РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 ноября 2022 года адрес
Тимирязевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Заборовской С.И., при секретаре Авдоевой А.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5035/22 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения и по встречному иску ФИО2 ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам и просит обязать ФИО2 и ФИО3 заключить с ней основной договор купли-продажи 3/8 долей квартиры, расположенной по адресу: адрес, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 16 ноября 2021 года, а именно: ФИО2 продает, а ФИО1 покупает принадлежащие ему 1/4 доли квартиры. ФИО3 продает, а ФИО1 покупает принадлежащие ФИО3 на праве общей долевой собственности 1/8 долю квартиры. ФИО1 уплачивает, а ФИО2 и ФИО3 принимают в счет уплаты согласованной сторонами стоимости, вышеуказанных долей сумму денежных средств в размере 2 500 000 рублей (1 666 666 рублей - ФИО2 и 833 334 рублей - ФИО3). Так же просит взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 в счёт уплаченной при обращении в суд государственной пошлины по 300 рублей с каждого.
Свои требования мотивирует тем, что на основании договора, предусматривающего переход права собственности на равнозначное жилое помещение от 16.11.2021 года, заключенного ДГИ, стороны являются сособственниками квартиры № 352 в доме № 13 по адрес в адрес.
Указанное жилое помещение было предоставлено по программе реновации.
Истец полагала, что предстоящая реновация позволит решить сторонам их жилищный вопрос и разъехаться по разным жилым помещениям, однако взамен долей квартиры в жилом доме, подпадающим под программу реновации предложили не отдельные жилые помещения, а доли в новой квартире. Дополнительно, ответчикам, как стоявшим в очереди на улучшение жилищных условий предлагалась к получению отдельная двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: адрес.
Предложение Департамента позволяло ответчикам получить отдельную двухкомнатную квартиру, а истец, в свою очередь, могла выкупить у них 3/8 доли в квартире по адресу: адрес.
В связи с тем, что истец и ответчики не состоят ни в родственных, ни в дружеских отношениях, а проживание двух разных семей в одной квартире не представляется возможным и ранее между сторонами неоднократно происходили конфликты относительно порядка пользования жилым помещением, между сторонами заключено соглашение о том, что после оформления ФИО2 и ФИО3 своих долей в квартире № 352 в доме № 13 по адрес в адрес, они будут проданы истцу.
16 ноября 2021 года между сторонами был заключен предварительный договор купли продажи но условиям которого: стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества: 3/8 долей квартиры, расположенной по адресу: адрес, 2/8 доли которой будут принадлежать ФИО2, а 1/8 доля ФИО3. (адрес договора). Для этого продавцы обязались оформить все документы, необходимые для заключения договора купли-продажи указанного недвижимого имущества, (адрес договора). Стороны договорились, что купля-продажа будет произведена на следующих условиях: Основной договор будет заключен в срок до 01 мая 2022 года. Продажная цена 3/8 долей отчуждаемого имущества будет составлять 2 500 000 рублей, которые будут уплачены покупателем продавцам при заключении основного договора купли- продажи. (п. 3 предварительного договора).
Дополнительно, п. 7 предварительного договора продавцы обязались не вселяться в жилое помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи; не вселять в жилое помещение каких-либо третьих лиц; не пользоваться жилым помещением; не перевозить в жилое помещение принадлежащие им и каким-либо третьим лицам вещи; не менять замки, не проводить ремонтных работ и не совершать иных действий позволяющих ухудшить либо улучшить состояние жилого помещения, передав при заключении основного договора купли-продажи квартиру покупателю в том виде, в котором она была принята продавцами от ДГИ; не заключать в отношении жилого помещения договоры аренды, ипотеки, залога, купли-продажи и иные виды сделок.
Несмотря на наличие заключённого предварительного договора ФИО2 и ФИО3 взятые на себя обязательства не исполнили, указали истцу, что предварительный договор исполнять не собираются.
29 апреля 2022 года в адрес ответчиков было направлено предложение к заключению основного договора в котором истец предлагала им прибыть к нотариусу ФИО4, расположенной по адресу: адрес, 04 мая 2022 года в 14 часов, для заключения основного договора купли - продажи указанного недвижимого имущества на ранее согласованных условиях.
