 12.04.2022 по делу № 2-142/2022, оставленным в силе апелляционным определением Московского городского суда от 06.09.2022 по делу № 33-33823/2022, было отказано в иске фио, фио, а также самостоятельных требованиях ФИО1 об оспаривании сделок по отчуждению объекта недвижимости, расположенного по адресу, адрес, заключенных между ООО «МТФПА» и ООО «Специализированный застройщик «СМТ» и признании обязательства по передаче апартаментов, перешедшими к ООО «Специализированный застройщик «СМТ».

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом установленного судом факта невозможности реконструкции объекта недвижимости, что является существенным изменением обстоятельств, возникшим после заключения договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 и не зависящего от воли сторон договора, суд полагает возможным удовлетворить требование ООО «МТФПА» о расторжении данного договора на основании статьи 451 ГК РФ.

Доказательств возможности исполнения ООО «МТФПА» договора не представлено.

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора уступки права (требования) № Д/29 от 10.04.2017, заключенного между сторонами, в случае наступления любого из перечисленных ниже отменительных условий, договор считается расторгнутым с момента его заключения, и права (требования) цедента к должнику не считаются перешедшими к цессионарию, а именно – в случае прекращения договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016.

Аналогичные условия предусмотрены положениями пунктом 4.2.3 соглашения о зачете № С/29 от 10.04.2017, заключенного сторонами.

В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, с учетом применения вышеприведенного принципа буквального толкования условий договоров, учитывая принцип свободы договора в соответствии со ст. 420 ГК РФ, реализованный сторонами при заключении договора цессии и соглашения о взаимозачете требований от 10.04.2017, а также принимая во внимание факт расторжения договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования о расторжении в судебном порядке перечисленных сделок от 10.04.2017.

Довод ФИО1 о пропуске ООО «МТФПА» срока исковой давности основан на неправильном толковании норм права. Срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку основания для расторжения договора и невозможности его исполнения стали известны ООО «МТФПА» не ранее сентября 2019 года в связи с отказом Департамента культурного наследия в согласовании проектной документации от 25.09.2019 г. и вынесением Арбитражным судом адрес определения от 17.09.2019 г. по делу № А40-83787/18 о невозможности проведения реконструкции и сносе реконструктивной части объекта недвижимости.

Поскольку срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ начинает течь с даты, когда истцу стало известно о нарушенном праве, а правоотношения сторон являются длящимися, то трехлетний срок для обращения ООО «МТФПА» в суд с иском о расторжении договора купли-продажи будущей вещи от 24.10.2016 г., договора уступки и соглашения о зачете не истек.

Рассматривая встречные исковые требования, суд исходит из того обстоятельства, что к спорным правоотношениям, возникшим между ООО «МТФПА» и ФИО1 положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не принимаются, договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 не зарегистрирован в качестве договора участия в долевом строительстве, ООО «МТФПА» не являлось застройщиком объекта недвижимости по смыслу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ООО «МТФПА» не привлекало денежные средства граждан для долевого строительства.

Как следует из текста купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016, договор заключен в целях создания юридических предпосылок для получения ФИО1 апартамента в собственность. В качестве встречного предоставления по договору купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016, ФИО1 были переданы ООО «МТФПА» права (требования) к адрес «Московская тонкосуконная фабрика им. фио», которое на тот момент уже было объявлено банкротом и в отношении которого было открыто конкурсное производство.

Встречное исковое требование ФИО1 о признании права на получение в завершенном строительством объекте недвижимости по адресу: адрес, помещения в собственность общей ориентировочной площадь 22.8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:09:01026:109, не подлежит удовлетворению, поскольку судом принято решение о расторжении договора купли-продажи будущей вещи по иску ООО «МТФПА».

Также суд отмечает, что иск о признании права собственности подлежит удовлетворению при представлении доказательств возникновения у истца такого права (пункт 59 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). При этом помещение как объект права собственности возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Отсутствие государственной регистрации апартамента как самостоятельного объекта права является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права собственности (Определение ВС РФ от 09.01.2020 № 305-ЭС19-23875).

В соответствии с отчетом об оценке от 27.09.2016 № 1603 Объект недвижимости «не завершен строительством, не введен в эксплуатацию, на дату оценки не используется».

Суд также считает не подлежащими удовлетворению требование ФИО1 о признании обязательства по передаче в собственность в завершённом строительством объекте недвижимости по адресу: адрес, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 77:09:01026:109, ориентировочной общей площадью 22,8 кв.м., ООО «МТФПА» по договору купли-продажи будущей вещи от 24.10.2016, заключенному между ООО «МТФПА» и ФИО1, перешедшими к новому застройщику - ООО «Специализированный застройщик «СМТ».

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Между ООО «Специализированный застройщик «СМТ» и ФИО1 не имеется никаких правоотношений, стороны не заключали никаких сделок, в том числе договоров участия в долевом строительстве, иных договоров об отчуждении недвижимого имущества. ФИО1 не перечисляла на расчетный счет ООО «Специализированный застройщик «СМТ» никаких денежных средств, не оплачивала объект недвижимости.

