Гражданское дело №2-1039/2021
УИД: 69RS0014-02-2022-000987-52
Решение
Именем Российской Федерации
26 октября 2022 года г. Конаково
Конаковский городской суд Тверской области в составе:
председательствующего судьи Никитиной Е.А.,
при секретаре Бабчук Л.Х.,
с надлежащим извещением лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности,
установил:
ФИО1, действуя через своего представителя по доверенности ФИО5, обратился в Конаковский городской суд с иском к ФИО6, в котором просит:
-Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок общей площадью 1200 кв.м., расположенного на землях населенных пунктов, ВРИ: для жилищного строительства, кад. №, расположенного по адресу: <адрес> от ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ.р., к ФИО1, №.р.
Свои требования мотивировал тем, что 5 сентября 2013года между истцом и ФИО7, действующей по доверенности от имени ответчика - ФИО2, был заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>. Право собственности у продавца было зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 24.03.2015г. в реестре за № 69-69/012-69/115/003/2015-900/1. Что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.05.2022г.
Упомянутый договор от 05.09.2013г. был заключен в простой письменной форме. От имени продавца ФИО2 действовала ФИО3 (свекровь истца) по доверенности от 13.03.2012г., р№ 2-1474, удостоверенной нотариусом г. Москвы ФИО8 (подлинник доверенности находится в Росреестре в деле по государственной регистрации перехода права собственности на вышеупомянутый участок).
Согласно п.2 вышеуказанного договора купли-продажи расчеты по договору проведены полностью, деньги за предмет сделки переданы продавцу.
Согласно передаточного акта от 05.09.2013г. объект сделки передан от продавца к покупателю.
Но в соответствии со ст. 131 ГК РФ государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка стороны так и не завершили.
Пакет документов был сдан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ( о чем имеются расписки в получении документов на государственную регистрацию от 12.02.2015г.). Но 26.03.2015г. получили отказ по причине отсутствия в сданных документах согласования с Государственным комплексом «Завидово». Дальше возобновлять дело мы не стали
В соответствии с требованиями, предусмотренными ст. 16 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, устанавливается необходимость обращения правообладателя за государственной регистрацией перехода прав.
Истец пыталась связаться с Продавцом, но телефон не отвечал. По слухам, ее в живых нет. Представитель Продавца (свекровь истца - умерла). Тем самым нарушены права истца, в связи с чем она обращается в суд.
Ссылаясь на положения ст. 551 ГК РФ, разъяснений на п. 1 ст. 551 ГК РФ, имеющихся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая, что объект сделки передан истцу, подано в суд вышеуказанное исковое требование.
При принятии иска в порядке подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Государственный комплекс «Завидово» ФСО РФ.
В процессе рассмотрения дела, 18 августа 2022 года в судебном заседании в порядке ст. 43 ГПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик ФИО2, умерла ДД.ММ.ГГГГ.
Из представленных материалов наследственного дела № 604/2014 открытого к имуществу ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ, следует, что к нотариусу города Москвы ФИО8 обратился с заявлением о принятии наследства и выдаче свидетельств о праве на наследство ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Определением суда от 26 сентября 2022 года произведена замена ответчика ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ, её правопреемником ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (супругом).
Истец ФИО1 и её представитель ФИО5 в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. ФИО5 обратилась в суд с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие и поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом. Обратился в суд с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, указав на согласие с исковыми требованиями истца.
Третьи лица МУ «Администрация городского поселения поселка Редкино» Конаковского района Тверской области, Государственный комплекс «Завидово» ФСО РФ, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тверской области своих представителей в судебное заседание не направили, о дне, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждено распиской.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ - правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу ч. 3 ст. 38 ГПК РФ - стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности; согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ - доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов; по ч.1 ст. 56 ГПК РФ - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Федеральный законодатель в пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установил обязательность государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости на момент рассмотрения настоящего административного дела была установлена Законом о регистрации, регламентирующим, в том числе и полномочия государственных органов в названной сфере общественных отношений.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из материалов дела, для государственной регистрации перехода права собственности был представлен договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же кодекса.
Названная статья при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу устанавливает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1) и одновременно возлагает на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2).
