***
***
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Гатчина 19 мая 2025
Гатчинский городской суд *** в составе:
Председательствующего судьи Лобанева Е.В.,
при секретаре Таганкиной В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером *** площадью *** кв.м, расположенное в здании на 3 этаже по адресу: ***,
установил:
первоначально *** в Гатчинский городской суд *** поступил иск ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 о признании предварительного договора *** купли-продажи нежилого помещения от ***, заключенного между ФИО2 и ФИО1, недействительным (л.д. ***).
В обоснование иска указано, что *** между ФИО2, Продавец, и ФИО1, Покупатель, был заключен предварительный договор *** купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого, стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного в здании на 3 этаже по адресу: ***, состоящего из нескольких помещений общей площадью *** кв.м, функциональное назначение – культурно-бытовое. Стоимость помещений – 15000000 руб., срок заключения основного договора – до *** На момент заключения предварительного договора истцам принадлежало двухэтажное нежилое строение площадью *** кв.м, истцу ФИО2 - в размере 11/12 долей в праве, истцу ФИО3 – в размере 1/12 доли, при этом не был определен порядок пользования помещениями в здании, а также не были выделены в натуре доли в нем. В здании впоследствии была произведена реконструкция, *** зарегистрировано право общей долевой собственности истцов на помещение 3Н с кадастровым номером *** площадью *** кв.м в тех же долях. О наличии спорного предварительного договора истец ФИО3 узнала в январе *** года, в связи с притязаниями третьих лиц на вышеуказанное помещение. Истцы полагали, что предмет договора отсутствует, поскольку невозможно установить, в отношении каких помещений в здании площадью *** кв.мдолжен быть заключен основной договор купли-продажи, данный договор в контексте требований, предъявляемых законом к договору о намерении продать имущество, подлежал нотариальному удостоверению, чего сделано не было, а кроме того, сделка о намерении распорядиться указанным имуществом была совершена без второго сособственника, в связи с чем, истцы просили признать предварительный договор от *** недействительным в силу ничтожности и существенного заблуждения (л.д. ***).
Затем предъявили дополнительные исковые требования, указав, что истец ФИО3 узнала о заключении *** дополнительного соглашения к предварительному договору и соглашения о его пролонгации от *** только в ходе производства по настоящему делу, истцом ФИО3 данные документы не подписывались. Право собственности на спорное помещение, образованное в результате реконструкции здания, истцы приобрели на основании решения Гатчинского городского суда *** по делу ***, установившего, что реконструкция была окончена фактически ***, то есть, до заключения предварительного договора, в связи с чем препятствий к заключению основного договора купли-продажи в предусмотренные им сроки не имелось, соответственно, поскольку основной договор не был заключен, то обязательства по предварительному договору прекратились. Сам договор без его нотариального удостоверения ничтожен, так же как и дополнительное соглашение к договору от *** По дополнительному соглашению денежные средства ФИО1 ФИО2 в сумме 14651000 руб. не передавались, ФИО2 подписала данное соглашение, полагая обязательства, возникшие из предварительного договора, действующими. Расписка о получении 12275000 руб. была написана ФИО2 для ФИО4, поскольку у нее имелись долговые обязательства перед последней по нескольким займам, денежные средства по которым брались у ФИО4 для проведения строительных работ по реконструкции спорного помещения. Подписывая предварительный договор, ФИО2 заблуждалась относительно природы сделки, полагая, что подписание данного договора является залогом обеспечения возврата ею долга ФИО4 с обязательством, в случае невозврата долга, заключения договора купли-продажи с ФИО1 В дальнейшем ни ФИО4, ни ФИО1 не требовали от ФИО2 ни возврата долга, ни заключения основного договора купли-продажи. ФИО1, фактически не вносивший никаких платежей по договору, был осведомлен о наличии у ФИО2 долговых обязательств перед ФИО4 Таким образом, истцы просят признать предварительный договор и соглашение о его пролонгации от ***, недействительными, в силу ничтожности и существенного заблуждения, а дополнительное соглашение к нему от *** недействительным и незаключенным (л.д. ***
*** ФИО1 предъявил встречный иск к ФИО2 и ФИО3, в котором указал, что право собственности ответчиков на нежилое помещение с кадастровым номером *** площадью *** кв.м, расположенное в здании на 3 этаже по адресу: ***, было зарегистрировано *** *** между сторонами было подписано дополнительное соглашение, истец, в соответствии с условиями данного соглашения и предварительного договора, внес предоплату, а потому, у ответчиков возникла обязанность заключить с ним основной договор купли-продажи, от исполнения которой они уклоняются, в связи с чем истец просил обязать ответчиков заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером *** площадью *** кв.м на условиях, согласованных предварительным договором и дополнительными соглашениями (л.д. ***). Затем истец по встречному иску изменил исковые требования, указав, что предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, которое им исполнено, в связи с чем, он просит признать за ним право собственности на указанное нежилое помещение (л.д. ***).
