Решение по делу № 2-10/2023 от 29.06.2023

УИД 77RS0026-02-2021-002234-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2023 года город Москва

Таганский районный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Синельниковой О.В.

при секретаре судебного заседания Адхамжанове А.А.,

с участием представителей истца ОАО «РЖД» – ФИО1, ФИО2, представителей ответчика ФИО3 – ФИО4, ФИО5, представителя конкурсного управляющего ответчика ООО «Рома С Компания А» - ФИО6, представителя ДГИ г. Москвы – ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10/2023 по исковому заявлению ОАО «Российские железные дороги» к Мурадян **, Варданян **, ООО «Рома С Компания А» о признании здания самовольной постройкой, сносе здания и освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «РЖД» в обратилось суд с исковым заявлением к ФИО3 и ФИО8 о признании здания, расположенного по адресу: **, площадью 4785,9 кв.м., с кадастровым номером **, самовольной постройкой, указывая в обоснование своих исковых требований, что 30 октября 2008 года между ТУ Росимущества по городу Москве и ОАО «РЖД» заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № Д-30/191-з.

Согласно данному договору аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование за плату являющийся федеральной собственностью земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Москва, Юго-Восточный административный округ, Курское направление Московской железной дороги, площадью 4,36137 га, с кадастровым номером **(в настоящее время - **) для эксплуатации и обслуживания железнодорожного транспорта.

Договор заключен сроком на 11 месяцев 28 дней, распространяет действие на отношения сторон с 1 января 2005 года и продлен на неопределенный срок. Указанный земельный участок передан ОАО «РЖД» по акту приема-передачи от 30 октября 2008 г.

25 сентября 2009 года между ОАО «РЖД» и ООО «Рома С Компания А» заключен договор субаренды земельного участка (части земельного участка) № ЦРИЗ/4/А/0311010000/09/000993, в соответствии с которым субарендатору передана часть указанного земельного участка в районе ст. Серп и Молот площадью 1 319 кв.м. для эксплуатации торгового комплекса без права строительства или реконструкции объектов, расположенных на нем. Дополнительным соглашением № 1 от 30 декабря 2010 года площадь переданного в субаренду земельного участка увеличена до 1692 кв.м.

Согласно п. 1.4 договора субаренды на участке расположены капитальные здания (8 строений общей площадью 1330,7 кв.м.) в составе торгового комплекса, принадлежащие субарендатору на праве собственности, расположенные по адресу: **.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 октября 2017 года ООО «Рома С Компания А» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО9

Таганским районным судом города Москвы в рамках дела № 2-418/2019 установлено, что в 2013 году в ЕГРН были внесены записи о прекращении права собственности ООО «Рома С Компания А» на нежилые здания: строения 7, 3, 4, 5, 1 в связи с их слиянием и преобразованием в единый объект недвижимости - нежилое здание общей площадью 2437 кв.м., по адресу: **. В составе данного здания находились помещения площадью 40,7 кв.м. и 2 396 кв.м.

19 мая 2014 г. ООО «Рома С Компания А» продало объект недвижимости общей площадью 2 396 кв.м. с кадастровым номером ** ООО «Дядя Боря», а ООО «Дядя Боря» 1 сентября 2014 г. продало данный объект ООО «Планета».

25 мая 2015 года ООО «Планета» и ООО «СИТИ» продали указанное помещение в долях ФИО10 по 3/4 и 1/4 каждый, при этом площадь помещений составляла уже не 2 473 кв.м., а 4 785,9 кв.м.

22 сентября 2016 г. ФИО10 продал нежилые помещения ФИО3

21 декабря 2018 г. ФИО3 продала 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 4 785,9 кв.м. с кадастровым номером ** ФИО8

Таким образом, в настоящее время спорное трехэтажное здание площадью 4 785,9 кв.м. с кадастровым номером **, принадлежит ФИО3 и ФИО8 в равных долях.

При этом, как следует из решения Таганского районного суда г. Москвы от 18 июня 2019 г. по делу № 2-418/2019 по иску ООО «Рома С Компания А» к ФИО3 и ФИО8 о признании объекта самовольной постройкой и обязании привести его в первоначальное состояние, земельно-правовые отношения на участок, занятый объектом с кадастровым номером ** Департаментом городского имуществ г. Москвы не оформлялись, на месте ранее размещенного здания с подвалом площадью 2 437 кв.м. расположено трехэтажное здание площадью 4 785,9 кв.м. Разрешительная документация на строительство не представлена, земельный участок под строительство не предоставлялся.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Таганского районного суда г. Москвы от 8 ноября 2019 г. по делу № 2-2061/2019 по иску ООО «Рома С Компания А» к ФИО3 и ФИО8 об истребовании имущества из чужого незаконного владения установлено, что фактически в период с октября 2014 года произошло увеличение общей площади и строительного объема нежилого помещения и соседних зданий настолько, что названные объекты перестали существовать в качестве самостоятельных и объединены в единый объект недвижимости, границы нежилых помещений, входящих в его состав изменены существенно.

Учитывая изложенное, трехэтажное здание площадью 4 785,9 кв.м. с кадастровым номером **, расположенное по адресу: **, принадлежащее ФИО3 и ФИО8, является новым объектом недвижимого имущества, возведенным в отсутствие разрешительной документации и без предоставления земельного участка под строительство.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 октября 2015 г. по делу № А40- 103187/15 по иску Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы к ООО «Рома С Компания А», ООО «Дядя Боря», ИП ФИО10 о признании объекта общей площадью 1947,4 кв.м. по адресу: **, самовольной постройкой, обязании привести строение в первоначальное состояние путем демонтажа, в удовлетворении иска было отказано в связи с отсутствием у истцов нарушенного права.

Арбитражный суд установил, что земельный участок, на котором расположена спорная постройка, относится к полосе отвода железной дороги и в отношении данного земельного участка соответствующее администрирование производит ТУ Росимущества в г. Москве и ОАО «РЖД».

Аналогичные выводы в отношении принадлежности спорного земельного участка сделаны арбитражными судами и в рамках дела № А40-248693/19 по иску Департамента городского имущества г. Москвы к ООО «Рома С Компания А» о взыскании арендной платы.

Суды ссылались, в том числе, на письмо от 4 марта 2008 г., которым Департамент уведомил ООО «Рома С Компания А» о том, что эти земельные участки входят в полосу отвода железной дороги, в связи с чем по вопросам оформления земельно-правовых отношений ответчику необходимо обратиться в ОАО «РЖД».

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером **, часть которого занята трехэтажным зданием площадью 4 785,9 кв.м. с кадастровым номером **, расположенным по адресу: **, относится к землям транспорта, входит в полосу отвода железной дороги и ограничен в обороте.

