Дело 2а-2504/2025

УИД 74RS0030-01-2025-004003-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 ноября 2025 года г. Магнитогорск

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего Котельниковой К.Р.,

при секретаре Сарсикеевой Ф.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области ФИО2 о признании отказа в государственной регистрации незаконным, возложении обязанности,

установил:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управлению Росреестра по Челябинской области) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру за административным истцом. Свои требования мотивирует тем, что дата между ФИО1 и АОЗТ «Т.М.» был заключен договор купли-продажи, по которому он приобрел квартиру, площадью 75,2 кв.м., за 1300000 руб., оплаченную в кассу организации. С указанного времени он осуществляет права и обязанности собственника, оплачивает коммунальные услуги, претензий со стороны продавца не было, причина, по которой сделка не была зарегистрирована в БТИ не известна. В марте 2025 года было получено письмо с администрации г. Магнитогорска о необходимости совершения регистрационных действий в отношении квартиры, в связи с чем, им 03.04.2025 было подано заявление и документы на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Челябинской области, однако, 17.04.2025 было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с отсутствием в договоре купли-продажи от дата отметки, подтверждающей возникновение права собственности на объект недвижимости и отсутствием документа, подтверждающего ранее возникшее право собственности на квартиру, в частности, предложено представить заявление продавца на государственную регистрацию перехода права собственности и документ об уплате государственной пошлины, либо вступившее в законную силу решение суда. В связи с приостановлением регистрации истцом на имя руководителя Управления Росреестра по Челябинской области было подано обращение с просьбой разобраться в ситуации и оказать содействие по возобновлению государственной регистрации, при необходимости оказать методическую помощь регистратору, разъяснить какое судебное решение надлежит представить. На данное обращение был получен ответ о разъяснении прав и указание на основание проведение государственной регистрации прав – решение суда. 18.07.2025 было получено уведомление об отказе в государственной регистрации права. Поскольку продавец квартиры ликвидирован, единственным способом защиты права является обращение в суд.

К участию в деле в качестве административного соответчика привлечена государственный регистратор Управления Росреестра по Челябинской области ФИО2, в качестве заинтересованного лица администрация г. Магнитогорска.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил мнение на возражение ответчика, в которых указал, что в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в законную силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» признаются юридически действительными, государственная регистрация в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. АОЗТ «Т.М.» на момент заключения договора купли-продажи от дата являлся надлежащим собственником и вправе был распоряжаться своим имуществом. Сам договор купли-продажи не требовал нотариального удостоверения. По факту ответчик указывает, что единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности является отсутствие заявления продавца АОЗТ «Т.М.», однако, данная организация ликвидирована, а в соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет требование покупателя и обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации права собственности.

Представитель административного истца ФИО3, действующий по доверенности от 09.10.2025, доводы административного искового заявления поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области ФИО4, действующая на основании доверенности от 23.01.2025, в судебном заседании представила возражение на исковое заявление, в котором указала, что требования не подлежат удовлетворению, поскольку при проведении правовой экспертизы предоставленных заявителем документов в соответствии с требованиями ст.29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации, в связи с чем, регистрационные действия были приостановлены, о чем заявитель был уведомлен, им были предоставлены документы, однако, замечания устранены не были, в связи с чем, было вынесено решение об отказе в государственной регистрации прав. Действия Управления Росреестра основаны на требованиях Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в частности, п.5,10 ч.1 ст.26, предусматривающих основания для приостановления и отказа в проведении регистрационных действий – отсутствие документов, необходимых для проведения регистрационных действий и непредставление запрошенных документов. Так, было установлено, что собственником квартиры являлось АОЗТ «Т.М.», но зарегистрированные права на объект недвижимости отсутствуют, продавец АОЗТ «Т.М» ликвидирован. На момент заключения договора купли-продажи действовало Постановление Совмина СССР «О порядке государственного учета жилищного фонда», которым предусматривалось, что государственный учет жилищного фонда осуществлялся по единой системе на основе регистрации и технической инвентаризации, функции которого осуществляли бюро технической инвентаризации. Однако, на запрос регистрирующего органа от МУ ОГУП «Обл ЦТИ» была получена справка об отсутствии права собственности на объект недвижимости, в связи с чем осуществить регистрацию не представляется возможным. Регистрация права в случае ликвидации юридического лица – продавца возможна только при условии, что право собственности этого продавца на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН. Кроме того, государственная регистрация перехода права к заявителю без предварительной регистрации права собственности продавца будет прямым нарушением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, действия административного ответчика являются законными и обоснованными. Административным истцом выбран неверный способ защиты, поскольку исковые требования направлены на разрешение спора о правах на спорное имущество, которые в рамках административного судопроизводства не могут быть разрешены.

Административный ответчик государственный регистратор Управления Росреестра по Челябинской области ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, просила дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Магнитогорска в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (бездействие) органов государственной власти, должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего рассматривается в порядке, предусмотренном Главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В силу ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В силу положений ст. 226 Кодекса административного судопроизводства РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.

При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В силу п. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление. Из анализа указанного положения следует, что суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Если иное не предусмотрено Кодексом административного судопроизводства РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; - соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

На истца возлагается обязанность доказать нарушены ли его права, свободы и законные интересы или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление, а так же соблюдены ли сроки обращения в суд, а на ответчика возлагается обязанность доказать соблюдены ли требования нормативных правовых актов при рассмотрении требований истца и соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Как следует из материалов дела, ФИО1 03.04.2025 обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое помещение: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

При этом к заявлению был приложен договор купли-продажи от дата, заключенный между ФИО1 и АОЗТ «Т.М.», по которому АОЗТ «Т.М.» продало ФИО1 трехкомнатную <адрес>, площадью 75,2 кв.м. за 1300000 руб., квитанция о внесении в кассу АОЗТ «Т.М.» 1300000 руб.