Решением Гатчинского городского суда от *** по делу *** было постановлено признать дополнительное соглашение от *** к предварительному договору *** купли-продажи нежилого помещения от *** незаключенным (л.д. ***).
Исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО1 в части признания предварительного договора *** купли-продажи нежилого помещения от ***, дополнительного соглашения от *** к предварительному договору *** купли-продажи нежилого помещения от ***, соглашения о пролонгации от *** предварительного договора *** купли-продажи нежилого помещения от *** недействительными – оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на нежилое помещение *** с кадастровым номером *** площадью *** кв.м, расположенное по адресу: ***, – оставить без удовлетворения.
Апелляционным определением Ленинградского областного суда от *** *** решение Гатчинского городского суда было в части отменено, по делу принято новое решение. Предварительный договор *** купли-продажи нежилого помещения от ***, дополнительное соглашение от *** к предварительному договору *** купли-продажи нежилого помещения от ***, соглашение о пролонгации от *** предварительного договора *** купли-продажи нежилого помещения от *** были признаны ничтожными (л.д. ***).
В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО1 было отказано. В остальной части решение было оставлено без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от *** *** были отменены решение Гатчинского городского суда от *** и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от ***, дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (л.д. ***).
*** ФИО1 предъявил иск к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 21625163 руб. 90 коп. В обоснование иска указано, что между ФИО2 и ФИО1 был подписан предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, которые должны были быть созданы в здании *** по ***. С учетом дополнительных соглашений к данному договору ФИО2 признала, что получила от истца в общей сумме 14651000 руб. Из них задаток в размере 2376000 руб. Однако, своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи и передаче помещений в собственность ФИО1 ответчик не выполнила. Решением суда по делу *** было установлено, что договор и дополнительные соглашения, заключенные между сторонами, являются недействительными. Поэтому ответчик неосновательно удерживает денежные средства истца (л.д. ***).
*** ФИО4 обратилась с иском к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в размере 12275000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование иска указано, что между ФИО2 и ФИО1 был подписан предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, которые должны были быть созданы в здании *** по ***. С учетом дополнительных соглашений к данному договору ФИО2 признала, что получила от ФИО1 в общей сумме 14651000 руб., из них 12275000 руб. принадлежали ФИО4 Однако, своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи и передаче помещений в собственность ФИО1 ответчик не выполнила. Решением суда по делу *** было установлено, что договор и дополнительные соглашения, заключенные между сторонами, являются недействительными. Поэтому ответчик неосновательно удерживает денежные средства ФИО4 в размере 12275000 руб. (л.д. ***).
Затем дополнила исковые требования и просила взыскать с ФИО2 21604256,4 руб., из которых: 12275000 руб. – задолженность по расписке от ***; 6189409,88 руб. – проценты за пользование займом по расписке от *** за период с *** по ***; 2526096,51 руб. – проценты за нарушение договора займа за период с *** по ***; 613750 руб. – штраф по расписке от *** Также взыскать проценты за пользование займом в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начисляемые на фактический остаток задолженности по договору займа, за период с *** по день фактического исполнения обязательства. Взыскать проценты за нарушение договора займа в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начисляемые на фактический остаток задолженности по договору займа, за период с *** по день фактического исполнения обязательства, взыскать госпошлину 60000 руб. (л.д. ***)
В письменных пояснениях по делу ФИО4 и ФИО1 просили удовлетворить иск ФИО1 о признании за ним права собственности на нежилые помещения на 3 этаже спорного здания. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму неосновательного обогащения в размере 15000000 руб., за период с *** по *** в размере 3670149 руб. 34 коп., госпошлину 60000 руб. Также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начисляемые на фактический остаток задолженности, за период с *** по день фактического исполнения обязательства (л.д. ***).
Все дела были объединены в единое производство под номером ***.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что решением Арбитражного суда *** и *** от *** по делу № *** индивидуальный предприниматель ФИО2 признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО5 (л.д. ***).
