Решение по делу № 2-2151/2023 от 04.09.2023 - о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимости, неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество.

РЕШЕНИЕ

ИменЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УИД 19RS0001-02-2023-001759-79

04 сентября 2023 года Дело №2-2151/2023

Абаканский городской суд в городе Абакане,

В составе председательствующего судьи Царевой Е.А.,

При секретаре Матвиенко В.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимости, неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, не выплаченный по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 128000 руб., процентов за неисполнение договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 140160 руб.

Протокольным определением суда, вынесенным ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца привлечен ФИО3

В ходе рассмотрения дела истец заявленные требования уточнила, просила суд взыскать с ФИО2 задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 128 000 руб., проценты по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 414 720 руб., договорную неустойку за просрочку оплаты имущества, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере 73 455 руб. 75 коп.; взыскать неустойку, начисленную на сумму 128 000 руб. по ставке 0,5% в день, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты долга. Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок, кадастровый №, по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену в размере 118 214 руб. 71 коп., указав в решении суда, что из стоимости заложенного имущества подлежит уплате истцу сумма в размере 616 175 руб. 75 коп., неустойка начисленная по день фактической уплаты долга и судебные расходы в размере 5 881 руб. 60 коп.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, уточненные требования поддержал, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи № земельного участка, кадастровый №, по адресу: <адрес>, стоимостью 128 000 руб. Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что расчет между сторонами должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего времени денежные средства ответчиком не выплачены. Ссылаясь на п. 3 ст. 488 ГК РФ, истец указывает, что с ответчика подлежат взысканию денежные средства по договору в размере 128 000 руб. Также, ссылаясь на п. 4 ст. 488 ГК РФ, просит взыскать с ответчика проценты по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В силу ст. 333 ГК РФ, с ответчика подлежит взысканию договорная неустойка, предусмотренная п. 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение исполнения обязательств по договору ответчик передал истцу в залог спорный земельный участок. Представитель истца ФИО4 просил суд заявленные требования удовлетворить.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, направила своего представителя с надлежащим образом оформленными полномочиями. Суд, руководствуясь ст. 48 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, с участием представителя истца.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, судебные извещения о судебных заседаниях, направленные по известным суду адресам вернулись по истечении срока хранения на почте. Положениями п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 №234, ч. 2 ст. 117 ГПК РФ, абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует их возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела. Соответственно, судом предприняты исчерпывающие меры по надлежащему извещению ответчиков о рассмотрении дела. Суд расценивает неполучение ответчиком судебных извещений, как злоупотребление правом, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 115, 116, 117, 167 ГПК РФ, дело рассматривается без участия ответчика, и он считается надлежаще извещенным.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен. Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 148 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела и проанализировав представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Положениями ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № земельного участка, кадастровый №, по адресу: <адрес>

Пунктом 2 договора предусмотрено, что стороны оценивают земельный участок в 128 000 руб.

В пункте 3 договора указано, что расчет между сторонами должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из пункта 8 договора следует, что договор имеет силу передаточного акта: одновременно с подписанием договора продавец передает покупателю, а покупатель принимает участок.

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РХ ДД.ММ.ГГГГ.

Заявляя требования о взыскании денежных средств, истец указывает, что ответчиком денежные средства по договору до настоящего времени не выплачены.

Положениями ст. 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.

В силу п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства оплаты ответчиком по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает возможным взыскать с ФИО2 в пользу истца стоимость земельного участка в размере 128 000 руб.

Согласно ч. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Пунктом 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что покупатель обязуется уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене участка, начиная со дня передачи участка продавцом. В первые три месяца со дня передачи участка продавцом покупателю уплачиваются проценты исходя из ставки 0% в день (льготный период), а по окончании льготного периода покупателем уплачиваются проценты исходя из ставки 0,3% в день.

Поскольку ответчик оплату по договору от ДД.ММ.ГГГГ в установленный срок до ДД.ММ.ГГГГ не произвел, то с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты в соответствии с договором за период с ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ + 3 месяца) по ДД.ММ.ГГГГ (дата заявленная истцом).

