Решение по делу № 2-2358/2025 от 29.10.2025 - о признании договора приватизации недействительным в части, признании права собственности на блок жилого дома, признании права собственности в порядке наследования по закону.

УИД 31RS0002-01-2025-002450-63 Дело 2-2358/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 23 октября 2025 г.

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Крюковой Н.А.,

при секретаре Пилипенко Е.В.,

с участием представителя истцов по доверенности ФИО1, представителя ответчика администрации Белгородской района по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к администрации Белгородского района, МКУ «Собственность Белгородского района» о признании договора приватизации недействительным в части, признании права собственности на блок жилого дома, признании права собственности в порядке наследования по закону,

установил:

5 мая 1992 г. между совхозом «Плодоовощной» Белгородского района Белгородской области и ФИО20., ФИО3, ФИО5, ФИО9 заключен договор на передачу квартир в собственность граждан в (адрес обезличен) на квартиру, расположенную по адресу: (адрес обезличен).

Договор приватизации в надлежащем порядке зарегистрирован не был.

5 июля 2014 г. ФИО19 умер.

После его смерти открылось наследство, состоящее из земельного участка, расположенного по адресу: (адрес обезличен)

Наследниками после его смерти являлись супруга и дети.

Дети отказались от наследства в пользу матери.

25 мая 2015 г. ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство по закону после смерти ФИО21

ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 обратились в суд с исковым заявлением к администрации Белгородского района, МКУ «Собственность Белгородского района», в котором просят, с учетом уточнений, признать договор на передачу квартир в собственность граждан в отношении квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен), от 5 мая 1992 г. частично недействительным в части объекта и его площади, а также в части круга лиц, участвующих в приватизации; признать за каждым право собственности на 1/7 доли в праве общедолевой собственности в порядке приватизации на блок жилого дома блокированной застройки площадью 102,8 кв.м., в том числе жилой 53,9 кв.м., расположенного по адресу: (адрес обезличен); признать за ФИО3 право собственности на 1/7 долю в праве общедолевой собственности в порядке наследования по закону после смерти ФИО22, умершего 5 июля 2014 г., на блок жилого дома блокированной застройки общей площадью 102,8 кв.м., расположенного по адресу: (адрес обезличен).

В обоснование требований сослалась на то, что в приватизации спорного объекта участвовали 7 человек, однако в договоре приватизации указано только 4 и он подписан только 4 членами семьи. Кроме того, в нем неверно указано наименование объекта и его площадь, поскольку фактически дом разделен и состоит из двух изолированных частей, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости относительно части жилого дома, принадлежащего семье Г-ных. Доли истцов в праве собственности на основании договора приватизации являются равными по 1/7 за каждым, хотя прямо не определены. Кроме того, в договоре приватизации неверно указана площадь принадлежащего им жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Белгородского района ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований.

В судебное заседание истцы, ответчик МКУ «Собственность Белгородского района» не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, информация о движении дела своевременно размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», ходатайств об отложении не заявили, истцы обеспечили явку представителя, ответчик МКУ ««Собственность Белгородского района» представил заявление о проведении судебного заседания без участия представителя, в связи с чем суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.2 ФЗ от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ.

Как следует из п. 7 вышеуказанного Закона передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Согласно п.6 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации» в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 5 мая 1992 г. между совхозом «Плодоовощной» Белгородского района Белгородской области и ФИО23., ФИО3, ФИО5, ФИО9 заключен договор на передачу квартир в собственность граждан в (адрес обезличен) на трехкомнатную квартиру №1, расположенную по адресу: (адрес обезличен), общей площадью 97 кв.м., в том числе жилой 55,9 кв.м.

Вместе с тем, согласно справке БТИ от 17 июля 2017 г., истцам фактически была передана часть жилого дома, состоящая из комнат №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 общей площадью 102,8 кв.м., в том числе жилой 53,9 кв.м., а также хозяйственные строения– пристройка лит а, погреб лит Г, сарай лит Г.

Перепланировка здания не производилась.

Данные обстоятельства подтверждаются также техническим паспортом от 10 июня 2017 г.

Земельному участку, на котором расположена спорный объект недвижимости присвоен географический адрес (адрес обезличен), что подтверждается распоряжением главы администрации Новосадовского сельского поселения Белгородского района Белгородской области от 4 марта 2013 г. № 29.

Из справки администрации Новосадовского сельского поселения Белгородского района от 4 марта 2013 г. следует, что в спорном жилом помещении на момент приватизации 5 мая 1992 г. постоянно проживали и были зарегистрированы: ФИО24 (отец), ФИО3 (мать), дети - ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8

Поскольку на момент заключения договора приватизации несовершеннолетние ФИО10, ФИО8, ФИО7 подлежали включению в него, суд считает обоснованными доводы истцов о недействительности договора в части определения круга лиц, участвовавших в приватизации.

Доли участников приватизации в праве собственности условиями договора не определены.

В соответствии со ст. 245 ГК РФ если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Таким образом, при поступлении приватизированного жилья в общую собственность на состав семьи из 7 человек, каждому должно приходиться по 1/7 доли в праве.