До настоящего времени производство по данному делу не завершено.
Определением Гатчинского городского суда от *** исковые требования ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 оставлены без рассмотрения. Также оставлены без рассмотрения исковые требования ФИО1 и ФИО4 к ФИО2 (л.д. ***).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от *** производство по частной жалобе ФИО5 на данное определение было прекращено (л.д. ***).
Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от *** *** апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от *** оставлено без изменений, кассационная жалоба ФИО5 без удовлетворения (л.д. ***).
Определением Гатчинского городского суда от *** все исковые требования ФИО1 к ФИО2 оставлены без рассмотрения. Дело продолжено только в части иска к ФИО3 о признании права собственности на нежилое здание.
Истец ФИО1, ответчики ФИО2 и ФИО3, извещены, не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. ***).
Представитель истца ФИО1 - ФИО6 просила иск удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в письменной позиции (л.д. ***).
Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 - ФИО7 просила в иске отказать по основаниям, изложенным в возражениях (л.д. ***).
Представитель финансового управляющего ФИО5 – ФИО8 просил в иске отказать, иск оставить без рассмотрения (л.д. ***).
Третьи лица – ФИО9, ФИО10, ФИО11, ООО «Лендли», ФИО12 и привлеченное к участию в деле для дачи заключения Межрегиональное управление Росфинмониторинга по Северо-Западному федеральному округу извещены, не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие (л.д. ***).
Третье лицо – ФИО4 умерла ***, в приостановлении производства по делу, которое тянется более трех лет, судом было отказано, что не лишает наследников третьего лица заявить о вступлении в дело в последующих судебных инстанциях (л.д. ***).
Представитель третьего лица ФИО11 – ФИО13 просил в иске отказать по основаниям, изложенным в письменных пояснениях (л.д. ***).
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил следующее:
Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежали 11/12 долей в праве общей долевой собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ***, договора раздела наследственного имущества от ***; а ФИО14 (ранее ФИО14) П.В. – 1/12 доля в праве на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ***, на двухэтажное нежилое строение (культурно-бытовое) со служебной постройкой, площадью *** кв.м, расположенное по адресу: *** (л.д. ***).
К ответчикам перешли по наследству нежилые помещения коммерческого использования в двухэтажном здании *** года постройки.
Собственниками было принято решение о реконструкции здания в трехэтажное с перепланировкой и переустройством внутренних помещений для повышения прибыльности от сдачи помещений в аренду.
Для выполнения данных работ были привлечены денежные средства от ФИО1 и ФИО15
Все договоры между собой стороны оформляли самостоятельно без привлечения специалистов, без консультаций юристов и без нотариального удостоверения.
*** между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор *** купли-продажи нежилого помещения (л.д. ***), в соответствии с которым, стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на 3 этаже в здании по адресу: ***, состоящего из нескольких помещений, общей площадью *** кв.м, функциональное назначение – культурно-бытовое, согласно экспликации проекта-реконструкции плана на отметке + *** м.
Цена помещений составляет 15 000000 руб., общая стоимость помещения включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка (или прав на нее). Общая стоимость нежилого помещения выплачивается на условиях предоплаты, сумма которой составляет 12275000 руб., сумма выплачена ***.
Обязательство продавца передать нежилое помещение покупателю считается исполненным после фактической передачи помещения покупателю и подписания акта приема-передачи. В помещениях находятся арендаторы: парикмахерская, кабинет косметолога, кабинет мастера по маникюру и педикюру.
Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, - до *** Покупатель перечисляет продавцу задаток в сумме 12275000 руб., при заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет уплаты стоимости нежилого помещения.
Обязательства сторон прекращаются, если до окончания срока действия договора не будет его пролонгации, и он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.
Обеспечением исполнения покупателем своих обязательств по договору является задаток, предусмотренный статьей 380 ГК РФ, который выплачен *** (л.д. ***).
*** между ФИО2 и ФИО1 подписан дополнительный договор к предварительному договору *** купли-продажи нежилого помещения от ***, в котором указано, что перечисленным задатком является долговая расписка, написанная *** ФИО2 на имя ФИО4 на сумму 12275000 руб. (л.д. ***).
В соответствии с распиской от *** (в редакции дополнений от ***), ФИО2 получила от ФИО4 12175000 руб. в качестве предоплаты по устной договоренности о продаже третьего этажа по адресу: ***, к указанной сумме прибавляется дополнительно 75000 руб., итого 12250000 руб., сумма долга ФИО2 перед ФИО4 в размере 12275000 руб. является задатком по предварительному договору *** от ***, по которому покупателем является ФИО1 (л.д. ***).
