Решение по делу № 2-5895/2024 от 15.11.2025 - о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки; встречному иску <ФИО> к <ФИО> о признании добросовестным приобретателем.

Дело № 2-802/2025

54RS0005-01-2024-007803-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2025 года г. Новосибирск

Кировский районный суд г. Новосибирска в лице судьи Гладких А.К.,

при секретаре судебного заседания Хилько В.М., с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1- ФИО2, представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 и ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки; встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО5 о признании сделки недействительной, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (далее - «Истец», «Займодавец») и ФИО5 (далее - «Ответчик», «Заемщик») заключен письменный договор процентного займа денежных средств № (далее - «Договор займа №»), согласно которому Займодавец передает Заемщику наличные денежные средства в размере 3 939 600 рублей 00 коп. на срок до ДД.ММ.ГГГГ, а Заемщик обязуется своевременно возвратить полученный заем, уплатить проценты за пользование займом и исполнить иные обязательства, предусмотренные настоящим Договором.

Согласно договору, обязательства Займодавца в части выдачи суммы займа Заемщику считаются выполненными с момента передачи денежных средств Заемщику, а равно передачи письменной расписки Займодавцу.

Заимодавец, как сторона по договору займа, добросовестно и в полном объеме передал указанную п. 1.1. Договора займа № сумму.

В подтверждение факта передачи денежных средств Заемщик выдал Займодавцу письменную расписку от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в обеспечение своевременного исполнения Заемщиком обязательств по возврату Займодавцу суммы займа и уплате процентов по Договору займа, ФИО5 добровольно предоставила ФИО1 в залог принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество.

Согласно п. 1.3. Договора залога недвижимого имущества, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, Предметом залога является: принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости - жилой дом, общая площадь 405,5 кв.м., количество этажей - 3, в том числе подземный 1, год завершения строительства - 201бг., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимость земельный участок, общая площадь 834 кв.м., с кадастровым номером №-расположенный по адресу: <адрес>.

Однако ответчик нарушил свои обязательства по возврату суммы займа, в том числе процентов за пользование займом. В установленный договором займа срок, денежные средства не возвратил, проценты за пользование займом не выплатил, что послужил основанием для обращения ФИО1 в Кировский районный суд г. Новосибирск с исковым заявлением к ФИО5 о взыскании задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Новосибирска по делу № требования истца удовлетворены частично, с ФИО5 в пользу ФИО1 взысканы: сумма основного долга - 3 939 600 руб., проценты за пользование займом з период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 780 396,12 руб., проценты за пользование займом взысканы за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения, исходя и средневзвешенной ставки - 16,47%, проценты за просрочку возврата суммы займа в сумме 300 000 руб., неустойка за нарушение сроков возврата процентов за пользование займом в сумме 100 000 руб., а также судебные расходы.

Истец в исковом заявлении ходатайствовал о принятии мер по обеспечению иска в виде наложения ареста на недвижимое имущество и денежные средства ФИО5, в том числе в виде запрета ответчику и другим лицам совершать сделки по отчуждению, принадлежащего ему недвижимого имущества, в частности на:

- жилой дом, общей площадью 405,5 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземный 1, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, общей площадью 834 кв.м., количествово этажей 3, в том числе подземный 1, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Ходатайства истца судом удовлетворено, определением от ДД.ММ.ГГГГ судья

постановил:

наложить арест на имущество и денежные средства ответчика, в определении, помимо прочего, суд прямо прописал вышеуказанные жилой дом и земельный участок.

Исполнительный лист № от ДД.ММ.ГГГГ направлен судом на исполнение обеспечительных мер в адрес ФССП по Кировскому району.

ДД.ММ.ГГГГ судебным-приставом исполнителем ФИО 1 возбуждено исполнительное производство №, как следует из информации, представленной на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов https://fssp.gov.ru, наложен арест на имущество должника, со слов судебного-пристава исполнителя, арест на недвижимое имущество наложен ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, как стало известно истцу, вопреки запрету суда, ответчик продал третьему лицу вышеуказанное недвижимое имущество, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (запись от ДД.ММ.ГГГГ, основание договор купли-продажи).

Истец был вынужден повторно обратиться в суд с ходатайством о принятии мер по обеспечению иска в виде наложения ареста уже на недвижимое имущество, принадлежащее третьему лицу.

Определением судьи Ханбековой Ж.Ш. наложен арест в виде запрета распоряжаться жилым домом, общей площадью 405,5 кв.м с кадастровым номером №, и земельным участком, общей площадью 834 кв.м., расположенными по адресу: <адрес>.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ арест в отношении указанного недвижимого имущества, принадлежащего третьему лицу, не снят судом.

Вследствие умышленных действий ФИО5, оспариваемая сделка по отчуждению жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, нарушает права и законные интересы ФИО1 и повлекла для него неблагоприятные последствия.

ФИО5, зная, что у нее имеются обязательства и задолженность перед ФИО1, имея умысел уклониться от погашения задолженности перед взыскателем и с целью уклонения от исполнения судебного решения, распорядилась недвижимом имуществом по своему усмотрению и вопреки запрету суда.

