Решение по делу № 02-1706/2023~М-6092/2022 от 02.08.2023

УИД 77RS0035-02-2022-013976-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес02 августа 2023 года

Троицкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кармашева В.В. при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1706/2023 по иску ФИО1 к фио о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной суммы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к фио о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной суммы, указывая в исковом заявлении, что 15 марта 2022 года между ФИО1 (Покупатель) и фио (Продавец) был подписан Предварительный договор купли-продажи земельного участка № 11/1 в соответствии с которым:

- Покупатель должен приобрести до 15 апреля 2022 года у Продавца земельный участок с кадастровым номером 40:13:070807:209 площадью 1254 кв.м, находящийся по адресу: адрес, вблизи адрес, с сохранением целевого назначения участка: для садоводства (адрес договора);

- на приобретаемом земельном участке имеются неоконченные строительством (адрес договора):

1) фундамент монолитная плита под хозяйственную постройку размер 6600x6600 мм;

2) сруб жилого дома 2-х этажный на монолитном фундаменте размером 13200x10500 мм;

3) коммуникации холодное водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение подведены до земельного участка;

- по соглашению сторон земельный участок и находящиеся на нем объекты неоконченного строительства продаются за сумма (адрес договора).

25.03.2022 во исполнение Предварительного договора между ФИО1 и фио заключен Договор купли-продажи земельного участка № дкп/99 объекта недвижимости земельный участок с кадастровым номером 40:13:070807:209, общей площадью 1254 кв.м, находящегося по адресу: адрес, вблизи адрес, с сохранением целевого назначения участка: для садоводства.

Несмотря на то, что в тексте Договора по настоянию Продавца и его представителя объекты неоконченного строительства, указанные в адрес договора, указаны не были, стоимость Объекта недвижимости осталась прежней, то есть указанная в адрес договора - сумма, которая и была выплачена Продавцу до подписания Договора.

Так как данные условия сторонами были предусмотрены в предварительном договора от 15.03.2022, то Истец считает, что условия предварительного договора распространяются и на основной Договор № дкп/99 от 25.03.2022 купли-продажи недвижимого имущества. Пунктом 3.1. Договора предусмотрено, что Продавец гарантирует, что Объект недвижимости «...скрытых дефектов не имеет...». Однако в ходе строительно-монтажных работ по достраиванию сруба жилого 2-х этажного дома на монолитном фундаменте были обнаружены существенные нарушения требований к качеству Объекта недвижимости, наиболее вероятной которых является отсутствие конструктивных мер, предохраняющих древесину от непосредственного увлажнения атмосферными осадками. Характер повреждений, свидетельствует об отсутствии конструктивных мер (кровли) над смонтированным срубом значительный период времени, что привело к возникновению и развитию выявленных дефектов. Всего стоимость устранения выявленных дефектов, зафиксированных в ходе натурного осмотра сруба 2-х этажного жилого дома на монолитном фундаменте размером 13200x10500 мм, расположенного по адресу:адрес, вблизи адрес, составляет: сумма, в том числе и замена непригодных материалов на сумму сумма. Данные обстоятельства подтверждаются Актом экспертного исследования № 120/д от 20.09.2022.

22.11.2022 Истец направил Ответчику требование о возврате части уплаченной за объект недвижимости денежной суммы, однако, Ответчик на требование Истца никак не отреагировал. В своем требовании-претензии Истец требует уменьшить стоимость проданного недвижимого имущества на сумма = сумма (стоимость объекта недвижимости, уплаченная Истцом Ответчику) - сумма (стоимость земельного участка и находящегося на нем фундамент под строительство жилого дома, имеющие потребительскую ценность для Истца). Рыночная стоимость земельного участка и фундамента определена частнопрактикующим независимым оценщиком фио, что подтверждается отчетом № 883 от 07.11.2022.

По указанным основаниям истец обратился в суд, который просит уменьшить покупную цену земельного участка с кадастровым номером 40:13:070807:209, находящегося по адресу: адрес, вблизи адрес, на сумма в связи с недостатками недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи № дкп/99 от 25.03.2022, взыскать с ответчика в пользу истца сумму излишне уплаченных по договору № дкп/99 от 25.03.2022 купли-продажи недвижимого имущества денежных средств в размере сумма и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были уведомлены надлежащим образом.

Заслушав стороны, исследовав представленные в дело письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз.2 п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно пп.2 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок

На основании ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу положений ст.11 ГК РФ и ст.3 ГПК РФ защите подлежит только нарушенное право.

