РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 сентября 2022 года адрес
Таганский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Артемкиной Л.И.,
при секретаре судебного заседания фио,
с участием представителя истца, ответчика,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1784/2022 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем, права собственности на квартиру, аннулировании записей,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на квартиру, аннулировании записей, указывая в обоснование требований, что на основании решения Пресненского районного суда адрес по гражданскому делу № 2-2585/2016 и выданного по этому делу исполнительного листа судебным приставом-исполнителем ОСП по адрес № 3 ГУФССП России по адрес в пользу адрес Кредит» обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество должника ФИО2: квартиру по адресу: адрес, начальной продажной стоимостью сумма Квартира передана на торги ООО «БОНА МЕНТЭ». 21.09.2020 г. протоколом хода и определения победителей торгов в электронной форме по лоту № 1 победителем торгов признана истец в лице своего представителя, предложившая наибольшую цену за лот (квартиру по адресу: адрес) – сумма Покупателем денежные средства полностью перечислены на расчетный счет получателя в УФК по адрес (ТУ Росимущества в адрес). 22.09.2020 г. между торгующей организацией (реализатором) ООО «БОНА МЕНТЭ» и покупателем ФИО1 подписан договор купли-продажи. По факту состоявшейся сделки купли-продажи с торгов арестованного имущества денежные средства, полученные от реализации были перечислены на расчетный счет службы судебных приставов и в последствии направлены взыскателю в счет погашения задолженности. Таким образом, требования исполнительного документа были исполнены в части обращения взыскания на заложенное имущество, а ранее заключенная сделка по купле-продаже фактом перечисления денежных средств признана законной. До настоящего времени собственником квартиры является ответчик; квартира обременена ипотекой адрес Кредит». Однако 24.09.2020 г. по состоявшимся ранее торгам комиссией Московского УФАС России по заявлению третьего лица, не являющегося стороной договорных отношений, своевременно не оплатившего задаток для участия в торгах, не принимавшего участия в аукционе и не являющегося стороной договора купли-продажи, принято решение о выдаче предписания о нарушении процедуры торгов и порядка заключения договора. Указанным предписанием ООО «БОНА МЕНТЭ» предписано аннулировать торги на адрес, отменить протоколы, составленные в ходе торгов, направить в ТУ Росимущества документы для возврата задатков участникам торгов. Договор купли-продажи от 22.09.2020 был заключен до поступления информации о жалобе организатору торгов, до рассмотрения жалобы и до вынесения решения и предписания, и был исполнен сторонами по договору. Указанным предписанием не указано расторгнуть заключенные договора купли-продажи, в том числе договор купли-продажи от 22.09.2020 с ФИО1 и вернуть той полностью оплаченные за имущество денежные средства. Таким образом, истец является добросовестным приобретателем, внесшим денежные средства в полном объеме. Стороны исполнительного производства результаты торгов не оспаривали. Денежные средства за квартиру получены взыскателем в полном объеме. Судебным приставом-исполнителем, направившим полученные по результатам торгов денежные средства в счет погашения задолженности должника перед взыскателем, исполнил требования исполнительного документа и подтвердил законность торгов, выдав постановление о снятии ареста с квартиры.
На основании изложенного истец просит суд признать ФИО1 добросовестным приобретателем по договору купли-продажи № Л7/20/25/ЦАО№3-22 от 22.09.2020 жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: адрес; аннулировать запись о регистрации права собственности 77-77-18/028/2008-555 от 21.09.2008 о регистрации права собственности ФИО2; аннулировать запись о регистрации ипотеки № 77-77/003-77/003/074/2015-561/1 от 13.05.2015 адрес Кредит»; признать за ФИО1 право собственности квартиру по адресу: адрес; разъяснить, что данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности, снятия существующего обременения Управлением Росреестра по Москве.
В настоящее судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена о дне слушания дела своевременно надлежащим образом, направила в суд своего представителя по доверенности фио, который заявленные требования поддержал в полном объеме.
Ответчик ФИО2 возражала против удовлетворения иска в полном объеме.