*** между ФИО2 и ФИО1 подписано дополнительное соглашение о пролонгации предварительного договора от ***, которым стороны согласились продлить срок действия предварительного договора по продаже третьего этажа по *** (л.д. ***).
На какой срок продлено действие договора в дополнительном соглашении не указано.
*** между ФИО2 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору *** купли-продажи нежилого помещения от ***, в котором преамбула предварительного договора изложена с включением в нее в качестве стороны договора – продавца ФИО3, указано, что будет передано нежилое помещение, находящееся на третьем этаже здания с кадастровым номером ***, свойства и характеристики помещения перечислены в проектной документации по реконструкции здания с устройством мансардного этажа № ***, реконструкция производится на основании разрешения на строительство от ***, цена помещения составляет 15000000 руб. и выплачивается на условиях 100% предоплаты.
Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, - в течение 3 месяцев с момента регистрации права собственности продавцов на нежилое помещение. Стороны подтверждают, что на дату заключения настоящего соглашения покупатель осуществил предоплату в сумме 14651000 руб., включая задаток 12275000 руб. Соглашение подписано тремя лицами – ФИО2, ФИО3 и ФИО1 (л.д. ***).
Из решения Гатчинского городского суда *** от *** по делу *** (л.д. ***) следует, что ФИО2 *** обратилась в администрацию с заявлением о разрешении реконструкции указанного нежилого помещения, предоставив проектную документацию по реконструкции здания с устройством мансардного этажа № ***, выполненную ООО *** в *** году.
Главой администрации Гатчинского муниципального района *** было выдано разрешение на реконструкцию здания с устройством мансардного этажа общей площадью *** кв.м, строительный объем - *** куб.м, количество этажей - 3 этажа, на земельном участке площадью *** кв.м., расположенном по адресу: ***, сроком действия до ***, впоследствии срок его действия был продлен до ***.
Реконструкция указанного объекта была завершена ***, до этого в составе нежилого здания было образовано три нежилых помещения: нежилое помещение на 1 этаже, площадью *** кв.м; кадастровый *** (помещение 1); нежилое помещение на 2 этаже, площадью *** кв.м; кадастровый номер *** (помещение 2); нежилое помещение на 2 этаже, площадью *** кв.м; кадастровый номер *** (помещение 3). Помещение *** было продано ФИО16
В процессе реконструкции планировка второго этажа была изменена, ввиду чего, помещения с кадастровыми номерами *** и *** прекратили свое существование. Площадь третьего этажа составила *** кв.м. Выполненные работы по реконструкции здания с устройством мансардного этажа, расположенного по адресу: ***, соответствуют строительным нормам и правилам, другим нормативным документам, а также требованиям технических регламентов, здание по адресу: ***, не создает угрозу жизни и здоровья граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.
Учитывая отказ администрации Гатчинского муниципального района *** в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с отсутствием необходимых документов, отказ Комитета Государственного строительного надзора и государственной экспертизы *** в выдаче заключения о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в связи с не извещением о начале реконструкции объекта и отсутствием по этой причине регионального государственного надзора, решением Гатчинского городского суда *** от *** по делу *** нежилое здание - нежилое строение (культурно-бытовое) со служебной пристройкой, общей площадью *** кв.м, расположенное по адресу: ***, количество этажей - 3, кадастровый номер ***, было сохранено в реконструированном состоянии, прекращено право собственности ФИО2 и ФИО3 на принадлежащие им 11/12 и 1/12 долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные на 2 этаже вышеуказанного здания: площадью *** кв.м, кадастровый ***, площадью *** кв.м, кадастровый ***, за ФИО2 и ФИО3 признано право общей долевой собственности на 11/12 долей и 1/12 долю в праве соответственно, на нежилое помещение, расположенное на 2 этаже нежилого здания, общей площадью *** кв.м, и на 11/12 долей и 1/12 долю в праве общей долевой собственности на помещение расположенное на 3 этаже нежилого здания, общей площадью *** кв.м, по адресу: ***.
По сведениям ЕГРН, нежилое здание площадью *** кв.м, с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***, принадлежит на праве собственности ФИО2 в размере 11/12 долей, ФИО3 – в размере 1/12 доли в праве, право общей долевой собственности зарегистрировано *** одновременно с кадастровым учетом, помещение расположено на 3 этаже в составе объекта с кадастровым номером *** (л.д. ***).
