№2-1513/2025
26RS0017-01-2023-003284-60
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 августа 2025 года город Кисловодск
Кисловодский городской суд Ставропольского края под председательством судьи Домоцева К.Ю., при секретаре судебного заседания Гусейновой Д.К., с участием истца ФИО1, её представителя истца ФИО2, рассмотрев в судебном заседании, в помещении Кисловодского городского суда, гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, исключении записи в ЕГРН, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, внесении изменений в записи ЕГРН,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании записи в ЕГРН о зарегистрированных правах на объекты недвижимости недействительными, применении последствий недействительности сделки путем приведение сторон в первоначальное состояние.
В обоснование иска указала, что ей на праве собственности принадлежат жилой дом и земельный участок № по <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ нотариус Кисловодского городского нотариального округа ФИО6 сообщила, что к ней для нотариального оформления документов обратились граждане с паспортами на имя ФИО1 и ФИО7 (супруг ФИО1). У нотариуса возникли сомнения в подлинности паспортов и по этой причине она связалась с ФИО1
В дальнейшем выяснилось, что граждане, обратившиеся к нотариусу ФИО6 действовали по поддельным паспортам от имени ФИО1 и её супруга ФИО7
ДД.ММ.ГГГГ в Кисловодском МФЦ ФИО1 сообщили, что принадлежащие ей жилой дом и земельный участок № по <адрес> в <адрес> были проданы по договору купли-продажи от имени ФИО1 ответчикам ФИО3 и ФИО4 в равных долях, о чем в Едином государственном реестре недвижимого имущества была сделана соответствующая запись. При этом, ФИО1 не знакома с ответчиками ФИО3 и ФИО4, никогда с ними не встречалась, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не подписывала. В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ., ФИО1 обратилась в ОМВД по <адрес> с заявлением о совершении в отношении неё преступления.
В ходе рассмотрения настоящего дела была проведена почерковедческая экспертиза, которая дала однозначный ответ, что ФИО1 никаких документов по данным сделкам не подписывала и участия в них не принимала, никаких посторонних лиц в свой дом, где она постоянно проживает с супругом ФИО7 не допускала. В рамках возбуждённого уголовного дела с квалификацией ст.159 ч.4 УК РФ было установлено, что ни ФИО3, ни ФИО4, ни ФИО5 по предоставленным для опознания лицах реальную ФИО1 не опознали. Лица, совершившие мошеннические действия в отношении спорного имущества уже осуждены, некоторые из них находятся в розыске по заявлению военной прокуратуры.
Данные дорогостоящие объекты недвижимости по совершенным сделкам ДД.ММ.ГГГГ совершенные ФИО3 и ФИО4 приобретали их ознакомившись с ними через забор данного домовладения с участием риелтора ФИО8, что отражено в кассационных жалобах ФИО3, ФИО4 и ФИО5
ФИО1 никогда в услугах ФИО8 не нуждалась и не обращалась. Из показания ФИО3 и ФИО4 следует, что риелтор ФИО8 сопровождала регистрацию сделки по купли-продажи спорного имущества с его корректировкой в регистрационном органе <адрес>.
Подлинное согласие супруга ФИО1 - ФИО7 на совершение сделки было получено в копии у нотариуса ФИО9, которое было ею заверено по просьбе постороннего лица и предоставлено посторонним лицом. Фактически, нотариус ФИО9 способствовала совершению сделки доверив копию согласия супруга ФИО7 на продажу домовладения и земельного участка по <адрес> в <адрес>.
В дальнейшем, при перепродаже домовладения по <адрес> от ФИО3 и ФИО4 к ФИО5 продавцы не получив реально приобретенного имущества по сделке от ДД.ММ.ГГГГ права на вселение, ключи от дома, правовые документы по характеристикам строения и земельного участка при содействии риелтора ФИО8 зарегистрировали переход права за ФИО5, который полагался только на данные Государственного реестра реально спорным имуществом права обладания и распоряжения не получал, доступа к домовладению и земельному участку не получил.
Семья ФИО1 в составе супруга ФИО10 и внука ФИО11 никогда не снимались с регистрационного учета и не покидало жилой дом по Курганной, 57 в <адрес>.
Продавцы объекта недвижимости ФИО3 и ФИО4, а также покупатель ФИО5 не обладали достоверными данными в договорах купли-продажи, не заявляли в условиях о снятии данных лиц с регистрационного учета, что подтверждает отсутствие должной осмотренной при покупке, не осмотрел жилой дом и земельный участок до приобретения и не истребовал актуальную выписку из ЕГРН из которых видно, что эти дорогостоящие объекты недвижимости переуступались от одного покупателя к другому.
Спорное имущество из владения ФИО1 никогда не бывало во владение ФИО3, ФИО4 и ФИО5 не поступило. В связи с этим кассационным определением от ДД.ММ.ГГГГ в признании добросовестными приобретателями ФИО4, ФИО3, ФИО5 отказано и выселение из жилого помещения отказано.
