Дело № 3а-131/2023

УИД 64OS0000-01-2023-000089-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2023 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Затеевой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, заинтересованные лица: государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», ППК «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административными исковыми требованиями к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, уточненными в порядке стать 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 5064 кв.м с кадастровым номером <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 060 000 руб.

В судебном заседании в ходе уточнения требований административным истцом представлен отчет об оценке № 150423Ш 26 мая 2023 года, составленный ООО «Бюро оценки собственности» (оценщик ФИО2), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года определена которым в размере 1 060 000 руб.

Кроме того, в обоснование заявленных требований административный истец указал, что являлся собственником указанного земельного участка с января 2017 года по март 2021 года. 12 марта 2021 года данный земельный участок был им продан, 23 марта 2021 года прекращено право собственности в связи заключенным договором купли-продажи.

По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость спорного земельного участка изменена и установлена в ином размере.

Однако согласно извещению налогового органа административный истец обязан уплатить налог на доходы физических лиц в соответствии со статьей 207 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 008 895,76 руб.

Вместе с тем согласно отчету об оценке № 150423Ш 26 мая 2023 года, составленному ООО «Бюро оценки собственности» (оценщик ФИО2), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года с кадастровым номером № определена в размере 1 060 000 руб.

Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает право административного истца как налогоплательщика земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить требования.

Представители государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» и комитета по управлению имуществом по Саратовской области возражений против удовлетворения заявленных требований не заявили.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителей административных ответчиков, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.

На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года № 1019-р «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году» проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.

На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки в отношении земельного участка с кадастровым номером № кадастровая стоимость установлена в размере 3 008 895,76 руб.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

ФИО3 являлся собственником земельного участка площадью 5064 кв.м с кадастровым номером <адрес>, с января 2017 года по март 2021 года.

12 марта 2021 года данный земельный участок был им продан, 23 марта 2021 года прекращено право собственности в связи заключенным договором купли-продажи.

Налогообложение доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества, полученных после 1 января 2020 года, осуществляется с учетом положений пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктом 12 статьи 3 Федерального закона от 29 сентября 2019 года № 325-ФЗ, разъяснениями, данными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд пришел к выводу о том, что установленная для земельного участка с кадастровым номером № кадастровая стоимость имеет правовое значение при определении налоговой базы по НДФЛ за 2021 год.

Кроме того, ФИО1, как бывший собственник указанного земельного участка, является плательщиком земельного налога по март 2021 года, налоговая база по которому в силу статьей 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Таким образом, результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности ФИО1, он вправе требовать пересмотра кадастровой оценки.

Судом установлено, что на момент обращения в суд проведена новая государственная кадастровая оценка объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области № 1132-р от 22 ноября 2022 года по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Что касается срока на обращение в суд с указанным административным иском, предусмотренным частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поданным по истечении пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, суд считает, что такой срок подлежит восстановлению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.

С учетом данного обстоятельства административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов области, которая на момент продажи земельного участка не проведена.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

С учетом изложенного ФИО1 не лишен права на изменение кадастровой стоимости, действующей в указанный период налогообложения.

В связи с чем оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости является архивной, но применяется для целей налогообложения до начала действия новой кадастровой оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчет об оценке № 150423Ш 26 мая 2023 года, составленный ООО «Бюро оценки собственности» (оценщик ФИО2), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 1 060 000 руб.

Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость земельного участка, определенного оценщиком.

Оценщик ФИО2, подготовивший отчет, является членом саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 16 апреля 2018 года, ответственность его и юридического лица ООО «Бюро оценки собственности» застрахована в АО «Альфа страхование», оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности 31 мая 2021 года № 019874-1.

Требования к отчету об оценке установлены федеральными стандартами оценки, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2023 года № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с «Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Федеральным стандартом оценки «Виды стоимости (ФСО II)», «Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки (ФСО III)», «Федеральным стандартом оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», «Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Федеральным стандартом оценки «Отчетом об оценке (ФСО VI)»).

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее по тексту – ФСО № 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение и площадь.

Поиск информации производился в периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.

Для сравнения оценщик выбрал 12 объектов-аналогов, расположенных в Волжском районе г. Саратов.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом (методом сравнения продаж на основании анализа предложений вторичного рынка) выбрано 3 аналога с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение и площадь.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Применена корректировка на вид владения (собственность/аренда).

Отказ от других корректировок оценщиком мотивированно обосновал.

Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

В судебном заседании судом допрошен в качестве свидетеля ФИО2, который пояснил, что при составлении отчета использовался сравнительный подход и был приведен объект-аналог на праве собственности, тогда как нужно учитывать объект аналог в аренде, что привело к повышению стоимости объекта на 3%. Была произведена корректировка отчета. Рыночная стоимость земельного участка составляет 1 060 000 рублей.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были, какие-либо возражения, вызывающие сомнения в правильности отчета, лицами, участвующими в деле не заявлены.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

В абзаце 2 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5064 кв.м с кадастровым номером № земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 060 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года, применяемой с 1 января 2019 года, до результатов кадастровой оценки, проведенной на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области № 1132-р от 22 ноября 2022 года по состоянию на 1 января 2022 года и применяемой с 1 января 2023 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление ФИО1 к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, заинтересованные лица: государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», ППК «Роскадастр», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5064 кв.м с кадастровым номером <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 1 060 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 23 марта 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева