РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Сочи.
14.08.2025.
Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе
председательствующего судьи Качур С.В.,
при секретаре судебного заседания Мумджян Э.Р.,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Юг-Строй" о защите прав участника долевого строительства,
установил:
ФИО1 просит суд
признать предварительный договор с условием обеспечения исполнения обязательств от 18.03.2016 договором купли-продажи будущей вещи с условием предварительной оплаты, заключенным между ФИО1 и ООО "Юг-строй" о приобретении в будущем, после постановки на государственный кадастровый учет и регистрации в качестве объектов недвижимого имущества в органах Росреестра, следующих помещений в объекте многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, а именно:
квартиры № (строительный номер №-Н), общей площадью 39,9 кв.м., расположенную на 3 этаже жилого дома, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>,
квартиры № (строительный номер №-О), общей площадью 39,7 кв.м, расположенную на 6 этаже жилого дома, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>,
обязать ООО "Юг-Строй" в течение 10 дней после постановки на кадастровый учет многоквартирного жилого дома по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, передать по акту-приема передачи в собственность ФИО1 квартиру № (строительный номер №-Н), общей площадью 39,9 кв.м, расположенную на 3 этаже жилого дома, расположенного по адресу: РФ. Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес> (строительный номер №-О), общей площадью 39,7 кв.м, расположенную на 6 этаже жилого дома, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>.
В обоснование своего требования указывает, что 18.03.2016 между ФИО2 (далее – Правообладатель) и ФИО1 (далее – Правопреемник) был заключен предварительный договор с условием обеспечения исполнения обязательств (далее – договор), согласно п.1.1 которого Стороны обязуются в будущем, но не позднее 01.07.2016, заключить основной договор о передаче прав требования, "Правообладатель" обязуется передать, а "Правопреемник" принять права требования на объект, указанный в п.1.2 настоящего договора. Пунктом 1.2 было установлено, что объектом прав требования по основному договору, указанному в п.1.1 настоящего договора является недвижимое имущество:
квартира № на плане этажа, находящаяся на 6 надземном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, ориентировочно общей площадью 40,0 кв.м, включая площадь балконов (лоджий),
квартира № на плане этажа, находящаяся на 3 надземном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, ориентировочно общей площадью 40,0 кв.м, включая площадь балконов (лоджий).
Согласно п.2.1 настоящего договора цена, предназначенная за передачу прав требования, составляет сумму, равную 5000000 рублей. Данная сумма, в силу п.3.1 договора засчитывалась в счет оплаты 100% (сто процентов) цены, назначенной за передачу прав требования на объект, указанный в п.1.2 настоящего договора. В соответствии с п.3.3 договора по соглашению сторон сумму, указанную в п.3.1 настоящего договора Правопреемник оплачивал Правообладателю в следующем порядке:
сумму, равную 700000 рублей Правопреемник оплатил Правообладателю до подписания Сторонами настоящего договора.
сумму, равную 4300000 рублей Правопреемник обязуется оплатить Правообладателю в срок до 04.04.2016.
В дальнейшем, ФИО1 оплатил всю сумму, указанную в договоре Правообладателю в установленные сроки, о чем свидетельствует собственноручно написанный текст и подпись ФИО2 на экземпляре договора.
29.06.2016 ФИО2 и ФИО1 заключили дополнительное соглашение к предварительному договору с условием обеспечения исполнения обязательств от 18.03.2016, о внесении изменений, изложив п.1.1 договора в следующей редакции:
"Стороны обязуются в будущем, но не позднее 01.12.2016, заключить основной договор о передаче прав требования, "Правообладатель" обязуется передать, а "Правопреемник" принять права требования на объект, указанный в п.1.2 настоящего договора."
11.10.2016 ФИО2 и ФИО1 вновь заключили дополнительное соглашение к предварительному договору с условием обеспечения исполнения обязательств от 18.03.2016, о внесении изменений, изложив п.1.1 договора в следующей редакции:
"Стороны обязуются в будущем, но не позднее 01.03.2017, заключить основной договор о передаче прав требования, "Правообладатель" обязуется передать, а "Правопреемник" принять права требования на объект, указанный в п.1.2 настоящего договора."
01.03.2017 ФИО2 и ФИО1 снова заключили дополнительное соглашение к предварительному договору с условием обеспечения исполнения обязательств от 18.03.2016, о внесении изменений, изложив п.1.1 договора в следующей редакции:
"Стороны обязуются в будущем, но не позднее 01.08.2017, заключить основной договор о передаче прав требования, "Правообладатель" обязуется передать, а "Правопреемник" принять права требования на объект, указанный в п.1.2 настоящего договора."
