Дело № 2-620/2025

УИД 91RS0024-01-2024-003731-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 14 марта 2025 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Самохваловой Н.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о возмещении убытков,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5,

установил:

ФИО3 обратился в суд иском к ФИО4, в котором после уменьшения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит суд взыскать разницу между ценой, уплаченной по предварительному договору от 1 октября 2021 г., и стоимостью помещения № №<номер> ориентировочной общей площадью №<номер> кв. м, находящегося в доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>, на момент расторжения договора 1 декабря 2023 г. в размере №<номер> рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что 1 октября 2021 г. между ФИО3 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи помещения № №<номер>, ориентировочной площадью №<номер> кв.м, балкон №<номер> кв.м, в строящемся многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес> <адрес>. Истцом во исполнение условий предварительного договора оплачены ответчику денежные средства в размере №<номер> рублей. В связи с тем, что строительные работы по возведению многоквартирного дома на земельном участке не велись, истец направил в адрес ответчика досудебную претензию с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате оплаченных по договору денежных средств, оплате неустойки, компенсации морального вреда и расходов на юридическую помощь. 1 декабря 2023 г. ФИО4 возвратила истцу оплату по предварительному договору в размере №<номер> рублей, а также №<номер> руб. в качестве оплаты расходов на юридическую помощь, процентов и неустойки. Вместе с тем, согласно выводам судебной экспертизы разница между ценой, уплаченной по предварительному договору от 1 октября 2021 г., и стоимостью аналогичного объекта по состоянию на 1 декабря 2023 г. составляет №<номер> рублей. На указанную сумму истцом понесены убытки, вызванные удорожанием на рынке объектов недвижимости, аналогичных подлежащему передаче истцу по предварительному договору. Не урегулировав спор в досудебном порядке, истец обратился в суд.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО1 поддержал заявленные исковые требования, с учетом их уменьшения.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на его необоснованность, дав объяснения, аналогичные изложенным письменно возражениям (т. 1 л.д. 134-137, 138-140, т. 2 л.д. 76-79).

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте его проведения, почтовая корреспонденция возвращена в суд за истечением срока хранения.

В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся сторон, обеспечивших явку представителей, а также третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 1 октября 2021 г. между ФИО3 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи помещения № №<номер> ориентировочной площадью 20,22 кв.м, балкон 4,04 кв.м, в доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 10).

Пунктом 2 предварительного договора стороны согласовали, что договор купли-продажи помещения будет заключен по цене №<номер> рублей.

Согласно пункту 4 предварительного договора денежная сумма в размере №<номер> рублей ФИО3 передана ФИО4 до подписания настоящего договора, что является авансовым платежом, в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору купли-продажи помещения.

Оставшаяся сумма в размере №<номер> рублей будет передана ФИО4 в срок до 1 декабря 2021 г.; в размере №<номер> рублей будет передана ФИО4 равными частями в срок до 1 апреля 2022 г. Возможна досрочная передача денежных средств (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 3 предварительного договора в соответствии с намерениями ФИО4 обязуется перед ФИО3 до 20 декабря 2023 г. заключить договор купли-продажи помещения.

Истцом во исполнение условий предварительного договора были оплачены ответчику денежные средства в размере №<номер> рублей.

Из доводов иска следует, что предварительный договор был заключен в отношении помещения в строящемся многоквартирном доме, запланированным сроком ввода в эксплуатацию которого являлся конец декабря 2023 года. Вместе с тем, поскольку котлован под строительство многоквартирного дома вырыт не был, строительные работы на земельном участке не велись, в сентябре 2023 года ФИО3, действуя через представителя, направил в адрес ответчика досудебную претензию с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате оплаченных по договору денежных средств, оплате неустойки, компенсации морального вреда и расходов на юридическую помощь (т. 1 л.д. 142-150).

Письмом от 13 октября 2023 г. ФИО4 сообщила в адрес ФИО3 об отсутствии возражений по заключению соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 1 октября 2021 г., возврате полученных по договору денежных средств (т. 1 л.д. 151).

1 декабря 2023 г. ФИО4 в ответ на предложение об урегулировании спора от 30 ноября 2023 г. возвратила ФИО3 оплату по предварительному договору в размере №<номер> рублей, а также №<номер> руб. в качестве оплаты расходов на юридическую помощь, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами (т. 1 л.д. 141, 170-174).

19 февраля 2024 г. представителем ФИО3 в адрес ИП ФИО4 была направлена досудебная претензия со ссылкой на экспертное заключение от 23 января 2024 г. № №<номер> об оплате стоимости разницы между ценой, уплаченной по предварительному договору от 1 октября 2021 г., и стоимостью аналогичного объекта по состоянию на 1 декабря 2023 г., в размере №<номер> рублей (т. 1 л.д. 111-113, 73-133, 169).

На указанную претензию ФИО6 в адрес ФИО3 сообщено о том, что все вопросы по предварительному договору от 1 октября 2021 г. были урегулированы при возврате денежных средств в полном объеме (т. 1 л.д. 176, 177, 178).

Не урегулировав спор о возмещении убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов недвижимости, аналогичных подлежащему передаче по предварительному договору, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В абзацах 2 и 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно статье 523 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) или одностороннее его изменение допускаются в случае существенного нарушения договора одной из сторон (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Из статьи 15 ГК РФ следует, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (абзац 2 пункта 2 статьи 393 ГК РФ).

Особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением должником договора, повлекшим его прекращение по инициативе кредитора, урегулированы статьей 393.1 ГК РФ, имеющей цель восстановить имущественные интересы кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.

В соответствии со статьей 393.1 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора (пункт 1).

Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой (пункт 2).

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 3).

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 393.1, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

Судом установлено, что длительное не проведение строительных работ по возведению многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес> <адрес> повлекло расторжение предварительного договора от 1 октября 2021 г. по соглашению сторон; 1 декабря 2023 г. ответчик ФИО4 осуществила возврат истцу оплаченных денежных средств в размере №<номер> рублей и уплатила неустойку, проценты за пользование чужими денежными средствами, расходы на оказание юридической помощи в общем размере №<номер> рублей.

При этом доводы представителя ответчика о том, что многоквартирный дом с расположенным в нем помещением, которое намеревался приобрести истец, давно возведен, сдан в эксплуатацию, не принимаются судом во внимание, поскольку ничем не подтверждены.

Также в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств возможности заключения договора купли-продажи помещения в срок до 20 декабря 2023 г., как это предусмотрено пунктом 3 предварительного договора.

При разрешении спора суд исходит из того, что согласно приведенным выше положениям закона покупатель, разумность и добросовестность действий которого предполагаются, имеет право на возмещение убытков, выразившихся в удорожании стоимости предмета договора (будущего помещения), который не был передан покупателю по обстоятельствам, зависящим от продавца.

Согласно выводам заключения судебной оценочной экспертизы от <дата> г. № №<номер>, выполненной экспертом автономной некоммерческой организации «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по Республике Крым», величина соразмерной стоимости между ценой, уплаченной по предварительному договору от 1 октября 2021 г. за помещение №35 в доме, который находится на стадии строительства, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> ориентировочной площадью №<номер> кв. м, и стоимостью аналогичного помещения по состоянию на 1 декабря 2023 г. составляет №<номер> рублей (т. 1 л.д. 210-250, т. 2 л.д. 1-18).

Заключение эксперта суд признает допустимым доказательством по делу, соответствующим требованиям относимости и допустимости доказательств (статьи 59, 60, 67 ГПК), поскольку оно проведено компетентным экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта основаны на материалах дела, подробно мотивированы, сделаны на основе совокупного анализа всех фактических обстоятельств дела, в соответствии и с использованием соответствующих нормативных документов, литературы и информационных источников, приведенных в исследовательской части заключения, в связи с чем не вызывают сомнений в их достоверности. Само заключение является полным, обоснованным и мотивированным. Экспертиза проведена на основе нормативных актов, регламентирующих производство экспертиз.

При этом, представленная стороной ответчика рецензия на заключение судебной экспертизы, выполненная ООО «Легист» 10 марта 2025 г. (т. 2 л.д. 53-74), не принимается судом в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку не является по своему содержанию экспертным заключением.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что определение убытков истца в размере разницы между ценой, уплаченной по предварительному договору от 1 октября 2021 г., и стоимостью аналогичного помещения по состоянию на 1 декабря 2023 г., а именно, в размере №<номер> рублей, отвечает критерию полного возмещения убытков (статьи 15, 393, 393.1 ГК РФ), ввиду чего исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу положений части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеуказанных положений закона с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере №<номер> рубля, что пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Тогда как из бюджета в пользу ФИО3, уменьшившего свои исковые требования, подлежит возврату уплаченная 13 апреля 2024 г. государственная пошлина в размере №<номер> рублей.

Согласно части 3 статьи 97 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта, за счет средств, внесенных на счет, указанный в части первой статьи 96 настоящего Кодекса.

АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по Республике Крым» подано заявление об оплате производства дополнительной судебной экспертизы в размере №<номер> №<номер> рублей (т. 1 л.д. 208).

Ответчиком ФИО4 внесены денежные средства в размере №<номер> рублей на депозитный счет суда в обеспечение оплаты судебной экспертизы согласно квитанции от 19 августа 2024 г. № 148 (т. 1 л.д. 184).

При таких обстоятельствах Управлению Судебного департамента в Республике Крым надлежит перечислить на расчетный счет экспертного учреждения денежные средства в размере №<номер> рублей, внесенные на депозитный счет ответчиком (проигравшей судебной спор стороной).

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 (№<номер> года рождения, паспорт серия №<номер>) в пользу ФИО3 №<номер> года рождения, паспорт серия №<номер> №<номер>) убытки в размере №<номер> (№<номер>) рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере №<номер> (№<номер> рубля.

Возвратить из бюджета в пользу ФИО3 (№<номер> года рождения, паспорт серия №<номер>) уплаченную 13 апреля 2024 г. государственную пошлину в размере №<номер> №<номер>) рублей.

Управлению Судебного департамента в Республике Крым произвести оплату затрат на проведение судебной экспертизы в размере №<номер>) рублей за счет средств, поступивших на депозитный счет суда во временное распоряжение от ФИО4 согласно квитанции от №<номер> г. № №<номер>, путем перечисления указанной суммы на расчетный счет Автономной некоммерческой организации «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по Республике Крым», по банковским реквизитам: ИНН №<номер> КПП №<номер>, название банка: <адрес>: №<номер>, корр. счет: №<номер>, расчетный счет: №<номер>, юридический адрес: <адрес>, <адрес> назначение платежа - заключение эксперта по гражданскому делу № №<номер> (№<номер>).

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 28 марта 2025 г.