Одним из способов защиты права в силу положений ст.12 ГК РФ является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Таким образом, по смыслу ст.ст.11,12 ГК РФ и ст.3 ГПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что 15 марта 2022 года между ФИО1 (Покупатель) и фиоХ (Продавец) был подписан Предварительный договор купли-продажи земельного участка № 11/1 в соответствии с которым:

- на приобретаемом земельном участке имеются неоконченные строительством (адрес договора):

1) фундамент монолитная плита под хозяйственную постройку размер 6600x6600 мм;

2) сруб жилого дома 2-х этажный на монолитном фундаменте размером 13200x10500 мм;

3) коммуникации холодное водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение подведены до земельного участка;

25.03.2022 во исполнение Предварительного договора между ФИО1 и фио заключен Договор купли-продажи земельного участка № дкп/99, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 40:13:070807:209, общей площадью 1254 кв.м (п.1.1.1 договора).

Согласно п.2.1 договора указанный земельный участок продается за сумма.

Согласно п.4.1.1 договора продавец обязан передать покупателю в собственность без каких-либо изъятий недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1.1 настоящего договора.

Данную обязанность ответчик как продавец исполнил, о чем сторонами был подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка № дкп/99 от 25.03.2022, согласно п.1 которого продавец передал, а покупатель принял по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 40:13:070807:209, общей площадью 1254 кв.адрес у покупателя к продавцу по состоянию передаваемого земельного участка не имеется.

Управлением Росреестра по адрес 04.04.2022 была произведена государственная регистрация права собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 40:13:070807:209, общей площадью 1254 кв.м.

Разрешая заявленные истцом требования суд учитывает, что никаких условий о передаче ответчиком истцу каких-либо иных объектов недвижимости кроме названного земельного участка заключенный сторонами договор купли-продажи не содержит, земельный участок истцом принят без оговорок, претензий к качеству указанного объекта недвижимости истцом не заявлено.

Суд учитывает также, что указанные в п.4 предварительного договора купли-продажи земельного участка № 11/1 неоконченные строительством объекты сторонами в предмет заключаемого договора купли-продажи не включены (п.1 предварительного договора).

Также согласно материалам регистрационного дела спорного объекта недвижимости, представленного суду Управлением Росреестра по адрес, согласие супруги ответчика на продажу земельного участка с кадастровым номером 40:13:070807:209, общей площадью 1254 кв.м, согласия на продажу иного недвижимого имущества супруга ответчику не давала.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относится цена договора.

Как предусмотрено ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В п.3.1 Договора купли-продажи земельного участка № дкп/99 от 25.03.2022 стороны заявляют, что они действуют сознательно, добровольно, не вынужденно, на обоюдовыгодных, не кабальных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки.

Требований о признании названного договора недействительным по каким-либо основаниям истец не заявляет, равно как и претензий к качеству переданного ему ответчиком земельного участка.

При заключении рассматриваемого договора купли-продажи земельного участка истец не был лишен возможности произвести осмотр земельного участка и имеющихся на нем неоконченных строительством фундамента и сруба, их наружного состояния и состояния стен, бревен и балок, однако данным правом он не воспользовался, заключив договор на изложенных условиях с указанием на отсутствие взаимных претензий.

Как установлено судом, истцом заявлено требование, связанное с обнаружением неустранимых недостатков переданного по договору купли-продажи № дкп / 99 от 25.03.2022 недвижимого имущества (товара) в виде фундамента и сруба жилого дома, однако указанный истцом товар, предметом сделки в соответствии с договором купли-продажи № дкп / 99 от 25.03.2022 по отчуждению недвижимого имущества не является, в соответствии с указанным договором стороны заключили договор купли-продажи только земельного участка. То есть никаких обязанностей по передаче фундамента и сруба жилого дома к Покупателю у Продавца после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не возникает.

Пункт 1 ст.130 ГК РФ относит земельные участки и объекты незавершенного строительства к самостоятельным объектам гражданских прав, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.

Доводы истца в обоснование исковых требований основаны на ошибочном толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения, противоречат требованиям действующего законодательства и установленным по делу обстоятельствам.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют законные основания для удовлетворения заявленных ФИО1 по настоящему делу исковых требований об уменьшении покупной цены земельного участка с кадастровым номером 40:13:070807:209 на сумма и о взыскании с ответчика в пользу истца суммы излишне уплаченных по договору № дкп/99 от 25.03.2022 купли-продажи недвижимого имущества денежных средств в размере сумма, в связи с чем суд в удовлетворении исковых требований истцу отказывает.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований суд также отказывает истцу во взыскании в его пользу с ответчика в порядке ст.98 ГПК РФ судебных расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к фио о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной суммы – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Троицкий районный суд адрес.

СудьяВ.В.Кармашев