01.08.2017 ФИО2 и ФИО1 еще раз заключили дополнительное соглашение к предварительному договору с условием обеспечения исполнения обязательств от 18.03.2016, о внесении изменений, изложив п.1.1 договора в следующей редакции:
"Стороны обязуются в будущем, но не позднее 01.02.2018, заключить основной договор о передаче прав требования, "Правообладатель" обязуется передать, а "Правопреемник" принять права требования на объект, указанный в п.1.2 настоящего договора."
27.12.2017 ФИО2 и ФИО1 заключили дополнительное соглашение к предварительному договору с условием обеспечения исполнения обязательств от 18.03.2016, о внесении изменений, изложив п.1.1 договора в следующей редакции:
"Стороны обязуются в будущем, но не позднее 30.03.2021, заключить основной договор о передаче прав требования, "Правообладатель" обязуется передать, а "Правопреемник" принять права требования на объект, указанный в п.1.2 настоящего договора."
ФИО1 01.04.2016 написал заявления директору ООО "Юг-строй" ФИО2 с просьбой разрешить проведении работ по сооружению перегородок, стяжку пола и других работ с использованием лифта в купленных им квартирах по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>-О на плане 6-го этажа, общей площадью 40,0 кв.м и квартира № на плане 3-го этажа, общей площадью 40,0 кв.м, данное заявление было удовлетворено, о чем свидетельствует резолюция ФИО2 как директора ООО "Юг-строй".
В связи с тем, что многоквартирный жилой дом по адресу г.Сочи, <адрес> был признан проблемным, для его достройки правообладателями квартир было организовано потребительское общество "Жилой комплекс Горка", которое утвердило целевую программу по достройке дома.
ФИО1 и ФИО3 находятся в зарегистрированном браке, соответственно ими было принято решение, что в ПО "Жилой комплекс Горка" целевые взносы будет оплачивать ФИО3.
26.06.2019 между Потребительским обществом "Жилой комплекс Горка" и ФИО3 И. был заключен договор № о целевом взносе на сумму 64265,00 рублей. Также 26.06.2019 между Потребительским обществом "Жилой комплекс Горка" и ФИО3 И. был заключен договор № о целевом взносе на сумму 64589,00 рублей. ФИО3 оплатила ПО "ЖК Горка" данные целевые взносы на достройку дома, что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ.
31.12.2020 между ФИО1 и ООО "Управление жилищно-коммунальными системами "СИРИУС" был заключен договор № возмездного оказания услуг, согласно которому по акту допуска в помещение ООО "УЖКС "СИРИУС", действуя по поручению Застройщика многоквартирного дома, допускает ФИО1 в помещение-квартиру №, расчет по между Заказчиком и застройщиком за дополнительные квадратные метры был произведен в полном объеме, на момент подписания акта у ФИО1 задолженности по оплате членских взносов в ПО "ЖК Горка" нет. В настоящее время ФИО1 полностью оплачивает в данной квартире коммунальные платежи, что подтверждается квитанцией.
31.12.2020 между ФИО1 и ООО "Управление жилищно-коммунальными системами "СИРИУС" был заключен договор № возмездного оказания услуг, согласно которому по акту допуска в помещение ООО "УЖКС "СИРИУС", действуя по поручению Застройщика многоквартирного дома, допускает ФИО1 в помещение-квартиру № (6-О), расчет по между Заказчиком и застройщиком за дополнительные квадратные метры был произведен в полном объеме, на момент подписания акта у ФИО1 задолженности по оплате членских взносов в ПО "ЖК Горка" нет. В настоящее время ФИО1 полностью оплачивает в данной квартире коммунальные платежи, что подтверждается квитанцией.
Претензий со стороны застройщика, потребительского общества, управляющей компании, иных лиц к нему не поступало.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2023 дело №А32-10797/2023 признано право собственности ООО "Юг- Строй" (ИНН <***>) на многоквартирный жилой дом, вид объекта недвижимости – здание, назначение – многоквартирный дом, общая площадь здания – 28433,0 кв.м, количество этажей – 18, кроме того подвал, цокольный этаж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>. То есть объект введен в гражданский оборот. Решение вступило в законную силу. Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект.
