Судья Коняева З.А.

Дело № 33-5636/2023 (2-213/2023)

22RS0037-01-2022-001763-58

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 июля 2023 года г.Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда

в составе

председательствующего Шипунова И.В.,

судей Масликовой И.Б., Попова С.В.,

при секретаре Сафронове Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы истца ООО «Трофей» и третьего лица А.Н. на решение Павловского районного суда Алтайского края от 5 апреля 2023 года по делу

по иску ООО «Трофей» к А.П., Е.В., Н.А. о признании сделки недействительной, переводе права покупателя, прекращении права собственности,

а также по иску А.П. к ООО «Трофей» о признании недействительным условия договора аренды,

Заслушав доклад судьи Масликовой И.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Трофей» обратилось с иском А.П., Е.В., Н.А. и просило о признании недействительными следующих сделок: договора дарения 3/13 долей в праве общей долевой собственности и договора купли-продажи 3/13 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> по направлению на запад, о прекращении права собственности одаряемого на имущество, переводе на ООО «Трофей» прав и обязанностей покупателя по договорам:

- дарения, заключенному между Е.В. и А.П.,

- купли-продажи, заключенному между Н.А. и А.П.

В обоснование требований указано, что ООО «Трофей», Е.В., Н.А. и А.Н. являлись сособственниками земельных долей в вышеуказанном земельном участке. В декабре 2022 года истцу стало известно о заключении ответчиками оспариваемых сделок. Истец полагает договор дарения притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи, поскольку такие действия являются обычными для А.П. скупающего земельные доли у разных собственников.

Земельные доли Е.В. и Н.А. находились в аренде у ООО «Трофей», который имел преимущественное право на выкуп земельных долей перед другими лицами, в силу в п.3.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГ, однако ответчики не уведомляли истца о намерении продать свои земельные доли, нарушив его преимущественное право.

А.П. обратился в суд с иском о признании недействительным условия пункта 3.1 договора аренды, заключенного 20.03.2018 между ООО «Трофей» и А.В., А.Н., Е.В., Н.А. о преимущественном праве ООО «Трофей» на выкуп земельных долей участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

В обоснование требований указал, что является собственником 3/13 долей в указанном земельном участке, находящемся в аренде у ООО «Трофей», однако оспариваемое условие договора аренды нарушает его право собственника свободно распоряжаться земельными долями.

Указанные гражданские дела объединены в одно производство определением Павловского районного суда Алтайского края.

Решением Павловского районного суда Алтайского края от 5 апреля 2023 года отказано в удовлетворении исковых ООО «Трофей».

Исковые требования А.П. удовлетворены.

Признан недействительным пункт 3.1 договора аренды, заключенного 20.03.2018 между ООО «Трофей» и А.В., А.Н., Е.В., Н.А..

Взыскана с ООО «Трофей» в пользу А.П. государственная пошлина в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе истец ООО «Трофей» просит решение отменить и принять новое решение, которым удовлетворить его требования в полном объеме.

В обоснование жалобы указано, что выводы суда не соответствуют обстоятельства дела, а также судом произведена неверная оценка доказательств по делу, которыми подтверждается отсутствие безвозмездного характера сделки дарения между А.П. и Е.В., поскольку из показаний последнего в судебном заседании следует, что А.П. получил земельную долю в дар в счет оплаты за помощь в оплате налогов, коммунальных платежей и покупке продуктов, за помощь с ремонтом и сопровождение в медицинские учреждения, что прямо указывает на притворность заключенного договора дарения.

Кроме того, указанное поведение А.П. по получению в собственности земельных долей на основании договоров дарения носит системный характер, в частности, ФИО1 по поручению А.П. покупала паи у разных собственников в <адрес>, в том числе один пай у Е.В. и впоследствии подарила А.П. 6 паев, однако регистрация сделки приостановлена на основании решения Росреестра.

Поскольку ООО «Трофей» является сособственником земельного участка, права и обязанности по вышеуказанному договору подлежат переводе на него, так как продавец Е.В. не принимал мер к извещению истца о намерении продажи доли.

Также не основан на законе вывод суда об отсутствии обязанности извещения других сособственников при продаже доли, поскольку такое извещение в силу закона не требуется при отчуждении доли другому сособственнику, однако А.П. на момент заключения договора дарения таковым не являлся. По этим же основаниям следует перевести права и обязанности покупателя по договору, заключенному между А.П. и Н.А., поскольку на момент заключения договора Н. также не являлся собственником земельного участка.

Вывод суда о несоответствии закону пункта договора аренды о преимущественном праве покупки, не мотивирован и противоречит положениям п.п.4 п.3 ст.1 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Судом также не принято во внимание, что на дату заключения договора аренды А.П. не являлся собственником земельного участка и его права не могли быть нарушены оспариваемым пунктом, а приобретая земельные доли, он принял на себя обязательство по указанному договору.

Третье лицо А.Н. также обратился с апелляционной жалобой и в обоснование необходимости отмены решения суда ссылается на то, что судом допущены процессуальные нарушения, поскольку он по указанию судьи не был допущен в судебное заседание, в связи с чем был лишен возможности дать пояснения по делу.

Кроме того, отмечает, что в марте и апреле 2022 года А.П. через своего представителя ФИО2 неоднократно обращался к нему с предложениями о выкупе земельного пая, при этом с целью обхода законных требований, поскольку А.П. не являлся собственником указанного земельного участка, было предложено заключить договор дарения, а денежные средства получить на руки. Когда он отказался, А.П. заключил такие договоры с другими собственниками.

Истцами представлены возражения на апелляционные жалобы, в которых просят изложенные в них доводы отклонить.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ООО «Трофей» и представитель третьего лица А.Н. доводы апелляционных жалобы поддержали по изложенных в них основаниям.

Представитель ответчиков возражал против удовлетворения жалоб, просил оставить решение суда без изменения.

Иные, участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, доказательств уважительности неявки в суд не предоставили, об отложении рассмотрения дела не просили, что в силу ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для рассмотрения жалобы при установленной явке.

Выслушав представителей сторон и третьего лица, проверив законность и обоснованность судебного акта в рамках доводов апелляционной жалобы в соответствие с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалоб и доводы возражений на жалобы, а также изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ между ООО «Трофей» - с одной стороны, А.В. (собственником 3/13 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок), А.Н. (собственником 4/13 долей), Е.В. (собственником 3/13 долей), Н.А. (собственником 3/13 долей) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *** общей площадью 456305 кв.м. по адресу: <адрес>, Чернопятовский сельсовет, примерно в 5,3 км. от ориентира <адрес> по направлению на запад, – с другой.

В соответствие с абзацем 3 пункта 3.1 арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

ДД.ММ.ГГ между А.В. и ООО «Трофей» заключен договор купли-продажи 3/13 долей в праве собственности на вышеуказанный земельный участок.

ДД.ММ.ГГ между Е.В. и А.Н. заключен договор дарения 3/13 долей в праве собственности на вышеуказанный земельный участок.

ДД.ММ.ГГ между Н.А. и А.П. заключен договор купли-продажи 3/13 долей в праве собственности на вышеуказанный земельный участок.

Все сделки заключены в письменной форме, подписаны сторонами, переход права собственности зарегистрирован соответственно, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ.

Оспаривая договор дарения от ДД.ММ.ГГ по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации как притворную сделку, сторона истца ссылалась на то обстоятельство, что в действительности ответчики А.П. и Е.В. заключили договор купли-продажи долей в спорном недвижимом имуществе с целью обхода преимущественного права покупки, в связи с чем последующий договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ между А.П. и Н.А. заключен также в нарушение требований закона, поскольку Н. не являлся участником долевой собственности на земельный участок.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, указал о недоказанности истцом требований о притворности договора дарения, а также о праве Н.А. на распоряжение спорной долей без уведомления остальных сособственников, кроме того, суд пришел к выводу о ничтожности п.3.1 договора аренды, поскольку законом не предусмотрено преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого объекта, в связи с чем не усмотрел оснований для перевода прав покупателя по оспариваемым договорам.

С решением районного суда коллегия соглашается, оснований для переоценки выводов, изложенных в решении, не находит, считает их правильными, соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам. Позиция суда в достаточной степени мотивирована, основана на правильном применении норм материального права.