Таким образом, оспариваемая истцом сделка совершена с нарушением установленного законом запрета на злоупотребление правом, поскольку в результате должником произведено отчуждение недвижимого имущества, что повлекло нарушение прав и охраняемых законом интересов ФИО1, выразившееся в невозможности исполнения решения суда о взыскании в пользу истца задолженности по договору займа.

Действия ФИО5 по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества после подачи истцом иска о взыскании задолженности по договору займа и после запрета судом распоряжения указанным имуществом, нельзя признать добросовестными, поскольку они направлены на уклонение должника ФИО5 от исполнения обязательств перед истцом путем уменьшения своего имущества с целью избежания возможности обращения взыскания на него.

ФИО5, зная о наличии неисполненных обязательств перед истцом, более того, обязательств, которые она добровольна решила обеспечить залогом указанного недвижимого имущества, не могла не осознавать, что ее действия по отчуждению имущества путем заключения оспариваемого договора купли-продажи жилого дома и земельного участка приведут к невозможности удовлетворения требований истца в рамках дела N 2-139/2024 о взыскании задолженности по договору займа.

Изложенное свидетельствует о недействительности договора купли-продажи на основании ст. 10 и ст. 168 гражданского кодекса РФ, поскольку при его заключении было допущено злоупотребление правом.

Истец ФИО1 просил:

1. Признать договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 405,5 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка, общей площадью 834 кв.м., кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО5 и третьим лицом - недействительным.

2. Применить последствия недействительности сделки: аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись государственной регистрации права собственности третьего лица, произведенную основании договора купли-продажи жилого дома, общей площадью 405,5, с кадастровым номером № и земельного участка, общей площадью 834 кв.м., кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО5 в отношении жилого дома, общей площадью 405,5 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка общей площадью 834 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен новый собственник спорного имущества ФИО3. (л.д. 209, т.1)

В связи с чем, истец просил признать договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 405,5 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка, общей площадью 834 кв.м., кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 – недействительным; применить последствия недействительности сделки: аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись государственной регистрации права собственности третьего лица, произведенную основании договора купли-продажи жилого дома, общей площадью 405,5, с кадастровым номером №, и земельного участка, общей площадью 834 кв.м., кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО5 в отношении жилого дома, общей площадью 405,5 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка общей площадью 834 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

ФИО3 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО3 A.B был заключен предварительный договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. Согласно п. 3.2. Предварительного договора сумма в размере 400 000 рублей была передана ФИО5 наличными денежными средствами в момент заключения предварительного договора, что также подтверждается распиской в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 был заключен Договор купли-продажи Спорного недвижимого имущества (далее по тексту Договор купли-продажи). В соответствии с п.1 1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 продает, а ФИО3 покупает жилой дом общей площадью 405,5 квадратных метров по адресу - <адрес> улица воскресная <адрес> земельный участок общей площадью 834 квадратных метра, расположенный по адресу - <адрес> основании п.2.1 Договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества составляет 15 000 000 рублей, из них 10 000 000 стоимость жилого дома и 5 000 000 стоимость земельного участка. Согласно п. 2.3.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (далее договор купли-продажи) следует, что сумма в размере 14 150 000 перечисляется Продавцу ФИО5 на расчетный счет, открытый на ее имя в ПАО Банк ВТБ, с использованием депонированного аккредитива, открытого в ПАО Сбербанк, сумма 400 000 рублей передана до заключения договора купли-продажи, а сумма в 450 000 рублей передается ФИО3 ФИО5 для гашения задолженности, указанной на сайте.

ДД.ММ.ГГГГ сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества зарегистрирована Управлением Росреестра по Новосибирской области, в ЕГРН внесены сведения о новом собственнике ФИО7

ФИО1 полагает, что сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества, осуществленная между ФИО5 и ФИО3, должна быть признана судом недействительной по основаниям, предусмотренным ст. ст. 10, 168 ГК РФ.

В судебном заседании установлено и подтверждается совокупностью документальных доказательств, что ФИО3 приобретен спорный жилой дом и земельный участок по вышеуказанному Договору купли-продажи. ФИО3 доступными ему способами произведена проверка спорной недвижимости на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих арестов, изучения правоустанавливающих документов, осмотра недвижимости и иных действий, ФИО3 подписал договор купли-продажи спорной недвижимости с ФИО5 Данный договор прошел государственную регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

ФИО3 проявил разумную степень осмотрительности перед покупкой спорного недвижимого имущества, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем:

1) государственная регистрация сделки купли-продажи спорной недвижимости была осуществлена, покупатель не мог знать о наличии обременений, арестов либо запретов по сделке, так как не являлся ни стороной по гражданскому спору, ни стороной по исполнительному производству.

2) Сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости.

3) Сделка купли-продажи спорного имущества была произведена с должной осмотрительностью Покупателя, с использованием депонированного аккредитива.

4) Сведений о наличии иных исполнительных производств, кроме на сумму 450 000 руб. в базе ФСПП РФ в отношении <данные изъяты> не имелось.

5) Полученные ФИО5 денежные средства в размере 450 000 рублей были направлены ею на погашение задолженности по исполнительному производству в присутствии Покупателя ФИО3 через кассу ПАО Сбербанк по адресу <адрес> до подписания договора купли-продажи сторонами.