Предложение к заключению основного договора получено ответчиками 1 мая 2022 года, однако 4 мая 2022 года к нотариусу ФИО4 они не прибыли, о причинах неявки не сообщили, от заключения договора купли-продажи уклонились.
Претензией от 18.05.2022 года истец повторно предложила ФИО2 и ФИО3 в течении 10 дней с момента получения претензии прибыть к нотариусу ФИО4 для заключения основного договора купли- продажи в удобное для них время при этом разъяснив, что в случае отказа в заключении основного договора будет вынуждена разрешать данный вопрос в судебном порядке.
Ответчики получили данную претензию 27 мая 2022 года. До настоящего времени ответ на неё не получен, основной договор купли-продажи не заключён.
Считает, имеются все предусмотренные законом основания для понуждения ответчиков в судебном порядке к заключению основного договора купли-продажи 3/8 долей квартиры, расположенной по адресу: адрес по следующим основаниям.
Ответчики добровольно приняли на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи, заключив предварительный договор, который соответствует всем требованиям закона: в нём определён предмет договора, его цена, порядок расчетов.
Действия ФИО2 и ФИО3 свидетельствуют о злоупотреблении правом.
Не согласившись с заявленными требованиями Ш-вы обратились в суд со встречным иском и просят признать предварительный договор купли-продажи от 16.11.2021 года недействительным.
Свои требования мотивируют тем, что спорное жилое помещение по адресу Москва, адрес 13-352 находится в долевой собственности сторон по делу: ФИО2 – ¼ доля; ФИО3 1/8 доля в праве; ФИО1 – 5/8 долей. Жилое помещение предоставлено по программе реновации.
Ранее семья Ш-вых состояла на очереди по улучшению жилищных условий. При переселении решался вопрос о предоставлении жилья с учетом улучшения жилищных условий, но для этого было необходимо согласие всех сособственников проживающих в сносимой квартире. Однако, учитывая отсутствие согласия сособственника ФИО1 разрешить вопрос во внесудебном порядке не предоставлялся возможным.
ДГИ в Тимирязевский суд адрес был подан иск о принудительном переселении в равнозначное жилое помещение, дело № 2-201/2021 года.
11. 05. 2021 года на заседании по рассмотрению дела 2-205/21 ФИО1 выдвинула категоричные условия, что не будет подписывать соглашение о получении квартиры по программе реновации и улучшения жилищных условий ФИО2, пока не будет подписан предварительный договор купли-продажи.
ФИО1 воспользовалась данной ситуацией, вынудив Ш-вых подписать с ней предварительный договор купли продажи долей квартиры от 16.11.2021 года на крайне невыгодных для Ш-вых условиях. Никакие условия договора не обсуждались, в том числе и цена отчуждаемых долей.
ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, против удовлетворения встречных требований возражала. Так же не отрицала, что действительно выдвинула такие условия для подписания соглашения о переселении с учетом улучшения жилищных условий ФИО2 Так же не отрицала, что цена отчуждаемых долей определялась не от цены квартиры , а оценены именно доли, что естественно ниже рыночной стоимости.
ФИО2 в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы представителю, которая в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований, доводы встречного иска поддержала. ФИО3 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований, доводы встречного иска поддержала. Указала, что спорное жилое помещение является ее единственным жильем.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены.
Суд, с учетом мнения лиц участвующих в деле счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенных действий, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иным обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. ст. 310, 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент в пределах этого периода.
В судебном заседании установлено, что спорное жилое помещение по адресу Москва, адрес 13-352 находится в долевой собственности сторон по делу: ФИО2 – ¼ доля; ФИО3 1/8 доля в праве; ФИО1 – 5/8 долей. Жилое помещение предоставлено по программе реновации. Переход права собственности состоялся 02.12. 2021 года.
Ранее, семья Ш-вых состояла на очереди по улучшению жилищных условий. При переселении решался вопрос о предоставлении жилья с учетом улучшения жилищных условий, но для этого было необходимо согласие всех сособственников проживающих в сносимой квартире. Однако, учитывая отсутствие согласия сособственника ФИО1 разрешить вопрос во внесудебном порядке не предоставлялось возможным. ДГИ в Тимирязевский суд адрес был подан иск о принудительном переселении в равнозначное жилое помещение, дело № 2-201/2021 года.
