дело №2-1-126/2025

УИД: 73RS0009-02-2024-000080-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Сурское Ульяновской области 25 апреля 2025 года

Карсунский районный суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Мельниковой О.В.,

при секретаре Гришиной Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО13: ФИО5, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности на квартиру, возврате сторон сделки в первоначальное положение с восстановлением права собственности истца на квартиру

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО14 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности на квартиру, возврате сторон сделки в первоначальное положение с восстановлением права собственности истца на квартиру, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО4, действующей за себя и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по которому он продал ответчику квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Договор зарегистрирован органом регистрации права.

По договоренности сторон квартира продана за 2070000 руб., из которых согласно тексту договора 1545472,1 руб. переданы продавцу до подписания договора из собственных денежных средств покупателей, оставшаяся сумма в размере 524527,90 руб. будут перечислены на счет ФИО3 за счет средств материнского (семейного) капитала, выданного на имя ФИО4

Ни в момент подписания договора, ни до, ни после него, ФИО4 денежные средства в размере 1545472,1 руб. не оплатила.

Денежные средства в размере 524527,90 руб. перечислены на его расчетный счет.

Несмотря на неоднократные требования произвести оплату, истец не получал указанную денежную сумму.

Факт не оплаты ответчиком денежных средств подтверждается: отсутствием расписки о получении денежных средств и акта приема-передачи квартиры, распиской ФИО6 о том, что он обязуется передать продавцу денежную сумму 1545472,1 руб. в счет оплаты по спорному договору за ФИО4

Поскольку не оплата ответчиком стоимости квартиры на сумму 1545472,1 руб. является существенным нарушением условий договора, просит:

1. расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2;

2. возвратить ФИО3 квартиру площадью 64,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>;

3. прекратить право собственности ФИО4, ФИО1 и ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;

4. признать право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;

5. обязать ФИО3 возвратить полученную сумму в размере 524527,90 руб. за счет средств Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, выданный на имя ФИО4.

В судебном заседании истец ФИО3 и его представитель - адвокат Зызина А.В. исковые требования поддержали в полном объеме, показав о том, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, стоимость которой сторонами определена на сумму 2070000 руб. В договоре было указано, что часть денежных средств в размере 1545472,1 руб. оплачена покупателем до подписания договора, а оставшаяся часть стоимости квартиры - 524527,90 руб., будет оплачена за счет средств материнского капитала. Средства материнского капитала на сумму 524527,90 руб. были перечислены на счет истца, а часть стоимости квартиры в размере 1545472,1 руб. фактически не оплачена ни до, ни после подписания договора. При заключении сделки, ФИО6, являвшийся на тот момент сожителем ФИО4, обязался выплатить за нее указанную сумму, о чем написал расписки, в том числе и о выплате стоимости ремонта, поскольку без указанных расписок средства материнского капитала ответчиком не были бы обналичены. ФИО6 по указанным распискам оплату не производил, в настоящее время исполнять обязательство по ним не намерен, поскольку фактические брачные отношения между ним и ФИО4 прекращены. После заключения сделки ФИО4 в спорную квартиру не вселялась, ключи от квартиры истец ей не передавал. Ответчик с детьми проживает в <адрес>. Истец оплачивает коммунальные услуги, поставляемые в спорную квартиру на протяжении всего времени с момента заключения сделки (более 3 лет) и производит в ней ремонт. ФИО4 бремени содержания спорной квартиры не несет, не пользуется ею, расписка о получении продавцом денежных средств на сумму 1545472,1 руб. ФИО3 ей не выдавалась, акт приема-передачи квартиры не составлялся. Все эти обстоятельства подтверждают факт того, что ответчик не выплатила всю стоимость квартиры, передача имущества не состоялась. Срок исковой давности не истек, поскольку истец узнал о нарушении своего права ДД.ММ.ГГГГ, когда в ходе разговора истца с ФИО4, последняя отказалась оплачивать оставшуюся сумму по договору, разговор был зафиксирован на аудиозапись при помощи диктофона.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена, суду предоставила возражения на иск, в которых указала, что денежные средства в сумме 1545472,1 руб. были переданы ею за квартиру до подписания договора, о чем указано в пункте 3 договора. Факт оплаты следует из самого договора, из его условий не следует, что факт оплаты должен подтверждаться распиской. Квартира приобретена ею за счет личных накоплений, в том числе и средств, полученных от ФИО7, заемных средств, полученных от ФИО8 и ФИО9 Срок исковой давности - 1 год истек со дня заключения договора купли-продажи. Просила отказать в удовлетворении исковых требований (том 1 л.д. 175-178, том 2 л.д. 2-5). Также представила суду ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие (том 2 л.д. 23).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО6 в судебном заседании поддержал исковые требования и доводы стороны истца, пояснив суду о том, что до февраля текущего года он состоял с ФИО4 в фактически брачных отношениях, у них имеются общие дети. За время совместного проживания он намеревался оплатить стоимость, приобретенной ответчиком, спорной квартиры. В ходе заключения сделки ФИО4 действительно фактически не оплачивала истцу 1545472,1 руб., поскольку таких средств у нее не было, ответчик не работала, какого-либо дохода не имела. Для того чтобы сделка была оформлена им были написаны расписки о том, что он обязуется оплатить ФИО3 стоимость квартиры за ФИО4, с учетом стоимости ее улучшений, всего на общую сумму около 4 млн. руб., однако денежные средства он не выплатил и в настоящее время не намерен этого делать ввиду испортившихся отношений с ФИО4 Ответчик действительно не проживает и никогда не вселялась в спорное жилое помещение, ключи истец ей не передавал, поскольку расчет полностью не произведен. В настоящее время ФИО3 производит в квартире ремонт за свой счет, ответчик в содержании квартиры не участвует.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области, представитель органа опеки и попечительства, компетентного давать заключение по делу - Муниципального казенного учреждения (МКУ) «Управление образования администрации муниципального образования (МО) «Карсунский район» Ульяновской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель МКУ «Управление образования администрации (МО) «Карсунский район» Ульяновской области представил суду заключение, в котором указал, что расторжение договора и прекращение права собственности детей на квартиру не повлечет ущемления жилищных прав несовершеннолетних ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (том 1 л.д. 130).