Содержание договора купли-продажи от 18.08.2023г заключенного между ФИО4 и ФИО3 покупателем ФИО5 не соответствует действительности, так как спорное имущество по <адрес> никогда не передавалась ФИО4 и ФИО3, и не могло быть реально передано ФИО5 По содержанию договора п.6 перечисляется имущество якобы отчуждаемое продавцами в пользу покупателя даже с передачей ключей спорного имущества. Данные ключи и документация по объекту никогда не передавались покупателям ФИО4 и ФИО3 и естественно не могло быть передано ФИО5
Так же не соответствует действительности п.10 данного договора где супруг ФИО1 берет на себя обязательства снятся с регистрационного учета в срок до 18.12.2023г. О присутствии и регистрации по данному адресу внука Машиной, ФИО11 вообще не сказано в договоре. Ни каких денежных средств ФИО1 ни когда не получала, в сделках не участвовала, о перепродажах принадлежащего ей имущества не знала.
ФИО5 никогда не посещал данное домовладение ни в качестве собственника или покупателя. Фактически приобретение им имущества не является основанием к признанию данного договора действующим. До настоящего времени никаких оплат по налогам и содержанию имущества ФИО5 не нес.
На основании изложенного, уточнив исковые требования, просит суд:
- признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО4, ФИО3 и ФИО5;
- исключить реестровую запись на земельный участок № от ДД.ММ.ГГГГ о собственности за ФИО5 с кадастровым номером №
- исключить реестровую запись на жилой дом №№ о собственности за ФИО5 с кадастровым номером №
- признать право собственности за ФИО1 на имущество жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес>;
- внести в единый государственный реестр недвижимости изменения в праве собственности-за ФИО1
Решением Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заявленные требования ФИО1 - удовлетворены.
В удовлетворении встречного искового заявления ФИО4, ФИО3 к ФИО1 о признании добросовестными приобретателями недвижимого имущества - отказано. В удовлетворении встречного искового заявления ФИО5 к ФИО1 и ФИО7 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества - отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.
Судебной коллегией по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции ДД.ММ.ГГГГ вынесено определение, которым решение Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части признания за ФИО1 права собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес> в <адрес>. В отмененной части дело было направлено на новое рассмотрение в Кисловодский городской суд. В части удовлетворения кассационных жалоб было отказано.
Истец ФИО1, её представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, просили их удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО4, ФИО3, ходатайствовали о проведении судебного заседания с использованием ВКС при содействии Шахтинского городского суда, но как установлено судьей указанного суда ФИО4, ФИО3, в судебное заседание не явились, о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом, не однократно (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ). От представителя ответчика ФИО3 - ФИО12 поступило ходатайство об отложении судебного заседания для ознакомления с материалами дела.
Учитывая, что настоящее дело находится на рассмотрении длительное время, стороны имели возможность ознакомиться с материалами дела, не затягивая рассмотрение дела, в связи с чем, суд полагает ходатайство не подлежащим удовлетворению ввиду отсутствия оснований.
Ответчик ФИО5, третье лицо нотариус Кисловодского нотариального округа ФИО6, представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом, не однократно, причины неявки неизвестны.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, суд пришел к следующему.
На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. На основании ст. ст. 56, 57 ГПК должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
На основании ст. 35 и 40 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Решением Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заявленные требования ФИО1 - удовлетворены. В удовлетворении встречного искового заявления ФИО4, ФИО3 к ФИО1 о признании добросовестными приобретателями недвижимого имущества - отказано. В удовлетворении встречного искового заявления ФИО5 к ФИО1 и ФИО7 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества - отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Кисловодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.
Судебной коллегией по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции ДД.ММ.ГГГГ вынесено определение, которым решение Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части признания за ФИО1 права собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес> в <адрес>. В отмененной части дело было направлено на новое рассмотрение в Кисловодский городской суд. В удовлетворении кассационных жалоб отказано.
С учетом изложенного, в настоящем судебном заседании, суд рассматривает уточненное исковое заявление ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, исключении записи в ЕГРН, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, внесении изменений в записи ЕГРН.
Сторона ответчиков обращалась с ходатайством о принятии дополнения к встречному исковому заявлению, в его принятии отказано, так как встречный иск ранее рассмотрен и в настоящем судебном заседании не является предметом рассмотрения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по данным Росреестра спорные жилой дом, общей площадью 227,6 кв.м., кадастровый № и земельный участок, общей площадью 687 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежали ФИО1 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.
18.07.2023г. неустановленным лицом от имени ФИО1 был подписан договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, на основании которого ФИО3 и ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ являлись собственниками жилого дома, общей площадью 227,6 кв.м., кадастровый № и земельного участка, общей площадью 687 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.
Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО1 ссылается на то обстоятельство, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 и ФИО4 не подписывала, подпись в договоре не её.
Определением Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству стороны истца по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза с целью установления принадлежности подписи в договоре купли-продажи от 18.07.2023г., производство которой поручено экспертам ООО «ЮФО Специализированный Экспертно-Криминалистический Центр» в <адрес>.
