УИД №RS0№-61

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 октября 2022 года Керченский городской суд Республики Крым в составе:

судьи Коротковой Л.М.

при секретаре Залинян Р.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1, третье лицо- Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым о приведении самовольно реконструированного объекта недвижимости в первоначальное положение и по встречному иску ФИО1 к Администрации <адрес>, третьи лица : Министерство жилищной политики и Государственного строительного надзора Республики Крым, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде,-

УСТАНОВИЛ:

Истец – Администрация <адрес> обратился с настоящим иском в Керченский городской суд и просит обязать ответчика ФИО1 привести самовольно реконструированный объект недвижимости, расположенный по адресу <адрес> кадастровым номером № в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции.

Свои исковые требования мотивирует тем, что ответчик ФИО1, являясь собственником <адрес> осуществил реконструкцию без соответствующего разрешения своей квартиры, в результате чего квартира стала двухэтажной, т.е. надстроил второй этаж, чем нарушил ст. 28 ФЗ-73 «Об объектах культурного наследия(памятниках истории и культуры) народов РФ», поскольку земельный участок, на котором расположена указанная квартира с кадастровым номером № находится в зоне охраны археологического культурного слоя 3-ей категории с особой архитектурно-планировочной организацией территории на территории объекта культурного наследия ГБУ РК «Восточно-Крымский историко-культурный музей-заповедник»- «Древний город Пантикапей» и в этих границах запрещена любая реконструкция объектов недвижимости. Кроме того, земельный участок, на которой расположена реконструированная квартира находится в зоне слабого подтопления р. Мелек-Чесме и строительство объектов в указанной зоне без обеспечения инженерной защиты от затопления, подтопления запрещено. Указанная реконструкция нарушила права сособственников указанного дома в части уменьшения их имущества, а именно земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе и самого истца, которому принадлежит право муниципальной собственности на <адрес> этом доме и он согласия на такую реконструкцию не давал.

В судебном заседании представитель истца поддержал свои исковые требования в полном объеме и просит их удовлетворить.

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о слушании дела, в судебное заседание не явился, но обратился в суд со встречным иском, в котором просит признать за ним право собственности на <адрес> гор. <адрес>ю № кв.м. в реконструированном виде. Свои требования обосновывает тем, что он указанную квартиру в ДД.ММ.ГГГГ году приобрел у ФИО3 по договору купли-продажи, а ФИО3 в свою очередь приобретала указанный объект в ДД.ММ.ГГГГ года у ФИО2 И, хотя договор купли-продажи содержал сведения, что приобретаемая ним квартира имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м., на самом деле ним была приобретена квартира уже двухэтажная площадью <данные изъяты> кв.м. Указанную реконструкцию сделала предыдущий собственник жилья ФИО2 еще в ДД.ММ.ГГГГ году, которая заказала рабочий проект, получила соответствующее разрешение на реконструкцию и в ДД.ММ.ГГГГ года подала декларацию о готовности объекта в эксплуатацию, что соответствовало требованиям закона, действовавшему в то время. Поскольку реконструкция была сделана в соответствии с требованиями закона, то просит признать право собственности на реконструированный объект.

Представитель ответчика основной иск не признал, просит удовлетворить встречный иск по мотивам, изложенным во встречном иске.

Представитель истца- Администрации <адрес> встречный иск не признал и просит отказать в его удовлетворении. В своих возражениях указал, что по состоянию на 2014 год спорная квартира в реконструированном виде не была введена в эксплуатацию, доказательств, что ответчик обращался с имеющимися документами в регистрирующий орган и получил отказ в регистрации не представлено.

Третьи лица: представитель Министерства жилищной политики и Государственного строительного надзора Республики Крым, ФИО2, ФИО3, будучи надлежащим образом извещенными о слушании дела, в судебное заседание не явились и мнения по иску не представили.

Выслушав мнение представителей сторон, исследовав материалы дела, заключение эксперта ФИО9, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что согласно обозренному в судебном заседании инвентарному делу №/№, предоставленному из Керченского отдела БТИ жилой многоквартирный <адрес> в <адрес> возведен был ДД.ММ.ГГГГ году, в настоящее время в указанном доме все квартиры являются собственностью как жильцов так и муниципальной собственностью Администрации <адрес>.

