Решение по делу № 2-2100/2025 от 28.01.2026 - о сохранении нежилого здания в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности на нежилое здание.

УИД (номер обезличен)RS0(номер обезличен)-60 Производство (номер обезличен) (2-2100/2025)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2026 г. г. Орёл

Заводской районный суд г. Орла в составе

председательствующего судьи Цивилевой Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Меркуловой Д.С.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области, администрации города Орла о сохранении нежилого здания в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности на нежилое здание,

установил:

ФИО2 О первоначально обратился в суд с иском к Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области о сохранении нежилого здания в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности на нежилое здание.

В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: (адрес обезличен), при этом строительство данного объекта завершено, что подтверждается техническим паспортом от 19.12.2024.

Ссылался, что безопасность конструкций здания подтверждено заключением ООО «Ред групп», все принятые при строительстве здания решения соответствуют требованиям технических, санитарно-гигиенических, экологических и других норм и правил и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию в качестве нежилого здания в целом, что подтверждается заключениями ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области», АО «Газпром газораспределение Орел», АО «Облэнерго», ГУ МЧС России по Орловской области.

По изложенным основаниям ФИО2 О. просит суд сохранить нежилое здание, расположенное по адресу: (адрес обезличен) в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии площадью 1095,8 кв.м и признать за ним право собственности на данное нежилое здание.

Протокольным определение суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация города Орла, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ПОУ «Орловский аэроклуб общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России».

В судебное заседание истец ФИО2 О. не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца ФИО3 К.Б.О. – ФИО4 в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика администрации города Орла – ФИО5 в судебном заседании полагался на усмотрение суда при вынесении решения, представил письменный отзыв по иску.

Представитель третьего лица ПОУ «Орловский аэроклуб общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» - ФИО6 в судебном заседании не возражал относительно заявленных требований.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как следует из статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации право возведения зданий и сооружений принадлежит собственнику земельного участка. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт2 статьи 260 ГК РФ).

Строительство любого объекта должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Согласно положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

На основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

По смыслу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ)под реконструкцией объектов капитального строительства подразумевается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу требований части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Как разъяснено в пунктах 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, ФИО2 О. является собственником объекта незавершенным строительством, расположенным по адресу: (адрес обезличен), площадью 511 кв.м, право собственности зарегистрировано 29.11.2012 (далее – объект), а также собственником земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021104:68, площадью 511 кв.м, расположенного под указанным объектом незавершенным строительством, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: комплексы для занятий физкультурой и спортом без мест для зрителей (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные комплексы, спортивные залы, бассейны, спортивные площадки, теннисные корты и аналогичные объекты).

Право собственности истца возникло на основании договора купли – продажи земельного участка с незавершенным строительством спортивно-оздоровительного комплекса от 25.10.2012 и акта приема-передачи недвижимого имущества от той же даты.

Согласно техническому паспорту на незавершенное строение литер А «Спортивно-оздоровительный комплекс» по адресу: (адрес обезличен), по состоянию на 27.04.2005 застроенная площадь земельного участка составляла 511 кв.м.

19.12.2024 на данный объект (нежилое здание) был изготовлен технический паспорт на литера А, А1, согласно которому данный объект состоит из: основной части (1 этаж) площадью 455,8 кв.м; 2 этаж – 452,4 кв.м; подвал 367 кв.м; пристройка 33,6 кв.м; порожки – 21,6 кв.м. Всего застроенная площадь – 511 кв.м, с.пл. – 1 330,4 кв.м, всего по зданию площадь 1095,8 кв.м

Из данного технического паспорта следует, что год постройки литера А 2005 год, число этажей – 2. По литеру А1 указан год постройки 2005, число этажей 1.

В соответствие с заключением ООО «Ред Групп» о техническом состоянии основных строительных конструкций нежилого здания от 2025 № 25-215-ОБС следует, что в результате проведенного визуального осмотра основные строительные конструкции (стены, перекрытия) нежилого здания находятся в работоспособном техническом состоянии. Требования действующих норм (СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции», СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции», СП 70.13330.2012 «Несущие ограждающие конструкции», СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции», СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий») не нарушены, отсутствует опасность обрушения и угроза безопасности людей. Техническое состояние всех основных строительных конструкций можно отнести к категории состояния конструкций – работоспособное техническое состояние, общая площадь здания составляет 1095,8 кв.м. Температурно-влажностный режим помещений – нормальный, освещенность здания соответствует требуемому уровню освещенности. Конструкции нежилого здания соответствуют требованиям технических и градостроительных регламентов, обследуемый объект соответствует требованиям к надежности и безопасности, установленных действующими нормативами, все принятые при строительстве объекта решения соответствуют требованиям технических, санитарно-гигиенических, экологических и других норм, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию в качестве нежилого здания в целом. Объект пригоден для дальнейшей эксплуатации в качестве нежилого здания.

