ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 сентября 2022 года город Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе: председательствующего судьи Халбаевой Ю.А.,

при помощнике судьи Горчица О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5257/2022 по иску администрации Ангарского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли - продажи, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Истец обратился с иском в суд с иском, в обоснование иска указал, что ** между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа и ФИО1 заключен договор купли – продажи жилого помещения. В соответствии с договором купли - продажи продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить жилое помещение, расположенное по адресу: ..., ... ..., состоящее из одной комнаты, общей площадью 35,6 кв. м, кадастровый №. В соответствии с п. 4.1 договора стоимость квартиры составляет 1 184 000 руб., покупатель возмещает стоимость квартиры равными платежами не позднее 5 числа каждого месяца в течение 10 лет, с условием оплаты процентов в размере 6,5% годовых, начисленных на оставшуюся сумму стоимости жилого помещения с момента заключения договора, в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, путем перечисления денежных средств в доход бюджета Ангарского городского округа. За нарушение сроков оплаты продавец вправе потребовать оплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. В нарушение условий договора ответчик не вносит платежи в погашение стоимости квартиры, истец неоднократно обращался в суд о взыскании задолженности по договору за период с ** по ** и пени, что подтверждается судебными приказами. По условиям договора квартира находится в залоге у продавца (п.5.2 договора). В адрес ответчика ** направлено извещение об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с задолженностью по договору купли-продажи, предлагалось погасить задолженность в срок до **. Ответчиком мер по погашению задолженности по договору купли-продажи не принимается. По состоянию на ** образовалась задолженность в размере 147 884.88 руб., в том числе основной долг 84 002,86 руб., проценты по договору 63 822,02 руб.

Истец просит взыскать с ответчика сумму основного долга 84 002,86 руб., проценты, предусмотренные договором, в размере 63 822,02 руб., пени, предусмотренные договором, в размере 46 990,45 руб. за период с ** по **, а также обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый №, состоящую из одной комнаты общей площадью 35,6 кв.м, путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости в размере 1 800 913 руб.

В судебное заседание представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом в соответствии с правилами отправки почтовой корреспонденции.

Поскольку суд не располагает сведениями о том, что неявка ответчика имела место по уважительной причине, судом, с согласия представителя истца, определено рассмотреть дело в порядке заочного производства в соответствии со ст. 233 ГПК РФ. Определение занесено в протокол судебного заседания.

Суд, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства и оценив их совокупности, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли - продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли - продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3). Правила статьи 395 ГК РФ применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ** между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа и ответчиком заключен договор купли – продажи жилого помещения.

В соответствии с договором купли - продажи жилого помещения продавец передал, а покупатель принял в собственность квартиру, состоящую из одной комнаты, общей площадью 35,6 кв.м, находящуюся по адресу: ..., ..., кадастровый №.

В соответствии с п. 4.1 договора стоимость квартиры составляет 1 184 000 руб., Покупатель возмещает стоимость квартиры в размере 1 184 000 руб. равными платежами не позднее 5 числа каждого месяца в течение 10 лет, в соответствии с графиком платежей, путем перечисления денежных средств в доход бюджета Ангарского городского округа на лицевой счет Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации АГО с условием оплаты процентов в размере 6,5% годовых, начисленных на оставшуюся сумму стоимости жилого помещения с момента заключения настоящего договора (п.4.2 договора). За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 4.2 договора, продавец вправе потребовать оплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

По состоянию на ** покупателем не исполнены обязанности по своевременному внесению платежей по договору, не оплачены проценты, предусмотренные договором.

Истец свои обязательства выполнил надлежащим образом, ответчик свои обязательства не исполняет по договору, в связи с чем образовалась задолженность, которая подлежит взысканию с ответчика.

Истцом представлен расчет по задолженности, а также представлены судебные приказы о взыскании задолженности по договору за период с ** по ** и с ** по **.

Суд соглашается с расчетом задолженности по договору купли-продажи жилого помещения, представленным истцом, поэтому с ответчика надлежит взыскать задолженность по договору купли - продажи жилого помещения в размере 84 002,86 руб., а также проценты, предусмотренные договором, в размере 63 822,02 руб.

Разрешая требования истца о взыскании пени, суд приходит к следующему. Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Статья 330 ГК РФ признает неустойкой (штрафом, пеней) определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При заключении Договора стороны достигли соглашения о неустойке (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Факт нарушения условий Договора со стороны ответчика нашел свое подтверждение. В связи с чем, требования истца о взыскании пени суд также находит обоснованными. Размер пени, согласно представленному расчету за период с ** по ** составляет 46 990,45 руб., поскольку ответчиком нарушаются условия договора по выплате суммы стоимости квартиры, исковые требования в этой части подлежат удовлетворению.

Истцом также предъявлены исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Рассматривая требования в данной части, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства взыскание может быть обращено на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора).

В соответствии со ст.ст. 3, 50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке; требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку, начисленную за просрочку исполнения обязательств (ст. 337 ГК РФ). Как следует из положений ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество допускается, если размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества и если обязательство, исполняемое периодическими платежами, нарушается систематически (при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев).

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ** № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

По условиям договора купли-продажи жилого помещения, квартира находится в залоге у продавца в силу закона, с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ипотека в силу закона зарегистрирована ** за номером №

Согласно представленному отчету об оценке № от ** рыночная стоимость залогового имущества - квартиры по адресу: ... составляет 1 800 913,00 руб. Оценивая заключение, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым доказательством, так как оно выполнено специалистом, который имеет соответствующую квалификацию и образование.

Учитывая, что ответчик не исполняет обязательства по договору, просрочка составляет более трех месяцев, размер долга составляет более 5% от стоимости предмета ипотеки, суд считает, что требования истца об обращении взыскания на недвижимое имущество - квартиру по адресу: ..., ..., должны быть удовлетворены.

Обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при наличии которых не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно правилам статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. С учетом этого, начальная продажная стоимость квартиры должна быть рассчитана следующим образом:1 800 913 рублей * 80% = 1 440 730,40 руб.

С учётом изложенного, необходимо установить способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов, а начальную продажную цену предмета ипотеки установить в размере 1 440 730,40 руб., поскольку в материалах дела имеется отчет об оценке № от **, выполненный ООО «ЗСКЦ», согласно данным которого рыночная стоимость спорной квартиры составляет 1 800 913 руб.

Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Истцом при рассмотрении дела государственная пошлина не уплачена, исковые требования истца удовлетворены, в связи с чем, с ответчика надлежит взыскать расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 5 396,31 руб., за требования о взыскании задолженности по договору (общая сумма взыскания 194815,33 руб., государственная пошлина 3 200 руб. и 2% от суммы 94 815,33) и 300 руб. за исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствующий бюджет, всего 5 696,31 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации Ангарского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли - продажи, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать со ФИО1, ** года рождения, паспорт 25 11 №, в пользу администрации Ангарского городского округа задолженность по договору купли - продажи жилого помещения от ** основной долг в размере 84 002,86 руб., проценты в размере 63 822,02 руб., пени размере 46 990,45 руб.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, назначение жилое, общая площадь 35.6 кв.м, расположенную по адресу: ..., ..., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 1 440 730,40 руб., для уплаты из стоимости предмета ипотеки суммы задолженности по договору купли-продажи от **, кадастровый №.

Взыскать со ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 696,31 руб. в соответствующий бюджет.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение 7 дней со дня вручения копии этого решения. Заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Ю.А. Халбаева

Мотивированное заочное решение составлено 28.02.2023.