Расхождение в площади принадлежащего истцам жилого помещения, отраженной в договоре и технической документации обусловлено тем, что площадь в договоре указана по внутреннему замеру.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна.

В соответствии ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей.

Таким образом, договор на передачу квартир в собственность граждан от 5 мая 1992 г. подлежит признанию недействительным в части определения круга лиц, участвовавших в приватизации, объекта приватизации и его площади.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

5 июля 2014 г. ФИО25 умер.

Согласно материалам наследственного дела №(номер обезличен) после смерти ФИО26 открылось наследство, состоящее из земельного участка, расположенного по адресу: (адрес обезличен)

В порядке ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди после его смерти являлись супруга и дети.

Дети отказались от наследства в пользу матери.

25 мая 2015 г. ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство по закону после смерти ФИО27 на вышеуказанный земельный участок.

Ввиду того, что договор приватизации жилого помещения в надлежащем порядке зарегистрирован не был, свидетельство о праве собственности в порядке наследования на долю в праве общедолевой собственности на часть жилого дома (1/7) ФИО3 выдано не было.

На основании вышеизложенного, ФИО3 как наследнику первой очереди, принявшему наследство, принадлежит 1/7 доли в праве общедолевой собственности на спорное жилое помещение в порядке наследования по закону после смерти ФИО28, умершего 5 июля 2014 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Помещение это часть объёма здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (п. 14 ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2009 г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Само по себе помещение, как составляющая (структурная) часть здания самостоятельным объектом регистрируемых вещных прав (объектом недвижимого имущества) наряду (одновременно) с объектом, в котором оно расположено (зданием), право собственности, на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, не является.

Таким образом, жилой дом, дом блокированной застройки, часть жилого дома и помещение в жилом доме обладают различными характеристиками.

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

Понятие индивидуального жилого дома содержится в ч. 3 ст. 48 и ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Учитывая положения ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждая часть жилого дома (блок) соответствует автономному блоку (индивидуальному жилому дому), и каждой такой части соответствует земельный участок с соответствующим видом разрешенного использования, то такие части жилого дома могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как здания - блоки жилого дома блокированной застройки.

Жилой дом по адресу: (адрес обезличен), изначально был построен на два хозяина, для проживания двух семей, имеющий отдельные входы и выходы, обособленное отопление и коммуникации, каждый собственник пользуется своей частью жилого дома, смежных помещений общего пользования в доме нет, спора о порядке пользования не имеется.

В ходе судебного разбирательства на основании технической документации установлено, что жилой дом по указанному адресу общей площадью 193,8 кв.м., состоит из двух равнозначных изолированных частей, одна площадью 97 кв.м., другая 96,8 кв.м. (технический паспорт от 19 октября 1988 г.)

Из технического паспорта, составленного Белгородским районным филиалом ГУП Белгородской области «Белоблтехинвентаризация» по состоянию на 10 июля 2017 г., часть жилого дома по адресу: (адрес обезличен), имеет площадь 102,8 кв.м., в том числе жилая площадь 53,9 кв.м.

Из технического паспорта, составленного Белгородским районным филиалом ГУП Белгородской области «Белоблтехинвентаризация» по состоянию на 18 июня 2012 г., часть жилого дома по адресу: (адрес обезличен), имеет площадь 91,8 кв.м., в том числе жилая площадь 54,2 кв.м.

Из материалов реестрового дела жилого дома по адресу: (адрес обезличен), следует, что собственником второй части жилого дома является ФИО11 на основании решения Белгородского районного суда Белгородской области от 18 апреля 2000 г. и она зарегистрирована как «часть жилого дома».

Таким образом, изначально жилой дом состоял из 2-х (двух) обособленных (блокированных) жилых частей (помещений) с разными входами и коммуникациями, владельцы пользуются своими частями домовладения, имеющими отдельные входы, коммуникации, а также хозяйственными постройками, спора о порядке пользования жилым домом и застройками не имеется, фактически способ и условия раздела общего имущества сторонами установлены.

Реконструкция и переустройство объекта недвижимости-части жилого дома не осуществлялись.

Каждому из собственников принадлежит на праве собственности свой земельный участок под каждой частью жилого дома и присвоены отдельные географические номера.

Согласно ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Согласно ст.252 ГК РФ имущество, находящиеся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из участников долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

При этом имущество, подлежит разделу при наличии технической возможности и наличии технических документов.

Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть дома, присоединенную к доле выделяющего собственника, либо за часть принадлежавшей ему доли, оставшейся у остальных собственников

Следует также указать, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику. Выдел доли (раздел дома) влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную часть дома и утрату остальными участниками общей долевой собственности права преимущественной покупки при продаже выделенной доли.

На сегодняшний день право общей долевой собственности на жилой дом по адресу: (адрес обезличен), прекращено.

До настоящего времени порядок пользования данным жилым домом не изменился. Дом фактически имеет 2 (два) обособленных друг от друга жилых блока и представляет собой дом блокированной жилой застройки, определение которому содержится в ст. 49 ГрК РФ, предусматривающей, что жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Согласно СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденным Постановлением Госстроя РФ от 22 марта 2001 г. №35, дом жилой блокированный - это блокированный дом, состоящий из двух и более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

Между тем, действующим законодательством не предусмотрено описание и учет части жилого дома как самостоятельного объекта недвижимого имущества, равно как и не предусмотрена возможность одновременного существования в отношении одного и того же объекта недвижимости различных правовых статусов его частей.