Согласно тексту решения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2023 дело №А32-10797/2023 государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация — краевое БТИ" отдел по г.Сочи составлен технический паспорт на дом по адресу г.Сочи, <адрес> по состоянию объекта на 18.05.2023, в котором учтены данные в отношении многоквартирного дома.
ООО "Юг-строй" до настоящего времени уклоняется от постановки жилого дома по адресу г.Сочи, <адрес> на кадастровый учет, что приводит к невозможности оформления прав на квартиры в указанном доме, что нарушает права ФИО1.
В соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст.10 ГК РФ, а способы защиты — в ст.12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу статей 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п.1 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента передачи. Согласно ст.224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
В п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п.3 ст.429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
У истца не было сомнений в действительности заключаемых сделок, так как сделки заключались в офисе застройщика с генеральным директором Общества, при имеющемся праве общества на земельный участок и имеющемся разрешении на строительство.
Принимая во внимание, что ФИО1 оплатил полностью и в установленные сроки сумму, указанную в предварительном договоре с условием обеспечения исполнения обязательств от 18.03.2016, ответчик ФИО2 при заключении данного договора действовал как законный представитель юридического лица ООО "Юг-строй", как директор ООО "Юг-строй", далее им были подписаны заявления на разрешение ремонтов в купленных квартирах, которые фактически построены и находятся в фактическом владении и пользовании, считает, что у ООО "Юг-строй" возникли обязанности после постановки на кадастровый учет многоквартирного жилого дома по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес> исполнить обязательства перед ФИО1 и передать в собственность:
квартиру, с номером на поэтажном плане №, (№ 74 в соответствии с техническим паспортом домовладения) находящуюся на 6-ом надземном этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>,
квартиру с номером на поэтажном плане №, (№ 28 в соответствии с техническим паспортом домовладения) находящуюся на 3-ем надземном этаже в многоквартирном жилом доме, по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>.
20.11.2024 ФИО1 в порядке досудебного урегулирования направлялось в ООО "Юг-Строй" требование передать по акту приема-передачи вышеуказанное недвижимое имущество. Однако до настоящего времени ООО "Юг-Строй" никак не отреагировало на претензию, никаких действий по передаче недвижимости не предприняло.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства ФИО1 считает, что имеются правовые основания для удовлетворения иска.
Сторона истца просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ответчики ООО "Юг-Строй", Пруидзе, А.З. не явились, извещались судом о времени и месте судебного заседания, ходатайств не поступило, что не является препятствием к рассмотрению дела в их отсутствие по правилам ст.167 ГПК РФ.
Третьи лица без самостоятельных требований администрация г.Сочи, Потребительское общество "Жилой комплекс Горка", ООО "Управление жилищно-коммунальными системами "Сириус", Управление Росреестра по Краснодарскому краю, не явились, извещены, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие по правилам ст.167 ГПК РФ.
Третьим лицом без самостоятельных требований администрацией г.Сочи представлен отзыв на иск, согласно которому просит принять законное и обоснованное решение.
Изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению.
В соответствии со ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
В силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.
Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При этом в соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Согласно положениям ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.
При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Согласно п.1 ст.308.2 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В силу п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Порядок приобретения права на вновь созданное недвижимое имущество, построенное с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновение у участников строительства права собственности на объекты долевого строительства общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
В силу ч.1 ст.4 указанного Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, 18.03.2016 между истцом ФИО1 (правопреемник) и ответчиком директором и единственным участником ООО "Юг-Строй" ФИО2 (правообладатель) был заключен возмездный договор, поименованный как предварительный с условием об обеспечении исполнения обязательств.
Согласно п.1.2 Договора установлено, что объектом прав требования по основному договору, указанному в п.1.1 настоящего договора является недвижимое имущество:
квартира № на плане этажа, находящаяся на 6 надземном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, ориентировочно общей площадью 40,0 кв.м, включая площадь балконов (лоджий),
Квартира № на плане этажа, находящаяся на 3 надземном этаже в многоквартирном жилом доме, строящемся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, ориентировочно общей площадью 40,0 кв.мв, включая площадь балконов (лоджий).
Сторонами п.2.1 Договора была определена цена квартир в размере 5200000 рублей, которые по условиям договора оплачиваются в сумме 700000 рублей до подписания договора, сумма в размере 4300000 рублей - в срок до 04.04.2016.
