РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 декабря 2025 года адрес
Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Слизовского А.А., при секретаре Алифановой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «А101» о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась к ответчику ООО «СЗ «А101», в обоснование которого указала, что 13.04.2022 г. между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «А101», с другой стороны, был заключен Договор участия в долевом строительстве № ДИ58К-8.1-227, по условиям которого Застройщик принял на себя обязательства не позднее 30.09.2024 г. передать Истцу объект долевого строительства - квартиру № 227 с выполненной в ней чистовой отделкой, общей проектной/приведенной площадью 38,10 кв.м., расположенную по адресу: адрес. При этом в соответствии с п. 1.8 ДДУ в проектную общую/приведенную площадь Квартиры входит площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5. Согласно подписанному сторонами 14.10.2024 г. акту сверки взаиморасчетов, по результатам проведенных обмеров фактическая/приведенная площадь Квартиры составила 38,10 кв.м. (включая 1,40 кв.м. лоджии с учетом коэффициента). При этом, поскольку в силу п. 1.9. ДД указанная площадь была рассчитана без учета межкомнатных перегородок/стен, а также отделочных работ (штукатурки, шпаклевки и т.п.), общая площадь переданной Истцу Квартиры без учета лоджии составила 36,70 кв.м. (38,10 кв.м. - 1,40 кв.м.). Между тем, как следует из раздела 5 (лист № 4) выписки из ЕГРН в отношении указанной Квартиры (Технический план здания), площадь Квартиры по данным Росреестра составляет все те же 36,70 кв.м., однако учитывает возведенные межкомнатные перегородки/стены, что явно прослеживается на самом плане, содержащем линейные размеры помещений внутри самой Квартиры. Как следует из технического описания, подготовленного по состоянию на 08.11.2024 г. кадастровым инженером фио, площадь указанной Квартиры, рассчитанная в порядке, установленном приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, составляет 35,80 кв.адрес этом указанная площадь не включает в себя пощадь лоджии, которая в абсолютном выражении составляет 2,60 кв.м. (а не 2,80 кв.м. согласно данным Застройщика), а с применением коэффициента 1,30 кв.м. (а не 1,40 кв.м. согласно данным Застройщика). Таким образом, с учетом понижающего коэффициента на лоджию (0,5) фактическая общая/приведенная площадь Квартиры в действительности составляет не 38,10 кв.м., а 37,10 кв.м. (35,80 кв. + 1,30 кв.м.), т.е. на 1,0 кв.м. меньше. На основании изложенного, истец просит признать п. 1.9 Договора участия в долевого строительства в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой, взыскать с ответчика разницу между проектной и фактической площадью в размере сумма, неустойку за нарушение срока удовлетворения требования в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по подготовке кадастровым инженером технического заключения в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма, штраф в размере 5% от присужденной суммы.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.
Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «СЗ «А101» по доверенности фио в судебное заседание явилась, доводы письменных возражений на исковое заявление поддержала, указала на то, что стороны Договора пришли к соглашению, что указанные в Договоре площади учитываются без каких-либо отделочных работ, что не противоречит законодательству и не является введением потребителя в заблуждение. Факт постановки объекта на кадастровый учет свидетельствует, что кадастровые работы в отношении спорного объекта были выполнены в соответствии с требованиями, установленным Федеральным законом №221-ФЗ. Доказательств истцом о наличии кадастровой ошибки в содержащихся сведениях в ЕГРН не представлено. Обмеры жилого помещения производились истцом после проведения отделочных работ. Также просила применить к требованиям о признании пункта договора недействительным срок исковой давности, поскольку договор был подписан 13.04.2022.
Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, находит иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пп. 1 и 2 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
В соответствии с ч. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 13.04.2022 г. между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «А101» был заключен Договор участия в долевом строительстве № ДИ58К-8.1-227, по условиям которого Застройщик принял на себя обязательства не позднее 30.09.2024 г. передать Истцу объект долевого строительства - квартиру № 227 с выполненной в ней чистовой отделкой, общей проектной/приведенной площадью 38,10 кв.м., расположенную по адресу: адрес.
При этом в соответствии с п. 1.8 ДДУ в проектную общую/приведенную площадь Квартиры входит площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5.
