РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 января 2023 года адрес

Черемушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Ивакиной Н.И., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-19/23 по административному иску Ждана *к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об оспаривании действий по приостановлению и отказу государственной регистрации залога, обязании осуществить действие,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском, уточненным в порядке ст. 46 КАС РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об оспаривании действий по приостановлению и отказу государственной регистрации залога, обязании осуществить действие.

В обосновании своих требований административныйистец указал, что 06 марта 2022 года между ним (займодавцем) и заемщиками ФИО2 и ФИО3 заключен договор займа с залогом (ипотекой) недвижимого имущества, согласно которому займодавец передал заемщикам в долг денежную сумму в размере сумма. 06 марта 2022 года сумма займа в размере сумма получена ФИО2 и ФИО3, что подтверждается распиской заемщиков в получении денежной суммы. В соответствии с п. 3.1. указанного договора, в целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиками своих обязательств по возврату суммы займа в срок, указанный в п. 1.3 настоящего договора, ФИО2 и фио передали в залог истцу принадлежащую им на праве собственности квартиру, общей площадью 42,4 кв.м, расположенную по адресу: адрес. Согласно п. 1.3 договора, заключенного между сторонами, займ предоставляется сроком до 15 апреля 2022 года. Таким образом, 15 апреля 2022 года заемщики обязаны были возвратить истцу сумму займа и выплатить проценты за один месяц пользования денежными средства. Однако сумма долга до настоящего времени не возвращена, проценты за пользование денежными средствами не выплачены. 17 марта 2022 года договор займа с залогом передан в Управление Росреестра по адрес для государственной регистрации залога в отношении квартиры, общей площадью 42, 4 кв.м, расположенной по адресу: адрес. По результатам рассмотрения поданного заявления Управлением Росреестра по адрес вынесено решение о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что в рамках исполнительного производства № 62661/18/77025-ИП судебным приставом-исполнителем наложен арест на данный объект недвижимости. При этом об имеющимся аресте на квартиру истцу не было известно. 15 июня 2022 года Управлением Росреестра по адрес вынесено решение о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, мотивированное тем, что поскольку залог является акцессорным обязательством по отношению к договору займа, а срок основного обязательства, по мнению государственного регистратора, истек 15 апреля 2022 года, то вместе с прекращением основного обязательства прекратилосьи залоговое обязательство, в связи с чем залог не может быть зарегистрирован. 30 июня 2022 года снят наложенный судебным приставом-исполнителем арест, в связи с чем истец полагает, что отпало основание для приостановления государственной регистрации в виде имеющегося ареста. Однако решением Управления Росреестра по Москве от 13.09.2022 отказано в государственной регистрации залога (ипотеки)

В связи с этим согласно уточненному иску административный истец просит суд признать незаконными действия Управления Росреестра по Москве, выразившиеся в приостановлении государственной регистрации залога (ипотеки) на квартиру с кадастровым в номером*, расположенную по адресу: адрес, в пользу залогодержателя фио, возникшего на основании договора с залогом (ипотекой) недвижимого имущества от 06 марта 2022 года; признать незаконными действия Управления Росреестра по Москве, выразившиеся в отказе государственной регистрации залога (ипотеки) квартиры с кадастровым в номером*, расположенной по адресу: адрес, в пользу залогодержателя фио, возникшего на основании договора с залогом (ипотекой) недвижимого имущества от 06 марта 2022 года; обязать Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию договора залога (ипотеки) квартиры с кадастровым номером*, расположенной по адресу: адрес, в пользу залогодержателя фио

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку своего представителя, который административные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель административного ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно ранее представленному отзыву просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Заинтересованные лица ФИО2, фио в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя административного истца, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (часть 11 статьи 226 КАС РФ).

Из чего следует, что обязанность доказывания законности оспариваемых решений, действий органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо.

Как следует из материалов дела, 06 марта 2022 года между займодавцем ФИО1 и заемщиками ФИО2 и ФИО3 заключен договор займа с залогом (ипотекой) недвижимого имущества, согласно которому займодавец передал заемщикам в долг денежную сумму в размере сумма.

В подтверждение получения суммы займа заёмщиками выдана займодавцу расписка от 06 марта 2022 года о получении заемщиками денежных средств.