Основания для перехода прав и обязанностей регламентируется положениями ст. 382-392 ГК РФ. ООО «Специализированный застройщик «СМТ» не является правопреемником адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио» (продавца по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 29.04.2013 г.), которому ФИО1 перечислила денежные средства, и не является правопреемником ООО «МТФПА», с которым у ФИО1 был заключен договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов).

Доказательств наличия у ООО «Специализированный застройщик «СМТ» спорного апартамента не представлено. Доказательств того, что ООО «Специализированный застройщик «СМТ» планирует осуществить реконструкцию строения 2 по адрес и создать спорный апартамент также не представлено.

Кроме того, судом установлено, что ФИО1 в рамках дела № 2-142/2022 по иску фио, фио уже обращалась к ООО «Специализированный застройщик «СМТ», ООО «МТФПА» с аналогичными самостоятельными требованиями о признании обязательств по передаче в собственность в завершенном строительством объекте недвижимости по адресу: адрес, стр, 2 расположенном на земельном участке с кадастровым номером 77:09:01026:109 ориентировочной площадью 22,8 кв.м., ООО «МТФПА» по договору купли-продажи будущей вещи от 24.10.2016 г., заключенному между ООО «МТФПА» и ФИО1, перешедшими к новому застройщику ООО «Специализированный застройщик «СМТ». Решением Головинского районного суда адрес от 12.04.2022 по делу № 2-142/2022, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 06.09.2022 по делу № 33-33823/2022, в удовлетворении иска было отказано.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Головинского районного суда адрес от 12.04.2022 по делу № 2-142/2022, обязательны для суда по настоящему делу в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку указанное решение было вынесено по спору между теми же лицами и по тем же правоотношениям.

Встречное исковое требование ФИО1 о взыскании неустойки в размере сумма за неисполнение обязанности ООО «МТФПА» по передаче нового апартамента в установленный срок; штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы; компенсация морального вреда в размере сумма, также удовлетворению не полежат.

Как указано выше, договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016, заключенный сторонами, не является договором участия в долевом строительстве.

Данный договор не предполагает привлечение средств граждан и не предполагает продажу им какого-либо характера. Договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 года носит организационный характер и, согласно буквальному тексту договора, направлен на создание юридических предпосылок для получения ФИО1 апартаментов.

Как установлен судом, ООО «МТФПА» не получало денежных средств от ФИО1, встречное предоставление по договору купли-продажи будущей вещи (апартаментов) осуществлялось путем передачи ФИО1 в адрес ООО «МТФПА» права (требования) к фабрике-банкроту.В связи с этим также не подлежат удовлетворению требования ФИО1 о взыскании штрафа и морального вреда.

Также ФИО1 было заявлено требование о взыскании стоимости оплаченных апартаментов по договору купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 в сумме сумма.

Наличие оснований для взыскания с ООО «МТФПА» в счет исполнения договора денежных средств, суд признает несостоятельным, поскольку денежных средств ФИО1 в адрес ООО «МТФПА» не перечисляла.

Также несостоятельными являются доводы ФИО1 о наличии оснований для взыскания с ООО «МТФПА» убытков, поскольку указанные доводы, вопреки положениям ст. 15 ГК РФ, не состоят в причинно-следственной связи с действиями ООО «МТПФА», что является основанием для отказа в их удовлетворении.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 12 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела І части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения его права, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками и размер требуемых убытков.

ФИО1 заявлено требование о взыскании убытков, вызванных неисполнением обязательств по Договору купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 г. в размере сумма в виде разницы между стоимостью апартаментов по договору и текущей рыночной стоимостью, определенной судебной экспертизой.

Как установлено судом, осуществление реконструкции спорного нежилого помещения стало невозможным по независящим от ООО «МТФПА» обстоятельствам, а именно в связи с принятием Департаментом культурного наследия приказа о включении здания в список объектов культурного наследия и запрета реконструкции здания, постановлений судов о сносе реконструированной части.

Из этого следует, что вина ООО «МТФПА» в нарушении обязательства по реконструкции апартаментов отсутствует.

Кроме того, взыскание убытков в связи с неисполнением обязанности по передаче объекта недвижимости допускается при условии представления доказательств несения расходов на покупку аналогичного жилья, что подтверждается сложившейся судебной практикой (определение Московского городского суда от 26.10.2017 г. No 33-4.../2017, апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2020 г. No33-419121/20) ФИО1 не представлено доказательств, свидетельствующих, что ей были понесены расходы на покупку аналогичного жилья в размере заявленных убытков. Следовательно, отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований о взыскании убытков.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В связи с вышеизложенным, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО «МТФПА» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи будущей вещи, договора уступки, соглашения о зачете удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016, заключенный между ООО «МТФПА» и ФИО1.

Расторгнуть договор уступки прав (требований) от 10.04.2017 № Д/29, заключенный между ООО «МТФПА» и ФИО1.

Расторгнуть соглашение о зачете от 10.04.2017 № С/29, заключенный между ООО «МТФПА» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «МТФПА» расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к ООО «МТФПА», ООО «Специализированный застройщик «СМТ» о признании заключенным договора долевого участия, признании права на получение объекта недвижимости, о признании обязательства по передаче объекта перешедшим к новому застройщику, взыскании денежных средств неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционным порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Головинского районного суда адрес.

Судья

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.12.2022г