№

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 сентября 2025 года г. Хабаровск

Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Руденко А.В.,

при секретаре Айдарове Ф.М.

с участием представителя истца ТСЖ «Высотное» ФИО1

представителей ответчика ФИО2 ФИО3, ФИО4

представителя ответчика ФИО5 ФИО6

представителя администрации г. Хабаровска ФИО7

представителя Комитета администрации г. Хабаровска по управлению Железнодорожным районом ФИО8

представителя третьего лица ООО «РЦТИ» ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Высотное» к ФИО2, ФИО5, администрации г.Хабаровска, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании недействительным договора купли-продажи, признании незаконным постановления Мэра г.Хабаровска, признании незаконными действий Управления Росреестра по Хабаровскому краю, приведении жилого помещения в первоначальный вид, установлении сервитута, возложении обязанности обеспечить доступ к общедомовому имуществу, установлении судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Высотное» (далее – ТСЖ «Высотное») обратилось в суд с названными требованиями к ФИО2, ФИО5, администрации г. Хабаровска, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю.

В обоснование иска указано, что ТСЖ «Высотное» осуществляет управление общедомовым имуществом, расположенном в многоквартирном доме по <адрес>.

В конце 2024 года собственник жилого помещения с кадастровым номером № квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, ФИО2 в целях информирования представила в ТСЖ «Высотное» копию постановления Мэра г. Хабаровска от 06.08.2024 № 3771, из которого следовало, что указанное жилое помещение разделено на четыре жилых помещения с присвоением им кадастровых номеров:

№ – квартира с адресом: <адрес>;

№ – квартира с адресом: <адрес>а;

№ – квартира с адресом: <адрес>б;

№ – квартира с адресом: <адрес>.

Совместно с копией вышеуказанного постановления в ТСЖ «Высотное» представлены копии выписок из ЕГРН с планами вновь образованных квартир.

При сравнении планов вновь образованных квартир и поэтажных планов жилого дома установлены существенные изменения в конструкции жилого дома, выразившиеся в частичном сносе несущих стен, формирования в несущих стенах новых дверных проемов, формирование в межэтажных перекрытиях новых лестничных маршей, включение в полезную площадь квартир пожарных балконов, предназначенных для эвакуации людей.

Председателем ТСЖ «Высотное» составлен акт, согласно которому при выходе из лифтовой группы на 12 этаже установлен дверной проем, не предусмотренный технической документацией жилого дома, ограничивающий доступ к общедомовому имуществу – лестничной клетке, пожарным гидрантам, системам дымоудаления, ливневой канализации. Со слов ФИО2 указанный лестничный коридор выделен в отдельное помещение, которое будет принадлежать на праве долевой собственности собственникам жилых помещений – квартир №. Предоставить документы, подтверждающие данный факт, ФИО2 отказалась.

Все вышеуказанные действия произведены без получения согласия собственников жилых помещений многоквартирного <адрес> в <адрес>.

По данным фактам ТСЖ «Высотное» направлены обращения Мэру г. Хабаровска, жилищную инспекцию г. Хабаровска и прокуратуру г. Хабаровска.

Согласно письму Комитета администрации г. Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от ДД.ММ.ГГГГ № распоряжением администрации г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ № и распоряжению Комитета администрации г. Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от ДД.ММ.ГГГГ № представителю собственника <адрес> разрешено сформировать две квартиры путем разделения <адрес>.

Разрешение на образование 4 квартир, поставленных Управлением Росреестра по Хабаровскому краю на государственный кадастровый учет, администрацией г. Хабаровска не выдавалось.

Контролирующими органами (ГУРКЛ Правительства Хабаровского края и ГУ МЧС России по Хабаровскому краю) в адрес ТСЖ «Высотное» объявлялись предостережения по фактам ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, в том числе системы противодымной вентиляции, расположенной на 12 этаже в границах образованных квартир.