Согласно п. 1.3 указанного договора, заключенного между ФИО1 с одной стороны и ФИО2, ФИО3 с другой стороны, сумма займа предоставлялась сроком до 15 апреля 2022 года включительно. Срок предоставления займа заканчивается датой возврата заемщиками всей суммы займа.

В соответствии с п. 3.1 указанного договора, в целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиками своих обязательств по возврату суммы займа в срок, указанный в п. 1.3 настоящего договора, ФИО2 и фио передали в залог истцу принадлежащую им на праве собственности квартиру, общей площадью 42,4 кв.м, расположенную по адресу: адрес.

На основании п. 4.1 договора займа с залогом залог как обременение по настоящему договору подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

17 марта 2022 года ФИО1, действуя в своих интересах и в интересах ФИО2 и ФИО3 по доверенности, через адрес Лефортово адрес обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес с заявлениями о государственной регистрации ипотеки в отношении квартиры, общей площадью 42,4 кв.м, расположенной по адресу: адрес.

По результатам рассмотрения заявлений 28 марта 2022 года Управлением Росреестра по адрес вынесено решение о приостановлении государственной регистрации на основании п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку в отношении заявленного объекта недвижимости наложен арест (запрещение) от 24.03.2022 № *на совершение регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя Солнцевского ОСП ГУФССП России по адрес фио, вынесенного в рамках исполнительного производства № *от 08.11.2021, возбужденного на основании исполнительного документа, выданного судебным участком № 421 адрес по делу 2-152/2020, а документы о снятии вышеуказанного ограничения в виде запрещения в отношении заявленного объекта недвижимости в порядке, установленном ч. 13 ст. 32 Закона, в Управление не поступали.

24 марта 2022 года ФИО1 через адрес Ясенево адрес обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес с заявлением о предоставлении дополнительных документов.

По итогам изучения дополнительных документов государственным регистратором принято решение от 15 июня 2022 года о неустранении причин приостановления, мотивированное тем, что срок основного обязательства установлен по 15 апреля 2022 года, в связи с чем договор ипотеки, заключенный в обеспечение основного обязательства также прекращает свое действие с 15 апреля 2022 года, и в материалы регистрационного дела не было представлено соглашение об изменении договора ипотеки в части пролонгации срока возврата по договору займа, либо соглашение об изменении сроков исполнения. При этом указано, что осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 01 января 2999 года.

Из материалов дела также следует, что в ходе приостановления государственной регистрации ипотеки арест на квартиру, наложенный судебным приставом-исполнителем Солнцевского ОСП ГУФССП России по адрес, был снят.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, 13 сентября 2022 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес принято решение об отказе в государственной регистрации прав, при этом государственный регистратор также исходил из того, что срок основного обязательства установлен по 15 апреля 2022 года, в связи с чем договор ипотеки, заключенный в обеспечение основного обязательства также прекращает свое действие с 15 апреля 2022 года, а в материалы регистрационного дела не представлено соглашение об изменении договора ипотеки в части пролонгации срока возврата по договору займа или соглашение об изменении сроков исполнения.

Правовое регулирование процедуры кадастрового учета и государственной регистрации прав осуществляется нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Согласно Закону о регистрации к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, относятся:

1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

3) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

4) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав;

5) выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

6) ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в нем;

7) принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей.

Согласно ч. 1 ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления. Перечень лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, закреплен ст. 15 Закона о регистрации.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации одним из этапов осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрация прав является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Под правовой экспертизой понимается изучение представленных на государственную регистрацию документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимость. Представленные документы изучаются как на предмет их подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания. Цель подобной экспертизы состоит в том, чтобы убедиться в отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации либо ее приостановлении.

Статьей 26 Закона о регистрации установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 6 ст. 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в п. 37 ч. 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных п. 37 ч. 1 настоящей статьи ареста или запрета.

Доводы административного истца о незаконности действий Управления Росреестра по Москве, выразившихся в приостановлении государственной регистрации залога (ипотеки) на квартиру с кадастровым в номером*, расположенную по адресу: адрес, судом отклоняются по следующим основаниям.

Согласно решению Управления Росреестра по адрес от 28 марта 2022 года государственная регистрация права была приостановлена на основании п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку в отношении спорной квартиры имелась регистрационная запись о запрете на совершение действий по регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя Солнцевского ОСП ГУФССП России по адрес, вынесенного в рамках исполнительного производства № *

Как следует из материалов дела, в последующем в связи с поступлением постановления судебного пристава-исполнителя Солнцевского ОСП ГУФССП России по адрес о снятии запрета на совершение действий по регистрации, ограничения были сняты регистрирующим органом.