Судом первой инстанции при принятии решения учтено, что в силу приведенных выше пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

Между тем достоверных доказательств продажи ответчиком Е.В. ответчику А.П. доли в праве на земельный участок, в том числе сведений о перечислении ему в юридически значимый период денежных средств за покупку доли, материалы дела не содержат. Как даритель, так и одаряемый факт возмездного приобретения доли оспаривали, заключенный договор зарегистрирован в установленном законом порядке и сторонами исполнен.

При таких обстоятельствах основания полагать, что участники сделки дарения при заключении оспариваемого договора стремились к достижению правового результата, отличного от правовых последствий договора дарения, отсутствуют.

Вопреки доводам истца, намерение А.П. приобрести доли других собственников земельных участков, само по себе факт совершения возмездной сделки с Е.В. не подтверждает, доказательства наличия сговора А.П. и иных сособственником с целью обхода права преимущественной покупки, в деле отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы о том, что А.П. получил земельную долю в дар в счет оплаты за помощь в оплате налогов, коммунальных платежей и покупке продуктов, за помощь с ремонтом и сопровождение в медицинские учреждения, что указывает на притворность договора, являются несостоятельными.

Согласно пункту 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В силу приведенных выше правовых норм, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи имущества, заключающийся в отсутствие встречного предоставления. Любое встречное предоставление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. Чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, может быть предметом отдельной сделки, в том числе и с другим лицом. В данном случае должна существовать причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого, при наличии которого будет действовать правило о притворной сделке.

Вместе с тем, тот факт, что А.П. оказывал периодическую помощь Е.В. в решении бытовых вопросов, основанием недействительности договора дарения с учетом положений ст.575 Гражданского кодекса Российской Федерации не является, поскольку заключение договора дарения в качестве благодарности не расценивается по смыслу закона как встречное предоставление, влекущее признание договора дарения недействительным.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан.

Как видно из дела, А.П. не являлся работником, оказывающим услугу, выполняющим профессиональную деятельность по уходу за истцом, в связи с чем на данные правоотношения не распространяется предусмотренный ст.575 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет по дарению имущества в качестве благодарности за оказываемый уход.

При изложенных обстоятельствах факт совершения ответчиками сделки купли-продажи нельзя признать доказанным, притворность договоров дарения доли с достоверностью судом первой инстанции не установлена.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ) указанным нормативно-правовым актом регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

При этом оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности (п. 4 ст. 1).

Как следует из пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Следует учитывать, что Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 31 июля 2005 года, прямо указывал на возможность применения статьи 250 Гражданского кодекса российской Федерации к правоотношениям, связанным со сделками с земельными долями (пункт 1 статьи 12 в соответствующей редакции). Одновременно пункт 2 указанной статьи предусматривал порядок уведомления иных участников долевой собственности, а также органов власти о намерении совершить сделку с земельной долей в целях соблюдения их преимущественного права. В приведенной редакции Закон предусматривал право участника долевой собственности по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом.

Между тем, Федеральным законом от 18 июля 2005 года N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" в статью 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ были внесены существенные изменения, в результате которых указание на применение статьи 250 Гражданского кодекса российской Федерации при совершении сделок с земельными долями исключено.

Таким образом, Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ, обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности пяти и более лиц, не предполагая при этом возможность реализации преимущественного права приобретения доли в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса российской Федерации.

Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ, являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, как и не предполагает возможности установления таких положений в договорном порядке.

Более того, в абзаце 4 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что нарушение преимущественного права покупки не влечет недействительность договора, а истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены иные последствия такого нарушения.

Из изложенных положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений высшей судебной инстанции в совокупности с положениями пункта 1 статьи 167 названного Кодекса следует, что перевод прав и обязанностей возможен только по действительной сделке, поскольку по недействительной сделке перевод осуществлен быть не может.

В силу пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Приведенные нормы, предусмотренные статьями 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при безвозмездной сделке дарения доли в праве общей долевой собственности не подлежат применению.

