УИД 74RS0032-01-2022-005760-30

Дело № 2-63/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 марта 2023 года г. Миасс

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Борозенцевой С.В.,

при секретаре Сафоновой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АГРОКОМ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АГРОКОМ» (далее ООО «АГРОКОМ» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.01.2022 года в размере 3 350 000 руб.., расходов по уплате госпошлины.

В обоснование исковых требований указало, что 31.01.2022 года между обществом и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС. Денежные средства в счет исполнения обязательств по договору до настоящего времени не оплачены в сумме 2 994 600 руб.. По условиям договора, если покупатель не вносит сумму до 31.01.2022 года, продавец вправе увеличить стоимость квартиры. 01.07.2022 года в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи о новой стоимости объекта в размере 3 350 000 руб.. Считает, что указанная стоимость согласована и подлежит взысканию с ответчика.

Определениями суда от 26.10.2022 года, от 17.11.2022 года, занесенными в протокол судебного заседания к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО2, ООО «Жилфонд»

Представитель истца ООО «АГРОКОМ» ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал, поддержал ранее данные пояснения.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании пояснила, что оплата по договору была произведена через представителя истца ФИО2.

Представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала ранее данные пояснения.

Третье лицо ФИО2 в суд не явился, о слушании дела извещен, просит рассматривать в его отсутствие. В заявление представленном в суд указал, что денежные средства от ФИО1 получал, однако в ООО «Агроком» не передал.

Третье лицо представитель ООО «Жилфонд» в суд не явился, о слушании дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу ч.1 ст.9, ч.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1,2 и 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)(ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Установлено, что 23.08.2021 года между ООО «Жилфонд-Миасс» и ФИО1 был заключен договор бронирования объекта недвижимости на срок с 23.08.2021 года по 31.12.2021 года (л.д.94-95 т.1).

10.10.2021 года ФИО2, действуя на основании доверенности от ООО «Агроком», заключает с ФИО1 предварительный договор купли-продажи АДРЕС за 2 300 000 руб.(л.д.104 т.1).

Квартира, площадью 71,3 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР, расположенная по адресу: АДРЕС на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 02.12.2021 года на праве собственности принадлежала ООО «АГРОКОМ»(л.д.31 т.1).

31.01.2022 года между ООО «Агроком» и ФИО1 заключен договор купли-продажи АДРЕС(л.д.37-39 т.1).

Согласно п. 1.4 Договора покупатель приобретает у продавца указанную квартиру по цене 2 994 600 руб.. Стоимость квартиры закреплена до 31.01.2022 года(п.1.5 Договора).

Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца вне помещения Единого государственного реестра недвижимости, в день подписания настоящего договора (п.2.1 Договора)(л.д.38 т.1).

Согласно акту приема-передачи от 22.02.2022 года, подписанному сторонами указано, что квартира осмотрена, претензий и замечаний к состоянию квартиры, качеству строительных конструкций, светоограждающих конструкций (окна), двери и строительных работ нет (л.д. 40 т.1).

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ответчиком ФИО1 25.02.2022 года (л.д. 11-12 т.1).

Из содержания иска, пояснений представителя истца следует, что оплата по договору купли-продажи в установленный срок не была произведена, денежные средства в ООО «Агроком» от ФИО1 не поступали.

В соответствии со ст.309, ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

01.07.2022 года в адрес ФИО1 было направлено дополнительное соглашение, согласно которого устанавливалась новая цена АДРЕС в размере 3 350 000 руб.. Соглашение получено ответчиком 07.07.2022 года (л.д. 45,46,47,48 т.1).

21.07.2022 года со стороны ФИО1 в адрес ООО «Агроком» поступили возражения относительно изменений условий договора, с указанием того, что оплата по договору была произведена 22.02.2022 года (л.д.49,50 т.1).

Ответчик ФИО1 в судебном заседании пояснила, что в счет оплаты по договору денежные средства передала представителю ООО «Агроком» ФИО2, о чем была составлена расписка, в последствии получила квитанцию на сумму 2 994 600 руб. от 22.02.2022 года, считает, что расчет с истцом произведен.

Из пояснений представителя истца следует, что сумма в размере 2 994 600 руб. на счет юридического лица не поступала, в кассу не вносилась, что также нашло свое подтверждение в материалах дела (л.д.119-130, 164-172 т.1), письменных пояснениях ФИО2 о том, что денег в ООО «Агроком» не передавал(л.д.38 т.2).

В силу положений ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 10.12.2021 года между ФИО2, действующем на основании доверенности от ООО «Агроком» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи АДРЕС за 2 300 000 руб.(л.д.104 т.1). Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи с последующей регистрацией в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

03.09.2021 года и 12.10.2021 года ФИО2 получил за указанную квартиру от ФИО1 денежные средства соответственно в размере 200 000 руб. и 2 300 000 руб., о чем были составлены расписки (л.д.105 т.1, л.д.43 т.2).