Согласно записям ЕГРН жилой дом по <адрес> № в <адрес> расположен на земельном участке кадастровый № площадью <данные изъяты> кв.м., категория - земли населенных пунктов(л.д.38 т.1), вид использования – среднеэтажная жилая застройка.

Согласно акта проверки № от ДД.ММ.ГГГГ Министерства жилищной политики и государственного строительного надзор Республики Крым по адресу <адрес> было установлено, что застройщиком ФИО1 произведена реконструкция <адрес> без наличия разрешения (л.д.27-28 т.1).

На заседании комиссии по рассмотрению вопросов сноса самовольных построек на территории <адрес> ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о включении реконструированной <адрес> в реестр самовольных построек(л.д.14-18).

Ответчик ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес> состоящей из двух комнат общей площадью <данные изъяты> кв.м.(л.д.93-95 т.1).

По делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключения № от ДД.ММ.ГГГГ судебной строительно- технической экспертизы, проведенной судебным строительно-техническим экспертом ИП ФИО9 на момент осмотра спорного объекта общая площадь помещений составляет <данные изъяты> кв.м., из которых жилая площадь <данные изъяты> кв.м., площадь первого этажа составила <данные изъяты> кв.м., площадь второго этажа <данные изъяты> кв.м.(л.д.200 т.1).

Как регламентировано статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу с подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, размещение тех или иных объектов недвижимости, определение их статуса в качестве основных или вспомогательных осуществляется исходя из правового режима земельного участка, требований градостроительных регламентов, иных норм и требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 этой статьи, в силу которой по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама такая постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет или приведению в соответствие с установленными требованиями.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ и статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором планируется строительство (реконструкция).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Системное толкование приведенных положений ГрК РФ дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Отсутствие требуемого разрешения на строительство (реконструкцию) объекта является одним из оснований для признания этого объекта самовольной постройкой. Вместе с тем, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22, отсутствие такого разрешения само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и, соответственно, для удовлетворения иска о ее сносе (при наличии воли лица, осуществившего возведение самовольной постройки, на ее сохранение). В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из разъяснений постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22 также следует, что при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, суд должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из приведенной выше нормы закона и разъяснений по ее применению усматривается, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Исходя из нормы пункта 3 статьи 222 ГК РФ судом (и, соответственно, в удовлетворении иска о ее сносе может быть отказано) при одновременном наличии ряда условий, одним из которых является соответствие постройки установленным требованиям.

Таким образом, по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ), правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Судом установлено, что ответчиком произведена реконструкция своей квартиры на земельном участке кадастровый № площадью <данные изъяты> кв.м., категория - земли населенных пунктов, вид использования – среднеэтажная жилая застройка. Указанный земельный участок предназначен для обслуживания жилого <адрес> и ответчик таким образом является сособственником и указанного земельного участка.

В обоснование заявленного иска администрация ссылается не только на отсутствие разрешительной документации в отношении спорного здания, но и на осуществление строительства спорного объекта на земельном участке, находящемся в зоне особой архитектурно-планировочной организацией территории на поскольку земельный участок, на котором расположена указанная квартира с кадастровым номером № находится в зоне охраны археологического культурного слоя 3-ей категории с особой архитектурно-планировочной организацией территории на территории объекта культурного наследия ГБУ РК «Восточно-Крымский историко-культурный музей-заповедник»- «Древний <адрес>» и в этих границах запрещена любая реконструкция объектов недвижимости, а также, что земельный участок, на которой расположена реконструированная квартира находится в зоне слабого подтопления <адрес> и строительство объектов в указанной зоне без обеспечения инженерной защиты от затопления, подтопления запрещено. И что указанная реконструкция нарушила права сособственников указанного дома в части уменьшения их имущества, а именно земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе и самого истца, которому принадлежит право муниципальной собственности на <адрес> этом доме и он согласия на такую реконструкцию не давал.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Однако, как следует из ответа управления градостроительства, архитектуры и рекламы Администрации <адрес> правовой режим архитектурно-планировочной организации, установленный статьей 4 Закона №-№ на территории <адрес> не действует, а реконструкция объектов в зоне слабого подтопления не запрещена(л.д.9-10 т.1).