Таким образом, при наличии регистрационной записи о запрете на совершение действий по регистрации государственный регистратор был лишен возможности осуществления государственной регистрации прав и в силу положений ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обязан был приостановить совершение регистрационных действий до поступления акта о снятии установленных запретов.

При таких обстоятельствах, оснований для признания незаконными действий административного ответчика по приостановлению государственной регистрации прав не имеется.

Вместе с тем, доводы административного истца о незаконности действий Управления Росреестра по адрес, выразившихся в отказе государственной регистрации залога заслуживают внимания.

Так, при вынесении оспариваемого решения от 13 сентября 2022 года административный ответчик исходил из того, что срок основного обязательства установлен по 15 апреля 2022 года, в связи с чем государственный регистратор посчитал, что договор ипотеки, заключенный в обеспечение основного обязательства также прекращает свое действие с 15 апреля 2022 года, а в материалы регистрационного дела не представлено соглашение об изменении договора ипотеки в части пролонгации срока возврата по договору займа, соглашение об изменении сроков исполнения.

Однако суд не соглашается с данными доводами регистрирующего органа.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В п. 1 ст. 131 ГК РФ указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор о залоге недвижимости (об ипотеке) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Статьей 352 ч. 1 ГК РФ установлен перечень оснований, на основании которых залог прекращается, а именно: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Основания прекращения обязательств предусмотрены главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По своей правовой природе, залог, являясь одним из видов обеспечивающих обязательств, направлен на возможность удовлетворения требований кредитора за счет заложенного имущества, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должником.

Просрочка должником срока исполнения основного обязательства, не только не прекращает действие договора залога (обеспечивающего обязательства), но и является основанием для реализации кредитором прав залогодержателя.

Анализируя вышеприведенные положения закона, руководствуясь гл. 26 ГК РФ, суд полагает, что выводы государственного регистратора о том, что в связи с истечением срока исполнения основного обязательства, договор залога (ипотеки) также прекращает свое действие, основан на неверном толковании норм права, противоречит правовой и экономической природе обеспечивающих обязательств, права на реализацию которых возникают именно и только в случае неисполнения, в том числе просрочки исполнения основного обязательства.

Более того, как следует из пояснений представителя административного истца, заемщики ФИО2 и фио принятые на себя обязательства по возврату суммы займа не исполнили, до настоящего времени сумма займа не возвращена, проценты за пользование займом не уплачены.

Таким образом, оспариваемое решение Управления Росреестра по адрес об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права истца, как залогодержателя на получение в будущем причитающейся денежной суммы за счет заложенного имущества.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что в ходе приостановления государственной регистрации ипотеки арест на квартиру, наложенный судебным приставом-исполнителем Солнцевского ОСП ГУФССП России по адрес, был снят, а также принимая во внимание, что истечение срока исполнения основного обязательства не является основанием для прекращения залога (ипотеки), решение Управления Росреестра по адрес от 13 сентября 2022 года является незаконным и подлежит отмене. При этом суд полагает необходимым возложить на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявления ФИО2, ФИО3 и фио о государственной регистрации залога (ипотеки) квартиры, в пользу залогодержателя фио, возникшей на основании вышеуказанного договора займа с залогом (ипотекой) недвижимого имущества от 06.03.2022, , поскольку разрешение данного вопроса относится к компетенции административного ответчика и суд не вправе подменять его

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Признать незаконным и отменить решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 13.09.2022 года об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) квартиры, расположенной по адресу: Москва, адрес, в пользу залогодержателя Ждана*, возникшей на основании договора займа с залогом (ипотекой) недвижимого имущества от 06.03.2022, заключенного между ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве повторно рассмотреть заявления ФИО2, ФИО3 и фио от 17 марта 2022 года о государственной регистрации залога (ипотеки) квартиры, расположенной по адресу: Москва, адрес, в пользу залогодержателя Ждана*, возникшей на основании договора займа с залогом (ипотекой) недвижимого имущества от 06.03.2022, заключенного между ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны

В остальной части административного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд адрес.

Судья: Н.И. Ивакина

Решение изготовлено в окончательной форме 09 февраля 2023 года.