дело №2-А69/2025 УИД: 48RS0022-02-2024-000426-25
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 апреля 2025 года с. Измалково
Елецкий районный суд Липецкой области (постоянное судебное присутствие в с. Измалково Измалковского округа Липецкой области) в составе:
председательствующего судьи Селезневой И.В.,
при секретаре Поляковой Н.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ИП ФИО2 о расторжении договора аренды и возмещении убытков,
установил :
ФИО1 обратился в суд с иском к ИП ФИО2 о расторжении договора аренды и возмещении убытков. В обоснование требований указывает, что с ответчиком он заключил договор от 27.06.2024 аренды нежилого помещения площадью 36,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1, кадастровый №. Договор заключен на срок 5 лет с момента его государственной регистрации. По условиям договора, изложенным в п.п. 3.4.3, 3.4.4., арендатор обязан поддерживать арендуемый объект в исправном состоянии, не допуская порчи имущества арендодателя, и проводить текущий ремонт помещения за свой счет. Однако, ответчик нарушил данное обязательство и допустил порчу имущества, а именно испорчена и сломана входная пластиковая дверь, которая подлежит замене, о чем составлен акт 01.09.2024 и 04.09.2024 направлена ответчику претензия восстановить поврежденное имущество или выплатить стоимость расходов, которые должен понести арендодатель. 18.09.2024 в ответ на претензию ответчик сообщил истцу, что отказывается восстанавливать испорченное имущество либо возмещать его стоимость, а также отказался расторгать договор аренды. Истцом была определена стоимость испорченного имущества в размере 49515 руб., в которую входит стоимость дверного полотна и комплектующих – 41890 руб., доставка товара 1125 руб., демонтаж старой двери – 500 руб., монтаж нового дверного полотна – 6000 руб. Поскольку ответчик отказался в добровольном порядке возмещать причиненный ущерб либо восстанавливать поврежденное имущество, чем нарушил условия договора, ФИО1 просит расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, заключенного с ответчиком, и взыскать с ответчика убытки в размере 49515 руб. и расходы по оплате госпошлины 4300 руб.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить в полном объеме, дополнительно пояснив, что попытка урегулировать спор мирным путем ни к какому результату не привела.
Ответчик в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен, в материалах дела имеется письменный отзыв на исковое заявление, в котором ИП ФИО2 возражает относительно заявленных требований, не согласна с доводом истца о порче имущества и что дверь непригодна к эксплуатации.
Суд, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 с ответчиком заключил договор от 27.06.2024 аренды нежилого помещения площадью 36,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1, кадастровый №. Договор заключен на срок 5 лет с момента его государственной регистрации, однако, в установленном законном порядке договор зарегистрирован не был.
В соответствии с пунктом 5.2. с даты подписания договора и до момента его государственной регистрации он действует как краткосрочный договор, заключенный на 11 месяцев, исчисляемых со дня подписания договора. В том случае, если ни одна из сторон не позднее, чем за 3 месяца до окончания указанного срока аренды не известит другую в письменном виде о намерении не пролонгировать настоящий договор на новый срок, он считается автоматически пролонгированным на тот же срок на тех же условиях. Количество пролонгаций не ограничено. Заключение дополнительного соглашения о пролонгации не требуется.
Помещение передано арендатору, что подтверждается приложенными к договору документами, в том числе актом приема-передачи.
По условиям договора, изложенным в п.п. 3.4.2., 3.4.3, 3.4.4., арендатор обязан поддерживать арендуемый объект в исправном состоянии, не допуская порчи имущества арендодателя, и проводить текущий ремонт помещения за свой счет.
Согласно пунктам 6.1.,6.2. договора предусмотрена ответственность сторон, согласно которым стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора в соответствии с действующим законодательством. Разногласия разрешаются сторонами путем переговоров, а в случае не достижения согласия по спорным вопросам путем переговоров стороны решают их в претензионном порядке. Срок ответа на претензию 15 календарных дней с момента ее получения.
В соответствии с пунктами 9.1., 9.2., 9.3. арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае неуплаты арендатором ежемесячной арендной платы более двух раз подряд. Арендатор вправе в любой момент без обращения в суд отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за 1 месяц. Указанный срок исчисляется со дня получения соответствующего уведомления.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в рамках заключенного договора аренды во исполнение принятых на себя обязательств аренды ответчик пользуется нежилым помещением площадью 36,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1, кадастровый номер №.
Согласно акту от01.09.2024, претензии в адрес ответчика от 04.09.2024 и уведомлению о досрочном прекращении договора аренды истцом совместно с ФИО4 зафиксированы нарушения условий договора аренды спорного нежилого помещения, а именно, обнаружены сильные повреждения входной дверь избита и поцарапана, рассверлен каркас. Ответчику предложено либо в течении 15 календарных дней возместить ущерб, либо заменить самостоятельно входную дверь на новую своими силами и средствами и уведомить арендодателя, и погасить задолженность по коммунальным платежам, передать истцу помещения с учетом нормального износа, свободными от имущества арендатора и персонала.