Между ОАО «РЖД» и ООО «Рома С Компания А» 25 сентября 2009 г. был заключен договор субаренды земельного участка (части земельного участка) № ЦРИЗ/4/А/0311010000/09/000993, в соответствии с которым (с учетом дополнительного соглашения от 30 декабря 2010 г.) субарендатору передана часть указанного земельного участка в районе ст. Серп и Молот площадью 1 692 кв.м. для эксплуатации торгового комплекса без права строительства или реконструкции объектов, расположенных на нем.

5 мая 2017 г. между ОАО «РЖД» и ФИО3 заключен договор субаренды земельного участка (части земельного участка) № ЦРИ/04/СА/5131/17/000503, в соответствии с которым субарендатору передана часть указанного земельного участка площадью 1 692 кв.м. для эксплуатации объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **.

Из указанных договоров следует, что объекты недвижимого имущества, которыми занята спорная часть земельного участка, на дату заключения договоров субаренды уже были возведены. Таким образом, данные договоры были заключены не в целях передачи земельного участка под строительство, а в целях соблюдения законодательства, в частности ст. 65 ЗК РФ.

Таким образом, трехэтажное здание, площадью 4 785,9 кв.м., с кадастровым номером **, принадлежащее ответчикам, обладает признаками самовольной постройки и нарушает права ОАО «РЖД», как законного владельца (арендатора) земельного участка полосы отвода железной дороги, а значит, подлежит сносу.

Какие-либо правовые основания для возведения в границах земельного участка полосы отвода железной дороги указанного объекта недвижимого имущества отсутствуют. Кроме того, земельный участок, занятый спорным объектом, является федеральной собственностью в силу закона.

Учитывая изложенное, спорное строение (нежилое здание) возведено на земельном участке, не предоставленном для этих целей в установленном законом порядке, а также в отсутствие всех необходимых разрешений, а именно разрешения собственника земельного участка, и в силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой.

Решением Таганского районного суда г. Москвы от 3 июня 2021 года по делу № 02-0919/2021, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 декабря 2021 года, исковые требования ОАО «РЖД» удовлетворены, здание, принадлежащее ФИО3 и ФИО8, расположенное по адресу: **, площадью 4 785,9 кв.м., с КН **, признано самовольной постройкой.

Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 1 марта 2022 г. судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из определения суда кассационной инстанции, вывод суда о необходимости возложения на ответчиков обязанности по сносу вновь возведенного объекта, обладающего признаками самовольной постройки, причем в полном объеме, следует признать преждевременным, поскольку нежилые помещения располагались на земельном участке, принадлежащем истцу и передаваемом им по договорам субаренды с 2009 года.

Для установления юридически значимых обстоятельств по делу, судам надлежало определить, какой новый объект заявлен истцом подлежащим к сносу, объем прав предшествующих правообладателей нежилых помещений в торговом комплексе, наличие зарегистрированных в установленном порядке прав на существующий в настоящее время объект, установить, была ли проведена реконструкция объекта и в чем конкретно она заключалась, появился ли в результате ее новый объект, изменились ли его площадь и границы, и возможно ли его приведение в первоначальное состояние.

Единственным письменным доказательством, отвечающим на данные вопросы, и положенным судами в основу судебных актов, явилось представленное истцом и принятое во внимание судами заключение специалиста о невозможности приведения спорного объекта в первоначальное состояние ввиду затратности, которое оспаривалось ответчиками.

Ссылки суда первой и апелляционной инстанции на принятые ранее судебные акты, свидетельствующие о возведении нового объекта недвижимости, также с достоверностью не устанавливают того, какой же объект является предметом сноса на момент заявления данного иска, в результате чего он возник и каковы его характеристики.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что ответчики не доказали факт наличия возможности приведения спорного объекта в первоначальное состояние, не могут быть признаны правомерными, поскольку в возражениях на иск, доводах апелляционных жалоб, ходатайствах о назначении по делу судебной экспертизы, в удовлетворении которых им полностью отказано, как ответчики, так и третье лицо указывали на данные юридически значимые обстоятельства, подлежащие установлению.

Вместе с тем, со ссылкой на нарушение ответчиками правил распределения бремени доказывания по делу, которое определяет суд, ответчики фактически права на доказывание были лишены.

С учетом того, что договоры субаренды на земельный участок с 2009 года заключены самим истцом с субарендаторами с четко определенной целью - эксплуатации торгового комплекса, судам следовало установить тождественность объектов торгового комплекса, расположенных на земельном участке, изначально передаваемом истцом по договорам субаренды, объекту, существующему на день рассмотрения иска и постановке вопроса о его сносе, причем, полностью.

Исходя из предмета и оснований иска, истцом заявлено требование о сносе самовольной постройки, расположенной на принадлежащем истцу земельном участке, который самим истцом на законном основании права аренды с 2009 года передавался ответчикам (их правопредшественникам) для эксплуатации объектов недвижимости - нежилых помещений, принадлежащих субарендаторам, вместе с тем, юридически - значимые обстоятельства их реконструкции, изменения, создания нового объекта, невозможность приведения его в первоначальное состояние, так судами и не установлены.

Кроме того, как следует из судебного акта суда апелляционной инстанции, без проведения какой-либо экспертизы по делу, самостоятельно запросив регистрационные дела на спорные объекты, которые не являлись предметом рассмотрения, исследования и оценки суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил прекращение права собственности на объекты, зарегистрированные в ЕГРН в установленном законом порядке за третьим лицом ООО «Рома С Компания А», без привлечения его к участию в деле в качестве ответчика, права которого фактически разрешены судами, что, исходя из положений ч. 4 ст. 3977 ГПК РФ, законным также признано быть не может.

При новом рассмотрении дела определением Таганского районного суда г. Москвы от 29 июня 2022 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено Российскому федеральному центру судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- Существуют ли в натуре объекты с кадастровыми, условными и инвентарными номерами: **?

- Привела ли реконструкция зданий, расположенных по адресу: ** – 8, к возникновению нового объекта или здание, расположенное по адресу: **, является вновь возведенным объектом?

- Возможно ли привести здание, расположенное по адресу: **, в первоначальное состояние (согласно описанию, содержащемуся в технических паспортах Центрального ТБТИ по состоянию на февраль 2005 года на здания по адресу: г. Москва ул. Золоторожский вал, д. 38, стр. 1 – 8) без несоразмерного ущерба?

Указания Второго кассационного суда общей юрисдикции, изложенные в определении от 1 марта 2022 г., обязательны для суда первой инстанции, которому необходимо установить была ли проведена реконструкция объекта и в чем конкретно она заключалась, появился ли в результате ее новый объект, изменились ли его площадь и границы, и возможно ли его приведение в первоначальное состояние.