Из доводов встречного иска следует, что 11. 05. 2021 года на заседании по рассмотрению дела 2-205/21 ФИО1 выдвинула категоричные условия, что не будет подписывать соглашение о получении квартиры по программе реновации и улучшения жилищных условий ФИО2, пока не будет подписан предварительный договор купли-продажи. ФИО1 воспользовалась данной ситуацией, вынудив Ш-вых подписать с ней предварительный договор купли продажи долей квартиры от 16.11.2021 года на крайне невыгодных для Ш-вых условиях. Никакие условия договора не обсуждались, в том числе и цена отчуждаемых долей.
При рассмотрении настоящего дела истец ФИО1 не отрицала, что действительно выдвинула такие условия, что не будет подписывать соглашение о переселении с учетом улучшения жилищных условий ФИО2 если Ш-вы не подпишут предварительный договор купли-продажи долей Ш-вых в квартире, расположенной по адресу: адрес.
16 ноября 2021 года между сторонами был заключен предварительный договор купли продажи но условиям которого: стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества: 3/8 долей квартиры, расположенной по адресу: адрес, 2/8 доли которой будут принадлежать ФИО2, а 1/8 доля ФИО3. (адрес договора). Для этого продавцы обязались оформить все документы, необходимые для заключения договора купли-продажи указанного недвижимого имущества, (адрес договора). Стороны договорились, что купля-продажа будет произведена на следующих условиях: Основной договор будет заключен в срок до 01 мая 2022 года. Продажная цена 3/8 долей отчуждаемого имущества будет составлять 2 500 000 рублей, которые будут уплачены покупателем продавцам при заключении основного договора купли- продажи. (п. 3 предварительного договора).
Дополнительно, п. 7 предварительного договора продавцы обязались не вселяться в жилое помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи; не вселять в жилое помещение каких-либо третьих лиц; не пользоваться жилым помещением; не перевозить в жилое помещение принадлежащие им и каким-либо третьим лицам вещи; не менять замки, не проводить ремонтных работ и не совершать иных действий позволяющих ухудшить либо улучшить состояние жилого помещения, передав при заключении основного договора купли-продажи квартиру покупателю в том виде, в котором она была принята продавцами от ДГИ; не заключать в отношении жилого помещения договоры аренды, ипотеки, залога, купли-продажи и иные виды сделок.
В силу ст. 179 ГК РФ - 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Оценив все доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения иска ФИО1 о понуждении к заключению основного договора, учитывая, что Ш-вы подписали предварительный договор от 16.11.2021 года вынужденно, поскольку ФИО1 отказывалась подписывать соглашение о переселении с учетом улучшения жилищных условий ФИО2 Так же Ш-вы указали, что подписали договор на крайне невыгодных для себя условиях, обсуждения условий не было, все условия были выдвинуты ФИО1, в том числе сумма сделки была крайне занижена, не соответствовала рыночной стоимости долей. Истица в судебном заседании не отрицала, что действительно выдвигала вышеуказанные требования. Доводы стороны ответчиков о том, что условия договора были навязаны ФИО1 не являлись фактически их волеизъявлением, стороной истца не опровергались.
Так же суд обращает внимание, что на момент заключения оспариваемого договора стороны не являлись владельцами квартиры по адресу: адрес, поскольку переход права собственности состоялся 02.12.2021 года.
Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи и удовлетворении встречных требований Ш-вых о признании предварительного договора купли продажи от 16. 11. 2021 года недействительным.
Так же суд считает необходимым отменить меры по обеспечению иска принятые определением суда от 15. 09. 2022 года с момента вступления решения в законную силу.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать ФИО1 в удовлетворении требований к ФИО2, ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения.
Встречные требования ФИО2 ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной, удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи долей квартиры по адресу: адрес от 16. 11. 2021 года, заключенный между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 – недействительным.
Отменить меры по обеспечению иска принятые определением суда от 15. 09. 2022 года с момента вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Тимирязевский районный суд адрес.
Судья
Решение изготовлено в окончательной форме 11. 11. 2022 года