6) В соответствии с п. 3.4 Договора купли-продажи продавец гарантирует, что объект недвижимости не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности никем не оспаривается.

7) При покупке спорной недвижимости покупатель ФИО3 попросил ФИО5 представить справку от психиатра о сделкоспособности, которая была ему предоставлена ДД.ММ.ГГГГ.

8) Сведениями о наличии задолженности у Зайковской перед ФИО8 долга по договору займа ФИО3 не обладал, возможности узнать о данной задолженности не имел, так как решение суда о взыскании с Ответчика в пользу Истца денежных средств было вынесено значительно позже даты совершения сделки купли - продажи. ФИО3 не являлся стороной гражданского дела №. О привлечении в дело ФИО3 представитель ФИО8 возражал.

9) С момента регистрации договора купли-продажи спорной недвижимости, жилой дом поступил в полное, исключительное распоряжение и владение ФИО3, что не оспаривается ФИО1 С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента времени, ФИО3 продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему спорной недвижимостью, оплачивает все коммунальные расходы, несет бремя содержания данного имущества.

10) После совершения регистрации договора купли-продажи спорной недвижимости ФИО3 в спорном жилом доме производит ремонт, который в настоящий момент находится на конечной стадии, в мае 2025 года планировался переезд в данный дом вместе с женой и детьми. На ремонтные работы ФИО3 затрачено порядка 7 000 000 рублей. Документы по ремонтным работам, приобретению строительных материалов и т.п. будут предоставлены ФИО3 либо его представителем в судебном заседании, так как многие чеки и квитанции не сохранились, для их восстановления требуется большее время.

11) Запись о правах ФИО3 на спорное имущество была внесена Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в ЕГРП.

Кроме того, довод представителя ФИО1 о том, что в базе данных ФССП имелись сведения о наложенном аресте, несостоятелен, из обстоятельств дела следует, что информация об аресте на сайте ФССП размещена не была. Кроме того, даже в случае наличия такого рода исполнительного производства в базе данных ФССП, ФИО3 не мог бы узнать из открытых источников о том, какой именно арест и в отношении какого имущества мог бы быть наложен, так как такого рода сведения в базе данных ФССП не отражаются. В системе «ГАС-Правосудие» судов общей юрисдикции, в отличие от арбитражных судов, узнать информацию о наличии судебных споров между конкретными лицами невозможно, так как открытая информация не содержит данных, позволяющих их идентифицировать.

Кроме того, из представленных в деле материалов следует, что исполнительное производство, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Кировского районного суда г. Новосибирска о наложении ареста на имущество ФИО5 в пределах цены иска, велось с явными и очевидными нарушениями, приведшими к сложившейся ситуации.

Постановление о наложении запрета на государственную регистрацию спорного имущества поступило в Управление Росреестра Новосибирской области только в <данные изъяты> года, то есть уже после даты совершения сделки купли-продажи.

Истец по встречному иску ФИО3 просит:

1) Признать ФИО3 добросовестным приобретателем жилого дома общей площадью 405,5 квадратных метров по адресу: <адрес> земельного участка, общей площадью 834 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>.

2) Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома общей площадью 405,5 квадратных метров по адресу: <адрес>, и земельного участка общей площадью 834 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес> и применении последствий недействительности сделки.

Представитель ФИО1- ФИО2 в судебном заседании доводы первоначального иска поддержал в полном объеме по изложенным в нем основаниям, против удовлетворения встречного иска категорически возражал, настаивая на том, что оспариваемая сделка совершена в обход закона и при наличии признаков недобросовестного поведения сторон. Полагал, что, действуя разумно и осмотрительно, ФИО3 мог установить факт наличия обременения в отношении спорного имущества, как это удалось сделать иным потенциальным покупателям, которые вовремя отказались от аналогичной сделки с ФИО5

Представитель ФИО3 - ФИО4 в судебном заседании возражала против требований ФИО1, поддержала предъявленный встречный иск по изложенным в нем основаниям. Настаивала на том, что ФИО3 действовал со своей стороны, насколько это было возможно, разумно и осмотрительно при заключении оспариваемой сделки, является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества. С его стороны не имеется признаков злоупотребления правом.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений не представили.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление судом факта злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, содержащемуся в пункте 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Под добросовестным поведением понимается поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающее права и законные интересы другой стороны, содействующей ей, в том числе в получении необходимой информации.

Соответствующие разъяснения даны в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Под злоупотреблением правом понимается поведение лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц, и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

В частности, злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

При этом установление судом факта злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию.

В п. 1 ст. 549 ГК РФ указано о том, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (ст. 550 ГК РФ).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 1, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

В абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ указано о том, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Новосибирска по делу № постановлено:

исковые требования ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 сумму основного долга 3 939 600 руб., проценты за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 780 396,12 руб., проценты за пользование займом (3 339 600 руб.) за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения, исходя из средневзвешенной ставки - 16,47%, проценты за просрочку возврата суммы займа в сумме 300 000 руб., неустойку за нарушение сроков возврата процентов за пользование займом в сумме 100 000 руб., расходы на оплату юридических услуг 10 888 руб., сумму уплаченной государственной пошлины 33 524 руб.

Взыскать с ФИО5 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 1 396,69 руб.