Согласно доверенности НОМЕР от 13 мая 2019 года, выданной ООО «АГРОКОМ» на ФИО2 и удостоверенной нотариусом, ФИО2 уполномочивается быть представителем ООО «АГОРОКОМ» во всех учреждениях и организациях г. Миасса по вопросу оформления и регистрации в Росреестре по Челябинской области правоустанавливающих документов на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территории Челябинской области, представляет право получать зарегистрированные документы, свидетельства о государственной регистрации права, выписки из ЕГРН и все необходимые зарегистрированные документы, представляет право подавать и подписывать заявления, получать необходимые справки и документы, дубликаты документов, выписки из документов, вносить изменения в ЕГРН, предоставляет право снятия обременений (арестов) объектов недвижимого имущества, оплачивать необходимые пошлины и денежные суммы квитанции, расписываться и совершать все действия, связанные с данным поручение (л.д. 135 т.1).

04.07.2022 года доверенность была отменена(л.д.138 т.1).

Кроме того, между ООО «Агроком» и ФИО2 были заключены агентские договора от 18.12.2013 года и от 12.01.2022 года (л.д.131,132 т.1).

Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что ООО «АГРОКОМ» и ФИО2 сотрудничали, последний оказывал услуги, связанные с продажей недвижимости, подбору покупателей, передаче и составлению документов по продаже недвижимости, передачей документов для регистрации, однако право получать денежные средства за проданные квартиры, ФИО2 не имел.

Суд также принимает во внимание положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно п.1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

В ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Как указано в абз. 2 п.123 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Таким образом, обстоятельством, имевшим юридическое значение для правильного разрешения возникшего спора и подлежавшим доказыванию, является обстоятельство того, имело ли в последующем одобрение ООО «Агроком» совершенных ФИО2 сделок с ФИО1.

Из анализа представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что ФИО2, заключая договор с ФИО1 и получая денежные средства, действовал в интересах ООО «АГРОКОМ». Действия ФИО2 были одобрены указанным юридическим лицом, с последующим заключением с ФИО1 договора купли-продажи от 31.01.2022 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком ФИО1 в рамках договора купли-продажи АДРЕС была произведена оплата в размере 2 500 000 руб.. Оставшаяся сумма в размере 449 000 руб. не оплачена.

Согласно п.1.5 договора купли-продажи от 31.01.2022 года стоимость квартиры закреплена до 31 января 2022 года включительно, если покупатель не вносит сумму по настоящему договору до указанной даты, продавец вправе по дополнительному соглашению увеличить стоимость квартиры, если покупатель не согласен с повышением, то он вправе расторгнуть договор в течение 10 дней. Если покупатель не расторг договор в течение 10 дней, то новая цена остается согласованной и покупатель обязуется ее заплатить по дополнительному соглашению.

В силу ст.485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п.3 ст.424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. При просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара, предусмотренный договором, а если он договором не предусмотрен, на момент, определенный в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса.

Стороной истца заявлено о взыскании 3 350 000 руб. с учетом положений п.1.5 Договора и изменения рыночной стоимости квартиры.

По ходатайству ответчика ФИО1, не согласившейся с заявленной стоимостью, судом была назначена судебная экспертиза, по результатам которой получено Заключение эксперта НОМЕР Оценочной компании «Бюро оценки», согласно которому рыночная стоимость объекта - АДРЕС составляет 3 130 000 руб. (л.д.132 т.2).

Оснований не доверять выводам указанного экспертного заключения не имеется. По делу не установлено каких-либо обстоятельств, ставящих под сомнение выводы экспертов. Напротив экспертом произведены необходимые расчеты, экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Выводы полные и обоснованные, не носят характера вероятности либо условности, согласуются с действительными обстоятельствами, установленными по делу.

Принимая во внимание, что ответчиком ФИО1 в рамках договора купли-продажи от 31.01.2022 года была произведена частичная оплата в размере 2 500 000 руб., с учетом положений п.1.5 указанного договора, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 630 000 руб.(3 130 000-2 500 000).

В силу ст.88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со ст.99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы( ст.94 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание, что исковые требования удовлетворены частично на сумму 630000 руб. (18,8%), госпошлина, уплаченная при подаче иска, составляет 24950 руб.(л.д.3,17-19), суд приходит к выводу о возмещении истцу расходов по госпошлине 4691 руб..

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «АГРОКОМ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ДАТА года рождения (паспорт НОМЕР) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АГРОКОМ» (ОГРН <***>) задолженность по договору купли-продажи от 31.01.2022 года в размере 630 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 4691 руб..

В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью «АГРОКОМ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий судья С.В. Борозенцева

Мотивированное решение составлено 29.03.2023 года.