***, т.е. уже после фактического завершения работ по реконструкции здания, между сторонами (ФИО2, ФИО3 и ФИО1) было подписано соглашение о пролонгации предварительного договора *** купли-продажи нежилого помещения от ***, на срок до *** (л.д. ***).
*** ФИО1 направил ФИО2 и ФИО3 требование о заключении основного договора купли-продажи в отношении спорного нежилого помещения (л.д. ***), ответ на которое не поступил.
Вместо этого, ответчики обратились в суд с иском о признании предварительного договора недействительным, незаключенным.
Как пояснила ФИО2, намерения заключать договор купли-продажи нежилого помещения она не имела, договор был подписан ею в порядке обеспечения долговых обязательств перед ФИО4, наличие которых сторонами не отрицается и подтверждается также расписками. Указанные денежные средства, взятые в долг у семьи С-ных, ФИО2 использовала для производства реконструкции спорного помещения, работы, в том числе, производились подрядными организациями, руководителями которых являлись ФИО1 и ФИО17, что следует из материала проверки *** от *** по заявлению ФИО2 Также ФИО1 осуществлял юридическое сопровождение и оформление производимой реконструкции (л.д. ***).
Вступившим в законную силу решением Гатчинского городского суда от *** по делу ***, принятому по спору между теми же сторонами, было установлено, что *** между ФИО2, ФИО3, как продавцами, и ФИО9 (ФИО9 – сын истца), как покупателем, был заключен предварительный договор купли-продажи помещений второго этажа спорного здания. Его условия ответчики также не выполнили, отказавшись передавать помещения покупателю. Поскольку стороной по предварительному договору выступал ФИО9, а с иском об обязании заключить основной договор купли-продажи обратился ФИО1, не имевший доверенности от сына, в иске было отказано (л.д. ***).
Еще до вынесения решения судом, ответчики получили ипотечный займ от ООО ***», в счет обеспечения по которому предоставили помещения второго этажа спорного здания. Невыплата займа явилась основанием для возбуждения дела о банкротстве ФИО2 (л.д. ***).
В процессе банкротства в дело предъявил требования ФИО11, указывая, что с ним *** ответчики заключили договор купли-продажи помещений третьего этажа спорного здания, по которому получили 7000000 руб. (л.д. ***).
Оспаривая наличие долговых обязательств перед ФИО1, ответчик ФИО2 по настоящему делу смогла подтвердить только безналичные переводы на банковскую карту истца в сумме 1843220 руб. (л.д. ***).
Также из материалов дела следует, что сыну истца ФИО9 принадлежала на праве собственности квартира площадью *** кв.м в здании 1 на кадастровом участке ***, расположенная в муниципалитете Котор Черногории. *** между ФИО9 и ФИО2 был заключен предварительный бартерный договор неравноценной недвижимости, согласно которому ФИО9 обязался передать ответчику квартиру в Черногории, а ответчик обязалась передать ФИО9 нежилые помещения второго этажа площадью *** кв.м, расположенные в здании по адресу: *** (л.д. ***).
ФИО9 выдал доверенность с правом продажи данной квартиры ответчику ФИО3 и ФИО18 По договору купли-продажи от *** квартира была продана за 58000 евро. Денежные средства в размере 57500 евро от имени покупателя должна была получить со счета ФИО3, а затем они должны были быть переданы ФИО9 (л.д. ***).
По настоящему делу ответчики не опровергли, что переписка по данному договору велась между ФИО1 и ФИО2 (л.д. ***).
*** ФИО1 и ФИО2 заключили дополнительное соглашение, в котором согласовали, что в качестве задатка в размере 7500000 руб. продавцу передана квартира в Черногории, стоимость которой определили в 80000 евро. В п. 8 доп. соглашения указано, что на дату заключения соглашения ФИО1 осуществил предоплату в размере 11981256 руб., включая задаток в размере 7500000 руб. (л.д. ***).
Оплата денежными средствами подтверждается оригиналами расписок ФИО2 от *** на сумму 1330000 руб., от *** на сумму 570000 руб., от *** на сумму 5000000 руб., от *** на сумму 600000 руб., от *** на сумму 300000 руб., от *** на сумму 1081253 руб., от *** на сумму 3018747 руб., от ***, в которой ФИО2 подтверждает, что получила всю сумму по договору (л.д. ***).