При изучении планов жилых помещений установлено, что все четыре жилых помещений имеют в свое составе общее для всех данных помещений имущество – лестничный марш, расположенный на 12 этаже жилого дома по <адрес>, который является общим имуществом всех собственников многоквартирного дома.

В дальнейшем ТСЖ «Высотное» стало известно, что 28.01.2025 ФИО2 заключила с ФИО10 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Также, 11.12.2024 ФИО2 заключила с ФИО5 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Указанные сделки совершены ФИО2 фактически в обход закона, в результате их заключения в частную собственность отчуждено общее имущество многоквартирного дома.

Просил суд (дословно согласно тексту просительной части иска):

Расторгнуть договор купли-продажи от 28.01.2025, заключенный между ФИО2 и ФИО10 в отношении жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, с применением последствий недействительности сделки в виде понуждения ФИО10 передать указанный объект недвижимости ФИО2

Расторгнуть договор купли-продажи от 11.12.2024, заключенный между ФИО2 и ФИО5, в отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с применением последствий недействительности сделки в виде понуждения ФИО5 передать указанный объект недвижимости ФИО2

Признать недействительным и отменить постановление Мэра г. Хабаровска от 06.08.2024 № 3771, которым принято решение об аннулировании адресу объекта адресации с кадастровым номером № и присвоении кадастровых номеров №.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Хабаровскому краю о присвоении кадастровых номеров №.

Обязать ФИО2 привести жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> первоначальный вид в соответствии с кадастровым номером №.

По результатам приведения жилого помещения квартиры по адресу: <адрес>, в первоначальный вид в соответствии с кадастровым номером № возложить на ФИО2 обязанность по проведению работ и осуществлению действий по исключению из состава жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общедомового имущества в соответствии с поэтажным планом жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В случае неисполнения решения суда установить ФИО2 судебную неустойку в размере 25 000 руб. ежемесячно до момента фактического исполнения решения суда, которую взыскивать в пользу ТСЖ «Высотное».

При рассмотрении дела истец уточнял заявленные требования, в окончательной их редакции просит суд:

Признать договор купли-продажи от 11.12.2024, заключенный между ФИО2 и ФИО5, в отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, недействительной сделкой и применить последствия недействительной сделки в виде двусторонней реституции.

Признать недействительным и отменить постановление Мэра г. Хабаровска от 06.08.2024 № 3771, которым принято решение об аннулировании адресу объекта адресации с кадастровым номером № и присвоении кадастровых номеров №.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Хабаровскому краю о присвоении кадастровых номеров №.

Оставить в перепланированном и переустроенном виде жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в виде, указанным в акте администрации г. Хабаровска от 26.01.2024 №, установив для образованного в результате перепланировки и переустройства жилого помещения б/н № общей площадью 221,7 кв.м., постоянный и бессрочный сервитут в виде беспрепятственного доступа сотрудников ТСЖ «Высотное», а также иных лиц в присутствии сотрудников ТСЖ «Высотное» в указанное жилое помещение с целью осуществления работ по обслуживанию общедомового имущества.

Возложить на ФИО2 в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта передать ТСЖ «Высотное» ключи от жилого помещения б/н № общей площадью 221,7 кв.м.

В случае неисполнения указанной обязанности взыскивать с ФИО2 в пользу ТСЖ «Высотное» судебную неустойку в размере 5 000 руб. ежедневно до момента фактического исполнения обязательств.

От требования о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО10 в отношении жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, истец отказался, судом отказ принят, разъяснены последствия отказа от требования, производство по делу в указанной части прекращено.

В судебном заседании представитель ТСЖ «Высотное» ФИО1 поддержал заявленные требования в полном объеме с учетом их уточнений, настаивал на удовлетворении иска по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представители ФИО2 ФИО3, ФИО4 возражали против удовлетворения иска, представили письменные отзывы, согласно которым ФИО2 28.12.2021 приобретено двухуровневое жилое помещение общей площадью 314,9 кв.м. по адресу: <адрес>.

С целью проведения работ по перепланировке и переустройству приобретенной квартиры ООО «РЦТИ», являющейся специализированной организацией, разработан проект, который утвержден распоряжением Комитета администрации г. Хабаровска по управлению Железнодорожным районом от 09.08.2023 № «О согласовании перепланировки и переустройства помещения и переустройства помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>».

Распоряжением Комитета администрации г. Хабаровска по управлению Железнодорожным районом г. Хабаровска от 16.11.2023 № в распоряжение от 09.08.2023 № внесены изменения.

После окончания работ правильность их выполнения и соответствие проектным решениям подтверждено актом № от 26.01.2024 «О подтверждении работ по перепланировке и переустройству помещения, расположенного по адресу: <адрес>».

На основании указанных распорядительных документов из двухуровневого жилого помещения образованы две <адрес> №.

Далее, в соответствии со ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» ФИО2 в целях выделения из жилого помещения – <адрес> четырех жилых помещений подано в Управление Росреестра по Хабаровскому краю соответствующее заявление, в результате которого в ЕГРН внесены соответствующие изменения об образовании указанных жилых помещений, при этом перепланировка и переустройство жилого помещения № не проводились.

Утверждения истца о захвате мест общего пользования не соответствуют действительности, опровергается материалами технической инвентаризации и ответами контролирующих органов.

Многоквартирный <адрес> в <адрес> построен по индивидуальному проекту, на момент сдачи дома <адрес> состояла из 9 жилых комнат, являлась двухуровневой, имела несколько санузлов, входы с мест общего пользования 11 и 12 этажей, при этом помещение, которое как указывает истец, является местом общего пользования, являлось частью <адрес> как вспомогательное помещение – коридор, то есть никогда не входило в состав общего имущества многоквартирного дома и всегда находилось в составе <адрес>. В настоящее время зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО5 на указанное помещение.

Требование о признании договора купли-продажи <адрес> нормативно не обоснованы, истец не является стороной сделки, не может заявлять требование о признании ее недействительной. Просит суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, ранее представила суду письменный отзыв, согласно доводам которого ТСЖ «Высотное» не является лицом, которому предоставлено право предъявлять требование о признании недействительными договоров купли-продажи, при заключении договора купли-продажи от 11.12.2024 ФИО5, действовал добросовестно и с должной степенью осмотрительности, так как у продавца имелись все необходимые правоустанавливающие документы и разрешительная документация на перепланировку и создание нового объекта недвижимости, принятии его в эксплуатацию, на момент заключения сделки ЕГРН содержал сведения о приобретаемом объекте недвижимости. Доводы истца о присоединении общего имущества также не соответствуют фактическим обстоятельствам. В соответствии с характеристиками ранее учтенного объекта недвижимости с кадастровым номером № <адрес> – двухуровневая, в составе которой на 12 этаже входит помещение (коридор), обозначенное как пом. 11 общей площадью 18,1 кв.м. Доказательств того, что спорная площадь когда-либо входила в состав общего имущества МКД истцом не представлено. Просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

ФИО10, ее представитель Тихоньких Г.С., уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, заявили ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее при рассмотрении дела представитель Тихоньких Г.С. возражала против удовлетворения исковых требований ТСЖ «Высотное» по аналогичным с ФИО2 основаниям, указала, что договор купли-продажи квартиры, заключенный 28.01.2025 между ФИО10 и ФИО2 является частноправовым соглашением между продавцом и покупателем, ТСЖ «Высотное» как управляющая домом организация не является стороной этого договора и не имеет полномочий для его расторжения или признания недействительным по причине перепланировки, просила суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил мотивированные письменные возражения, согласно которым Управление Росреестра как государственный регистратор не имеет материального интереса в рассматриваемом дела и не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям. Присвоение кадастровых номеров вновь образованным объектам недвижимости произведено в соответствии с действующим законодательством с одновременной государственной регистрацией прав на них. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю.

Представители администрации г. Хабаровска ФИО7, Комитета администрации г. Хабаровска по управлению Железнодорожным районом (далее также – Комитет) ФИО8 в судебном заседании полагали заявленные истцом требования не подлежащими удовлетворению, представили письменные возражения и полные материалы согласований, из которых следует, что ранее в <адрес> в <адрес> проведены самовольные работы по перепланировке и переустройству, которые были сохранены решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 22.07.2008 по делу № по иску предыдущего собственника ФИО11, квартира сохранена в перепланированном и переустроенном виде в соответствии с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ данное жилое помещение приобретено ФИО2, которая несколько раз обращалась в Комитет администрации г. Хабаровска по управлению Железнодорожным районом с заявлением о намерении провести перепланировку и переустройство.

По результатам рассмотрения заявлений ФИО2 Комитетом принимались решения об отказе в согласовании проектов перепланировки (распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №). После устранения всех замечаний распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о согласовании перепланировки и переустройства согласно приложенному к заявлению проекту перепланировки и переустройства, разработанному ООО «РЦТИ». В ходе осмотра приемочной комиссией жилого помещения после выполненных работы выявлен ряд несоответствий проекту, после исправления выявленных недостатков приемочной комиссией установлено соответствие жилого помещения проекту перепланировки, в связи с чем распоряжением Комитета от ДД.ММ.ГГГГ № и распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №» согласованы работы по образования квартиры б/н 1 и квартиры б/н 2 из двухуровневой <адрес>, выдан Акт от ДД.ММ.ГГГГ № «О подтверждении завершения работ по перепланировке и переустройству помещения, расположенного в доме по адресу: <адрес>».

Позднее ФИО2 обратилась в Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (далее – ДМС) с заявлением о присвоении адреса объектам адресации, являющимися объектами кадастрового учета:

№, <адрес>, кв. б/н 1;

№, <адрес>, кв. б/н 2;

№, <адрес>, кв. б/н 3;

№, <адрес>, кв. б/н 4.

К заявлению прилагались выписки из ЕГРН в отношении всех указанных объектов, оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги не имелось, в связи с чем постановлением администрации г. Хабаровска от 06.08.2024 № указанным объектам присвоены адреса. Полагают указанное постановление законным и просят суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Законный представитель ООО «РЦТИ» - генеральный директор Общества ФИО9 возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала приведенные ответчиками доводы, указала, что ООО «РЦТИ» разработан проект перепланировки <адрес>, который в установленном порядке после устранения многочисленных замечаний Комитета прошел согласование, работы по перепланировке, в результате которых образованы две квартиры, выполнены в соответствии с действующими нормативными требованиями, последующее разделение объектов недвижимости осуществлено в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», при этом никаких работ по изменению конфигурации жилых помещений не производились, то есть указанные действия не являлись перепланировкой и переустройством. Образованная в результате согласованной перепланировки конфигурация жилого помещения б/н 2 позволяла образовать из него три самостоятельных квартиры. Помещение площадью 18 кв.м. никогда не являлось местом общего пользования, так как было коридором в <адрес>. Поскольку из него имеется выход во все три квартиры, на указанное помещение зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО5 Просит суд отказать в удовлетворении иска.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской федерации (далее -ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третий пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170).

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Этой же статьей определен порядок согласования проведения перепланировки с органом местного самоуправления.

Перепланировка, произведенная в нарушение установленного ст. 26 ЖК РФ порядка в силу ст. 29 ЖК РФ является самовольной перепланировкой. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В судебном заседании установлено, что Товарищество собственников жилья «Высотное» (ОГРН №) является действующим юридическим лицом, создано решением членов Товарищества – собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирных домах (п.п. 1.1, 1.5 Устава ТСЖ).

Как следует из материалов реестровых дел, материалов Комитета администрации г. Хабаровска по управлению Железнодорожным районом собственником квартиры по адресу: <адрес>, являлся ФИО11 на основании договора купли-продажи от 27.08.2004, заключенного с ФИО13

В соответствии с п. 1.3. договора купли-продажи от 27.08.2004 указанная квартира состоит из 9 (девяти) комнат, имеет общую площадь 315,9 кв.м., в том числе без учета лоджий, балконов, прочих летних помещений 304,6 кв.м., жилую площадь 249,6 кв.м.

В 2007 году ФИО11 выполнил работы по перепланировке и переустройству, в результате которых убрана разделительная перегородка с дверным проемом между жилой комнатой и внутриквартирным лестничным маршем, дверной проем между коридором и санузлом зашит ГВЛ по металлообрешетке. Вход в санузел выполнен со стороны жилой комнаты в в разделительной перегородке. На двенадцатом этаже помещение кухни переустроено под жилую комнату. Оконный проем в несущей стене между жилыми комнатами заложен кирпичом. Убраны разделительные перегородки между туалетом, ванной и коридором. Устроена новая перегородка между коридором и санузлом. Площадь коридора уменьшилась, санузел из раздельного переделан в совмещенный. Санузел частично расположен над коридором нижерасположенной квартиры, выполнена усиленная гидроизоляция пола. В жилой комнате убрано остекление оконно-дверного проема. Разобрана кирпичная кладка от уровня окна до уровня пола. Площадь жилой комнаты увеличилась за счет площади лоджии. На лоджии выполнено витражное остекление. Площадь жилой комнаты переустроена под санузел. Санузел частично расположен над жилой комнатой этой квартиры. В санузле выполнена усиленная гидроизоляция пола. Вход в санузел со стороны коридора зашит, выполнен новый вход со стороны жилой комнаты в разделительной перегородке. Жилая комната переустроена под кухню. Площадь двух жилых комнат объединена в одну.

Решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 22.07.2008 по делу № квартира по адресу: <адрес>, общей площадью 314,9 кв.м., жилой площадью 226,0 кв.м., подсобной площадью 88,9 кв.м. сохранена в перепланированном и переустроенном виде в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 13.08.2007, составленным Управлением технической инвентаризации «Краевое бюро технической инвентаризации», и в указанной конфигурации квартира продана ФИО11 ФИО2 на основании договора купли-продажи от 28.12.2021.

08.09.2008 ФИО11 подано заявление в Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО с приложением технического паспорта от 13.08.2007 и решения Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 22.07.2008 № о внесении записи об изменениях в части смены общей площади с 315,9 кв.м на 314,9 кв.м. и жилой площади с 249,6 кв.м. на 226,0 кв.м. в отношении квартиры по адресу: <адрес>, по результатам правовой экспертизы регистрирующим органом внесены соответствующие изменения в ЕГРН.

Как следует из плана квартиры и экспликации площади квартиры, содержащихся в техническом паспорте по состоянию на 13.08.2007 (т. 4, л.д. 85, 86) помещение 11 площадью 18,1 кв.м. расположено в части квартиры на 12 этаже и является коридором (подсобной площадью) квартиры, находится в ее составе и из которого, в свою очередь, расположен вход на лестничную площадку.

При этом, из решения суда не следует, что в результате выполненных работ по перепланировке помещение № ранее являлось общим имуществом многоквартирного дома (частью лестничного марша) и включено в состав <адрес>.

Кроме того, из представленной выписки технического паспорта жилого <адрес> в <адрес> по состоянию на 04.10.2010 (поэтажный план 12 этажа) следует, что помещение 11 площадью 18,1 кв.м. также находится в составе квартиры и имеет выход на лестничную площадку.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с 2010 года, в том числе на момент приобретения ФИО2 <адрес> в <адрес> в свою собственность на основании договора купли-продажи от 28.12.2021, помещение 11 площадью 18,1 кв.м. являлось частью жилого помещения и не входило в состав мест общего пользования многоквартирного жилого <адрес>, что установлено вступившим в законную силу судебным актом (решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ по делу №).

В части законности образования новых объектов недвижимости установлено следующее.

В соответствии с п.п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Согласно п. 3 ст. 141.4 ГК РФ помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи.

Пунктом 7 данной статьи определено, что правила настоящей главы о помещениях подлежат применению к жилым помещениям, если иное не установлено Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В соответствии со ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости») в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Из материалов реестровых дел и информации Управления Росреестра по Хабаровскому краю установлено, что на основании договора купли-проджаи от 28.12.2021 ФИО2 стала собственником жилого помещения – двухуровневой квартиры общей площадью 314,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, дл<адрес>, <адрес>, кадастровый №.

С целью проведения работы по перепланировке и переустройству указанного жилого помещения ООО «РЦТИ» разработан проект перепланировки и переустройства жилого помещения, который неоднократно направлялся в Комитет администрации <адрес> по управлению Железнодорожным районом. По результатам рассмотрения заявлений ФИО2 распоряжениями Комитета от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № в согласовании проекта перепланировки отказано.

После устранения указанных в вышеперечисленных распоряжениях замечаний проект перепланировки утвержден распоряжением Комитета от 09.08.2023 № «О согласовании перепланировки и переустройства помещения и переустройства помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>».

Распоряжением от 16.11.2023 № в распоряжение Комитета от 09.08.2023 № внесены изменения в части опечатки фамилии заявителя, вместо «Краморова» ошибочно было указано «Крамова». (т. 4 л.д. 26).

По результатам работы приемочной комиссии выдан Акт от 26.01.2024 № «О подтверждении завершения работ по перепланировке и переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>» после завершения работ из жилого помещения - <адрес>, кадастровый №, образованы две квартиры б/н 1 и б/н 2, которые поставлены на кадастровый учет 04.03.2024 с присвоением кадастровых номеров № (б/н 1) и № (б/н 2),

Квартира б/н1, кадастровый №, площадью 91,7 кв.м., является двухуровневой, состоит из трех жилых комнат и вспомогательных помещений.

Квартира б/н 2, кадастровый №, площадью 221,7 кв.м., состоит из 3 жилых комнат, 3 кухонь, 3 санузлов, и коридора площадью 18,1 кв.м.

Помещение с кадастровым номером № прекратило свое существование 04.03.2024 в качестве объекта недвижимости и объекта гражданских прав и снято с кадастрового учета в связи с его преобразованием.

На основании заявления ФИО2 (т. 3 л.д. 187) подготовлен проект разделения квартиры по адресу: <адрес>, кв. б/н 2, на 4 помещения:

Квартира б/н 2, состоящая из помещений: коридор площадью 2,9 кв.м. (14), санузел площадью 5,2 кв.м. (13), кухня площадью 11,4 кв.м. (12), жилая комната площадью 43,3 кв.м. (1).

Квартира б/н 3 состоящая из помещений: коридор площадью 23 кв.м. (2), жилая комната площадью 27,7 кв.м. (3), кухня площадью 11,4 кв.м. (4), санузел площадью 4 кв.м. (10), коридор площадью 2,2 кв.м. (11).

Квартира б/н 4, состоящая из помещений: коридор площадью 2,5 кв.м. (8), санузел площадью 4,2 кв.м. (9), кухня площадью 11,8 кв.м. (5), жилая комната площадью 57,1 кв.м. (6).

Помещение XII (7) площадью 18,1 кв.м.

На основании поданного в Управление Росреестра по Хабаровскому краю заявления на государственный кадастровый учет 13.03.2024 поставлены жилые помещения:

с кадастровым номером №, кв. б/н1;

с кадастровым номером №, кв. б/н2;

с кадастровым номером №, кв. б/н3;

с кадастровым номером №, кв. б/н4.