Также существенным суд признает установление факта соответствия или несоответствия сведений о спорных помещениях, содержащихся в ЕГРН, фактическим характеристикам этих помещений, какие из объектов (нежилых помещений), сведения о которых внесены в ЕГРН, действительно существуют на местности после создания единого объекта площадью 4 785,9 кв.м.

По ходатайству ОАО «РЖД» ООО «Рома С Компания А» в лице конкурсного управляющего ФИО9 привлечено к участию в настоящем деле в качестве соответчика.

Поступившее в материалы дела заключение установить указанные обстоятельства в совокупности с другими материалами дела не позволяет, не устранены противоречия и путем допроса экспертов в судебном заседании.

При ответе на первый вопрос эксперты констатировали, что по состоянию на дату осмотра (4 октября 2022 г.) значительная часть объекта, расположенного по адресу: **, разрушена. Обследование здания и помещений эксперты признали невозможным, но дали ответ о существовании в натуре в аварийном состоянии всех без исключения объектов, в отношении которых судом поставлен вопрос.

Из материалов дела усматриваются, в числе прочего, следующие характеристики объектов:

- объект с КН ** – помещение площадью 40,7 кв.м;

- объект с КН ** – трехэтажное помещение площадью 4 785,9 кв.м;

- объект с КН ** и инвентарным номером ** – это трехэтажное здание площадью 2 437 кв.м;

- объект с КН **, условным номером * и условным номером * – это одноэтажное здание площадью 65,7 кв.м;

- объект с КН **, условным номером * и условным номером * – это одноэтажное здание площадью 489,6 кв.м;

- объект с КН **, условным номером * и инвентарным номером * – это двухэтажное здание площадью 141,7 кв.м;

- объект с КН **, условным номером * и условным номером * – это одноэтажное здание площадью 22,7 кв.м;

- объект с КН **, условным номером * и условным номером * – это одноэтажное здание площадью 93 кв.м;

- объект с КН **, условным номером * и условным номером * – это одноэтажное здание площадью 16,8 кв.м;

- объект с КН **, условным номером * и условным номером * – это двухэтажное здание площадью 450,7 кв.м;

- объект с КН **, условным номером * и условным номером * – это одноэтажное здание площадью 50,5 кв.м;

- объекты с КН ** – это помещения, образованные внутри объекта (помещения) с КН **. Сведения о помещениях с КН ** в ЕГРН погашены.

При этом трехэтажное помещение с КН ** и помещение с КН ** находятся в трехэтажном здании с КН **.

Эксперты не дали оценки данным обстоятельствам, с учетом наличия вывода о существовании этих объектов в натуре.

Указано также, что нежилое помещение площадью 40,7 кв.м, с КН **, принадлежащее на праве собственности ООО «Рома С Компания А», согласно сведениям ЕГРН, находится в составе трехэтажного здания общей площадью 2 437 кв.м., с КН **. Местонахождения данного помещения внутри здания с КН **, площадью 2 437 кв.м, экспертами не установлено.

Разъяснения эксперта, данные в ходе допроса, относительно возможности нахождения помещения площадью 40,7 кв.м с КН **, помещения площадью 4 785,9 кв.м с КН **, здания площадью 65,7 кв.м с КН **, здания площадью 489,6 кв.м с КН **, здания площадью 141,7 кв.м с КН **, здания площадью 22,7 кв.м с КН **, здания площадью 93 кв.м с КН **, здания площадью 16,8 кв.м с КН **, здания площадью 450,7 кв.м с КН **, здания площадью 50,5 кв.м с КН ** внутри здания общей площадью 2 437 кв.м., с КН **, подобно изоляционному сооружению над четвертым энергоблоком Чернобыльской атомной электростанции, суд не находит обоснованными и соответствующими действительности.

Мотивы, по которым эксперты пришли к выводу о существовании в натуре всех указанных в первом вопросе объектов в аварийном состоянии, как и выводы о том, что эти объекты существуют в качестве помещений, имеющих определенное назначение, и ограничены строительными конструкциями, в заключении экспертов не приведены, вследствие чего такие выводы не могут быть признаны судом достоверными, а исследование полным.

При ответе на второй вопрос, поставленный судом, комиссия экспертов констатировала, что реконструкция зданий, расположенных по адресу: **, привела к возникновению нового объекта недвижимости, имеющего индивидуально-определенные признаки (согласно выписки из ЕГРН на нежилое помещение с кадастровым номером ** ль 25 ноября 2020), при этом не являлось вновь возведенным объектов капитального строительства.

Вместе с тем, в отсутствие последовательных разъяснений экспертов о том, каким образом они пришли к выводам о наличии у исследуемого объекта признаков реконструкции, а не нового строительства, ответ на второй вопрос невозможно признать полным и научно-обоснованным.

При ответе на третий вопрос, эксперты без идентификации конструктивных инженерно-технических, объемно- и архитектурно-планировочных решений объекта исследования на ретроспективную дату - февраль 2005 г., без выяснения отличий спорного здания от зданий существовавших в 2005 году, в отсутствие каких-либо исследований, уклонившись от разрешения вопроса о соразмерности/несоразмерности ущерба назначению объекта, констатировали наличие возможности приведения здания в первоначальное состояние, пояснив в судебном заседании что любое здание возможно привести в первоначальное состояние. Вместе с тем, заключение экспертов не содержит указание на способы и оценку затрат приведения объекта в первоначальное состояние, для того чтобы суд мог дать оценку соразмерности сноса самовольной постройки как меры ответственности допущенным нарушениям при ее возведении.

В соответствии с положениями ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Таким образом, заключения судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

С учетом изложенного, суд отмечает, что заключение судебной экспертизы не отвечает базовым принципам судебно-экспертной деятельности: научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленным ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 г. № 73-Ф3.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Согласно п. 13 ст. 1 ГрК РФ «строительство» - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), то есть возведение нового объекта. Следовательно, возведение нового объекта (новое строительство) не тождественно, а противоположно смыслу действий, направленных на приведение объекта в первоначальное состояние, и подлежит исключению из перечня возможных мероприятий для получения на месте спорного здания иных объектов.

Таким образом, третий вопрос, позволяющий экспертам дать обоснованный, полный и однозначный ответ, судом сформулирован следующим образом в более четкой и определенной форме:

- возможно ли привести здание, расположенное по адресу: <...>, в первоначальное состояние (согласно описанию, содержащемуся в технических паспортах Центрального ТБТИ по состоянию на февраль 2005 года на здания по адресу <...>) с сохранением его функциональных свойств без несоразмерного ущерба в технико-экономическом аспекте, без осуществления нового строительства здании, описанных в технических паспортах Центрального ТБТИ по состоянию на февраль 2005 года по адресу, **?