В расписке от *** ФИО2 и ФИО4 договорились, что сумма долга ФИО2 в размере 12275000 руб. является задатком по предварительному договору *** купли-продажи нежилого помещения от ***, по которому покупателем является ФИО1 (л.д. ***).
То есть стороны достигли соглашения, что денежные средства от продажи недвижимости в Черногории, принадлежащие семье Г-ных, поступят семье Глуховской, ФИО14.
Ответчики не представили доказательств того, что денежные средства, полученные от продажи квартиры, были фактически переданы ФИО19.
Вступившим в законную силу решением Гатчинского городского суда от *** по делу *** было установлено, что в *** и *** ФИО2 получила от ФИО10 в долг 1000000 руб. Денежные средства возвращены не были. В качестве доказательства погашения долга ответчик, как и по настоящему делу, пыталась предъявить переписку и расчеты с ФИО1 и ФИО17, утверждая, что это гашение долга перед ФИО10, но суд отверг данные возражения (л.д. ***).
Оценивая представленные доказательства, суд руководствуется основополагающим принципом гражданского законодательства, согласно которому не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков (п. 4 ст. 10 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что ФИО2 и ФИО3 за счет заемных денежных средств произвели реконструкцию принадлежащего им 2-х этажного нежилого здания площадью *** кв.м, *** года постройки, и получили в собственность новое отремонтированное трехэтажное здание площадью *** кв.м. В том числе был создан спорный третий этаж общей площадью *** кв.м.
Ответчики не доказали, что произведенная реконструкция была оплачена их личными денежными средствами, хотя бы частично.
В силу п. 2 ст. 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Ст. 812 ГК РФ определено, что заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности). Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), оспаривание займа по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств, а также представителем заемщика в ущерб его интересам. В случае оспаривания займа по безденежности размер обязательств заемщика определяется исходя из переданных ему или указанному им третьему лицу сумм денежных средств или иного имущества.
Представленные в дело собственноручные расписки ФИО2 подтверждают получение ею денежных средств от истца и действующих в его интересах третьих лиц (С-ных и ФИО9). Расписки и письменные соглашения сторон подтверждают как получение денежных средств в момент их составления, так и ранее возникшие долговые обязательства, зачеты и признание долга.
Ни одна из расписок не оспорена ответчиками надлежащими доказательствами по мотиву безденежности.
ФИО2 лично подтвердила в судебном заседании, что запутавшись в долгах и не имея возможности их погасить, заключила *** предварительный договор купли-продажи нежилых помещений 3 этажа с ФИО1, которым гарантировала возврат своих долгов перед С-ными. Аналогичный договор на помещения второго этажа был заключен с ФИО9, чтобы гарантировать погашение долгов перед Г-ными.
Затем, подписав четыре дополнительных соглашения ***, ***, ***, *** ФИО2 каждый раз продляла действие предварительного договора и принимала на себя обязательства оформить помещения третьего этажа в собственность истца.
Учитывая, что все вновь созданные объекты недвижимого имущества поступили в общую долевую собственность как ФИО2, так и ФИО3, у суда нет сомнений в том, что в этом случае ответчик действовала в интересах своей дочери.
ФИО3, дав согласие на регистрацию помещений в свою собственность, письменно одобрила эти действия.
Дважды лично подписав соглашения с ФИО1 *** и ***, т.е. в тот момент, когда помещения уже были фактически созданы и право общей долевой собственности на них было признано за ответчиками решением суда от ***, ФИО3 лично обязалась оформить помещения 3 этажа в собственность истца.
Но как только помещения были зарегистрированы в их собственность ***, ответчики отказались выполнить свои обязательства и оспорили заключенные соглашения в суде.
Таким образом, на стороне обоих ответчиков возникло неосновательное обогащение, т.к. они получили в собственность помещения, не предоставив кредиторам встречное предоставление.
Лживость показаний ФИО3 опровергнута как заключением судебной почерковедческой экспертизы, так и документально доказанными ее объективными действиями.
В п. 123 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).
Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения. Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Поэтому, даже если ФИО2 с *** г, заключая спорные соглашения и получая денежные средства, действовала без письменной доверенности, выданной ФИО3, то в *** г ФИО3 письменно (подписав доп. соглашение) одобрила данные действия и признала, что объект недвижимого имущества уже оплачен.