Третьи лица Управление Росреестра по адрес, ПАО Росбанк (адрес Кредит»), ООО «БОНА МЕНТЭ», ОСП по адрес №3 ГУФССП РФ по Москве представителей не направили, извещены о дне слушания дела своевременно надлежащим образом.
При таких обстоятельствах в силу ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело при данной явке.
Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. ст. 8, 12 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно п. 8 ст. 8.1 ГК РФ, отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.
В порядке п. 1 ст. 11 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, признание права является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.
В соответствии с положениями ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом "О залоге", если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
В соответствии с пп. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением всего обеспеченного залогом обязательства, а также в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной (п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с ч. ч. 6 - 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Результат проведения торгов, оформленный протоколом, в силу п. 5 ст. 448 ГК РФ является основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество.
В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:
1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).
Залогодатель вправе потребовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
Спорная квартира площадью 34,7 кв.м., расположенная по адресу: адрес, принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2 Право собственности зарегистрировано 21.05.2008 за № 77-77-18/028/2008-555. Имеется запись о наличии ограничения в виде ипотеки, установленной в пользу адрес Кредит» 13.05.2015 г. № 77-77/003-77/003/074/2015-561/1 на основании договора об ипотеке № 87935-ДИ/2-2015 от 27.04.2015 г. Данные сведения подтверждаются копией выписки из ЕГРН от 01.04.2022.
Постановлением от 27.09.2019 г. судебным приставом-исполнителем ОСП по адрес №3 УФССП России по Москве на основании исполнительного листа № ФС 029442162 от 19.02.2019, выданного Пресненским районным судом адрес по гражданскому делу № 2-2585/2016, предмет исполнения: «Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: адрес, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость сумма», в отношении должника ФИО2, возбуждено исполнительное производство № 143557/19/77055-ИП.
Постановлением от 15.10.2020 г. об окончании исполнительного производства № 143557/19/77055-ИП установлено, что сумма, взысканная по исполнительному листу, составляет сумма
21.09.2020 по результатам торгов, в соответствии с протоколом хода и определения победителя торгов № 35957 в электронной форме по лоту № 1 (спорная квартира) (организатор торгов ООО «БОНА МЕНТЭ») победителем признана фио, как участник, предложивший наибольшую цену за имущество в размере сумма
22.09.2020 между ТУ Росимущества в адрес (продавец) в лице ООО «БОНА МЕНТЭ», действующего на основании договора № 20-АИ/2020 от 16.06.2020 и доверенности № 77-20/12279 от 26.06.2020 и поручения ТУ Росимущества от 28.08.2020 № Л7/20/25/ЦАО№3-22 (организатор торгов) и ФИО1 (покупатель) заключен договор № Л7/20/25/ЦАО№3-22 купли-продажи имущества, в соответствии с условиями которого организатор торгов провел торги, открытые по составу участников и закрытые по форме и подачи предложений о цене, по продаже арестованного заложенного имущества: квартира общей площадью 34,7 кв.м. по адресу: адрес; имущество принадлежит на праве собственности ФИО2 (должник по исполнительному производству); имущество арестовано в ходе исполнительного производства № 143557/19/77055-ИП от 27.09.2019 (п.1.1).
Цена имущества по результатам торгов сумма Покупатель полностью оплатил цену имущества до подписания настоящего договора. Обязательства покупателя по оплате имущества считаются исполненными в полном объеме (пункты 2.2, 2.3, 2.4 договора).
Решением Комиссии Московского УФАС России по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров от 24.09.2020, вынесенного по делу № 077/07/00-15847/2020 о нарушении процедуры торгов и порядка заключения договоров, по результатам рассмотрения жалобы фио на действия ООО «БОНА МЕНТЭ» при проведении торгов по продаже имущества должника (извещения № 070920/43753946/02, лот №1, № 140920/43753946/02, лот №1) в соответствии со ст.18.1 ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», постановлено признать жалобы заявителя на действия организатора торгов при проведении торгов обоснованной; установить в действиях организатора торгов нарушение публичного порядка РФ, определенного законодательством, регулирующим проведение торгов, пункта 4.4.44 государственного контракта; выдать организатору торгов обязательное для исполнения предписание об устранении допущенных нарушений.