Встречные исковые требования ФИО5 о признании договора займа незаключенным - оставить без удовлетворения.

Определением судьи Кировского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ в рамках вышеуказанного гражданского дела наложен арест на имущество и денежные средства ответчика - ФИО5 в пределах цены иска на сумму 5 064 706 руб. по ходатайству представителя истца.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по Кировскому району г. Новосибирска ГУФССП России по Новосибирской области ФИО9 вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ с предметом исполнения: наложить арест на имущество и денежные средства ответчика - ФИО5 в пределах цены иска на сумму 5 064 706 руб.

Судебным приставом-исполнителем ОСП по Кировскому району г. Новосибирска ГУФССП России по Новосибирской области ФИО9 в рамках исполнительного производства №-ИП в отношении должника ФИО5 вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации, в том числе на следующее зарегистрированное за должником на праве собственности имущество – жилой дом, общей площадью 405,5 кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок, общей площадью 834 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, датируемое ДД.ММ.ГГГГ, однако фактически подписанное электронной цифровой подписью ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес> ФИО10 в рамках исполнительного производства №-ИП составлен акт о наложении ареста (описи имущества) должника по адресу: <адрес> его отсутствие. Описано имущество – жилой дом по адресу - <адрес>, предварительной оценкой в 1 000 000 руб. Указано, что арест включает в себя запрет распоряжаться имуществом. В отношении арестованного имущества установлен режим хранения - с правом пользования.

Как следует из ответа ОСП по Кировскому району г. Новосибирска ГУФССП России по Новосибирской области на запрос суда, ДД.ММ.ГГГГ возбужденно ИП №-ИП о наложении ареста на имущество и денежные средства ответчика - ФИО5 в пределах цены иска на сумму 5 064 706 руб. в отношении должника ФИО5 в пользу ФИО1. В рамках ИП были направлены запросы в учетно-регистрирующее органы. Согласно ответу, полученному из Росреестра ДД.ММ.ГГГГ за должником зарегистрировано недвижимое имущество. ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о запрете на регистрационные действия в отношении недвижимости, однако электронный документооборот между ФССП и Росреестром не сработал и постановление зависло в системе в статусе «Ошибка отправки ЕПГУ», позднее, после восстановления связи между органами, постановление отправлено электронно Росреестру ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что СПИ знал об ошибке в связи между органами, постановление о запрете от ДД.ММ.ГГГГ было направлено почтовой корреспонденцией. В связи с этим, должник, воспользовавшись окном во временном нарушении ЭДО между ФССП и Росреестром, незаконно оформил недвижимое имущество на третье лицо, чем пытался скрыть имущество от взыскания.

Как следует из почтового реестра по форме №, ОСП по Кировскому району г. Новосибирска ГУФССП России по Новосибирской области направлено ДД.ММ.ГГГГ постановление о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Управления Росреестра по Новосибирской области.

При этом согласно пояснениям судебного пристава-исполнителя ОСП по Кировскому району г. Новосибирска ГУФССП России по Новосибирской области ФИО10, данным в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ направлялась простая почта, а не заказная, так как на тот период времени не имелось финансирования для отправки заказной почты, в связи с чем, предоставить информацию о получении постановления о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Новосибирской области не представляется возможным.

Как следует из ответа Управления Росреестра по Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ на обращение представителя ФИО1 – ФИО2, в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № поступало ДД.ММ.ГГГГ в адрес Управления постановление о запрете на совершение действий по регистрации судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> ГУФССП России по Новосибирской области ФИО9 № от ДД.ММ.ГГГГ (№, должник ФИО5). В имеющихся формах учета поступающих в Управление документов на бумажном носителе в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный документ не зарегистрирован. В связи с отсутствием информации об идентификационном номере почтового отправления, которым был направлен в Управление указанный документ, установить факт поступления документа в Управление на бумажном носителе не представляется возможным.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, предметом которого является: здание, вид разрешенного использования: жилое, общей площадью 405,5 кв.м., количество этажей 3 (три), в том числе подземных 1 (один), кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> (далее - Жилой дом); земельный участок площадью 834/-10 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов (далее - Земельный участок). Стоимость объекта составляет 15 000 000 рублей 00 коп. Цена является окончательной и изменению не подлежит соответственно: цена индивидуального жилого дома - 10 000 000 рублей, а цена земельного участка - 5 000 000 рублей. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта. Стоимость объекта в сумме 15 000 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя. Расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме 15 000 000 руб. 00 коп производятся в следующем порядке: сумма в размере 400 000 (Четыреста тысяч) рублей 00 коп. была передана Покупателем Продавцу наличными средствами до подписания настоящего договора в качестве аванса; сумма в размере 450 000 рублей 00 коп. передана Покупателем Продавцу наличными средствами до подписания настоящего договора для гашения задолженности, указанной на сайте ФССП; сумма в размере 14 150 000 руб. 00 коп. оплачивается наличными денежными средствами путем открытия Покупателем безотзывного покрытого (депонированного аккредитива в пользу Продавца, открытого в ПАО «Сбербанк». Стороны установили, что с момента передачи объекта недвижимости Покупателю и до его полной млаты объект недвижимости будет находиться в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора он является полноправным и законным собственником объекта недвижимости, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования объектом. Объект недвижимости не отчужден, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого является: здание, вид разрешенного использования: жилое, общей площадью 405,5 кв.м., количество этажей 3 (три), в том числе подземных 1 (один), кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> ; земельный участок площадью 834/-10 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <...> категория земель - земли населенных пунктов. Общая Стоимость Объектов недвижимости составляет 15000000 рублей. Стоимость индивидуального жилого дома составляет 10000000 рублей. Стоимость земельного участка составляет 5000000 рублей. Продавец заверяет покупателя, что на момент подписания предварительного договора объекты недвижимости никому не заложены, споре и под арестом не состоят, свободны от любых прав и притязаний третьих лиц.