В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Буквальное содержание дополнительного соглашения от *** свидетельствует о том, что ФИО3 обязалась передать нежилое помещение и заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося на третьем этаже здания с кадастровым номером ***, в течение 3-х месяцев с момента регистрации права собственности продавцов (ответчиков) на нежилое помещение. ФИО3, подписав договор, подтвердила, что на дату заключения настоящего соглашения покупатель осуществил предоплату продавцам в сумме 14651000 руб., включая задаток 12275000 руб.
Никак иначе трактовать содержание данного соглашения невозможно. Ответчики не доказали, что воля ФИО3 при заключении данного соглашения была искажена, либо она не понимала значение своих действий и не руководила ими.
Возражения ответчиков, как в досудебной переписке, так и в ходе судебного разбирательства, были основаны на том, что денежных средств на реконструкцию объекта они получили меньше, чем составляет среднерыночная стоимость помещений после завершения строительства, что является обычной практикой. Для подтверждения своих доводов они представили в материалы дела несколько отчетов об оценке.
Подобные действия ответчиков суд трактует как злоупотребление правом, направленное исключительно на причинение вреда законным правам и интересам истца и третьих лиц, в связи с чем в защите прав ответчиков должно быть отказано, а истец и третьи лица имеют полное право возместить причиненные убытки.
По этой причине суд не принимает во внимание все ссылки ответчиков на незаключенность и недействительность договоров, подписанных между сторонами, которые основываются фактически лишь на некачественности их составления, вызванной отсутствием юридической квалификации у сторон.
В п. 1 и 4 ст. 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
Как указано в определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от *** по настоящему делу – независимо от того, как назван документ, если он устанавливает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности, он является договором.
В ст. 421 ГК РФ указано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Ст. 430 ГК РФ определяет, что договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора. В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.
На основании ст.ст. 454, 549 и 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При этом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
На момент заключения *** дополнительного соглашения реконструкция здания уже была завершена, объект создан, но право собственности на него не зарегистрировано, поэтому стороны не могли указать кадастровый номер объекта, который еще не был присвоен.
Тем не менее они четко идентифицировали предмет договора – помещения площадью *** кв.м, расположенные на 3 этаже здания *** по ***, указали кадастровый номер всего здания и даже строительные оси из проекта.
Именно площадью *** кв.м данные помещения были зарегистрированы в собственность ответчиков за ***. Следовательно, все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества стороны согласовали и незаключенным он признан быть не может.
Договор, поименованный как дополнительное соглашение от ***, является самостоятельным основанием для возникновения у истца права собственности.
Этот же договор можно квалифицировать как договор в пользу третьего лица, где должники обязались произвести исполнение не в счет кредитора (ФИО14), а в счет третьего лица (ФИО1), действуя при этом на основании письменного одобрения со стороны как кредитора, так и третьего лица. Личность покупателя в договорах подобного вида не имеет существенного значения для продавца.
Поскольку исковые требования о взыскании денежных средств будут рассмотрены в арбитражном суде в деле о банкротстве, задачей суда по настоящему делу не является установление точного объема непогашенных долговых обязательств ФИО2 или стоимости неосновательного обогащения ФИО3
Предметом настоящего иска являются только требования истца о признании за ним права собственности на 1/12 долю в праве на нежилое помещение, принадлежащую ФИО3
Доводы о возможном неосновательном обогащении на стороне истца судом не принимаются.
В своих письменных позициях по делу ФИО4 (л.д. ***) и ФИО9 (л.д. ***) поддержали исковые требования ФИО1 и указали, что осознают, что в случае удовлетворения исковых требований ФИО15 лишится права на взыскание с ответчиков задолженности по договору займа, а ФИО9 лишится возможности возместить убытки за неполученные от продажи квартиры в Черногории денежные средства.
Относительно ненадлежащего способа защиты нарушенного права следует отметить, что в п. 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" закреплено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
На протяжении 3-х лет судебного разбирательства истец требований о регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от *** так и не заявил.
Вместе с тем необходимо учитывать, что одним из самых распространенных способов защиты гражданских прав является признание права на основании ст. 12 ГК РФ.
Из ст. 219 ГК РФ следует, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Решение суда о признании права собственности, как и решение суда о государственной регистрации сделки ведут к одному правовому результату – внесению в ЕГРН сведений о регистрации права собственности покупателя на объект недвижимого имущества.
В этой связи судебная практика признает тождественность данных требований и вынесение судом в данной ситуации решения о признании права собственности за истцом не является выходом за пределы исковых требований, и не может послужить основанием для отказа в иске по мотиву ненадлежаще избранного способа нарушенного права.