Предписанием Комиссии Московского УФАС России по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров от 24.09.2020, вынесенного по делу № 077/07/00-15847/2020 о нарушении процедуры торгов и порядка заключения договоров, ООО «БОНА МЕНТЭ» предписано, в том числе, устранить допущенные при проведении торгов по продаже имущества должника (извещения № 070920/43753946/02, лот №1, № 140920/43753946/02, лот №1) нарушения: организатору торгов - аннулировать торги на адрес, включая отмену составленных в ходе их проведения протоколов; обеспечить направление в ТУ Росимущества документов для возврата задатков участникам, подавшим соответствующую заявку на участие в торгах; оператору ЭТП – разблокировать и возвратить денежные средства всем участникам торгов, а также лицам, не являющимся участникам торгов согласно протоколам, но подавшим заявки на участие в оспариваемых процедурах; организатору торгов – разместить информацию об аннулировании торгов в источниках, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве; объявить новые торги на электронной площадке.
адрес Кредит» 01.06.20169 г. было реорганизовано в форме присоединения к ПАО РОСБАНК, что подтверждается выписками из ЕГРЮЛ.
По сообщению ПАО РОСБАНК» от 22.08.2022 исх. № 15993678 в адрес ответчика ФИО2 по состоянию на 22.08.2022 кредитный договор <***> от 27.04.2015 закрыт; ФИО2 обязательств по указанному кредитному договору перед филиалом ПАО РОСБАНК «Росбанк Дом» не имеет. В соответствии с договором цессии № SGR-CS-RRD-HO/21/18 от 22.10.2021 права требования по указанному кредитному договору были уступлены банком в ООО «АйДи Коллект».
Факт состоявшейся уступки прав (требований) по кредитному договору договор <***> от 27.04.2015, заключенному с ФИО2, в ООО «АйДи Коллект» подтверждается также уведомлением от 18.10.2021 г., направленного ООО «АйДи Коллект» в адрес ФИО2 Из данного уведомления усматривается, что предметом уступаемых прав являлась сумма основного долга в размере сумма, задолженность по процентам в размере сумма
Уведомлениями от 28.06.2014, 04.03.2012 Управление Росреестра по Москве уведомило представителей истца об отказе в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:01:0006025:2500 (спорная квартира) в связи с вынесенным ООО «БОНА МЕНТЭ» предписанием об аннулировании торгов.
Данные обстоятельства объективно подтверждаются материалами дела, не вызывают у суда сомнений, сторонами не оспорены.
В ходе судебного разбирательства, ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, подтвердила факт погашения ее задолженности перед банком по кредитному договору.
Согласно п.п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.
В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
При таких обстоятельствах, исходя из того, что истец ФИО1 является победителем торгов, заключила по его результатам договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, вышеуказанный договор не оспорен, результаты торгов не признаны недействительными по правилам ст. 449 ГК РФ, учитывая также, что истец в полном объеме исполнила свои обязательства по договору купли-продажи, перечислив денежные средства в счет оплаты недвижимого имущества в ТУ Росимущества по адрес, указанные денежные средства пошли в счет погашения долга ФИО2 по кредитному договору, задолженность по которому установлена и взыскана решением Пресненского районного суда адрес, постольку суд находит заявленные ею требования о признании права собственности на квартиру по адресу: адрес законными, обоснованными, а потому подлежащими удовлетворению. Приходя к такому выводу, суд обращает внимание на то, что факт исполнения истцом обязательств по договору купли-продажи по оплате спорной квартиры бесспорно подтверждается представленными документами: справкой ПАО РОСБАНК об отсутствии задолженности у ФИО2, постановлением об окончании исполнительного производства, а также не оспаривается ответчиком.
Одновременно суд не находит оснований для удовлетворения иных заявленных истцом требований о признании ее добросовестным приобретателем, об аннулировании записи о регистрации ипотеки, поскольку данные требования заявлены к ненадлежащему ответчику ФИО2, которая является собственником спорной квартиры, но не является стороной договора купли-продажи.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру по адресу: адрес.
В удовлетворении остальной части требований – отказать.
Решение является основанием для внесения соответствующих записей о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Таганский районный суд адрес в течение месяца.
Судья
Решение принято в окончательной форме 20.09.2022.