Расчет: 128 000 руб. х 1080 дн. х 0,3% = 414 720 руб.

Соответственно, с ФИО2 в пользу истца подлежат взысканию проценты по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 414 720 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом.

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что расчет между сторонами должен быть произведен в следующем порядке: не позднее 3-х рабочих дней после государственной регистрации права собственности покупателя, покупатель должен выплатить продавцу не менее 85 000 руб., далее не позднее ДД.ММ.ГГГГ покупатель должен выплатить продавцу не менее половины оставшейся стоимости имущества, остаток стоимости имущества должен быть оплачен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае просрочки оплаты имущества продавец вправе потребовать от покупателя уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик оплату по договору от ДД.ММ.ГГГГ в установленный срок до ДД.ММ.ГГГГ не произвел, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка исходя из установленного договором порядка оплаты.

Расчет:

85 000 руб. х 18 дн. (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 0,1% = 1 530 руб.

106 500 руб. х 31 дн. (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 0,1% = 3 301 руб. 50 коп.

128 000 руб. х 1110 дн. (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 0,1% = 412 080 руб.

1 530 руб. + 3 301 руб. 50 коп. + 142 080 руб. = 146 911 руб. 50 коп.

Между тем, истец заявляет требования о взыскании с ответчика неустойки только за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере 73 455 руб. 75 коп.

Заявленная истцом неустойка в размере 37 455 руб. 75 коп., по мнению суда, отвечает принципам разумности и справедливости и в наибольшей степени способствует установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного истцу в результате допущенного ответчиком нарушения взятых на себя договорных обязательств. В связи с чем, суд не видит оснований для снижения размера неустойки.

Таким образом, всего с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 616 175 руб. 75 коп., из расчета: 128 000 руб. + 414 720 руб. + 73 455 руб. 75 коп.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Из приведенных положений следует, что неустойка является мерой ответственности за не исполнение обязательств, а потому по общему правилу неустойка выплачивается по день исполнения обязательства.

В связи с чем, требования истца о взыскании с ответчика неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В п. 2 ст. 20 Закона также предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Из договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в силу ст. 20 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

В соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ч. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Указанных в данной правовой норме критериев, по которым ответчик может быть освобожден от обращения взыскания на заложенное имущество, по рассматриваемому спору не имеется.

Частью 5 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из расчета задолженности следует, что ответчик с ДД.ММ.ГГГГ оплату по договору купли-продажи не произвел, размер задолженности по основному долгу составляет 128 000 руб.

Принимая во внимание, что ответчиком нарушены условия договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что имеются установленные законом основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Частью 1 ст. 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Для определения стоимости заложенного имущества судом проведена экспертиза.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка, кадастровый №, по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 400 000 руб.

Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» определено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Руководствуясь положениями ФЗ «Об ипотеке», суд считает возможным установить начальную продажную стоимость предмета залога –земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в размере 80% от стоимости определенной отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 320 000 600 руб. Определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При подаче иска истец оплатил государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 5 881 руб. 60 коп., что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку заявленные требования удовлетворены, суд считает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 5 881 руб. 60 коп.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 4 080 руб.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №) в пользу ФИО1 (ИНН №) 616 175 руб. 75 коп., в том числе: 128 000 руб. - основной долг по договору от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи недвижимого имущества, 414 720 руб. - проценты по договору купли-продажи за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, 73 455 руб. 75 коп. – договорная неустойка за просрочку оплаты имущества за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскивать с ФИО2 (ИНН №) в пользу ФИО1 (ИНН №) неустойку начисленную на сумму долга по ставке 0,05% в день, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты.

Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 320 000 руб. Определить способ реализации недвижимости в виде продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №) в пользу ФИО1 (ИНН №) судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 5 881 руб. 60 коп.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №) государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 4 080 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 11.09.2023.

СУДЬЯ Е.А. ЦАРЕВА