Согласно заключению эксперта ООО «ЮФО Специализированный Экспертно-Криминалистический Центр» №-ПК/2023 от ДД.ММ.ГГГГ подпись, изображенная в копии договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, выполнена не ФИО1, а другим лицом с подражанием подписи ФИО1 «на глаз», при условии, что оригинал договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ выполнен без применения технических приемов и средств.
Рукописный текст, в виде фамилии, имени и отчества от имени ФИО1, изображенный в копии в копии договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, выполнен не ФИО1, а другим лицом, при условии, что оригинал договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ выполнен без применения технических приемов и средств.
Суд оценивает экспертное заключение ООО «ЮФО Специализированный Экспертно-Криминалистический Центр» №-ПК/2023 от ДД.ММ.ГГГГ и принимает его в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку экспертное заключение выполнено по правилам, установленным ст. ст. 85, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Также суд учитывает, что заключение в полной мере отвечает требованиям приведенных выше норм, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и научно обоснованный ответ на поставленный вопрос, в обоснование сделанного вывода эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе. В заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы.
При таких обстоятельствах суд считает, что заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, не противоречит совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.
В соответствии с приговором Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО13 осуждена за совершение преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ по факту незаконного отчуждения недвижимого имущества истца.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании статьи 167 настоящего Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу статьи 550 указанного Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В части 1 статьи 454 данного Кодекса закреплено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В части 3 статьи 154 настоящего Кодекса указано, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Как следует из ответа нотариуса Кисловодского нотариального округа ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, между ФИО1 с одной стороны и ФИО3 и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ нотариусом не удостоверялся.
Согласно ответа нотариуса Кисловодского нотариального округа ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ согласие от имени супруга ФИО1- ФИО7 на совершение сделки по отчуждению, в том числе на продажу жилого дома и земельного участка, расположенных пор адресу: <адрес>, нотариусом не удостоверялось.
Как установлено в судебном заседании, ФИО3 и ФИО4 заключая с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не проявили должной осмотрительности, не осматривали жилой дом и земельный участок до приобретения, не истребовали актуальную выписку их ЕГРН, из которой видно, что дорогостоящие объекты недвижимости ДД.ММ.ГГГГ были проданы гражданину ФИО14, а буквально через тринадцать дней, ДД.ММ.ГГГГ гражданин ФИО14 продал спорные жилой дом и земельный участок ФИО1, которая ещё через двадцать дней продает спорные объекты недвижимости ответчикам ФИО3 и ФИО4 Иными словами, за короткий отрезок времени объекты недвижимости несколько раз перепродавались.
Данные факты должны были насторожить и покупателя ФИО5, который также не осматривал покупаемую недвижимость в натуре и не поинтересовался у продавцов ФИО3 и ФИО4 по какой причине они продают спорные жилой дом и земельный участок уже через месяц после приобретения.
Поскольку сделка купли-продажи на основании которой спорные жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, перешли в общую долевую собственность ФИО3 и ФИО4, осуществленная в отсутствие воли ФИО1, признана недействительной, то подлежат исключению реестровая запись на земельный участок № от ДД.ММ.ГГГГ о собственности за ФИО5 с кадастровым номером № и реестровая запись на жилой дом №№ о собственности за ФИО5 с кадастровым номером №.
На основании указанного, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что факт принадлежности подписи ФИО1 на договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не нашел своего подтверждения, суд приходит к выводу о том, что воли истца на отчуждение недвижимого имущества не было, в связи с чем, исковые требования основаны на законе и подлежат удовлетворению.
При таких обстоятельствах суд, удовлетворяет заявленные ФИО1 исковые требования, признавая недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то исковые требования об исключении реестровых записей на спорные земельный участок и жилой дом о собственности за ФИО5 с кадастровым номером №, признании право собственности на них за ФИО1 и внесении в ЕГРН изменений, подлежат удовлетворению.
Проанализировав в совокупности вышеприведенные нормы права, оценив представленные суду доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании записи в ЕГРН о зарегистрированных правах на объекты недвижимости недействительными, признании права собственности на жилой дом и земельный участок - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО4, ФИО3 и ФИО5
Исключить реестровую запись на земельный участок № от ДД.ММ.ГГГГ о собственности за ФИО5 с кадастровым номером №
Исключить реестровую запись на жилой дом №№ от ДД.ММ.ГГГГ о собственности за ФИО5 с кадастровым номером №.
Признать право собственности за ФИО1 на имущество жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес>.
Внести в единый государственный реестр недвижимости изменения в праве собственности-за ФИО1.
Настоящее решение является основанием для совершения компетентными органами необходимых изменений в сведениях технического (инвентаризационного) и кадастрового учётов, внесения, изменения и аннулирования регистрационных записей в ЕГРН об указанном недвижимом имуществе и правах на него.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья К.Ю. Домоцев
Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ
Судья К.Ю. Домоцев