17.04.2025 государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации права до 16.07.2025, ввиду того, что в предоставленном договоре купли-продажи от дата отсутствует отметка, подтверждающая возникновение права собственности на объект недвижимости, а также не представлен документ, подтверждающего ранее возникшее право собственности заявителя на квартиру. В соответствии с ответом МУ ОГУП «Обл.Цти» по Челябинской области указанная квартира в собственности за ФИО1 не числится. В связи с чем, проведение государственной регистрации права не представляется возможным. В данном случае необходимо представить заявление продавца на государственную регистрацию перехода права собственности и документ об уплате государственной пошлины, либо вступившее в законную силу решение суда.

05.06.2025 истцом ответчику представлены дополнительные документы на имя ФИО1: свидетельство о поверке водо-счетчика, квитанция ООО УК «ЖилСервис», акт МП трест «Теплофикация», МП трест «Водоканал» ввода приборов учёта воды, сведения ООО «МЭК» о лицевом счете и отсутствии задолженности, справка ООО «Щит» о заключении договора на охрану квартиры и отсутствия задолженности, справка ПАО «САК Энергогарант» о страховании квартиры, квитанции об оплате страховых взносов, справка ОАО «Альфастрахование» о страховании квартиры, квитанции об оплате страховых взносов, извещение и квитанции ООО «Межрегионгаз», извещения и квитанции ООО «МЭК», квитанции МУП «ЖРЭУ-5» ЖЭУ-16, ЮУРФ ОАО «Энергогарант», а также ответ и справка ИФНС о постановке на учет юридического лица.

16.07.2025 ответчиком было отказано ФИО1 в государственной регистрации права, в связи с отсутствуем в договоре купли-продажи отметки, подтверждающей возникновение права собственности на объект недвижимости, а также не представлен документ, подтверждающий ранее возникшее права собственности заявителя на указанный объект. В соответствии с ответом МУ ОГУП «Обл.Цти» по Челябинской области о том, что квартира в собственности за ФИО1 не числится, проведение государственной регистрации права не представляется возможным.

В соответствии с п.168 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2017 г. № 278, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, правовую экспертизу документов.

Согласно п.215 Административного регламента, правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу п.216 Административного регламента, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются: 1) наличие всех необходимых документов; 2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; 3) необходимость направления межведомственного запроса; 4) действительность поданных заявителем документов; 5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; 6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; 7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; 8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; 9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также в случае если представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам.

Истцом был предоставлен договор купли-продажи, заключенный 05.03.1996. На момент заключения данного договора действовал Гражданский кодекс РСФСР, в соответствии со ст.135 которого, право собственности приобретателя имущества по договору возникает в момент регистрации, если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации. Согласно п.8.2 Рекомендация по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятых Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991 жилые здания с жилыми помещениями подлежали регистрации в бюро технической инвентаризации. Согласно ст.47, 239 Гражданского кодекса РСФСР сделки с недвижимым имуществом подлежали нотариальному удостоверению.

Поскольку договор купли-продажи от 05.03.1996 не был зарегистрирован в установленном, действовавшем в момент заключения договора, порядке и ФИО1 не был предоставлен документ, подтверждающий ранее возникшее право собственности на указанный объект, государственным регистратором вынесено решение о приостановлении государственной регистрации, а в дальнейшем вынесено обжалуемое решение.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу отказ Управления Росреестра по Челябинской области в государственной регистрации права на спорную квартиру является законным и обоснованным, поскольку право собственности продавца на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРН, а право собственности покупателя на квартиру в действовавшем на момент заключения договора порядке не было зарегистрировано, регистрирующий орган не имел законных оснований для государственной регистрации права.

Доводы истца о том, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца, что не может являться основанием для отказа в регистрации, не соответствует действительности, и кроме того, основан на неверном понимании закона. Так, основным нормативно-правовым актом, регулирующим деятельность административного ответчика, является Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с п.3 ч.3, п.9 ст.15 указанного закона, государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора. Возможность проведения государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, в случае его ликвидации на момент подачи заявления о государственной регистрации, возможно только в случае, если право собственности на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН.

Кроме того, государственный регистратор не наделен полномочиями самостоятельно принимать решение о наличии у заявителя права собственности на спорный объект, проверка исполнения обязанностей сторон по договору купли-продажи законом на государственного регистратора не возложена. Представленные истцом доказательства, подтверждающие факт владения и пользования квартирой не являются основанием для признания отказа ФИО1 в государственной регистрации права на спорную квартиру незаконным.

Кроме того, судом учитывается, что ФИО1 при отсутствии правоустанавливающих документов для признание права собственности на спорную квартиру не лишен возможности обратиться в суд в порядке гражданского судопроизводства с иском о признании права собственности на спорный объект недвижимости, в связи с чем, его права и законные интересы не нарушены.

При изложенных обстоятельствах, суд находит заявленные исковые требования ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 175, ч. 2 ст. 177, 178 - 180 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области ФИО2 о признании отказа в государственной регистрации незаконным, возложении обязанности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Правобережный районный суд г. Магнитогорска.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 26 ноября 2025 года.