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что Продавец ФИО5, получила от Покупателя ФИО3, задаток в размере 400000 рублей по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за спорные жилой дом и земельный участок.

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что Продавец ФИО5, получила от Покупателя ФИО3, денежные средства в размере 450 000 рублей в качестве части оплаты за спорные жилой дом и земельный участок.

Справкой ГБУЗ НСО «НОПБ № спец.типа» подтверждается, что ФИО5 прошла добровольное психиатрическое освидетельствование, на момент осмотра может адекватно оценивать происходящее, принимать участие в имущественных и иных сделках и осознавать их последствия.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 внесен в ПАО Сбербанк аккредитив на сумму 14 150 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5 сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО3 на спорные жилой дом и земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из ответов Управления Росреестра по Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ № и № от ДД.ММ.ГГГГ на запросы суда, о предоставлении доказательства наличия сбоя межведомственной связи взаимодействия (электронного документооборота) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ между Управлением Росреестра по Новосибирской областью (далее - Управление) и ОСП по Кировскому району города Новосибирска. Электронное взаимодействие Управления с отделами судебных приставов по районам города Новосибирска осуществляется без использования системы электронного документооборота (СЭД).

Взаимодействие осуществляется посредством системы межведомственного электронного взаимодействия (далее - СМЭВ). Информацию о СМЭВ можно получить по следующей ссылке - https://info.gosuslugi.ru/articles/Что_такое_СМЭВ/.

С ДД.ММ.ГГГГ вступила Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно данной нормы информация о наличии временной технической невозможности подачи документов в форме электронных документов незамедлительно с момента ее обнаружения размещается органом регистрации прав на официальном сайте Росреестра с указанием времени возобновления технической возможности пои документов в форме электронных документов. Техническая поддержка СМЭВ и фиксация периодов неработоспособности ресурса не относится к компетенции Управления.

Согласно ответу ГУФССП России по Новосибирской области № от ДД.ММ.ГГГГ, Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области (далее Главное управление) подтверждает наличие сбоя электронного взаимодейств между Главным управлением (в т.ч. отделением судебным пристав Управлением Росрееста по Новосибирской области в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Также сообщено, что исполнительное производство № ДД.ММ.ГГГГ возбуждено судебным приставом ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ в период нахождения в отпуске ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ ИП передано на исполнение СПИ ФИО10 согласно утвержденного акта передачи. ДД.ММ.ГГГГ ИП передано СПИ ФИО9 на период нахождения СПИ ФИО10 в отпуске. ДД.ММ.ГГГГ № окончено СПИ ФИО9

В обязанности судебного пристава-исполнителя не входит отправка определений суда в адрес сторон исполнительного производства. Определение суда в Управление Росреестра по НСО направляет суд.

В период ведения ИП с ДД.ММ.ГГГГ направлялись запросы в Учетно- регистрирующее органы. ДД.ММ.ГГГГ получен ответ из Росреестра НСО о наличии за должником зарегистрированного недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ СПИ ФИО10 вынесено постановление о запрете на регистрационные действия в отношении недвижимости N 54005/23/2858409 Согласно системе электронного документооборота постановление в Росреестр доставлено ДД.ММ.ГГГГ.

Ошибка связи ЭДО между ФССП и Росреестром отделом судебных приставов по Кировскому району г. Новосибирска не определена (данными по технической поломке не обладаем в виду отсутствия доступа к тех.обслуживанию ЭДО, а так же отсутствия ставки технического сотрудника) ДД.ММ.ГГГГ постановление направлено Росреестр НСО почтовой корреспонденцией (реестр N 874).

Из ответа Управления Росреестра по Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ на запрос суда следует, что предоставление постановлений судебными приставами-исполнителями в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Сведения о наложении/снятии запрета из Федеральной службы судебных приставов поступают в Управление в электронном виде и интегрируются в Федеральную государственную информационную систему ведения Единого государственного реестра недвижимости в автоматическом режиме. Направление постановлений в форме бумажного документа допускается. Постановления могут быть направлены почтовой связью в адрес Управления или представлены лично судебным приставом-исполнителем, с предъявлением служебного удостоверения.

Постановления, поступившие в Управление на бумажном носителе, подлежат регистрации в системе электронного документооборота Росреестра (далее СЭД), в журнале регистрации поступающих документов правоохранительных, судебных и иных органов государственной власти и органов местного самоуправления об ограничениях в отношении недвижимого имущества, после чего передаются в отдел Управления, наделенный полномочиями по внесению в Единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН) сведений о наложении снятии арестов, запретов на совершение действий по регистрации. Данный порядок регламентирован Инструкцией по делопроизводству в Управлении.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение трех рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Срок внесения в ЕГРН сведений о запрещении регистрации не зависит от способа поступления в Управление актов уполномоченных органов о наложении запрета.