Иных обязанностей Гражданский кодекс на участников долевой собственности при продаже одним из них своей доли не возлагает, предусмотрев в абзаце втором пункта 2 статьи 250 упомянутого кодекса право продавца, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продать свою долю любому лицу, а в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный относительно почтового ориентира: <адрес>, возникшее на основании свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения землей от 06.01.1993 года №648, было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 марта 2015 года сделана запись регистрации № 69-69/012-69/115/003/2015-900/1.
5 сентября 2013 года между ФИО3, действующей по доверенности от имени ответчика - ФИО2, и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1200 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>.
Вышеуказанный договор от 05.09.2013 года был заключен в простой письменной форме. Согласно п.2 вышеуказанного договора купли-продажи расчеты по договору проведены полностью, деньги в размере 218412 рублей 00 копеек (что соответствует его кадастровой стоимости) за предмет сделки переданы продавцу.
Из передаточного акта от 05.09.2013 года усматривается, что объект сделки : земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1200 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, передан от продавца к покупателю.
Таким образом, Договор купли-продажи земельного участка от 05.09.2013 года, на основании которого истец приобрела у ФИО2 недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, совершен в надлежащей форме, содержит все существенные условия и исполнен сторонами в полном объеме.
Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.03.2015 года №10/12-08/05496-15 было отказано по причине отсутствия в сданных документах согласования сделки с Государственным комплексом «Завидово».
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Истец в иске указывает, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка от 5 сентября 2013 года, заключенному между ФИО3, действующей по доверенности от имени ответчика - ФИО2, и ФИО1, в связи со смертью продавца.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение вопроса об исполнении продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости и исполнении покупателем обязанности по оплате его стоимости, а также согласование сделки с ГК «Завидово» ФСО РФ.
Судом установлено, что продавцом ФИО2 обязанности по передаче объекта недвижимости (земельного участка) выполнена, Покупатель ФИО1 обязанность по оплате его стоимости исполнена. Истец владеет земельным участком с момента подписания акта приема-передачи 05.09.2013 года. Тем самым договор купли-продажи земельного участка от 05.09.2013 года исполнен в полном объеме.
Их ответа Государственного комплекса «Завидово» ФСО России от 09.06.2022 года следует, что Комиссия Федеральной службы охраны Российской Федерации рассмотрено ходатайство, в результате чего не имеется возражений по согласованию купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 69:15:0160132:2 площадью 1200 кв.м. ввиду того, что факторов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, не обнаружено.
ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживавшая и зарегистрированная по адресу: <адрес>, умерла ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с абз.1 ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В соответствии с абз.1 ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Из материалов наследственного дела №604/2014, открытого к имуществу ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ, следует, что единственным наследником является её супруг ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированный и проживавший с супругой по адресу: <адрес>. Наследственное имущество, на которое принял наследство ФИО4 состоит из ? доли указанной выше квартиры, в которой проживали супруги.
Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от 5 сентября 2013 года, заключенный между ФИО3, действующей по доверенности от имени ответчика - ФИО2 (Продавец), и ФИО1, (Покупатель) является заключенным, исполненным сторонами, факт смерти препятствует государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к ФИО1.
При этом суд исходит из того, что данный договор был заключен в письменной форме, существенные условия данного договора (предмет, условия и цена) между сторонами были согласованы, сторонами соблюдены и исполнены все условия, наследник продавца земельный участок в наследственной массе после смерти супруги не указывал, согласен с исковыми требованиями истца.
Одновременно суд отмечает, что государственная регистрация как условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
Также суд учитывал, что при заключении договора купли-продажи земельного участка ФИО2 действуя через своего представителя по нотариально удостоверенной доверенности ФИО3 выразила свою волю на передачу ФИО1 права собственности на спорный земельный участок, с требованием о расторжении договора по причине неисполнения ФИО1 своих обязательств по нему не обращалась, с оспариванием рассматриваемого договора не обращалась.
На основании изложенного, учитывая позицию сторон, установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца.
Между тем, необходимо указать не о признании перехода права собственности по сделке, а исходя из спорных правоотношении и норм действующего законодательства указать на регистрацию перехода прав по договору купли-продажи комнаты, что является основанием для внесения соответствующих изменений сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи земельного участка, заключенного между ФИО3, действующей по доверенности от имени ответчика - ФИО2, и ФИО1 5 сентября 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1200 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>.
Данное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Конаковский городской суд в месячный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.А. Никитина
Мотивированное решение изготовлено 7 ноября 2022 года
Председательствующий Е.А. Никитина