По заключению вышеупомянутой судебной- строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ произведенная реконструкция в <адрес>, расположенной по адресу <адрес> соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, сохранение реконструкции в <адрес>, расположенной по адресу <адрес> – не нарушает права и интересы иных лиц, такая реконструкция не создает угрозу их жизни и здоровью (л.д.211-212 т.1).

Действительно, ответчиком увеличена площадь первого этажа с 34,6 кв.м до 46,8 кв.м., т.е. на12,2 кв.м. за счет захвата придомового земельного участка, находящегося в общей собственности жильцов дома.

Однако, спорный объект расположен между квартирами № и № и не создает каких-либо препятствий третьим лицам, чьи земельные участки и строения расположены в непосредственной близости от исследуемого строения, а также по своим техническим параметрам не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 3 июля 2007 года N 595-О-П, от 17 января 2012 года N 147-О-О, от 29 марта 2016 года N 520-О, от 29 мая 2018 года N 1174-О и 1175-О, от 25 октября 2018 года N 2689-О, от 20 декабря 2018 года N 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 июня 2011 года N 13-П).

Суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан. Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Принимая во внимание, что решение о сносе строения является крайней мерой, допускаемой при существенном нарушении строительных норм и реальной угрозе жизни и здоровью граждан, суд учитывает, что согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года приведение самовольно реконструированного объекта в состояние, существующее до реконструкции технически невозможно, т.к. будет демонтирована практически вся квартира(л.д.211(об.)

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что первоначальный иск о приведении самовольно реконструированного объекта в первоначальное положение удовлетворению не подлежит.

Ответчик в свою очередь обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде, указав, что такая реконструкция была проведена еще предыдущим собственником квартиры в ДД.ММ.ГГГГ году и отчуждалась квартира уже в переустроенном виде, в каком и была ним приобретена в ДД.ММ.ГГГГ году, при этом имелись соответствующие документы на ее реконструкцию.

В статье 29 ЖК РФ установлены последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления о согласовании являются самовольными. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (части 1, 4 статьи 29 ЖК РФ).

Таким образом, законом предусмотрены обязательный административный порядок согласования перепланировки и возможность легализации самовольно осуществленной перепланировки помещения в судебном порядке.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, положение, содержащееся в части 4 статьи 29 ЖК РФ, направлено на обеспечение баланса интересов собственника переустроенного (перепланированного) помещения и иных лиц, на законных основаниях осуществляющих владение и пользование помещениями в многоквартирном доме.

Тем самым при рассмотрении иска о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии ключевым является вопрос, не будут ли нарушены в случае сохранения помещения в измененном виде права и законные интересы граждан, создана угроза их жизни или здоровью.

Как установлено судом, в данном случае ответчик произвел перепланировку и переустройство спорного помещения в отсутствие решения администрации о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения. С заявлением на выдачу разрешения на строительство/реконструкцию в департамент как уполномоченный орган, ни ответчик ни предыдущий собственник квартиры не обращались. В результате перепланировки квартиры были увеличены ее размеры на <данные изъяты> кв.м. за счет захвата придомовой территории, в результате которого изменились технические параметры объекта капитального строительства - жилого дома, а именно его площадь, количество помещений в спорной квартире, а также параметры всего многоквартирного дома в целом. За счет увеличения площади квартиры ответчика произошло увеличение его доли в праве собственности на общее имущество собственников помещений в доме, в том числе на земельный участок под домом.

Также суд принимает во внимание, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома, и, как следствие, увеличение доли собственника реконструированного помещения в общем имуществе многоквартирного дома.

Предусмотренных законом оснований для сохранения спорной квартиры в перепланированном и реконструированном состоянии, признании права собственности на реконструированную квартиру (согласно заявленным исковым требованиям) судом не установлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что и встречный иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд –

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Администрации <адрес> к ФИО1, третье лицо- Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым о приведении самовольно реконструированного объекта недвижимости в первоначальное положение и встречного иска ФИО1 к Администрации <адрес>, третьи лица : Министерство жилищной политики и Государственного строительного надзора Республики Крым, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде-отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Керченский городской суд в течение одного месяца через Керченский городской суд.

Судья