Из сообщения МУП ВКХ «Орелводоканал» от 24.04.2025 № 1875/03-07 следует, что в соответствии с представленными документами вблизи нежилого здания, лит. А, А1, расположен участок уличной сети водоснабжения на удалении 2 м и участок уличной сети водоотведения на удалении 3,5 м, в связи с чем размещение указанного объекта, относительно сети водоснабжения не соответствует, относительно сети водоотведения соответствует своду правил СП 42.13330.2016 «СНиП2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Согласно ответу АО «Орелоблэнерго» от 17.04.2025 № ЦОП/01-29-05/497ИЦ следует, что на основании трассировки кабельной линии, согласование размещения объекта капитального строительства, расположенного по адресу: (адрес обезличен), не представляется возможным, так как входная группа объекта находится над КЛ-0,4 кВ № 8 ТП 452 до ж/(адрес обезличен), что является нарушением Правил охраны электрических сетей, размещенных на земельных участках, где в частности сказано, что в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, запрещается размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без согласования необходимых для такого доступа проходов и подъездов.

В соответствии с ответом АО «Газпром газораспределение Орел» от 13.05.2025 № 01/98/14/443КГ строение, расположенное по адресу: (адрес обезличен) не препятствует обслуживанию наружного газопровода и не нарушает действующих нормативных требований.

Согласно заключению Фонда пожарной безопасности от 02.07.2025 № 25/2025 объект, расположенный по адресу: (адрес обезличен) соответствует требованиям пункта 4.3 СП 4.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области» письмом от 25.04.2025 № 2156 сообщило, что проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы нежилого здания по адресу: (адрес обезличен), на соответствие действующему санитарному законодательству не представляется возможным ввиду того, внутренняя отделка здания черновая, планировка помещений не завершена, оборудование и мебель не установлены, информация о конкретном функциональном обеспечении объекта, сведения об установленных санитарно-защитных зонах объектов, расположенных в радиусе 1 км от объекта, не представлены.

Согласно ответа Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 26.06.2025 № 22-3464 заявителем получен отказ в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства по адресу: (адрес обезличен), поскольку ФИО2 О. я заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта, а также на ввод его в эксплуатацию не обращался, отказ в предоставлении данных государственных услуг не получал. Дополнительно сообщено о необходимости получения согласования с ПОУ «Орловский аэроклуб общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» ввиду того, что в случае строительства объектов капитального строительства в при аэродромной территории в радиусе 30 км от контрольной точки аэродрома необходимо согласование эксплуатанта аэродрома во избежание влияния на безопасность полетов в районе аэродрома «Пугачевка».

Согласно пояснениям третьего лица ПОУ «ФИО7 ДОСААФ России», согласно ответу ФИО3 К.Б.О. от (дата обезличена) № (номер обезличен) заявленный объект в существующем виде не будет оказывать влияние на безопасность полетов на аэродроме «Пугачевка».

В отзыве на исковое заявление Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области полагало, что истцом при подаче иска предпринимаются попытки обойти законную и предусмотренную действующим законодательством процедуру по выдаче разрешения на строительство объекта, которая предусматривает проведение экспертизы проектной документации, направленной в том числе на установление соответствия объекта капитального строительства требованиям установленным градостроительным законодательством Российской Федерации.

В судебном заседании представитель администрации города Орла – ФИО5 заявил о необходимости изготовления технического плана объекта недвижимого имущества.

В судебное заседание представлен технический план здания от 12.01.2026, выполненный кадастровым инженером ФИО8, согласно которому нежилое здание по адресу: (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен) состоит из трех этажей, в том числе один подземный этаж, год завершения строительства – 2025, площадь объекта – 1 095,8 кв.м.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что произведенные в нежилом здании истца изменения по смыслу градостроительного законодательства являются реконструкцией (строительством) нового объекта путем возведения этажа здания, на проведение которого истцом в установленном законом порядке разрешение органа местного самоуправления не получалось, вышеприведенные несоответствия реконструированного нежилого помещения электроснабжения и водоотведения не являются существенными, если принимать во внимание, что изначально запрета на строительство объекта не выдавалось.

Таким образом, суд приходит к выводу, что реконструкция нежилого помещения истцом выполнена на принадлежащем ему земельном участке, с соблюдением его целевого назначения, а также градостроительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил. При этом какие-либо права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушены и данное строение угрозу жизни и здоровью граждан не создают. Кроме того, со стороны администрации города Орла также не заявлялось каких-либо претензий по вопросу реконструкции данного объекта. Доказательств обратного, а также возражений относительно названных обстоятельств представлено не было.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на него подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о процессуальных издержках на основании статьи 98 ГПК РФ, суд принимает во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», и, учитывая, что необходимость защиты прав истца не обусловлена установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиками, приходит к выводу, что судебные издержки распределению не подлежат.

В силу пункта 1 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области, администрации города Орла о сохранении нежилого здания в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности на нежилое здание – удовлетворить.

Сохранить нежилое здание, расположенное по адресу: (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен) в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии площадью 1 095,8 кв.м согласно заключению ООО «Ред Групп» о техническом состоянии основных строительных конструкций нежилого здания от 2025 № 25-215-ОБС.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Заводской районный суд г. Орла в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного текста решения.

Мотивированный текст решения изготовлен 28.01.2026 года.

Судья Е.Ю. Цивилева