Дело № 2-1465/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
07 сентября 2023 года г. Элиста
Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:
председательствующего судьи Эминова О.Н.,
при секретаре судебного заседания Манжеевой Л.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации г.Элисты о признании права собственности на объект недвижимости,
установил:
ФИО3 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от 24 декабря 2021 г. истцом приобретен в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, общая площадь застройки – 88,6 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, о чем произведена государственная регистрация права собственности 27 декабря 2021 г. № <данные изъяты>-08/044/2021-2. Указанный объект незавершенного строительства находится на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 150 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, которым истец владеет на праве аренды сроком на три года в соответствии с договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г.Элисты Республики Калмыкия от 21 сентября 2022 г. № 60/2022-д/а. Указывает, что в связи с истечением срока разрешения на строительство истец не имеет возможности в установленном порядке оформить право собственности на указанное недвижимое имущества, несмотря на наличие у нее зарегистрированного в органах ФРС договора купли-продажи. Ввод в эксплуатацию указанного недвижимого имущества требует наличие разрешения на строительство.
Просит признать за истцом право собственности на объект недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, общая площадь застройки – 88,6 кв.м., расположенное на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 150 кв.м., по адресу: <данные изъяты>.
Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена.
Представитель ответчика – Администрации г.Элисты ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представив письменный отзыв, в котором просила в удовлетворении иска отказать.
Представители третьих лиц Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по РК, БУ РК «БТИ», Министерства по земельным и имущественным отношениям РК извещены, в судебное заседание не явились.
Согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ч. 1 ст. 263 Гражданского кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса ч. 2 ст. 263 Гражданского кодекса РФ).
Из смысла данной нормы следует, что любое строительство осуществляется собственником земельного участка на основании проектной документации и разрешения на строительство, полученного в установленном порядке (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ).
В силу ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору (ч.3.2 ст.222 ГК РФ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, что постановлением Мэрии г.Элисты РК от 20.01.2012 г. № 54 утвержден градостроительный план земельного участка, предназначенного для строительства магазина по адресу: <данные изъяты>.
24.12.2021 г. между ФИО5, действовавшим по доверенности за ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли –продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, общая площадь застройки -88,6 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>.
21.05.2022 г. между Министерством по земельным и имущественным отношениям РК и ФИО5, действовавшим по доверенности за ФИО3 заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г.Элисты Республики Калмыкия.
Согласно п.1.1 договора на основании распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям по РК от 21.09.2022 г. № 1762-р арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду и на условиях настоящего договора земельный участок государственная собственность на который не разграничена, из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 150 кв.м., расположенный по адресу (местонахождению): <данные изъяты>, разрешенное использование «для строительства магазина», предназначенный для завершения строительства магазина, с качественными характеристиками участка в соответствии с актом приема-передачи участка, являющимся неотъемлемой частью договора.
Договор аренды заключен сроком на 3 года, с 04.08.2022г. по 03.08.2025г. (п.2.1 договора).
В отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) в границах предоставленного в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, истцом в 2022г. было проведено строительство спорного здания магазина.
Согласно техническому паспорту магазина, составленному БУ РК «Бюро технической инвентаризации» по состоянию на 06 октября 2022 г., общая площадь магазина составляет 88,62 кв.м.
Согласно справке БУ РК «Бюро технической инвентаризации» от 12 октября 2022 г. инвентаризационная действительная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в ценах 2012 г. составляет – 2 198 484 руб.
В соответствии с правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, выраженной в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебном заседании установлено, что ФИО3 обращалась в Администрацию г. Элисты за выдачей разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства «Магазин», расположенного по адресу: <данные изъяты>.
Из ответа Администрации г. Элисты от 24 октября 2022 г. № О-3752/01-46 следует, что заявление ФИО3 от 18.10.2022г. о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства «Магазин» расположенного по адресу: <данные изъяты>, оставлено без рассмотрения, поскольку согласно представленному техническому паспорту, составленному БУ РК «Бюро технической инвентаризации» от 06 октября 2022 г. строительство (реконструкция) объекта капительного строительства завершено.