Вопреки доводам стороны ответчиков, данный вопрос не является новым, а является уточняющим обстоятельства, для установления которых экспертиза назначалась.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Согласно ч. 2 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Выслушав мнение сторон, проверив материалы дела, суд определением от 17 февраля 2023 г. назначил повторную строительно-техническую экспертизу, производство которой поручил комиссии экспертов ООО «ЭКЦ «Перспектива» **, возложив расходы на производство экспертизы на истца ОАО «РЖД».

Определением от 30 марта 2023 г. Таганский районный суд г. Москвы удовлетворил заявление о самоотводе эксперта ФИО11, исключил его из состава комиссии экспертов, которым поручено производство судебной строительно-технической экспертизы на основании определения от 17 февраля 2023 г., приняв во внимание, что эксперты ФИО12 и ФИО13 обладают достаточными знаниями, образованием и квалификацией для проведении комплексной судебной экспертизы.

Исходя из содержания ст. 80 ГПК РФ, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается непосредственно судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения.

Соответствующая подписка о разъяснении прав и обязанностей эксперта, изложенных в ст. 85 ГПК РФ, ст.ст. 16, 17, ФЗ № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», а также о предупреждении об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, отобрана у экспертов ФИО12 и ФИО13 генеральным директором ООО «ЭКЦ «Перспектива» 31 марта 2023 г., и поступила в материалы дела вместе с заключением эксперта № ССТЭ-3/2-10/2023.

В судебное заседание 29 июня 2023 г. эксперты ФИО12 и ФИО13 явились, дали подписку о предупреждении их судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, были допрошены представителями ответчика ФИО3, представителем конкурсного управляющего ООО «Рома С Компания А» и судом.

Так, при ответе на первый вопрос, поставленный судом перед экспертами определением от 17 февраля 2023 г., экспертами был проведен визуально-инструментальный осмотр объекта исследования, расположенного по адресу: **, установлено наличие одного нежилого здания с количеством надземных этажей - 3 (три), подземные этажи отсутствуют; конструктивная схема здания - каркасная; перекрытия - монолитные железобетонные по профлисту и стальным балкам; фундамент - бетонный; наружные стены - ж/б монолит, кирпич; имеет единые санитарные и инженерные системы (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение).

В отношении сохранившейся части исследуемого объекта при проведении натурного осмотра экспертами была проведена контурная геодезическая съемка в отношении существующих ограждающих конструкций исследуемого объекта, а также их сохранившихся фрагментов, для целей определения местоположения фактических существующих контуров объекта, а также проведена актуализация поэтажных планов сохранившихся частей здания. По результатам проведенного исследования экспертами установлено, что площадь сохранившейся части исследуемого здания составляет более 4000,0 кв.м.

Также для ответа на поставленный вопрос судом о существовании в натуре объектов экспертами было проведено наложение результатов полученных при проведении контурной геодезической съемки и составления актуальных поэтажных планов с представленными на исследование документами, содержащимися в материалах гражданского дела № 2-10/2023, а именно: результат контурной геодезической съемки относительно объектов, сведения о местоположении границ которых содержится в ЕГРН; результат контурной геодезической съемки относительно зданий, расположенных по адресу: **, отображенных на ситуационном плане технического паспорта, подготовленном по состоянию на 19.07.1994г.; поэтажные планы здания по адресу: **, на которых отображена фактическая планировка помещений, установленная во время натурного осмотра, относительно зданий, расположенных по адресу: **, отображенные на ситуационном плане технического паспорта, подготовленном по состоянию на 19.07.1994 г.

В результате проведенных исследований экспертами установлено, что планировка зданий, расположенных по адресу: **, изменена в результате реконструкции зданий, вследствие чего появились новые помещения и этажи, образующие единое здание по адресу: **. Таким образом здания, расположенные по адресу: **, перестали существовать.

Экспертами установлено, что помещение с кадастровым номером ** имеет пересечение с помещением с кадастровым номером **. Кроме того, планировка комнат помещения с кадастровым номером ** не соответствует планировке комнат помещения с кадастровым номером **.

Согласно материалам судебного дела - выписке из ЕГРН от 08.04.2021г. помещению с кадастровым номером ** кадастровый номер был присвоен 29.11.2013 г. Из сведений ЕГРН следует, что помещению с кадастровым номером ** кадастровый номер был присвоен 08.12.2016г. Поскольку помещению с кадастровым номером ** кадастровый номер был присвоен позднее помещения с кадастровым номером **, то в виду их взаимного пересечения помещение с кадастровым номером ** образовано ошибочно.

Кроме того, из анализа размеров площадей помещений здания с кадастровым номером ** установлено, что сумма площадей помещений с кадастровыми номерами **, **, **, **, **, **, **, **, ** составляет 4785,9 кв.м., что соответствует площади объекта с кадастровым номером ** (4785,9 кв.м.).

Следовательно, помещения с кадастровыми номерами **, **, **, **, **, **, **, **, ** имеют пересечение с объектом с кадастровым номером ** (4785,9 кв.м.) в полном объеме. Идентичность суммы площадей названных помещений (4785,9 кв.м.) с площадью (4785,9 кв.м.) объекта с КН ** свидетельствует о том, что объект с кадастровым номером ** был образован в той же планировке здания, что и указанные помещения.

Также эксперты отметили, что помещение с кадастровым номером ** имеет пересечение с помещением с кадастровым номером **. При этом помещение с кадастровым номером ** имеет пересечение с кадастровым номером **. Соответственно и помещение с кадастровым номером ** имеет пересечение с объектом с кадастровым номером **. Дата присвоения кадастровых номером объектов **, ** одна - 29.11.2013г. Следовательно, объекты с кадастровыми номерами **, ** были образованы ошибочно. При этом согласно выписке из ЕГРН от 06.12.2022 г. здания с кадастровым номером ** планировка комнат, из которых состоит помещение **, не соответствует планировке комнат объекта **.

Из информации ЕГРН (общедоступный источник, Росреестр онлайн: https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online) следует, что сведения о объектах с кадастровыми номерами **, **, **, **, **, **, **, **, ** погашены.

В связи с тем, что площадь исследуемого объекта, расположенного по адресу: **, составляет более 4 000,0 м2, что не соответствует сведениям содержащимся в представленных материалах гражданского дела № 2-10/2023 и также ЕГРН (общедоступный источник, Росреестр онлайн: https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online), согласно которым площадь здания с КН ** составляет 2 437,0 м2, то эксперты приходят к выводу, что объекта с КН ** не существует в натуре.