Указанным жилым помещениям на основании заявления ФИО2 постановлением администрации г. Хабаровска от 06.08.2024 № на основании выписок из ЕГРН от 25.07.2024 присвоены адреса:

с кадастровым номером №, <адрес>;

с кадастровым номером №, <адрес>а;

с кадастровым номером №, <адрес>б;

с кадастровым номером №, <адрес>.

Помещение с кадастровым номером № снято с кадастрового учета с 13.03.2024 вследствие его преобразования и постановкой на кадастровый учет помещений с кадастровыми номерами №, образованных в результате раздела помещения с кадастровым номером №.

Одновременно с постановкой на государственный кадастровый учет указанных помещений 13.03.2024 зарегистрировано право собственности ФИО2 на них.

На основании договора купли-продажи от 28.01.2025, заключенного между ФИО2 (продавец) и ФИО10 (покупатель), последней приобретена в собственность квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 91,7 кв.м.

На основании договора купли-продажи от 11.12.2024, заключенного между ФИО2 (продавец) и ФИО5 (покупатель) последним приобретена в собственность квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 62,8 кв.м.

В настоящий момент ЕГРН содержит актуальные данные в отношении указанных объектов недвижимости:

Кадастровый №, адрес: <адрес>, площадь 91,7 кв.м., жилое помещение –квартира, этаж 11, этаж 12, зарегистрировано право собственности ФИО10 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровый №, адрес: <адрес>, площадь 62,8 кв.м., жилое помещение –квартира, этаж 12, зарегистрировано право собственности ФИО5 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровый №, адрес: <адрес>, площадь 65,2 кв.м., жилое помещение –квартира, этаж 12, зарегистрировано право собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровый №, адрес: <адрес>, площадь 75,6 кв.м., жилое помещение –квартира, этаж 12, зарегистрировано право собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровый №, адрес: <адрес>, жилое помещение XII (7), площадью 18,1 кв.м., зарегистрировано право собственности ФИО2 (2/3 доли) и ФИО5 (1/3 доля).

Исходя из установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу, что действия ФИО2 по образованию новых объектов недвижимости действующему законодательству не противоречат и права иных лиц не нарушают.

Так, образование двух квартир из квартиры по адресу: <адрес>, произведено с учетом положений ст. 26 ЖК РФ на основании согласования органа местного самоуправления и в установленном им порядке, работы осуществлялись исходя из подготовленного специализированной организацией проекта, после их завершения приняты комиссионно органом местного самоуправления, согласовавшего их проведение.

Также не усматривается нарушений закона при образовании четырех жилых помещений из квартиры с кадастровым номером № (кв. б/н 2), которое произведено в полном соответствии с положениями п. 3 ст. 141.4 ГК РФ, постановка на государственный кадастровый учет осуществлена на основании ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

При этом, сравнивая конфигурацию квартир №№, жилого помещения XII (7), содержащуюся в технической документации с конфигурацией исходной квартиры с кадастровым номером № (кв. б/н 2) усматривается, что работы по перепланировке (изменению его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения) и по переустройству (установке, замене или переносе инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения) либо реконструкции (изменение параметров объекта капитального строительства) не производились.

Указанные вновь образованные объекты недвижимости в установленном порядке поставлены на кадастровый учет, зарегистрированы права ФИО2 на них.

Довод истца о присоединении мест общего пользования (лестничной площадки) к жилому помещению опровергается исследованными в судебном заседании доказательствами, так как помещение XII (7) площадью 18,1 кв.м., первоначально находилось в составе <адрес> кадастровым номером №, после перепланировки также осталось в составе жилого помещения кв. бн 2 с кадастровым номером № как коридор и в настоящее время находится в долевой собственности у собственников квартир №.

Само по себе нахождение в помещении XII (7) площадью 18,1 кв.м.с кадастровым номером № противодымной вентиляции не влечет автоматического наделения его статусом общего имущества, так как инженерные коммуникации расположены в каждом жилом помещении (стояки водоснабжения, вентиляционные каналы) многоквартирного дома, и такое расположение не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В ходе выездного судебного заседания установлено, что в указанном помещении находятся приборы индивидуального учета электроэнергии только для трех квартир, иные приборы учета расположены на лестничной площадке за границей указанного помещения.