Определением Элистинского городского суда РК от 15 июня 2023 г. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта № 015/07 от 21 июля 2023 года, составленному ИП ФИО1:
вывод по вопросу 1. Экспертом установлено, что нежилое здание представляет собой объект капитального строительства прямоугольной формы в плане, общими размерами: 11660 х 7600мм, высотой 3000мм, здание возведено из армокаменных конструкций известняка, шлакоблока на цементно-песчаном растворе с опиранием деревянного перекрытия и передающих нагрузки на ленточный фундамент. Главный фас.ад исследуемого здания оформлен сайдингом, на проемы установлены окна ПВХ и металлические двери. Кровля здания возведена односкатной с покрытием асбестоцементных листов по обрешетке, без учета наружного водостока. С западной стороны выполнен ввод силовой электрической сети от городских сетей г. Элисты и установлен прибор учета на фасад здания. Внутренние помещения не обследовались, так как, 06.07.2023 года в 9 часов, согласно отправленным почтовым уведомлениям (копии почтовых квитанций указаны в приложении №2 данного документа) о проведении судебной строительно-технической экспертизы по определению Элистинского городского суда Республики Калмыкия дело №2-1465/2023 стороны не явились. Благоустройство прилегающей территории покрыта растительностью. В ходе обследования видимых несущих и ограждающих конструкций эксперт приходит к выводу, что данное строение за время фактической эксплуатации не имеет деформаций, снижающих общую целостность здания. Пояснение. Конструктивное решение данного строения состоит из несущих продольных шлакоблочных стен и самонесущих поперечных шлакоблочных стен, то есть, продольные стены несут нагрузки от деревянных балок и веса крыши, а также, от погодных воздействий, а самонесущие поперечные стены несут нагрузки от собственного веса и односкатных фронтонов. Изучив вышеуказанную представленную документацию (технический паспорт, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы) эксперт установил, что нарушений градостроительных, строительных норм (СП 42.13330.2016, ГОСТ 31937-2011, СП 63.13330.2018, СП 15.13330.2020), санитарно-технических требований (СП 2.1.3678- 20), а также, требований ФЗ № 123, ФЗ №384 в отношении исследуемого нежилого здания, по мнению эксперта не выявлено;
вывод по вопросу 2. По мнению эксперта, конструктивная система несущих и ограждающих конструкций не создает угрозы жизни и здоровью граждан, кроме того, сохранение вышеуказанного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Данное экспертное заключение отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим существенных противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанных в его результате выводов, выполнено по результатам непосредственного осмотра объекта незавершенного строительства дипломированным специалистом (экспертом), прошедшим профессиональную подготовку для проведения подобного рода исследования, который является членом союза финансово-экономических судебных экспертов, саморегулируемой организации оценщиков.
Каких-либо возражений на заключение эксперта, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов экспертизы, сторонами не представлено.
Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что ФИО3 добросовестно, открыто и непрерывно владеет самовольным строением в виде магазина назначение нежилое, общей площадью 88,6 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>.
Оснований полагать, что признание за истцом права собственности на данное недвижимое имущество нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, у суда не имеется.
Поскольку строительство магазина произведено истцом в соответствии с требованиями о целевом назначении земельного участка, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении иска. Регистрация права собственности на самовольно возведенное строение без судебного решения невозможна.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что самовольно возведенный объект недвижимого имущества находится в границах земельных участков истицы, соответствует действующим нормативно-техническим требованиям и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, однако строительство осуществлено без оформленного в установленном порядке разрешения, при этом она предпринимала надлежащие меры к легализации постройки, то заявленные требования истицы подлежат удовлетворению.
В силу ст. 98, ч. 2 ст. 103 ГПК РФ, истцу отсрочена уплата государственной пошлины, с ФИО3 в доход бюджета г.Элисты подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 192 руб. 42 коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
исковые требования ФИО3 удовлетворить.
Признать право собственности ФИО3 на объект недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, общая площадь застройки – 88,6 кв.м., расположенное на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 150 кв.м., по адресу: <данные изъяты>.
Взыскать с ФИО3, <данные изъяты> г.р., уроженки <данные изъяты>, паспорт гражданина Российской Федерации <данные изъяты>, в доход бюджета г.Элисты государственную пошлину в размере 13 192 руб. 42 коп.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: О.Н. Эминов
Решение суда в окончательной форме принято 07 сентября 2023 года.