Согласно результатам проведенного натурного осмотра здания, расположенного по адресу: **, а также анализа материалов гражданского дела № 2-10/2023, в том числе технического паспорта, эксперты приходят к выводу, что на момент осмотра исходя из объемно-планировочных решений, объект с кадастровым номером ** соответствует зданию по адресу: **, следовательно, существует в натуре.

Исходя из того, что по объемно-планировочным решениям объект с кадастровым номером ** соответствует зданию по адресу: **, имеющим общие несущие конструкции, санитарные и инженерные системы, кровлю, фундаменты и стены, то фактически объект с кадастровым номером ** является зданием по адресу: **.

Исходя из анализа материалов гражданского дела, результатов проведенного экспертного осмотра и исследования по поставленному судом вопросу, эксперты пришли к следующим выводам:

- объект с кадастровым номером **, существует в натуре;

- объекты с кадастровыми номерами: **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; ** не существуют в натуре.

При ответе на второй вопрос суда эксперты сослались на Письмо Главгосархстройнадзора РФ от 28 апреля 1994 г. № 16-14/63: «О правильном толковании терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение», согласно которому под «новым строительством» понимается строительство на новых площадях вновь создаваемых предприятий, зданий, сооружений, а также филиалов и новых производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе. Если строительство предприятия, здания, сооружения намечается осуществлять очередями, то к новому строительству относятся первая и последующие очереди до ввода в действие всех запроектированных мощностей. К новому строительству относится также строительство на новой площадке предприятия такой же или большей мощности взамен ликвидируемого.

Согласно письму от 20.02.2014 № Д23и-478м «О государственном кадастровом учете реконструированных объектов недвижимости» Минэкономразвития России реконструкция может проводиться в том числе с целью раздела объекта недвижимости, выдела из объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, то есть в результате реконструкции происходит преобразование существующего объекта недвижимости (объектов недвижимости), в результате которого образуются новые объекты. По мнению Департамента недвижимости, при реконструкции объекта недвижимости в зависимости от цели и результатов проведения реконструкции (изменение параметров существующего объекта, образование новых объектов] может быть осуществлен государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости или постановка на учет образованных в результате реконструкции новых объектов недвижимости»

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.05.2012 № 17395/11, ВАС РФ не согласился с решениями трёх нижестоящих инстанций, которые указали, что реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, а не создание нового объекта, и констатировал, что реконструкция не исключает создание нового объекта недвижимого имущества, с иными индивидуально-определенными характеристиками.

Исходя из проведенного исследования по вопросу №1 эксперты пришли к выводу, что фактически здание, расположенное по адресу: **, было образовано в результате изменения технических характеристик зданий, расположенных по адресу: ** - 8 (произведена замена и возведение новых несущих конструкций в зданиях, в том числе стен, колонн, перекрытий, кровли) в результате чего был создан новый объект недвижимости. Произошли изменения внешних границ объекта, изменилась площадь застройки, этажность, объем.

Также по содержанию Письма от 20.02.2014 № Д23и-478м «О государственном кадастровом учете реконструированных объектов недвижимости» Минэкономразвития России при наличии признаков единства здания таких как, фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала, общие лестничные клетки, единого архитектурного решения, то реконструкция может провести к объединению объектов недвижимости, то есть происходит преобразование существующих объектов недвижимости, в результате которого образуется новый объект. Данное положение подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.05.2012 № 17395/11, ВАС РФ и Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», подтверждающие, что реконструкция не исключает создание нового объекта недвижимого имущества, с иными индивидуально-определенными характеристиками, при этом прежние объекты «ликвидируются».

Таким образом, в результате реконструкции строений изменилась площадь строений, выраженная в возведении новых помещений, этажей и их объединении со зданиями по адресу: **. В итоге указанных строительных работ возникло новое здание.

В результате реконструкции здания по адресу: **, прекратили свое существование и возник новый объект по адресу: **. Соответственно площадь зданий по адресу: **, составляет 0 кв.м.

Таким образом, реконструкция зданий, расположенных по адресу: **, привела к возникновению нового объекта - здания, расположенного по адресу: **, в результате чего произошло изменение площади и границ.

При ответе на третий вопрос суда эксперты заключили следующее. Здание - результат капитального строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части. Здание - это самостоятельный объект. Существующий объект имеет единую конструктивную схему, единые инженерные коммуникации, что в процессе демонтажа, для приведения в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции (согласно описанию, содержащемуся в технических паспортах Центрального ТБТИ по состоянию на февраль 2005 года на здания по адресу: **) приведет к полному разрушению существующего объекта недвижимости.

В действительности на месте данных зданий существует объект недвижимости (здание) по адресу: **. Указанные в технических паспортах помещения и комнаты данных зданий отсутствуют. Перегородки, стены, оконные проемы, инженерные коммуникации демонтированы и перенесены.

Данные здания изменились, поскольку были изменены их основные технические характеристики (произведена замена и строительство новых несущих конструкций в здании) в результате чего был создан новый объект недвижимости. Произошли изменения внешних границ объекта. Изменилась площадь застройки здания.

Следовательно, для приведения здания, расположенного по адресу: **, в первоначальное состояние (согласно описанию, содержащемуся в технических паспортах Центрального ТБТИ по состоянию на февраль 2005 года на здания по адресу: **) необходимо будет выполнить его снос в процессе новой реконструкции, а также строительство объектов, сведения о которых по состоянию на 1994 г. не являются полными для воссоздания этих зданий.

Даже в случае, если бы здания были возведены вновь из тех материалов (дерево, металл, кирпич), то они не являлись бы теми же зданиями, которые были там в 1994 году.

Реконструкция здания - это строительные работы и организационно-технические работы, которые направлены на изменение технико-экономических показателей, изменение условии эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания.

Перед началом реконструкции разрабатывается проектно-сметная документация, которая состоит из следующих частей: проведение технического обследования, определение физического и морального износа объектов проектирования; составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам; технико-экономическое обоснование реконструкции; разработку проекта организации реконструкции и проекта производства работ, который разрабатывается подрядной организацией.

Обследование - это меры по определению и оценке фактических значений, которые контролируют эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов и определяют возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления.

Основной задачей технического обследования является определение его технического состояния и получение качественных показателей конструкции.

По результатам проведенного обследования несущих строительных конструкций, определения прочностных характеристик конструкционных материалов, выполнения проверочных расчетов и анализа их результатов делается вывод о состоянии конструкций и категории их технического состояния, а также составляются рекомендации по усилению конструкций, устранению дефектов и повреждений и по дальнейшей эксплуатации здания.

