УИД № 77RS0034-02-2025-011921-85

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 сентября 2025 года адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Яцковой О.М., при секретаре фио, с участием помощника прокурора ТиНАО адрес Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-13049/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды жилого помещения, выселении, возмещении убытков,

установил:

Истец обратился в суд с указанным иском и просит с учетом уточнения расторгнуть договор аренды жилого помещения, заключенный 04.11.2024 года между сторонами; выселить фио из квартиры № 119, расположенной по адресу: адрес; взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере сумма, задолженность по оплате коммунальных платежей и электроэнергии в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, пени, начисленные на сумму основного долга, за каждый день просрочки, по день фактического исполнения решения суда

В обоснование заявленных требований указывает, что 04.11.2024 года между сторонами был заключен договор жилого помещения (квартиры), в соответствии с которым наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение (квартиру), состоящую из 2 (двух) комнат, расположенную по адресу: адрес за плату, во временное пользование в целях проживания (п. 1.1 Договора). Согласно п. 1.2 Договора, срок найма указанного помещения устанавливается с 04.11.2024 года по 04.10.2025 года. Согласно ст. 4 Договора, месячная оплата за использование помещения составляет сумма В дальнейшем оплата будет производиться ежемесячно, не позднее 04 числа каждого месяца. На момент подписания настоящего договора, наниматель передал наймодателю сумму в размере сумма за первый месяц проживания. Оплата за последний месяц проживания будет внесена следующим образом: не позднее 04.01.2025 года будет перечислено сумма; не позднее 04.02.2025 года будет перечислено сумма Оплату интернета, коммунальные платежи, потребленную электроэнергию и воду по показаниям счетчиков оплачивает наниматель. Согласно п. 3.1. Договора, при досрочном прекращении найма и расторжении настоящего договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма. Согласно п. 3.2 Договора, досрочное прекращение найма и расторжение данного договора возможно в случаях нарушения наймодателем или нанимателем своих обязательств по настоящему договору. Согласно п. 3.4 Договора, за несвоевременную оплату найма наниматель оплачивает пени из расчета 3% от просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты более 10 (десяти) дней наймодатель имеет право расторгнуть договора в одностороннем порядке. Ответчик более 2 (двух) раз не внес арендную плату по истечению установленного договором срока платежа. Ответчиком была оплачена арендная плата за ноябрь 2024 года, (при подписании договора), а полная оплата за декабрь 2024 года поступила только 13.02.2025 года. В настоящее время ответчиком не внесены арендные платежи за период с января 2025 года и по настоящее время. Также ответчик не исполняет принятые на себя обязательства по оплате коммунальных платежей и электроэнергии, в связи с чем образовалась задолженность. 14.02.2025 года истцом в адреса ответчика была направлена претензия с предложением о расторжении договора аренды, освобождении жилого помещения, выплаты задолженности по арендным платежам, которая была оставлена последним без удовлетворения.

Представитель истца фио в судебном заседании доводы изложенные в иске с учетом уточнения поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчик фио в судебном заседании доводы изложенные в отзыве на иск поддержала. Пояснила, что в объявлении о сдаче спорного жилого помещения было указано о том, что коммунальные платежи оплачивает наймодатель. При подписании договора ответчик была отвлечена просьбой подписать документы быстрее, а в спешке обратить внимание на то, что галочка в графе «оплату коммунальных платежей производит» стоит напротив «наниматель» было достаточно сложно. Сторонами была достигнута договоренность о том, что срок аренды жилого помещения будет от 2 (двух) лет, а в договоре указан срок аренды 11 (одиннадцать) месяцев. Ответчик расценивает действия истца как обман, поскольку при заключении договора наниматель была введена в заблуждение наймодателем и ее риелтором и после заключения договора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых она исходила при заключении договора аренды, в связи с чем считает данный договор недействительным. Также ответчик полагает, что истцом и ее риелтором были нарушены права нанимателя и ее несовершеннолетнего сына. Арендодателем в одностороннем порядке в договоре установлены завышенные, необоснованные и несоразмерные платежи, штрафные санкции и пени, не предусмотренные действующим законодательством РФ. Истец предпринимает активные действия по незаконному выселению ответчика и ее несовершеннолетнего сына из арендованного жилого помещения, что создает прямую угрозу законным правам и нормальным условиям жизни ребенка. Кроме того, в случае вынужденного переезда в иное место жительство, ответчиком будут понесены расходы, связанные с переездом и скорее всего, приобретением новой мебели (мебель которая будет перевозиться, в силу того, что ее придется разбирать и собирать, в дальнейшем будет не пригодна для использования и безвозвратно утрачена). На основании изложенного ответчик просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме. В случае удовлетворения требования истца просила применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки (пеней)

