2-434/2023 (2-7348/2022;)

...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2023 декабря 2022 года г. Оренбург

Ленинский районный суд г.Оренбурга

в составе: председательствующего судьи Перовских И.Н.,

при секретаре Биктеевой А.Ш.

с участием истца ФИО1

ответчика ФИО2

представителей ответчика ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании арендной платы, неосновательного обогащения, устранения препятствий в пользовании земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что является собственником земельного участка, расположенного по адресу: ...», участок N. ... между истцом (арендодатель) и ответчиком ФИО2 (арендатор) в простой письменной форме заключен договор аренды земельного участка и расположенных на нем строений по адресу: ...», участок N с последующим правом выкупа, сроком на 6 лет. По состоянию на ... задолженность ответчика по арендным платежам не оплачена и составляет ... руб. В связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, ... истец в адрес ФИО2 направила уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Несмотря на это, ответчик отказалась освобождать земельный участок и расположенные на нем хозяйственные постройки. Более того, демонтировала беседку и установила навес, вопреки условиям договора аренды.

Поскольку ответчик не исполняла свои обязательства по договору аренды земельного участка, договор считается расторгнутым, а следовательно, у ответчика отсутствуют основания для проживания и использования спорного земельного участка и расположенными на нем постройками.

На основании изложенного просила признать расторгнутым договор аренды от ... земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ...», участок N, площадью 613 кв.м., заключенный между ФИО1 и ФИО2 Взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате за период с ... по ... в размере 112 000 руб., сумму неосновательного обогащения за незаконное пользование земельным участком в период с ... по ... в размере 66500 руб., расходы за оказание юридических услуг в размере 30 000 руб., почтовые расходы в размере 253,84 руб. Обязать ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком и обязать ФИО2 в течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу, освободить принадлежащий ей на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ... N.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме. Суду пояснила, что предоставила ответчику в аренду земельный участок с последующим правом выкупа. Право собственности на участок за истцом оформлено не было. На основании решения суда в ... году истец оформила за собой право собственности на участок. Вместе с тем, на протяжении с 2018 года ответчик арендные платежи не вносила, но выразила желание выкупить участок и возведенные на нем строения, заключив с истцом предварительный договор купли-продажи от ..., сроком исполнения до .... Однако, основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, ФИО2 без законных на то оснований продолжает пользоваться земельным участком, проживать в домике, истца на территорию участка не впускает, тем самым нарушает права ФИО1 как собственника. Разрешений на улучшение условий домика истец не давала.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, не оспаривала факт заключения договора аренды земельного участка с ФИО1 и внесения арендных платежей. Вместе с тем, указала, что за счет собственных сил и средств улучшила условия проживания в доме, расположенном на земельном участке принадлежащем истцу, производила ремонтные работы на сумму, превышающую стоимость арендных платежей, тем самым исполнила условия договора по арендным платежам.

Представители ответчика ФИО3, ФИО4, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, просили в иске отказать.

Выслушав истца и ответчика, его представителей, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании ст. 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательства.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно чч.1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

На основании ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании вступившего законную силу решения Ленинского районного суда ... от ..., за ФИО1 признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ... участок N в силу приобретательной давности, что подтверждается также выпиской из ЕГРН и не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ... между ФИО1 «арендодатель» и ФИО2 «арендатор» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: ...», участок N, площадью ... кв.м и расположенных на нем строений: гараж шлакоблочный, жилой домик в два этажа, общей площадью ... кв.м., который нуждается в ремонте, сроком на 6 лет, с последующим выкупом.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истец указала, что ФИО2 ненадлежащим образом исполняются условия договора по оплате арендных платежей, за период с ... по ..., задолженность по арендным платежам составляет 112 000 руб., демонтирована беседка, возведен навес.

... ФИО1 в адрес ФИО2 направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от ... путем расторжения договора аренды и требования освободить жилое помещение до ....

Обязанность по внесению арендной платы прямо установлена положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и достижение соглашения о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности внести арендную плату за пользование имуществом в размере, установленном договором, до момента его расторжения.

Вместе с тем, в рамках рассмотрения спора ответчик оспаривал факт неисполнения обязательств по договору аренды в виде оплаты арендных платежей, ссылаясь на те обстоятельства, что при заключении настоящего договора, стороны пришли к соглашению о вложении ответчиком своих личных средств в ремонт дачного домика, расположенного на земельном участке истца, а также платы за электроэнергию ежемесячно.

В подтверждение своих доводов представлен ряд платежных документов, подтверждающих несение расходов на оплату электроэнергии, ремонта дачного домика, стоимость которого составила ... руб.