После составления технического заключения о фактическом состоянии несущих конструкции определяется дальнейший ход реконструкции. Если техническое состояние таково, что реконструкция будет дороже, чем снос данного здания с последующей постройкой аналогичного здания, то решение принимается в пользу сноса.

Для сноса здания могут существовать различные причины: физический износ здания, то есть наличие дефектов и повреждении, которые снижают несущую способность здания; недопустимое состояние — ситуация, при котором существует опасность пребывания людей, в связи со снижением несущей способности здания; аварийное состояние — повреждения и деформации, которые приводят к исчерпанию несущей способности конструкции; моральный износ здания — отклонение основных эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований эксплуатации зданий и сооружений; несоответствие существующего объекта современной концепции градостроительного проекта; самовольное решение о сносе здания.

При планировании и осуществлении реконструкции зданий и объектов их выбытие и ввод в эксплуатацию должны учитываться в соответствующих натуральных и стоимостных показателях до и после реконструкции. Балансовая стоимость реконструируемых зданий и объектов должна определяться как сумма произведенных затрат на их реконструкцию и восстановительной стоимости сохраняемых частей, включая оборудование. Результаты проведенных ремонтов или реконструкции должны отражаться в техническом паспорте здания.

Оправданность реконструкции зданий или объектов должна определяться сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, которые необходимы для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, и при реконструкции — также в увеличении площади, объема предоставляемых услуг, пропускной способности.

Главной задачей проведение любых строительных, реконструкционных работ является поддержание работоспособного состояния здания и сооружения. В некоторых случаях снос здания является единственным правильным решение с точки зрения экономической эффективности.

Объект, образованный в результате реконструкции не может быть приведен в состояние (согласно описанию, содержащемуся в технических паспортах Центрального ТБТИ по состоянию на февраль 2005 года на здания по адресу: **).

Строения, расположенные по адресам: **, не сохранились и не могут быть приведены в первоначальное состояние, в связи с этим, для приведения здания, расположенного по адресу: **, в первоначальное состояние (согласно описанию, содержащемуся в технических паспортах Центрального ТБТИ по состоянию на февраль 2005 года на здания по адресу: **), необходимо выполнить его снос и осуществить строительные работы с использованием новых материалов.

Следует отметить, что окончательный объем необходимых работ после сноса, в том числе возможность использования старых конструкций, может быть определен только по результатам технического обследования после сноса.

Также необходимо учитывать, что при приведении здания, расположенного по адресу: **, в первоначальное состояние (согласно описанию, содержащемуся в технических паспортах Центрального ТБТИ по состоянию на февраль 2005 года на здания по адресу: **), вновь образовано восемь отдельных зданий с меньшей полезной площадью, что приведет также к уменьшению пропускной способности, следовательно, к уменьшению технико-экономических показателей здания.

Исходя из вышесказанного, привести здание, расположенное по адресу: **, в первоначальное состояние (согласно описанию, содержащемуся в технических паспортах Центрального ТБТИ по состоянию на февраль 2005 года на здания по адресу: **) с сохранением его функциональных свойств, без несоразмерного ущерба в технико-экономическом аспекте, без осуществления нового строительства зданий, описанных в технических паспортах Центрального ТБТИ по состоянию на февраль 2005 года на здания по адресу: ** не возможно.

В силу ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Экспертами исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперты основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности: научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующими требованиям ст. ст. 82, 83, 84, 86, 87 ГПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 ГПК РФ сведения, основанным на материалах дела, ясным и полным, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Доводы, изложенные в Рецензии ООО «РЕКРО» от 20 июня 2023 г. № 23-06-168, а также в рецензии АНО «Независимые исследования и судебные экспертизы» от 22 июня 2023 г. № Р214 на заключение эксперта № ССТЭ-3/2-10/2023 судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу № 2-10/2023, приобщенные судом к материалам дела по ходатайству представителей ответчика ФИО3, суд находит необоснованными, направленными на выявление формальных несоответствий и не опровергающими выводы повторной судебной экспертизы по настоящему делу.

В судебное заседание 29 июня 2023 г. явились эксперты ФИО12 и ФИО13 для дачи пояснений по экспертному заключению. После допроса экспертов представители ответчика ФИО3 выразили согласие с заключением эксперта № ССТЭ-3/2-10/2023 ООО «ЭКЦ «Перспектива», что отмечено в протоколе судебного заседания.

С учетом изложенного, представители истца ОАО «РЖД» поддержали исковые требования, ссылаясь на отсутствие волеизъявления собственника земельного участка на возведение спорного объекта – здания с КН **.

Представители ответчика ФИО3 возражали против удовлетворения иска, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности для предъявления требований о сносе самовольной постройки, исчисляя срок исковой давности с даты заключения договора субаренды части земельного участка между ОАО «РЖД» и ФИО3 5 мая 2017 г.; указали на отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, ссылаясь на внесудебное заключение экспертизы ООО «НЭП».

Представитель третьего лица ДГИ г. Москвы поддержала исковые требования ОАО «РЖД».

Представитель конкурсного управляющего ООО «Рома С Компания А» против удовлетворения иска возражал, настаивая на необходимости приведения здания в состояние, существовавшее до осуществления реконструкции.

Заслушав мнение сторон, исследовав материалы гражданского дела № 2-10/2023, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ОАО «РЖД» к ФИО3 и ФИО8 в полном объеме, об отказе в удовлетворении требований ОАО «РЖД» к ООО «Рома С Компания А».

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером **, часть которого занята трехэтажным здание площадью 4785,9 кв.м. с кадастровым номером **, расположенным по адресу: **, относится к землям транспорта, входит в полосу отвода железной дороги и ограничен в обороте.

В соответствии с Федеральным законом от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» земли железнодорожного транспорта – земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта и (или) эксплуатации зданий, строений, сооружений и других объектов железнодорожного транспорта, в том числе земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог и в охранных зонах.

Полоса отвода железных дорог – это земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных или иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

Порядок распоряжения земельными участками, находящимися в полосе отвода железной дороги, согласно ст. 4 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» устанавливаются Правительством РФ. Во исполнение данной нормы закона Постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2006 г. № 264 утверждены Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО «РЖД».

Во исполнение п. 4 указанных Правил, п. 2.3 Распоряжения ОАО «РЖД» от 14 апреля 2005 г. № 506р «Об утверждении порядка организации работы по передаче в субаренду земельных участков, находящихся у ОАО «РЖД» на праве аренды», ОАО «РЖД» заключает с гражданами и юридическими лицами договоры субаренды земельных участков в установленном порядке.