В соответствии с данными, полученными из СЭД, постановление о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на бумажном носителе в Управление не поступало.

Постановление о запрете на совершение действий по регистрации, вынесенное судебным приставом-исполнителем ОСП по Кировскому району г. Новосибирска ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ N № (№), исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу:

- <адрес>, кадастровый №,

- <адрес>, кадастровый №,

- <адрес>, кадастровый №,

поступило в Управление в электронном виде ДД.ММ.ГГГГ (Обращение N Other№). В качестве должника в данном постановлении указана ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Поскольку поступления вышеуказанного постановления (ДД.ММ.ГГГГ) не являлся правообладателем указанных выше объектов недвижимости, сведения о запрете не были внесены в ЕГРН.

В отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу:

- <адрес>, кадастровый №,

- <адрес>, кадастровый №, переход права собственности к иному лицу был зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу:

- <адрес>, кадастровый №, переход права собственности к иному лицу был зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, обращаясь в суд с первоначальным иском, ФИО11 свои требования основывает на том, что ФИО5 заключила договор купли-продажи с ФИО3 с целью выведения спорного имущества из своей собственности и исключения его из состава имущества, на которое возможно было обращение взыскания, что свидетельствует о злоупотреблении правом. Оспариваемая сделка недействительна по основанию злоупотребления правом и нарушению требований закона в силу положений ст. 10 и ст. 168 ГК РФ. Возражая против удовлетворения заявленных требований, обосновывая встречный иск, ФИО3 ссылается на то, что является добросовестным приобретателем спорного имущества, совершившим все зависящие от него действия, проявив должные внимательность и осмотрительность при совершении оспариваемой ФИО11 сделки.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оснований полагать о том, что оспариваемый ФИО11 договор купли-продажи заключен ФИО3 с целью выведения имущества из собственности ФИО5 и исключения его из состава имущества, на которое возможно было обращение взыскания, что свидетельствует о злоупотреблении правом, не имеется.

Суд признает факт вынесения судом определений о наложении ареста на спорное недвижимое имущество, однако, одновременно суд устанавливает, что на момент совершения оспариваемой сделки и государственной регистрации перехода права собственности от ФИО5 к ФИО3 это обременение не было зарегистрировано в ЕГРН.

При этом приобретатель квартиры, полагавшийся при ее приобретении на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этой квартиры у лица, от которого ему перешли права на нее (пункт 6 статьи 8.1, пункт 5 статьи 10 ГК РФ; части 2, 4 статьи 1 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению квартиры право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этой квартиры.

В то же время запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации N 22).

По общему правилу наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя должно быть установлено судом при рассмотрении дела об истребовании имущества из чужого незаконного владения (в том числе по иску о признании недействительной сделки по отчуждению квартиры в случае, когда имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать) независимо от того, был ли заявлен соответствующий иск (Обзор, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2015 года; пункт 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации N 22).

В то же время требование о признании добросовестным приобретателем может быть также заявлено в качестве встречного требования по указанным спорам либо путем подачи самостоятельного иска (статья 138 ГПК РФ).

При рассмотрении дела суд выясняет, в частности, проявил ли гражданин разумную осмотрительность при заключении сделки, какие меры принял для выяснения прав лица, отчуждающего квартиру, осматривал ли жилое помещение до его приобретения и ознакомился ли со всеми правоустанавливающими документами, а также иные факты в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

При этом обязанность доказать недобросовестность приобретателя возлагается на лицо, истребующее жилое помещение (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года N 16-П).

Доказательствами добросовестности приобретателя могут служить документы, подтверждающие, что он не знал и не должен был знать о том, что приобретает квартиру у лица, которое не имело права ее отчуждать.

Например, такими документами могут являться: выписка из ЕГРН, полученная перед совершением сделки, в которой указано, что отчуждатель является собственником квартиры, и отсутствуют отметки о судебном споре или о зарегистрированных ограничениях (обременениях); нотариально заверенное согласие супруга отчуждателя на отчуждение квартиры или заявление о том, что отчуждатель не состоял в браке; нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов, из которых следует, что квартира принадлежит отчуждателю; документы, свидетельствующие о том, что на момент сделки отсутствовали лица, сохраняющие право пользования квартирой, и др. (статья 35 СК РФ; часть 7 статья 62 Закона N 218-ФЗ; пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации N 22).

В данном случае, как установлено судом при рассмотрении требований обеих сторон и никем не опровергнуто, ФИО3 действовал добросовестно и осмотрительно при покупке спорного дома и земельного участка у ФИО5

Так, судом учитывается, что государственная регистрация сделки купли-продажи спорной недвижимости осуществлена, что позволяет сделать вывод о том, что покупатель не мог знать о наличии обременений, арестов либо запретов по сделке. Сделка по покупке спорной квартиры являлась возмездной, а цена объекта соответствовала рыночной стоимости. Покупатель полностью произвел оплату цены по договору. Кроме того, сделка купли-продажи спорного имущества с должной осмотрительностью покупателя осуществлена с использованием депонированного аккредитива в ПАО Сбербанк.