18.03.2016 ФИО2 получил по Договору денежную сумму в размере 700000 рублей, о чем составил собственноручную расписку на договоре. Сумма в размере 4300000 рублей была передана ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается собственноручной распиской на договоре.
Кроме того, из материалов дела следует, что для достройки многоквартирного жилого дома по <адрес> в г.Сочи правообладателями квартир было организовано потребительское общество "Жилой комплекс Горка", которое утвердило целевую программу по достройке дома.
26.06.2019 между Потребительским обществом "Жилой комплекс Горка" и ФИО3 был заключен договор № о целевом взносе на сумму 64265,00 (шестьдесят четыре тысячи двести шестьдесят пять) рублей. Также ДД.ММ.ГГГГ между Потребительским обществом "Жилой комплекс Горка" и ФИО3 был заключен договор № о целевом взносе на сумму 64589,00 (шестьдесят четыре тысячи пятьсот восемьдесят девять) рублей. ФИО3 оплатила ПО "ЖК Горка" данные целевые взносы на достройку дома, что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ гда.
Судом установлено, что ФИО1 и ФИО3 находятся в зарегистрированном браке, что подтверждается свидетельством о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО "Управление жилищно-коммунальными системами "СИРИУС" был заключен договор № возмездного оказания услуг, согласно которому по акту допуска в помещение ООО "УЖКС "СИРИУС", действуя по поручению Застройщика многоквартирного дома, допускает ФИО1 в помещение-<адрес> (З-Н), расчет по между Заказчиком и застройщиком за дополнительные квадратные метры был произведен в полном объеме, на момент подписания акта у ФИО1 задолженности по оплате членских взносов в ПО "ЖК Горка" нет. В настоящее время ФИО1 полностью оплачивает в данной квартире коммунальные платежи, что подтверждается квитанцией.
Согласно представленного технического паспорта жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому общая площадь квартиры составляет 39,9 кв.м, составленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризации-Краевое БТИ" по г.Сочи. Квартире присвоен №.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО "Управление жилищно-коммунальными системами "СИРИУС" был заключен договор № возмездного оказания услуг, согласно которому по акту допуска в помещение ООО "УЖКС "СИРИУС", действуя по поручению Застройщика многоквартирного дома, допускает ФИО1 в помещение-квартиру № (6-О), расчет по между Заказчиком и застройщиком за дополнительные квадратные метры был произведен в полном объеме, на момент подписания акта у ФИО1 задолженности по оплате членских взносов в ПО "ЖК Горка" нет. В настоящее время ФИО1 полностью оплачивает в данной квартире коммунальные платежи, что подтверждается квитанцией.
Согласно представленного технического паспорта жилого помещения по состоянию на 23.01.2017, согласно которому общая площадь квартиры составляет 39,7 кв.м., составленного отделом ГБУ КК "Крайтехинвентаризации-Краевое БТИ" по г.Сочи. Квартире присвоен №.
Из анализа договоров возмездного оказания услуг следует, что согласно п.7.1 договора Исполнитель, действуя по поручению Застройщика, предоставляет Заказчику допуск в Помещения в многоквартирном доме. При этом стороны договора составляют акт допуска в помещение либо мотивированный акт об отказе в допуске в помещение.
Основанием для допуска в помещение являются документы, в соответствии с которым лицо владеет данным помещением на законных основаниях (договор долевого участия, предварительный договор с условием об обеспечении исполнения обязательств и другие, согласованные с ООО "Юг-Строй") (п.7.2).
Допуск в помещение предоставляется исключительно лицам, являющимся членами Потребительского общества "Жилой комплекс "Горка" и не имеющие задолженность за оплату членских взносов (п.7.3).
ФИО1 указывает, что в спорных квартирах после передачи их истцу в фактическое пользование и владение сделан ремонт, он регулярно оплачивает коммунальные услуги и расходы по содержанию мест общего пользования в многоквартирном доме управляющей компании, что подтверждено представленными в дело квитанциями об оплате.
В судебном заседании установлено и не оспорено ответчиком, что ФИО2 взятых на себя обязательств по договору не исполнил, представленные выше квартиры истцу не передал.
Доводы истца обусловлены тем, что, несмотря на фактическую передачу ей спорной недвижимости, сторонами заключен договор, поименованный как предварительный. При этом, несмотря на оплату полной стоимости представленного имущества, договор на государственную регистрацию сторонами не сдавался, государственный кадастровый учёт многоквартирного дома до настоящего времени ООО "Юг-Строй" не осуществлен.