Между ОАО «РЖД» и ООО «Рома С Компания А» 25 сентября 2009 г. был заключен договор субаренды земельного участка (части земельного участка) № ЦРИЗ/4/А/0311010000/09/000993, в соответствии с которым (с учетом дополнительного соглашения от 30 декабря 2010 г.) субарендатору передана часть указанного земельного участка в районе ст. Серп и Молот площадью 1692 кв.м. для эксплуатации торгового комплекса без права строительства или реконструкции объектов, расположенных на нем.

5 мая 2017 г. между ОАО «РЖД» и ФИО3 заключен договор субаренды земельного участка (части земельного участка) № ЦРИ/04/СА/5131/17/000503, в соответствии с которым субарендатору передана часть указанного земельного участка площадью 1692 кв.м. для эксплуатации объекта недвижимого имущества с КН **, расположенного по адресу: **.

Таким образом, трехэтажное здание, площадью 4785,9 кв.м., с КН **, принадлежащее ответчикам, обладает признаками самовольной постройки и нарушает права ОАО «РЖД», как законного владельца (арендатора) земельного участка полосы отвода железной дороги, а значит, подлежит сносу.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Пунктом 29 указанного постановления разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Как разъяснил Конституционный Суд РФ в определении № 595-0-П от 3 июля 2007 г., хотя законодатель и закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, для признания объекта самовольной постройкой достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Какие-либо правовые основания для возведения в границах земельного участка полосы отвода железной дороги указанного объекта недвижимого имущества отсутствуют.

Кроме того, как было указано выше, земельный участок, занятый спорным объектом, является федеральной собственностью в силу закона.

В соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности» от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Согласно ст. 263 ГК РФ разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам может только собственник.

Разрешение собственника – Российской Федерации в лице ее уполномоченного органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (его территориальных органов) на возведение или реконструкцию объекта недвижимого имущества на земельном участке по адресу: **, не выдавалось.

Исходно-разрешительная документация на возведение или реконструкцию спорного объекта недвижимого имущества в материалы судебного дела не представлена, сведения о наличии такой документации отсутствуют и в материалах регистрационных дел, истребованных судом у Управления Росреестра по г. Москве.

Учитывая изложенное, спорное строение (нежилое здание) возведено на земельном участке, не предоставленном для этих целей в установленном законом порядке, а также в отсутствие всех необходимых разрешений, в том числе разрешения собственника земельного участка, и в силу ч. 1 ст.222 ГК РФ является самовольной постройкой.

Как указано в п.24 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу ч. 2 ст.222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. Однако, в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО3 и ФИО8 в равных долях на праве собственности принадлежит трехэтажное здание площадью 4 785,9 кв.м. с кадастровым номером ** по адресу: **, расположенное на земельном участке с кадастровым номером **. Следовательно, если бы постройка не являлась самовольной, именно ФИО3 и ФИО8 стали бы ее собственниками, а значит, надлежащими ответчиками по иску о сносе самовольной постройки являются ФИО3 и ФИО8

30 октября 2008 года между ТУ Росимущества по городу Москве и ОАО «РЖД» заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № Д-30/191-з. Согласно данному договору аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование за плату являющийся федеральной собственностью земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Москва, Юго-Восточный административный округ, Курское направление Московской железной дороги, площадью 4,36137 га, с кадастровым номером **(в настоящее время - **) для эксплуатации и обслуживания железнодорожного транспорта.

Факт нахождения трехэтажного здания площадью 4 785,9 кв.м. с кадастровым номером **, расположенного по адресу: : **, на земельном участке кадастровым номером ** не оспаривался сторонами, и подтверждается представленными наименование организации договорами субаренды части земельного участка от 25 сентября 2009 г. № ЦРИЗ/4/А/0311010000/09/000993, от 5 мая 2017 г. № ЦРИ/04/СА/5131/17/000503.

Судом из Управления Росреестра по Москве были истребованы регистрационные дела в отношении объектов со следующими кадастровыми номерами: **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **, кадастровые дела в отношении объектов со следующими кадастровыми номерами: **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **; **. Из Государственного бюджетного учреждения города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации (ГБУ МосгорБТИ), истребованы инвентарные дела в отношении объектов со следующими учетными номерами: **; **; **; **; **; **; **; **, а также со следующими условными номерами: **; **; **; **; **; **; **; **, а также с инвентарным номером **.

Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда у Управления Росреестра по Москве истребованы материалы регистрационного дела в отношении объекта кадастровым номером **.

Из представленных материалов следует, что ни в регистрационных, ни в кадастровых, ни в инвентарных делах не содержится документов-оснований для реконструкции здания, расположенного по адресу: **.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что здание, принадлежащее ответчикам, расположено на земельном участке, не отведенном под цели строительства, разрешение на строительство/реконструкцию не выдавалось, исходно-разрешительная документация не оформлялась, ФИО3 и ФИО8 меры по получению таких разрешений, к легализации здания, не предпринимались.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что спорное здание обладает признаками самовольной постройки.

Оценивая довод ответчика ФИО3, поддержанный третьим лицом представителем конкурсного управляющего ООО «Рома С Компания А» о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд находит его подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Ответчики полагают, что земельный участок выбыл из владения истца, поскольку обособленная его часть, на которой находится спорный объект, была передана самим истцом ООО «Рома С Компания А», а затем и ФИО3 по договорам субаренды от 25 сентября 2009 г. и от 5 мая 2017 г., а иск подан ОАО «РЖД» в суд после истечения трехлетнего срока.

Однако передача недвижимого имущества в субаренду не прекращает и не прерывает владение арендатора этим имуществом. Более того, в субаренду была передана лишь часть земельного участка с кадастровым номером **, не поставленная на самостоятельный кадастровый учет и не являющаяся самостоятельным объектом гражданского оборота. Объектом права является весь земельный участок с кадастровым номером **, который остался во владении и пользовании ОАО «РЖД», имеющий статус полосы отвода железной дороги и федеральной собственности в силу закона.

Доказательств, что из владения истца выбыл земельный участок общей площадью 43 613,7 кв.м, переданный ОАО «РЖД» в аренду, в материалы дела не представлено.

В силу ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии со ст. 70 Земельного кодекса РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от дата № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Земельный участок полосы отвода железной дороги с кадастровым номером ** имеет индивидуально-определенные характеристики, прошел государственной кадастровый учет, является объектом гражданского оборота. Указанный земельный участок из владения ОАО «РЖД» не выбывал. Не имеет правового значения, когда истец узнал или должен был узнать о существовании спорного объекта.