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась о дне, времени и месте слушания по делу извещена надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду неизвестно, заявлений об отложении слушания по делу или о рассмотрении дела в свое отсутствие не поступало, в связи с чем, спор рассмотрен в отсутствие истца, на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего заявленные требования в части выселения подлежащими удовлетворению, изучив доводы иска, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам

Согласно п. 1 ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу ч. 1 ст. 30 адрес кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены названным Кодексом.

На основании ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником квартиры № 119, расположенной по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

04.11.2024 года между ФИО1 (наймодателем) и ФИО2 (нанимателем) был заключен договор жилого помещения (квартиры), в соответствии с которым наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение (квартиру), состоящую из 2 (двух) комнат, расположенную по адресу: адрес за плату, во временное пользование в целях проживания (п. 1.1 Договора).

Согласно п. 1.2 Договора, срок найма указанного помещения устанавливается с 04.11.2024 года по 04.10.2025 года.

Согласно 6.1 Договора, в течение срока найма совместно с нанимателем в жилом помещении будет проживать и соблюдать условия договора найма – фио.

Согласно ст. 4 Договора, месячная оплата за использование помещения составляет сумма

В дальнейшем оплата будет производиться ежемесячно, не позднее 04 числа каждого месяца.

На момент подписания настоящего договора, наниматель передал наймодателю сумму в размере сумма за первый месяц проживания.

Оплата за последний месяц проживания будет внесена следующим образом:

- не позднее 04.01.2025 года будет перечислено сумма;

- не позднее 04.02.2025 года будет перечислено сумма

Оплату интернета, коммунальные платежи, потребленную электроэнергию и воду по показаниям счетчиков оплачивает наниматель.

Согласно п. 3.1. Договора, при досрочном прекращении найма и расторжении настоящего договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма.

Согласно п. 3.2 Договора, досрочное прекращение найма и расторжение данного договора возможно в случаях нарушения наймодателем или нанимателем своих обязательств по настоящему договору.

Согласно п. 3.4 Договора, в случае просрочки оплаты более 10 (десяти) дней наймодатель имеет право расторгнуть договора в одностороннем порядке.

Ответчиком была оплачена арендная плата за ноябрь 2024 года, (при подписании договора), а полная оплата за декабрь 2024 года поступила только 13.02.2025 года.

В настоящее время ответчиком не внесены арендные платежи за период с января 2025 года и по настоящее время.

Также ответчик не исполняет принятые на себя обязательства по оплате коммунальных платежей и электроэнергии, в связи с чем образовалась задолженность.

14.02.2025 года истцом в адреса ответчика была направлена претензия с предложением о расторжении договора аренды, освобождении жилого помещения, выплаты задолженности по арендным платежам, которая была оставлена последним без удовлетворения.

На основании п. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на иск, из которого следует, что при заключении договора аренды жилого помещения (квартиры) от 04.11.2024 года она была введена в заблуждение истцом и ее риелтором, а именно: изначально стороны договорились о том, что аренда квартиры будет на срок 2 (два) года и более, а не на 11 (одиннадцать) месяцев как в указано в договоре; при подписании договора истец и ее риелтор торопили ответчика быстрее подписать документы, а в спешке обратить внимание на то, что галочка в графе «оплату коммунальных платежей производит» стоит напротив «наниматель» было достаточно сложно; в договоре установлены завышенные, необоснованные и несоразмерные платежи, штрафные санкции и пени.