В ответ на направленные истцом в адрес ответчика документы ИП ФИО2 18.09.2024 сообщила истцу об отсутствии необходимости замены двери, так как она находится в нормальном состоянии, соответствующем степени ее износа, и пригодна к дальнейшей эксплуатации. На сегодняшний день замена двери не требуется. Уведомление о расторжении договора считает неправомерным, так как нарушения существенных условий допущено не было.
28.10.2024 в адрес ответчика истцом была направлена повторная претензия по результатам проверки 25.10.2024 г. состояния нежилого помещения, в ходе которой установлено, что ответчиком установлена адресная вывеска, которая прикреплена не на стену помещения, а на облицовочный карниз здания, что испортило данную конструкцию, также данные действия были произведены без согласования с арендодателем. Согнут и изломлен карниз оконного отлива, так как там находится ключ от помещения для водителей, водители наступали на отлив фундамента и сломали его. Под дверь в качестве ограничителя использовался кирпич, в результате дверь еще больше имеет царапин, поломан облицовочный пластик.
01.02.2025 истцом составлен акт очередной проверки, согласно которому выявлено, что работники сливают воду после мытья пола в раковину, то есть нарушают санитарные нормы, и это происходит регулярно.
21.03.2025 в адрес ответчика истцом направлено уведомление о расторжении договора аренды и возмещении причиненных убытков в размере 49 515 руб. за испорченную пластиковую дверь. До окончания срока действия договора – ДД.ММ.ГГГГ просит совершить все платежи (арендные и коммунальные).
Ответ на указанные претензии в адрес истца не поступал.
В соответствии с пунктом 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).
Согласно пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.
Следует также учитывать, что уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом даже в том случае, когда оно может непосредственно проявиться лишь при отчуждении этого имущества в будущем (например, утрата товарной стоимости автомобиля, поврежденного в результате дорожно-транспортного происшествия).
Судом установлено, что указанные истцом недостатки входной двери были выявлены в ходе ее эксплуатации ответчиком, что не отрицает сторона ответчика. Вместе с тем, данные недостатки не препятствуют дальнейшей эксплуатации двери, однако, свидетельствуют о нарушениях условий договора, так как возникли без согласования с арендодателем.
Истцом представлены доказательства, что ремонт дверного полотна в части невозможен, и необходима полная замена двери. В доказательство размера причиненных убытков истцом представлен суду расчет стоимости входной двери 16 марта 2024 года, что подтверждено товарным чеком 019488, и договором розничной купли-продажи от 04.09.2024 на монтаж и установку по ценам 2024 года в размере 49515 руб. Суд принимает расчет, поскольку он не оспаривается ответчиком, и не противоречит иным доказательствам, представленным истцом, и подтверждается материалами дела.
Доказательств иного размера ущерба ответчиком не представлено; ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.
В соответствии с вышеприведенными нормами права требования истца о возмещении убытков в виде реального ущерба на общую сумму в размере 49515 руб. подлежат удовлетворению, поскольку уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом.
Вместе с тем, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении требования о расторжении договора аренды. Договор носит краткосрочный характер, в установленном законном порядке договор зарегистрирован не был. Порядок его пролонгации и расторжения предусмотрен самим договором (пункт 5.2.). Срок действия договора истекает 27.05.2025. Поскольку арендодатель не позднее чем за три месяца до истечения договора направил в адрес арендатора письменное уведомление о расторжении настоящего договора, соответствующее условие им было соблюдено, и не противоречит условиям договора.
Оснований для досрочного расторжения договора в порядке статьи 619 ГК РФ, а именно, существенного ухудшения имущества арендатором, судом не установлено. В материалы дела не представлены объективные доказательства, подтверждающие состояние имущества в момент его передачи от арендодателя к арендатору, а также виновные действия арендатора, в результате которых произошло изменение технических характеристик предмета аренды. Повреждения на входной двери не препятствуют ее эксплуатации и использованию нежилого помещения для арендуемых целей, в связи с чем, указанное требование удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст.88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.
Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Истец при предъявлении настоящего иска в суд на основании чека-ордера АО «ТБАНК» от 09.12.2024 уплатил государственную пошлину в размере 4300 руб., из которых 4000 руб. за требование о возмещении причиненного ущерба, и 300 руб. за требование о расторжении договора аренды.
Поскольку суд удовлетворил требования истца о возмещении причиненного ущерба в полном объеме, то с ответчика ИП ФИО2 следует взыскать в его пользу государственную пошлину в размере 4000 руб.
Общий размер денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика ИП ФИО2 в пользу истца ФИО1, составляет 53515 руб. (49515 руб. + 4000 руб.)
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил :
Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора аренды и возмещении убытков удовлетворить частично.
Взыскать с ИП ФИО2 (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО1 (ИНН №) в возмещение убытков 49 515 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей, а всего 53 515 (пятьдесят три тысячи пятьсот пятнадцать) рублей.
В удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилого помещения отказать.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление о его отмене в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное заочное решение изготовлено 18.04.2025 г.
Председательствующий