В данном случае не подлежат применению ст. 196 и 199 ГК РФ, поскольку в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», разъяснил, что на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность, в силу статьи 208 ГК РФ, не распространяется.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем информационном письме (п. 6) от 9 декабря 2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» дал следующее разъяснение.

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. К такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ.

Согласно п. 16 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г. исковая давность не распространяется на требование собственника земельного участка о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка.

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ.

Кроме того, суд находит обоснованными доводы истца о том, что факт заключения договора субаренды для ОАО «РЖД» обусловлен необходимостью соблюдения требований Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО «РЖД», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2006 г. № 264, Распоряжения ОАО «РЖД» от 14 апреля 2005 г. № 506р «Об утверждении порядка организации работы по передаче в субаренду земельных участков, находящихся у ОАО «РЖД» на праве аренды», согласно которым ОАО «РЖД» заключает с гражданами и юридическими лицами – собственниками объектов недвижимого имущества договоры субаренды земельных участков в установленном порядке.

При этом о наличии у объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **, признаков самовольной постройки ОАО «РЖД» узнало из письма Федерального агентства железнодорожного транспорта (Росжелдора) от 24 декабря 2020 г. № АИ-35/12577-ис.

Таким образом, суд считает неподлежащим применению к исковым требованиям ОАО «РЖД» положений ст.ст. 196 и 199 ГК РФ о пропуске срока исковой давности.

В Гражданском Кодексе РФ отсутствует деление владения на опосредованное и непосредственное, в то же время закон различает владение другого лица по воле собственника (законное владение, статья 305 ГК РФ и владение без воли собственника (незаконное владение, статья 234 ГК РФ).

Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, спорное имущество из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; собственник владеет имуществом через законного владельца (опосредованно).

Данная правовая позиция отражена в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 г. № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

При сохранении истцом владения требование о защите его нарушенных прав не может быть рассмотрено как виндикационное и исковая давность к такому требованию не применима. В данном случае передача земельного участка в субаренду по договору ФИО3, не может свидетельствовать о безосновательном выбытии земельного участка из владения истца. В связи с этим, к спорным отношениям срок исковой давности не подлежит применению.

Кроме того, в соответствии с п. 12 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г., требование о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

При этом законодательство (ни гражданское, ни земельное) не ставит решение вопроса о сносе самовольно возведенного объекта на земельном участке, предоставленном в аренду, в зависимость от заявления или удовлетворения требования о возврате земельного участка.

Напротив, исходя из положений п. 4 ст. 46 Земельного Кодекса РФ именно невыполнение обязанности по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями в сроки, установленные решением суда, предоставляет право арендодателю земельного участка, находящегося в публичной собственности, прекратить договорные отношения путем одностороннего отказа.

Такой отказ от договора субаренды, оформленный уведомлением о расторжении договора от 17 февраля 2021 г. № ИСХ-2199/МОСК был направлен ОАО «РЖД» в адрес ФИО3, что подтверждается квитанцией № ED104687786RU.

Вместе с тем, учитывая изложенное, требование арендодателя о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке без его согласия, может быть заявлено независимо от заявления требования о расторжении договора и возврате земельного участка и подлежит рассмотрению по существу.

Довод ответчика о наличии государственной регистрации права собственности на здание не имеет правового значения, поскольку в силу закона государственная регистрация является правоподтверждающим, а не правоустанавливающим фактом, а в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от дата (ред. от дата) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Довод ответчика об отсутствии вины ФИО3 в самовольном возведении и реконструкции объекта и, в связи с этим невозможности возложения на нее бремени сноса данного объекта, суд признает несостоятельным.

По смыслу ст. 222 ГК РФ, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Следовательно, в данном случае, при отсутствии разрешительной документации на строительство или реконструкцию, при отсутствии согласия собственника земельного участка, осуществление спорной самовольной постройки является виновным действием, в связи с чем применение санкции, предусмотренной ст. 222 ГК РФ в виде сноса самовольной постройки, с учетом выводов судебной экспертизы о невозможности приведения постройки в первоначальное состояние, соответствует закону и позициям Конституционного, Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации.

При этом Верховным и Высшим Арбитражным Судами Российской Федерации в п. 24 совместного постановления их Пленумов от 29 апреля 2010 г. № 10/22 разъяснено, что в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

В то же время, с учетом выводов судебной строительно-технической экспертизы, изложенных в заключении эксперта № ССТЭ-3/2-10/2023, об отсутствии в натуре, в том числе в составе объекта с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **, объектов, принадлежащих ООО «Рома С Компания А», в том числе: нежилого помещения, адрес: **, общей площадью 40,7 кв.м, КН **; нежилого здания, адрес: **, общей площадью 141,7 кв.м, КН **; нежилого здания, адрес: **, общей площадью 22,7 кв.м, КН **; нежилого здания, адрес: **, общей площадью 93,0 кв.м, КН **; нежилого здания, адрес: **, общей площадью 16,8 кв.м, КН **; нежилого помещения, адрес: **, общей площадью 450,7 кв.м, КН **; нежилого помещения, адрес: **, общей площадью 50,5 кв.м, КН **; нежилого помещения, адрес: **, общей площадью 65,7 кв.м, КН **, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ОАО «РЖД» к ООО «Рома С Компания А» о сносе самовольной постройки, привлеченного к участию в деле в качестве соответчика. Также суд приходит к выводу о том, что удовлетворение исковых требований ОАО «РЖД» о признании здания, расположенного по адресу: **, площадью 4785,9 кв.м., с КН **, самовольной постройкой не влияет на права и законные интересы ООО «Рома С Компания А» поскольку имущество последнего по указанному адресу отсутствует.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по отдельности и в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца в равных долях подлежат компенсации судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ОАО «Российские железные дороги» к Мурадян **, Варданян ** о признании здания самовольной постройкой, обязании осуществить снос здания и освободить земельный участок – удовлетворить.

Признать здание, расположенное по адресу: **, площадью 4785,9 кв.м., с КН **, самовольной постройкой.

Обязать Мурадян ** (паспорт **) и Варданян ** (паспорт **) осуществить снос самовольной постройки - здания, расположенного по адресу: **, площадью 4785,9 кв.м., с КН ** и освободить земельный участок с кадастровым номером ** в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, предоставив в случае неисполнения решения суда право ОАО «РЖД» осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки и освобождении земельного участка с возложением на ответчиков всех понесенных в связи с этим расходов.

Взыскать в равных долях с Мурадян ** и Варданян ** в пользу ОАО «РЖД» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

Исковые требования ОАО «Российские железные дороги» к ООО «Рома С Компания А» - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Таганский районный суд в течение месяца с даты изготовления в окончательной форме.

Судья Синельникова О.В.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 04 июля 2023 года.