Таким образом, фио полагает, что вышеуказанный договор подлежит признанию недействительным, поскольку заключен под влиянием обмана и заблуждения со стороны ФИО1 и ее риелтора.

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

На основании п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

Вместе с тем, допустимых и достоверных доказательств того, что договор аренды жилого помещения (квартиры) от 04.11.2024 года был заключен под влиянием обмана и заблуждения со стороны ФИО1 и ее риелтора ФИО2, не представлено, а судом не добыто.

Также суд учитывает, что из представленных документов усматривается, что фио имеет высшее юридическое образование, опыт работы по специальности, что свидетельствует о том, что она при заключении сделки могла понимать смысл договора аренды жилого помещения (квартиры), его условия и последствия неисполнения.

Согласно п. 1 ст. 671 ГРК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наниматель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.

На основании ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Статьей 450 ГК РФ определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

На основании п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Проанализировав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что ответчик более 2 (двух) раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносил арендную плату, не оплачивал коммунальные платежи и электроэнергию, суд полагает, что имели место существенные нарушения договора и находит заявленные требования истца о расторжении договор аренды жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: адрес, заключенный между 04.11.2024 года между ФИО1 и ФИО2, законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Статьей 688 ГК РФ предусмотрено, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Учитывая, что основанием вселения ответчика в спорное жилое помещение являлся договор аренды от 04.11.2024 года, который расторгнут решением суда в связи с существенными нарушениями условий со стороны нанимателя, самостоятельное право пользования спорной квартирой ответчик не приобрел, является временным жильцом, в связи с чем, суд полагает подлежащими удовлетворению требования ФИО1 о выселении ФИО2 из квартиры № 119, расположенной по адресу: адрес.

Исходя из положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку в ходе рассмотрения дела был установлен факт неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору, суд полагает возможным взыскать с ФИО2 в пользу фио задолженность по договору аренды за период с 04.01.2025 года по 04.09.2025 года в размере сумма, задолженность по оплате коммунальных платежей и электроэнергии в размере сумма

Согласно п. 3.4 Договора, за несвоевременную оплату найма наниматель оплачивает пени из расчета 3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт нарушения фио сроков оплаты арендных платежей, установлен в судебном заседании. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оснований для освобождения ответчика от ответственности за неисполнение договорных обязательств не имеется и требования истца в части взыскания пеней являются обоснованными.

Между тем, определяя размер подлежащих взысканию пеней, проверив представленный истцом расчет, суд приходит к выводу о том, что пени в таком размере несоразмерны последствиям нарушения ответчиком обязательств.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом, суд принимает во внимание правовую позицию Конституционного Суда РФ, приведенную в Определении от 21.12.2000 года № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (части 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому законодатель предоставил право суду установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции РФ.

Из содержания данной правовой нормы следует, что законодатель предоставил суду определенную свободу усмотрения при решении вопроса о применении ста. 333 ГК РФ.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, учитывая факт того, что, пеня по своей природе носит компенсационный характер, направлена на восстановление прав истца, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств ответчика, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, суд полагает, что пеня должна быть снижена до разумных пределов, что в таком случает будет способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию:

- пени за период с 04.01.2025 года по 04.09.2025 года в размере сумма;

- пени, начисленные на сумму основного долга, исходя из ставки 0,2% в день за каждый день просрочки, начиная с 05.09.2025 года по день фактического исполнения решения суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом были понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды жилого помещения, выселении, возмещении убытков – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: адрес, заключенный между 04.11.2024 года между ФИО1 и ФИО2.

Выселить фио (паспортные данные......) из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес.

Взыскать с ФИО2 (паспортные данные......) в пользу ФИО1 (паспортные данные) задолженность по договору аренды за период с 04.01.2025 года по 04.09.2025 года в размере сумма, задолженность по оплате коммунальных платежей и электроэнергии в размере сумма, пени за период с 04.01.2025 года по 04.09.2025 года в размере сумма, пени, начисленные на сумму основного долга, исходя из ставки 0,2% в день за каждый день просрочки, начиная с 05.09.2025 года по день фактического исполнения решения суда, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 29.09.2025 года.

Судья фио