В абз.3 п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Таким образом, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, ввиду уплаты ФИО1 полной стоимости квартир, фактической передаче истцу предмета договора, судом сделан вывод о том, что заключенный между сторонами Договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2023 по делу № А32-10797/2023 удовлетворены исковые требования ООО "Юг-Строй" к администрации г.Сочи.
Суд признал право собственности ООО "Юг-Строй" на многоквартирный жилой дом, вид объекта недвижимости - здание, назначение - многоквартирный лом, общая площадь здания - 28433,0 кв.м, строительный объем - 84716 куб.м, площадь застройки - 1653,7 кв.м, общая площадь жилых помещений - 15251,3 кв.м, в т.ч. жилая площадь - 13466,6 кв.м, общая площадь нежилых помещений - 2447,6 кв.м, в т.ч. основная площадь - 2340,6 кв.м, площадь мест общего пользования - 5238,3 кв. м, площадь балконов, лоджий, веранд и террас - 3442,1 кв.м, количество квартир - 240: в том числе однокомнатных - 223, двухкомнатных - 16, трехкомнатных - 1, количество этажей - 18, кроме того подвал, цокольный этаж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>.
Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект.
Таким образом, многоквартирный жилой дом по <адрес> в г.Сочи введен в гражданский оборот в целях дальнейшего исполнения обязательств застройщиком по оформлению прав участников долевого строительства.
В соответствии со ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч.3 настоящей статьи.
В соответствии с ч.4 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В соответствии с п.6.3 Договора после получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, Застройщик обязан передать Квартиру в течение двух месяцев.
Судом установлено, что до настоящего времени ООО "Юг-Строй" уклоняется от исполнения решения арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2023 по делу № А32-10797/2023, также необходимые документы для регистрации права собственности истцу не предоставил, чем нарушает права истца.
Положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом правоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику в собственность.
Объект введен в эксплуатацию, истец оплатила цену договора и получила объекты во владение, однако общество "Юг-Строй" в течение длительного времени недобросовестно не предприняло мер для регистрации права собственности и перехода права к истцу, не исполнило вступившее в законную силу решение арбитражного суда.
Согласно ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ порядке (ч.1); основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты (ч.2).
Если в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости, право на который признано решением суда, государственный кадастровый учет и государственная регистрация такого права на этот объект осуществляются одновременно на основании данного решения суда, технического плана объекта недвижимости.
Данные разъяснения также содержаться в письме Министерства экономического развития РФ от 23.08.2019 № ОГ-Д23-7846.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за спорный объект недвижимости в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика.
Из совокупного анализа обстоятельств дела и перечисленных норм права суд приходит к выводу, что требования иска об обязании ООО "Юг-Строй" поставить на государственный кадастровый учет многоквартирный жилой дом, признании предварительный договор с условием обеспечения исполнения обязательств договором купли-продажи будущей вещи, с условием предварительной оплаты, обязании ООО "Юг-Строй" исполнить обязательства по передаче в собственность квартир истцу подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Обязать ООО "Юг-Строй" в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу осуществить государственный кадастровый учет многоквартирного жилого дома по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, в том числе квартиры <адрес>.
Признать предварительный договор с условием обеспечения исполнения обязательств от 18.03.2016 договором купли-продажи будущей вещи с условием предварительной оплаты, заключенным между ФИО1 и ООО "Юг-строй" о приобретении в будущем, после постановки на государственный кадастровый учет и регистрации в качестве объектов недвижимого имущества в органах Росреестра, следующих помещений в объекте многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, а именно:
квартиры № (строительный номер №), общей площадью 39,9 кв.м, расположенную на 3 этаже жилого дома, расположенного по адресу: РФ. Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>,
№ (строительный номер №), общей площадью 39,7 кв.м, расположенную на 6 этаже жилого дома, расположенного по адресу: РФ. Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>.
Обязать ООО "Юг-Строй" в течение 10 дней после постановки на кадастровый учет многоквартирного жилого дома по адресу: РФ. Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>, передать по акту-приема передачи в собственность ФИО1 квартиру № (строительный номер №), общей площадью 39,9 кв.м, расположенную на 3 этаже жилого дома, расположенного по адресу: РФ. Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес> (строительный номер №-О), общей площадью 39,7 кв.м, расположенную на 6 этаже жилого дома, расположенного по адресу: РФ. Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 25.08.2025.
Председательствующий