Таким образом, требования о приведении жилы помещений в состояние, согласованное Актом администрации г. Хабаровска от 26.01.2024 №, установив для образованного в результате перепланировки и переустройства жилого помещения б/н № общей площадью 221,7 кв.м.; установлении бессрочного сервитута в виде беспрепятственного доступа сотрудников ТСЖ «Высотное» в помещение с кадастровым номером №; возложении на ФИО2 обязанности передать ключи от жилого помещения и установлении судебной неустойки за неисполнение указанной обязанности; признании недействительным постановления Мэра г. Хабаровска от 06.08.2024 № 3771; признании незаконными действий Управления Росреестра по Хабаровскому краю о присвоении кадастровых номеров №, № удовлетворению не подлежат.

В части требования о признании недействительным договора купли-продажи от 11.12.2024, заключенный между ФИО2 и ФИО5, в отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, недействительной сделкой и применении последствий недействительной сделки в виде двусторонней реституции установлено следующее.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии п.п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Статьей 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из исследованных в судебном заседании материалов следует, что при заключении договора купли-продажи от 11.12.2024 ФИО2 и ФИО5 согласовали в нем все существенные условия, на дату заключения договора ФИО2 являлась собственником квартиры по адресу: <адрес>, основания и реквизиты регистрационной записи указаны в п. 1 договора, квартира, являющаяся предметом сделки, находилась на кадастровом учете и ЕГРН содержал актуальные сведения в отношении нее, обременения и ограничения на продажу отсутствовали.

Суд соглашается с позицией ответчиков, что ТСЖ «Высотное» стороной сделки не является, ее заключение и исполнение права и законные интересы ТСЖ «Высотное» не затрагивают, основания недействительности сделки истцом не приведены и судом при рассмотрении дела не установлены.

При таких обстоятельствах требование о признании договора от 11.12.2024 недействительным и применении последствий его недействительности также не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

Согласно подп. 10 п. 1ст. 333.20 НК РФ при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой иска в срок, установленный подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.18 настоящего Кодекса. При уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 настоящего Кодекса. В аналогичном порядке определяется размер государственной пошлины, если суд в зависимости от обстоятельств дела выйдет за пределы заявленных истцом требований.

В силу подп. 3 п. 1 ст. 333.40 НК РФ при отказе истца от иска, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.

В судебном заседании 24.09.2025 истцом заявлен отказ от требования о признании недействительным договора купли-продажи от 28.01.2025 и увеличены исковые требования в части установления бессрочного сервитута, государственная пошлина за увеличение исковых требований не оплачена.

Суд полагает возможным произвести зачет подлежащей возврату истцу государственной пошлины в сумме 14 000 руб. и государственной пошлины, подлежащей доплате за увеличение исковых требований в сумме 20 000 руб., взыскав с ТСЖ «Высотное» в доход бюджета городского округа «Город Хабаровск» разницу в размере 6 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Производство по требованию ТСЖ «Высотное» о признании недействительным договора купли-продажи от 28.01.2025, заключенного между ФИО2 и ФИО10 прекратить.

Исковые требования ТСЖ «Высотное» к ФИО2, ФИО5, администрации г.Хабаровска, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании недействительным договора купли-продажи, признании незаконным постановления Мэра г.Хабаровска, признании незаконными действий Управления Росреестра по Хабаровскому краю, приведении жилого помещения в первоначальный вид, установлении сервитута, возложении обязанности обеспечить доступ к общедомовому имуществу, установлении судебной неустойки оставить без удовлетворения.

Взыскать с ТСЖ «Высотное» (ИНН №) в доход бюджета городского округа «город Хабаровск» государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Судья А.В. Руденко

Мотивированное решение изготовлено 10 октября 2025 года.

Судья А.В. Руденко