Составные части объекта недвижимости должны объединяться видовыми признаками и обладать равнозначным правовым статусом.

Представленные в материалах дела документы, в том числе технические паспорта не свидетельствуют об изменении перечисленных характеристик дома, в котором истцам принадлежит часть дома площадью 102,8 кв.м.

Часть жилого дома имеет непосредственный выход на принадлежащий земельный участок.

Согласно заключению ООО «Воронежский центр экспертизы и оценки» №238 от 27 августа 2025 г. объект исследования по адресу: (адрес обезличен), является жилым домом блокированного типа (блокированным жилым домом), расположенным в малоэтажной жилой застройке и имеющий непосредственно выход на прилегающий земельный участок.

Часть строения, расположенная по адресу: (адрес обезличен), - является частью жилого дома блокированного типа (частью блокированного жилого дома) не имеет дефектов и повреждений, препятствующих её эксплуатации. Необходимая прочность, жесткость и несущая способность конструкций и материалов обеспечена в полном объеме. Соответствует требованиям нормативных документов предъявляемых к строениями аналогичного типа.

Часть жилого дома, расположенная по адресу: (адрес обезличен), соответствует требованиям строительных, градостроительных, санитарных и противопожарных норм, указанных в нормативных документах регламентирующих строительную деятельность, не создает препятствий в пользовании соседними строениями, сооружениями, дорогами, проездами, пешеходными дорогами и коммуникациями.

Безопасная эксплуатация части жилого дома, расположенной по адресу: (адрес обезличен), возможна в соответствии с ее основным функциональным назначением - жилое.

Обследуемый объект - часть жилого дома, расположенная по адресу: (адрес обезличен), не создает препятствий в пользовании прилегающими строениями, сооружениями, дорогами, проездами, пешеходными дорожками и коммуникациями. Не создает грозу жизни и здоровью проживающих в домовладении №(номер обезличен), а также соседних домовладений, не нарушает охраняемые законом интересы других лиц, при условии осуществления эксплуатации в соответствии с функциональным назначением, требованиям нормативных документов и своевременного проведения текущего и капитального ремонта.

Ремонт исследуемой части жилого дома по адресу: (адрес обезличен), не требуется.

Согласно экспертному заключению по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы выполненной ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Белгородской области» от 14 ноября 2024 г. на соответствие (несоответствие) части жилого дома по адресу (адрес обезличен), указанное строительство соответствует требованиям СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно- эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений к водным объектам, питьевой воде, питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».

Ссылка представителя администрации Белгородского района на неактуальность указанного заключения, поскольку прошло уже 6 месяцев с даты его составления, не может являться основанием для признания указанного документа ненадлежащим доказательствами по делу, поскольку документов, опровергающих выводы данного заключения, в материалы дела не представлено.

Согласно справке (заключению) о соответствии требованиям пожарной безопасности ООО «Пожарный Аудит» от 28 августа 2025 г. №66 оценка противопожарного состояния части жилого дома площадью 102,8 кв.м, по адресу: (адрес обезличен), произведена путем сопоставления представленной технической документации требованиям пожарной безопасности, были учтены положения нормативных документов и нормативно-правовых актов в области пожарной безопасности.

В результате исследования нарушений требования пожарной безопасности не выявлено.

Объемно-планировочные решения части жилого дома, по адресу: (адрес обезличен), соответствует требованиям пожарной безопасности.

Таким образом спорное жилое помещение фактически представляет собой блок жилого дома блокированной застройки, расположенное на самостоятельном земельном участке. Имеется отдельный вход в спорное жилое помещение, места общего пользования отсутствуют. Оборудовано отдельными инженерными коммуникациями, имеются отдельные счетчики на воду, электроэнергию, газ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к администрации Белгородского района, МКУ «Собственность Белгородского района» о признании договора приватизации недействительным в части, признании права собственности на блок жилого дома блокированной застройки, признании права собственности в порядке наследования по закону удовлетворить.

Признать договор на передачу квартир в собственность граждан в отношении квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен) от 5 мая 1992 г. частично недействительным в части объекта, его площади, а также в части круга лиц, участвующих в приватизации.

Признать за ФИО29, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 право собственности на 1/7 доли за каждым в праве общедолевой собственности в порядке приватизации на блок жилого дома блокированной застройки площадью 102,8 кв.м., в том числе жилой 53,9 кв.м., расположенного по адресу: (адрес обезличен).

Признать за ФИО3 право собственности на 1/7 доли в праве общедолевой собственности на блок жилого дома блокированной застройки площадью 102,8 кв.м., в том числе жилой 53,9 кв.м., расположенного по адресу: (адрес обезличен), в порядке наследования по закону после смерти ФИО30, умершего 5 июля 2014 г.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Мотивированный текст изготовлен 29 октября 2025 г.

Судья-