Согласно технического описания, подготовленного по состоянию на 08.11.2024 г. кадастровым инженером фио, площадь указанной Квартиры, рассчитанная в порядке, установленном приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, составляет 35,80 кв.адрес этом указанная площадь не включает в себя пощадь лоджии, которая в абсолютном выражении составляет 2,60 кв.м. (а не 2,80 кв.м. согласно данным Застройщика), а с применением коэффициента 1,30 кв.м. (а не 1,40 кв.м. согласно данным Застройщика).
Истец просит признать условия договора в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой недействительными и взыскать разницу площади квартиры.
Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание следующее.
Судом установлено, что в соответствии с п. 1.8 ДДУ в проектную общую/приведенную площадь Квартиры входит площадь лоджии - 0,5, балконов - 0,3.
Согласно подписанному сторонами 14.10.2024 г. акту сверки взаиморасчетов, по результатам проведенных обмеров фактическая/приведенная площадь Квартиры составила 38,10 кв.м. (включая 1,40 кв.м. лоджии с учетом коэффициента).
При этом, поскольку в силу п. 1.9. ДДУ указанная площадь была рассчитана без учета межкомнатных перегородок/стен, а также отделочных работ (штукатурки, шпаклевки и т.п.), общая площадь переданной Истцу Квартиры без учета лоджии составила 36,70 кв.м. (38,10 кв.м. - 1,40 кв.м.).
Абзацем 3 п. 1.9. ДДУ предусмотрено, что определенная настоящим пунктом общая площадь объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены Договора.
Между тем, как следует из раздела 5 (лист № 4) выписки из ЕГРН в отношении указанной Квартиры (Технический план здания), площадь Квартиры по данным Росреестра составляет все те же 36,70 кв.м., однако учитывает возведенные межкомнатные перегородки/стены, что явно прослеживается на самом плане, содержащем линейные размеры помещений внутри самой Квартиры.
Таким образом, определенная в порядке, предусмотренном п. 1.9 адрес Квартиры (т.е. без учета межкомнатных перегородок/стен и отделки), была применена также для целей государственного кадастрового учета.
Вместе с тем, приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (в ред. от 29.10.2021) «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» установлены обязательные требования к порядку определения площадей жилы помещений.),
Согласно п. 12.1. указанного Приказа площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым, между поверхностями стен и перегородок.
Таким образом, содержащееся в п. 1.9. ДДУ условие, в соответствии с которым площадь Квартиры измеряется до возведения в ней межкомнатных перегородок/стен и выполнения отделочных работ (при том, что предметом ДДУ является Квартира с отделкой), противоречит императивным требованиям закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Частью 1 ст. 168 ГК РФ установлена презумпция, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В свою очередь, ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлено, что условия заключенного с потребителем договора, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, являются недопустимыми. Такие условия, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).
Таким образом, принимая во внимание ничтожность п. 1.9. ДДУ в части включения в общую площадь объекта площадей, фактически занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой (штукатуркой, шпаклевкой и т.п.), общая площадь Квартиры подлежит определению путем сложения площадей входящих в ее состав помещений, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок.
Определением суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиз, производство которой было поручено ООО «Центральная Лига Оценщиков».
Согласно выводам экспертного заключения №167/25 по результатам исследования, экспертами установлено, что в квартире № 227, расположенной по адресу: Москва, в.т.л. Сосенское, адрес недостатки, в том числе, указанные в акте осмотра квартиры имеются частично. Установленные строительные недостатки представлены в исследовательской части в Таблице №2. «Анализ выявленных дефектов». В соответствии ч. 2 ст. 86 ГПК РФ при проведении экспертизы были установлены имеющие значение для рассмотрения и разрешения обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы. В результате проведенного анализа материалов гражданского дела и обмерных работ жилого помещения по адресу: адрес было установлено, что фактическая жилая площадь (без учета летних помещения) составляет - 35,8 кв.м., что на 0.2 кв.м. меньше указанной площади в Передаточном акте к Договору № ДИ58К-8.1-227 участия в долевом строительстве от 13 апреля 2022 года от 14.10.2024 года в размере 36,7 кв.адрес образом фактическая площадь не соответствует площади указанной в передаточном Акте к Договору № ДИ58К-8.1-227 участия в долевом строительстве от 13 апреля 2022 года от 14.10.2024 года. Установленные недостатки в квартире, расположенной по адресу: Москва, в.т.п. Сосенское, адрес представлены в Таблице № 2 «Анализ выявленных дефектов» исследовательской части. Причиной возникновения выявленных недостатков являются нарушения технологии выполнения строительно-монтажных и отделочных работ в процессе строительства.
Рыночная стоимость устранения недостатков, которые не смогли быть выявлены при обычном способе приемки, возникших по причине нарушения ООО «СЗ «А 101» своих обязательств по договору участия в долевом строительстве составляет: сумма.
При рассмотрении настоящего спора по существу, сторонами не было представлено доказательств наличия оснований сомневаться в правильности заключения судебной экспертизы. Эксперты ООО «Центральная Лига Оценщиков» были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертное заключение содержит полное и всестороннее описание хода и результатов исследования, выводы экспертов обоснованы и объективны, последовательны и не противоречивы, достаточно мотивированы. Суд, исследовав заключение судебной экспертизы, считает, что выводы экспертов относительно недостатков в квартире истцов - носят утвердительный характер, экспертиза проведена при визуальном осмотре объекта, с использованием соответствующих приборов и инструментов. Суд принимает результаты данной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу.
При определении размера площади в отношении вышеуказанных квартир, суд руководствуется заключением экспертов.
Таким образом, фактическая общая/приведенная площадь квартиры составляет 35,8 кв.м.
В связи с чем, разница между, фактически оплаченной суммой и стоимостью Квартиры составляет сумма
В соответствии с п. 4.5 ДДУ если по результатам обмеров Объекта адрес Объекта будет меньше адрес Объекта, Застройщик обязан возвратить Участнику сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 Договора.
Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях Участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 30 (Тридцати) рабочих дней после перечисления Уполномоченным банком Застройщику денежных средств со счетов эскроу.
Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании пункта договора недействительным.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Статья 196 ГК РФ предусматривает, что общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
В силу пункта 10 указанного постановления бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности, несет сторона, заявившая о пропуске срока.
Ответчик полагает, что сделка является оспоримой, в связи с чем, годичный срок исковой давности для ее оспаривания истцом пропущен.
Суд при исчислении срока исковой давности исходит из того, что такой срок о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (статья 181 ГК РФ). Таким образом, суд полагает необходимым исчислять срок исковой давности с даты подписания акта приема-передачи от 14.10.2024, в которых была определена фактическая площадь переданных объектов строительства.
В связи с чем, суд отклоняет ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности.
Таким образом, за разницу между проектной общей/приведенной площадью и общей (фактической)/приведенной площади ответчик обязан возвратить Участнику, в связи с чем с ООО «СЗ «А101» в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере сумма
Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требований в размере сумма
Однако, указанные требования заявлены в период действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», в связи с чем, указанные требования удовлетворению не подлежат.
Согласно ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при разрешении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Суд признает, что действиями Ответчика Истцам причинены нравственные страдания, однако размер требуемой Истцами компенсации морального вреда суд признает завышенным и несоразмерным, и присуждает Ответчика, с учетом конкретных обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, компенсировать моральный вред в размере сумма в пользу истца.
Согласно ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина-участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина-участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в польщу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требований не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке».
Принимая во внимание, что претензия потребителя о выплате денежных средств была направлена застройщику 15.01.2025 года, то есть в период действия моратория, то при таком положении требования истцов о взыскании с ответчика штрафа, в период действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», удовлетворению не подлежат.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела относится в том числе расходы на проведения досудебного исследования, а также расходы по оформлению нотариальной доверенности.
Суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате технического описания в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма
Данные расходы документально подтверждены, связанны непосредственно с рассмотрением данного дела, являются необходимыми расходами.
Также, поскольку суд руководствовался судебной экспертизой ООО «Центральная Лига Оценщиков», проведенной на основании определения суда, расходы по ее проведению в размере сумма подлежат взысканию с ответчика ООО «СЗ «Миц-Миц».
Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
При таких обстоятельствах с ООО «СЗ «А101» подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере сумма
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (паспортные данные) к ООО «Специализированный застройщик «А101» (ОГРН <***>) о взыскании денежных средств – удовлетворить частично.
Признать недействительным п. 1.9 Договора участия в долевом строительстве № ДИ58К-8.1-227 от 13 апреля 2022 года в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» в пользу ФИО1 денежную сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере сумма, в счет компенсации морального вреда сумму в размере сумма, расходы по оплате технического описания в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма
В удовлетворении остальной части иска - отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» в бюджет адрес государственную пошлину в размере сумма
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» в пользу ООО «Центральная Лига Оценщиков» расходы по проведению судебной экспертизы в размере сумма
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 16 января 2026 года.
Судья А.А. Слизовский