Сведений о наличии иных исполнительных производств, кроме производства на сумму 450 000 рублей, в базе данных ФССП по Новосибирской области в отношении ФИО5 на дату сделки не имелось, что подтверждается, в том числе отсылкой в договоре на наличие в базе данных исполнительного производства на сумму 450 000 рублей, а также перепиской в мессенджере «Whatss App», приобщенной к материалам дела. При этом полученные ФИО5 денежные средства в размере 450 000 рублей были направлены ею на погашение задолженности по исполнительному производству в присутствии покупателя ФИО3 через кассу ПАО Сбербанк по адресу: <адрес> до подписания договора купли-продажи сторонами, что подтверждается ответом из ПАО Сбербанк.

В соответствии с п. 3.4 договора купли-продажи продавец гарантировал, что объект недвижимости не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности никем не оспаривается. При покупке спорной недвижимости покупатель ФИО3 попросил ФИО5 представить справку от психиатра о сделкоспособности, которая была ему предоставлена ДД.ММ.ГГГГ.

Сведениями о наличии у ФИО5 перед ФИО1 долга по договору займа ФИО3 на дату заключения оспариваемой сделки не обладал, возможности узнать о данной задолженности не имел, так как решение суда о взыскании с ФИО5 в пользу ФИО1 денежных средств вынесено значительно позже даты совершения сделки купли-продажи – ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 не являлся стороной гражданского дела №. О привлечении в дело ФИО3 представитель ФИО1 возражал. Так, в рамках гражданского дела № представитель ответчика просил суд привлечь к участию в деле в качестве третьего лица нового собственника дома. Однако представитель истца против этого возражал, указывая, что самостоятельного требования пока об оспаривании сделки нет, соответственно, в рамках этого дела идет речь только о договоре займа и права третьих лиц пока не нарушены. Суд, выслушав мнение представителей сторон, ходатайство о привлечении третьим лицом к участию в деле нового собственника жилого дома оставил без удовлетворения. Указанные обстоятельства подтверждаются протоколом судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ в рамках гражданского дела №.

Судом также учитываются последующие действия покупателя ФИО3, которые с однозначностью свидетельствуют об его добросовестности и реальном отношении к приобретенному у ФИО5 имуществу как к своей собственности.

Так, с момента регистрации договора купли-продажи спорной недвижимости, жилой дом поступил в полное исключительное распоряжение и владение ФИО3, что не оспаривалось ФИО1 С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента времени, ФИО3 продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему спорной недвижимостью, оплачивает все коммунальные расходы, несет бремя содержания данного имущества. После совершения регистрации договора купли-продажи спорной недвижимости ФИО3 в спорном жилом доме производит ремонт, который в настоящий момент находится на конечной стадии. На ремонтные работы ФИО3 затрачено порядка более 7 000 000 рублей, что подтверждается представленным в дело договорами, квитанциями и чеками, достоверность которых под сомнение никем не поставлена. Запись о правах ФИО3 на спорное имущество внесена Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в ЕГРН.

Кроме того, в материалы дела представлена выписка из ЕГРН на дату совершения сделки купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка, в которой не имеется сведений о наложении ареста либо запрета на совершение регистрационных действий в отношении объектов недвижимости. При этом стороной истца по первоначальному иску не представлено доказательств того, что ФИО3 знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у ФИО5

Также следует отметить, что перед совершением сделки ФИО3 дополнительно обратился к юристу ФИО4, представляющей его интересы в настоящем гражданском деле, для того, чтобы она посмотрела предварительный и основной договор купли-продажи, право устанавливающие документы и тд. Данная переписка подтверждает, что на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи недвижимого имущества - сведений о наличии у ФИО5 арестов и задолженности, поимо долга в размере 450 000 рублей, отражённого в базе ФССП России, не было.

Судом также учитывается то обстоятельство, что согласно пояснениям судебного пристава-исполнителя ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ был вынесен акт о наложении ареста на жилое здание по адресу: <адрес> направлен простым письмом без марок, в связи с чем, сведений о том, направлялось ли данное письмо и было ли доставлено до адресата, представить невозможно. Также в материалы дела представлено постановление о запрете на совершение действий по регистрации, датированное ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из пояснений судебного пристава-исполнителя ФИО10, данное постановление направлено в Управление Росреестра по Новосибирской области по межведомственному взаимодействию ДД.ММ.ГГГГ, однако не поступило туда, в связи со сбоем, направлено в Управление Росреестра по Новосибирской области в <данные изъяты> года простым письмом.

Вместе с тем сообщенные судебным приставом-исполнителем сведениям о направлении представленного по запросу суда в материалы дела постановления о запрете на совершение регистрационных действий датированного ДД.ММ.ГГГГ, как и сам факт создания данного документа ДД.ММ.ГГГГ опровергаются самим постановлением о запрете на совершение действий по регистрации, так как подлинник электронного документа подписан судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует штамп снизу постановления, также в данном постановлении имеются сведения о том, что сведения о наличии права собственности получены ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, данное постановление не могло быть создано ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд приходит к убеждению, что не имеется достоверных сведений о том, что ФИО3 был уведомлен о факте наложения ареста на спорное недвижимое имущество. Согласно ответу Управления Росреестра по Новосибирской области, постановление о запрете на совершение регистрационных действий от ДД.ММ.ГГГГ на бумажном носителе в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на бумажном носителе в Управление не поступало. Постановление о запрете поступило только ДД.ММ.ГГГГ.