Из условий договора аренды от ... следует, что следует, что Арендатор обязуется содержать участок и арендуемое имущество в надлежащем состоянии, а также производить своевременную плату за потребленную электроэнергию, арендные платежи в размере 3 500 руб. ежемесячно с 10 по 30 число текущего месяца. По соглашению сторон сумма ежемесячной оплаты может использоваться арендатором на ремонт и содержание имущества.

Так как имущество предоставляется в аренду на длительный срок с последующим выкупом, арендатор по соглашению сторон имеет право вкладывать свои личные средства в ремонт дачного домика, что должно быть подтверждено финансовыми документами.

В случае досрочного расторжения договора, арендодатель обязуется возместить затраченные на ремонт имущества деньги. Сумма выкупа данного участка с находящимся на нем имуществом оценивается в триста тысяч рублей без учета затраченных на ремонт средств. Ущерб, нанесенный имуществу арендодателя арендатором, по вине арендатора, должен быть компенсирован в полном объеме.

Согласно положений ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, из буквального толкования условий договора аренды от ... следует, что земельный участок и расположенный на земельном участке жилой дом предоставляется в пользование ФИО2 для круглогодичного использования, в состоянии, требующем проведения ремонта и приведения в пригодное для проживания состояние. Кроме того, ФИО1 дала согласие на вложение ответчиком денежных средств в ремонт домика и использование суммы арендных платежей на ремонт, и содержание имущества.

В свою очередь, ФИО2 приняв данный земельный участок с расположенными на нем строениями в свое пользование на определенный срок, приняла на себя обязательства по соблюдению условий пользования имуществом, проведению ремонта садового домика нуждающегося в ремонте, о чем прямо указано в договоре, тем самым, надлежащим образом исполнив его условия.

Поскольку договор заключался по волеизъявлению сторон, его условия также устанавливались сторонами по согласованию, доказательств нарушения ответчиком обязательств, вытекающих из договора суду не представлено. Также как не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть при заключении договора.

Также судом не установлено наличие обстоятельств для расторжения договора вследствие нарушения существенных условий договора, которые предусмотрены ст. 450 и 619 ГК РФ.

Так, из представленных ответчиком документально подтвержденных расходов на ремонт дома следует, что их размер превышает арендные платежи, а следовательно, отсутствуют основания считать неоплату за пользование арендованным имуществом существенным нарушением условий договора, поскольку условия договора прямо предусматривают, что сумма ежемесячной оплаты может использоваться арендатором на ремонт и содержание имущества, при этом поскольку имущество предоставляется в аренду на длительный срок с последующим выкупом, арендатор по соглашению сторон имеется право вкладывать в ремонт домика, при наличии документального подтверждения. При этом доводы истца о том, что такое согласие не было дано ею, суд отвергает, поскольку имущество передавалось в аренду в целях круглогодичного проживания в состоянии, требующем ремонта. Необходимость проведения ремонта также подтверждается свидетельскими показаниями.

Доказательств того, что демонтаж беседки и обустройство навеса привели к ухудшениям земельного участка и жилого дома, не имеется.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что оснований для взыскания арендных платежей, а также неосновательного обогащения, расчет которого суду не представлен, не имеется.

Относительно требований об устранении препятствий в пользовании земельным участком и обязании Седачеву Ш..К. освободить принадлежащий земельный участок с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ... участок N суд приходит к следующему.

Из разъяснений, приведенных в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Согласно ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; и иными способами, предусмотренными законом.

Судом осуществляется защита только нарушенных прав.

Однако, оснований для истребования земельного участка и дома, на нем расположенного, не имеется, поскольку истец не представил доказательств нарушения его законных прав ответчиком.

Истец добровольно заключил договора аренды имущества, передав земельный участок и дом в пользование ФИО2 на срок шесть лет, то есть по ... и срок возврата арендуемого имущества не наступил, суд в расторжении договора ФИО1 отказывает, поскольку ФИО2 не нарушает условия договора аренды, напротив а в силу ст. 309 ГК РФ обязательства подлежит исполнению надлежащим образом.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом не представлено доказательств в обоснование своих исковых требований, подтверждающих наличие оснований для истребования имущества из чужого незаконного владения, поскольку незаконность владения ФИО2 домом и земельным участком не установлена, ответчик пользуется недвижимым имуществом на основании договора, и согласно ст. 305 ГК РФ имеет защиту против самого собственника.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании арендной платы, неосновательного обогащения, устранения препятствий в пользовании земельным участком, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение судом принято в окончательной форме 17 февраля 2023 года

Судья: Перовских И.Н.