С учетом указанного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Е.В. вправе был подарить принадлежащую ему долю по своему усмотрению без согласия остальных сособственников, на него не распространялся запрет на отчуждение доли, без ее предварительного выдела в натуре, лицу, не являющемуся участником долевой собственности на этот участок, в связи с чем обоснованно не усмотрел оснований для признания договора дарения, а также договора купли-продажи между Н.А. и А.П. по заявленным основаниям недействительным и применения последствий ее недействительности. При этом, поскольку в данном случае число участников долевой собственности составляет 4 человека (то есть не превышает пяти лиц), то правила пункта 1 статьи 12 Закона N 101-ФЗ не подлежат применению в рассматриваемом случае.

Являются верными выводы суда о недействительности пункта 3.1 договора аренды, а доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению по следующим основаниям.

Так, положениями пункта 5 статьи 9 Закона об обороте земель сельхозназначения предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, что согласуется с требованиями пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, также предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Однако действующее в настоящее время правовое регулирование не предусматривает преимущественного права арендатора на приобретение в собственность доли в арендуемом имуществе.

Особенности правового режима долевой собственности, установленные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, на арендные правоотношения не распространяются.

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

По правилу пунктов 1 - 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В пункте 2 этой же статьи указано, что, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно пункту 4 статьи 9 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Как следует из приведенных норм, с момента оплаты арендатором всей выкупной стоимости арендуемого имущества оно переходит из собственности арендодателя в собственность арендатора.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости, в этой связи к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В рассматриваемом случае при отсутствии в договоре аренды либо дополнительном соглашении к нему согласованного условия о выкупе земельного участка у арендатора не возникает право на его приобретение преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях. Вопреки доводам апелляционной жалобы, из буквального толкования содержания договора аренды по смыслу ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации, усматривается, что договор такого условия не содержит и не предусматривает права арендатора на передачу в собственность земельного участка по истечении договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Таким образом, с учетом приведенных положений законодательства судом обоснованно сделан вывод о недействительности условий договора аренды земельного участка, согласно которому истец, как арендатор земельного участка, имеет преимущественное право на выкуп доли такого земельного участка перед иными сособственниками участка, реализация продавцом своей доли в земельном участке иному сособственнику без выдела такой доли в натуре не требует извещения иных лиц о предстоящей продажей, вследствие чего правовых оснований для удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи на истца не имеется.

Иная позиция подателя жалобы основана на ошибочном субъективном толковании норм материального права и подлежит отклонению, как и доводы жалобы об отсутствии нарушения прав А.П. оспариваемым пунктом договора аренды, поскольку как указано в исковом заявлении – данный пункт нарушает его права как собственника земельного участка на распоряжение посредник, что соответствует положениям пункта 4 ст.131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в исковом заявлении должно быть в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования).

Доводы об отсутствии в исковом заявлении правового обоснования заявленных требований в силу чего рассмотрение указанного иска не представлялось возможным, подлежат отклонению, поскольку по смыслу процессуального законодательства, разрешение вопросов о наличии предусмотренных законом оснований для рассмотрения конкретного дела с использованием той или иной процедуры, позволяющей реализовать конституционное право на судебную защиту, как и определение наличия условий и предпосылок, с которыми закон связывает возможность принятия заявления к производству, составляют прерогативу судов общей юрисдикции, о чем также неоднократно указывал Конституционный суд, в частности, в определении от 25.11.2020 N 2745-О.

Доводы жалобы третьего лица А.Н. о допущенных процессуальных нарушениях, выразившихся в воспрепятствовании к участию в судебном заседании, подлежат отклонению, данные доводы явились предметом изучения в рамках проведенной служебной проверки председателем Павловского районного суда Алтайского края, в результате проведения которой нарушений в действиях судьи суда первой инстанции не установлено.

Высказанные в суде апелляционной инстанции представителем ответчика доводы о том, что судом проигнорированы требования действующего законодательства, не могут быть приняты во внимание, поскольку подлежащий применению материальный закон, регулирующий спорные правоотношения определяется судом. При этом материальный закон определен и применен судом правильно, юридически значимые обстоятельства по делу проверены полно, оценка доказательств по делу и доводов сторон не носит произвольного характера, нарушений норм процессуального права, которое могло повлиять или повлияло на исход дела, не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Павловского районного суда Алтайского края от 5 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы истца ООО «Трофей» и третьего лица А.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 5.07.2023.