В этой связи, доказательств того, что покупатель ФИО3 знал или должен был знать об аресте, в дело не представлено, в то время как соответствующие сведения отсутствовали в ЕГРН. По убеждению суда, покупатель ФИО3 проявил всю необходимую осмотрительность: проверил юридическую чистоту квартиры через официальный источник – ЕГРН, иного способа получить достоверную информацию о наличии или отсутствии ареста у гражданина не имеется.

Ссылки представителя ФИО11 на то, что покупатель ФИО3 не проявил должной осмотрительности при заключении сделки, поскольку на дату ее подписания не проверил информацию о судебных спорах ФИО5 на сайтах судов общей юрисдикции, отклоняются, поскольку не свидетельствуют о недобросовестном поведении покупателя, иное означало бы возложение на покупателя как физического лица чрезмерного объема доказывания своей осмотрительности при совершении сделки купли-продажи имущества.

Кроме того, информация, размещаемая в картотеках судов общей юрисдикции в сети «Интернет», носит ограниченный и справочный характер. В карточке дела, как правило, размещаются: сведения о сторонах, сущность исковых требований, итоговый судебный акт по делу. Что же касается промежуточных определений, к которым, в том числе, относится и определение о наложении ареста на имущество, то их полные тексты, содержащие все существенные обстоятельства (конкретный перечень арестованного имущества, его идентифицирующие признаки, размер обеспечиваемой суммы), на официальных сайтах судов, как правило, не размещаются и общедоступному ознакомлению не подлежат.

При этом само по себе наличие у продавца ФИО5 неисполненных обязательств, а также сокрытие ФИО5 от покупателя ФИО3 информации о том, что на спорное имущество наложен арест, в любом случае не свидетельствует о недобросовестности самого покупателя ФИО3 Единственным официальным общедоступным источником, содержащим юридически значимые сведения о правовом статусе объекта недвижимости, является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Именно на него ориентируются участники гражданского оборота. Покупатель ФИО3 выполнил свою обязанность – получил и проверил актуальную на дату сделки выписку из ЕГРН. Покупатель также предпринял дополнительные активные действия со своей стороны – выяснил вопрос о наличии известных долгов согласно базе ФССП России и помог их погасить продавцу до даты заключения сделки (на сумму 450 000 руб.). После совершения регистрации договора купли-продажи спорной недвижимости производит ремонт. Этого, как полагает суд, достаточно для квалификации действия покупателя ФИО3, как разумных и добросовестных.

Судом также учитывается, что сам по себе факт нахождения продавца в каком-либо судебном процессе не является запретом на отчуждение его имущества, а ссылки представителя ФИО11 на поведение иных потенциальных покупателей, отказавшихся от заключения сделки с ФИО5, не могут служить критерием для оценки добросовестности ФИО3 Суду не представлено доказательств того, что ФИО3, приобретший спорное недвижимое имущество, вел себя недобросовестно.

Таким образом, разрешая заявленные первоначальные исковые требования ФИО1 и отказывая в их удовлетворении в полном объеме, суд, руководствуясь положениями вышеуказанных ном права, исходит из того, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ФИО5 являлась единоличным собственником спорного имущества, которое не имело внесенных в ЕГРН обременений, на него не были наложены аресты, право на распоряжение не было ограничено, иного не представлено, поэтому оспариваемый договор купли-продажи заключен в установленном законом порядке, с соблюдением соответствующей формы, фактов недобросовестного поведения покупателя ФИО3 не установлено, при этом интересы взыскателя по договору займа не могут быть защищены за счет лишения права собственности добросовестного приобретателя, которое не может нести ответственности за действия должника и сбой в работе государственных органов. Выступая в качестве покупателя, ФИО3 проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, полагаясь на сведения ЕГРН на дату совершения сделки, которые объективно подтверждали наличие у ФИО5 права собственности на недвижимое имущество и отсутствие на него обременений.

Поскольку ФИО3 является добросовестным приобретателем жилого дома общей площадью 405,5 квадратных метров по адресу: <адрес> земельного участка, общей площадью 834 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>, требования встречного иска подлежат удовлетворению.

При это следует отметить, что в данном случае ФИО11 не лишен возможности защитить свои права, избрав для этого надлежащий способ защиты права.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ :

первоначальный иск ФИО1 к ФИО5 и ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения в полном объеме.

Встречный иск ФИО3 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем, - удовлетворить в полном объеме.

Признать ФИО3 добросовестным приобретателем жилого дома общей площадью 405,5 квадратных метров по адресу: <адрес> земельного участка, общей площадью 834 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Новосибирска в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья (подпись) А.К. Гладких

Решение вынесено в окончательной форме 15.11.2025.

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-802/2025 Кировского районного суда г. Новосибирска (уникальный идентификатор дела 54RS0005-01-2024-007803-35).

По состоянию на 15.11.2025 решение не вступило в законную силу.