Дело № 3а-91/2025
УИД 33OS0000-01-2025-000003-16
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Владимир 23 июня 2025 г.
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего Кутровской Е.В.,
при секретаре Шаховой А.Н.,
с участием представителей административного истца общества с ограниченной ответственностью «НЕО-ГРУПП» Бутырского Д.Ю., административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НЕО-ГРУПП» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «НЕО-ГРУПП» (далее также – ООО «НЕО-ГРУПП», Общество) в лице директора ФИО3 обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 3 106 000 руб., по состоянию на 12 января 2022 г.
В обоснование требований ООО «НЕО-ГРУПП» указано на то, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., находящегося по адресу: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – ****. Согласно отчету об оценке №**** от 18 декабря 2024 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 12 января 2022 г. составляет 3 106 000 руб., что не соответствует его кадастровой стоимости, утвержденной в размере 12 362 310,5 руб., и влечет уплату земельного налога в завышенном размере.
В судебном заседании представитель ООО «НЕО-ГРУПП» адвокат Бутырский Д.Ю. поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении. Согласился с заключением эксперта **** №**** от 7 мая 2025 г.
В судебном заседании представители административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также – ГБУ ВО «ЦГКО ВО») ФИО2, Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1 указали, что не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** №**** от 7 мая 2025 г. Вместе с тем, возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в названном заключении эксперта, поскольку оно является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости земельного участка (т.3, л.д. 168-170, 177-181).
Представители заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, администрации г. Владимира в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Администрация г. Владимира в письменном отзыве оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда, не оспаривая заключение эксперта **** №**** от 7 мая 2025 г. (т.3, л.д. 163).
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что ООО «НЕО-ГРУПП» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., находящийся по адресу: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – **** (т.2, л.д. 1-25).
В соответствии с п.1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Таким образом, Общество, как плательщик земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вправе обратиться в суд с рассматриваемыми требованиями.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 12 января 2022 г. утверждена актом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» №АОКС-33-2022-000098 от 14 февраля 2022 г. в размере 12 362 310,5 руб. (т.2, л.д. 49, 108).
Названная кадастровая стоимость подлежит применению с 12 января 2022 г.
Актом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» №АОКС-33-2023-000171 от 17 марта 2023г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. утверждена в размере 4 747 507 руб. (т.2, л.д. 50-51).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Владимирской области при Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области №14/16-Р от 31 августа 2023 г. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости 3 106 000 руб., по состоянию на 1 января 2022 г. (т.2, л.д. 87).
Кадастровая стоимость, определенная в размере рыночной стоимости 3 106 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г., подлежит применению с 20 марта 2023 г. (т.2, л.д. 109).
Таким образом, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 12 января 2022 г. является архивной и подлежит применению с 12 января 2022 г. по 20 марта 2023 г.
Из материалов дела следует, что в адрес административного истца направлено налоговое уведомление и требование об уплате земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером ****, рассчитанного с учетом кадастровой стоимости в размере 12 362 310,5 руб. (т.2, л.д. 95, 102).
С учетом изложенных обстоятельств, права административного истца затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, ставшей архивной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью представлен отчёт **** №**** от 18 декабря 2024г., согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка составляет 3 106 000 руб. по состоянию на 12 января 2022 г.
В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 12 января 2022 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2, л.д.122-125).
Согласно заключению эксперта **** № **** от 7 мая 2025 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 12 января 2022 г. составляет 3 217 000 руб. Относительно соответствия отчёта об оценке **** №**** от 18 декабря 2024г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка. Выявленные нарушения не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки (т.3, л.д. 1-109).
Экспертиза проведена ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта № **** от 7 мая 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
На возникшие у представителей Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что проведенный экспертом анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости объекта недвижимости, экспертом **** даны пояснения в письменном виде.
В частности экспертом **** обращено внимание на следующее.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.
В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов 6-ого сегмента «производственная деятельность» и для сделок в данном сегменте. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.
Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости формулировать выводы по объекту оценки некорректно.
Величина кадастровой стоимости исследуемого объекта составляет 6682,33 руб./кв.м., что значительно выше стоимости сделок и предложений (940,33 и 1506,49 руб./кв.м.), указанных в дополнении к отзывам Учреждения и Министерства.
Удельный показатель рыночной стоимости для объекта оценки (1738,92 руб. за кв.м.) относится к допустимому интервалу стоимости для указанных величин.
В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.
В приложении к отзывам имеются копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. По копиям материалов не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке; по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на подъезд к участку, на улучшения и тд.
Коэффициент вариации по объектам-аналогам, представленным в дополнениях к отзывам, составляет 0,54, или 54%, что значительно выше предельного нормативного значения 33%.
Анализ фактических данных рынка предложений земельных участков во Владимирской области представлен на страницах 26-53 заключения эксперта, проанализировано 17 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены (т.2, л.д. 182-183).
Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными лицами, кроме Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.
Судом установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости недвижимости, что подтверждено документально, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.
Заключение от 7 мая 2025 г. содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 12 января 2022 г., о соответствии отчёта об оценке **** №**** от 18 декабря 2024г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение № **** от 7 мая 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта № **** от 7 мая 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 12 января 2022 г.
При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** №**** от 18 декабря 2024г. суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному административному делу.
На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 12 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости 3 217 000 руб.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «НЕО-ГРУПП» об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать 10 января 2025 г., то есть дату обращения в суд.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «НЕО-ГРУПП» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., находящегося по адресу: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование – ****, по состоянию на 12 января 2022 г., в размере его рыночной стоимости 3 217 000 (три миллиона двести семнадцать тысяч) рублей.
Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «НЕО-ГРУПП» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 10 января 2025 г.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенная по состоянию на 12 января 2022 г., подлежит применению с 12 января 2022 г. по 20 марта 2023 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Кутровская
Решение в окончательной форме принято 25 июня 2025 г.