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца и его представителя, третье лицо, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ст.ст. 12, 56 и 57 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона в судебном разбирательстве должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами.

В соответствии со ст. 195, 196 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В силу ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 ГК РФ).

Из положений статьи 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, в соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2 ст. 486 ГК РФ).

В силу п. 3, 4 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал ФИО4, действующей за себя и от имени своих несовершеннолетних детей: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, квартиру площадью 64,1 кв.м., этаж 3, адрес: Российская <адрес>.

Согласно пункту 3 договора указанная квартира продана по договоренности сторон за 2 070000 руб. Денежная сумма в размере 1545472,1 руб. передана продавцу до подписания договора из собственных денежных средств покупателей, оставшаяся сумма в размере 524527,90 руб. будут перечислены в установленный законом срок, путем перечисления денежных средств на счет ФИО3 № открытого в ПАО Сберанк за счет средств Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, выданный на имя ФИО4.

Согласно пункту 12 настоящий договор имеет силу передаточного акта. Договор считается исполненным, а имущество переданным с момента подписания настоящего договора (том 1 л.д.13-16).

Согласно имеющейся на договоре отметке Управления Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии указанный договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: №.

Таким образом, указанный договор был подписан сторонами, зарегистрирован органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, квартира была передана ответчику.

Своей подписью в договоре, предусматривающим условие оплаты, продавец ФИО3 подтвердил исполнение данного условия покупателем. Подпись в спорном договоре о получении денежных средств в размере 1545472,1 руб. истцом не оспаривалась. На основании данного обстоятельства суд приходит к выводу, что обязанность по оплате спорной квартиры исполнена ответчиком в полном объеме.

Вопреки доводам истца обстоятельства передачи денежных средств подтверждены ответчиком доказательствами, отвечающими требованиям относимости, допустимости, достаточности и достоверности. Закон не требует специальных средств доказывания оплаты по договору купли-продажи, если письменный договор содержит условия передачи продавцу покупателем денежных средств в соответствующем размере и это подтверждено подписью получившего их лица.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

При этом, законодательство не устанавливает каких-либо специальных требований к содержанию расписки как доказательства принятия кредитором исполнения.

Так на основании п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу п. 1 ст. 162 ГК РФ нарушение предписанной законом формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на показания свидетелей, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Исходя из приведенных норм материального права, передача денежной суммы, в том числе покупателем продавцу, может подтверждаться различными доказательствами, кроме свидетельских показаний.

Согласно п. 3 и п. 12 оспариваемого договора расчет между продавцом и покупателем произведен полностью до его подписания, заключенный договор является одновременно документом, подтверждающим факт реальной передачи недвижимости продавцом покупателю, и является документом, имеющим силу передаточного акта.

Указанный договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем зарегистрирован переход права на спорную квартиру на имя ФИО4 и ее детей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 34-35, 36-37). При этом регистрация перехода прав произведена на основании соответствующего заявления истца ФИО3 (том 1 л.д.84-85).

Следовательно, сторонами оспариваемого договора были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на спорную квартиру, договор сторонами исполнен, ФИО4 в установленном порядке осуществила правомочия собственника.

Таким образом, все соответствующие сделке купли-продажи правовые последствия наступили.

Вопреки доводам стороны истца, отсутствие отдельно составленной расписки на получение денежных средств, отсутствие акта приема-передачи, не передача ключей и не проживание ответчика в спорной квартире, не несение ответчиком бремени по оплате коммунальных платежей и ремонту спорной квартиры, а также составление не являющимся стороной сделки ФИО6 долговых расписок, сами по себе, не опровергают условий договора об исполнении покупателем ФИО4 обязательств по оплате цены договора до его подписания, о чем указано в п. 3 договора.

Ссылка стороны истца на аудиозапись разговора ФИО3 и ФИО4, подтверждающую отказ ответчика от оплаты по договору купли-продажи квартиры, не может быть принята во внимание, поскольку сделка купли-продажи квартиры совершена в письменной форме, в ней отражен факт расчета, договор зарегистрирован в Едином государственном реестре, при этом со стороны продавца квартиры не поступало сообщений о приостановлении государственной регистрации перехода прав на ответчика, и поэтому в силу статьи 60 ГПК РФ, она допустимыми доказательством не является.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований к удовлетворению предъявленных ФИО3 исковых требований по заявленным им основаниям иска.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО13: ФИО5, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности на квартиру, возврате сторон сделки в первоначальное положение с восстановлением права собственности истца на квартиру отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Карсунский районный суд Ульяновской области в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья О.В. Мельникова

Решение в окончательной форме принято 15.05.2025