Иное бы не соответствовало задачам гражданского судопроизводства, к которым относится правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, гарантированное ст. 2 ГПК РФ.
Также суд не признает эти требования аналогичными иску об обязании передать объект недвижимого имущества в натуре.
Следует отметить, что доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, не выделенная в натуре, не может быть фактически передана. Доказательств того, что нежилые помещения соответствующие доле ответчика в праве, не могут быть выделены в натуре в дальнейшем, суду не представлено. Следовательно, обязательство возможно исполнить и оно не прекратилось в соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ.
Кроме того, сами ответчики утверждали, что не владеют фактически спорными помещениями. Предъявляли жалобы на то, что ФИО19 и С-ны занимают данные помещения, получают арендную плату с арендаторов. А виндикационный иск, как и требования о понуждении передать объект могут быть предъявлены в отдельном процессе только к фактическому владельцу (владельцам).
Ответчиками также заявлено ходатайство об отказе в иске, в связи с пропуском срока исковой давности.
В п. 64 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Права истца были нарушены действиями ответчиков, когда они в 3-месячный срок с момента регистрации своего права собственности, не передали ему объект недвижимого имущества по акту приема-передачи и не обратились за регистрацией перехода права собственности на имя истца, т.е. с ***
Встречный иск ФИО1 о признании права собственности поступил в суд ***, в связи с чем срок исковой давности обращения в суд не нарушен.
Доводы о том, что соглашение является ничтожным, т.к. его предметом является самовольная постройка, опровергаются вступившим в законную силу решением Гатчинского городского суда *** от *** по делу ***, которым установлено, что разрешение на реконструкцию было получено в установленном законом порядке, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не было выдано застройщикам необоснованно, объект не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права третьих лиц, соответствует законодательным нормам, в связи с чем изначально самовольным не являлся. Предметом договора купли-продажи не являлась вещь, которую предстояло создать в будущем, это было уже фактически целиком возведенное и завершенное строительством здание (его этаж).
Решение суда не нарушает прав третьего лица ФИО11 К моменту заключения им договора купли-продажи помещений третьего этажа *** с ответчиками, объект договора уже длительное время находился в споре. На объект *** в ЕГРН был зарегистрирован запрет регистрации. Помещения не были фактически переданы ФИО11, обременение в виде ипотеки не возникло. Действуя добросовестно и разумно в соответствии с обычными условиями заключения подобного рода сделок, ФИО11 должен был предпринять меры по получению выписки из общедоступной базы данных ЕГРН, осмотреть объект, ознакомиться с общедоступной информацией о многочисленных судебных спорах продавцов на сайте Гатчинского городского суда. Не совершив этого, он не может быть признан добросовестным приобретателем имущества и должен нести все негативные последствия подобных бездействий.
Решение суда не нарушает права третьего лица ФИО12, который *** заявил исковые требования в Гатчинский городской суд к ФИО3 (гр. дело ***) о разделе совместно нажитого имущества, утверждая, что спорное имущество создано в период брака, в котором С-вы состояли с *** по *** г, в связи с чем является совместно нажитым.
Изначально доля в праве на здание перешла в собственность ответчика по наследству, т.е. являлась ее личной собственностью согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ.
По правилам ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
По настоящему делу установлено, что спорное имущество было создано за счет заемных средств, общие доходы супругов С-вых в создание третьего этажа здания не вкладывались, в связи с чем к совместно нажитому имуществу данные помещения не относятся.
В силу ст. 35 Семейного кодекса РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До настоящего времени ФИО12 сделки, заключенные ФИО3 по распоряжению указанным имуществом, не оспорил в судебном порядке. Поэтому его иск о признании права собственности на 1/24 долю в праве исключительно на помещения третьего этажа в здании, где ответчики продали уже не по разу все помещения, суд расценивает как очередную попытку ответчиков затянуть рассмотрение настоящего дела и отдалить восстановление нарушенных прав действительных потерпевших.
Таким образом суд приходит к выводу, что в оставшейся части иск подлежит полному удовлетворению.
С учетом изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО3 (СНИЛС ***) удовлетворить.
Признать за ФИО1, *** г.р., уроженцем *** (паспорт ***) право собственности на 1/12 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером *** площадью *** кв.м, расположенное в здании на 3 этаже по адресу: ***.
Решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд в течение месяца с даты его составления.
Судья Е.В. Лобанев
Решение составлено ***