24OS0000-01-2022-000827-49

Дело № 3А-139/2023

121а

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2023 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Субботиным А.Ю.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Элитжилстрой» ФИО1, представителя Правительства Красноярского края ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-139/2023 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Элитжилстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Элитжилстрой» (далее – ООО «Элитжилстрой») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя (с учетом уточнения) тем, что оно является собственником земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2020 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 19 066 579 рублей 94 копейки.

По итогам оценки, выполненной оценщиком ФИО3 (ООО «Оценочная Компания «ПаритетЪ») и представленной в отчете № 1713-ЗУ/22-И1 от 10 февраля 2023 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составляет 15653500 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку он является плательщиком земельного налога, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Просит (с учетом уточнения) установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 15653500 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Представитель административного истца ООО «Элитжилстрой» ФИО1, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Красноярского края ФИО2, действующая на основании доверенностей, просила в удовлетворении административного иска отказать. Просила взыскать с административного истца судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, Публично-правовая компания «Роскадастр», администрация города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Судом установлено, что ООО «Элитжилстрой» является собственником земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 декабря 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 декабря 2022 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300204:85 по состоянию на 01 января 2020 года составляет 19 066 579 рублей 94 копейки. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 31 декабря 2020 года.

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года № 766-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края».

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 1713-ЗУ/22 от 23 декабря 2022 года, выполненный оценщиком ФИО3 (ООО «Оценочная Компания «ПаритетЪ»), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составляет 11 703 000 рублей.

Правительством Красноярского края представлены возражения на указанный отчет об оценке, после получения которых оценщиком ФИО3 (ООО «Оценочная Компания «ПаритетЪ») составлен новый отчет об оценке № 1713-ЗУ/22-И1 от 10 февраля 2023 года, в котором учтены замечания Правительства Красноярского края.

Согласно отчету об оценке № 1713-ЗУ/22-И1 от 10 февраля 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составляет 15653500 рублей.

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Отчет об оценке № 1713-ЗУ/22-И1 от 10 февраля 2023 года основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов. Оценщиком проведено исследование рынка недвижимости, обоснованно выбраны объекты-аналоги, подход и, применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

На основании определения Красноярского краевого суда от 20 февраля 2023 года по ходатайству представителя Правительства Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ФИО4

Согласно заключению эксперта ФИО4 от 27 апреля 2023 года № 07-23, по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 15481000 рублей, т.е. на 172500 рублей меньше, чем определено в отчете об оценке 1713-ЗУ/22-И1 от 10 февраля 2023 года.

Исходя из понятия «рыночной стоимости», закрепленного в статье 3 Закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость имеет вероятностную природу, вследствие чего, не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком)..

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»).

В заключении эксперта определен возможный интервал, в котором, по мнению эксперта, может находиться стоимость земельного участка: от 13158792 рубля (наименьшая стоимость) до 17803058 рублей (наибольшая стоимость).

Указывая на допущенные оценщиком при производстве оценки нарушения, которые позволили эксперту ФИО4 прийти к выводу о составлении отчета с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, эксперт указала на неприменение оценщиком ряда корректировок, а также на ошибку в указании стоимости объекта-аналога № 5.

Суд отмечает, что в зависимости от характера влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки, нарушения Закона об оценочной деятельности делятся на две группы:

- формальные, исправление которых не оказывает никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки, однако соответствующие требования прямо указаны в Законе об оценочной деятельности;

- существенные, исправление которых приведет или может привести к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, то есть такому изменению, которое выходит за пределы интервала значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»).

Таким образом, отчет об оценке, как доказательство рыночной стоимости объекта недвижимости, может признаваться недопустимым и недостоверным лишь при выявлении в нем существенных нарушений Закона об оценочной деятельности.

Следует также учитывать, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением оценщика и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах вышеуказанного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения (завышения) итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Величина рыночной стоимости, определенная оценщиком ФИО4 (15481000 рублей), привлеченной в качестве эксперта, меньше величины рыночной стоимости, определенной оценщиком ФИО3 (15653500 рублей), на 1,1%.

При таких обстоятельствах, расхождение в результатах стоимости является допустимым и означает, что определенное оценщиком значение рыночной стоимости достоверно, а допущенные им, по мнению эксперта, нарушения Закона об оценочной деятельности, являются формальными, не влияющими на итоговую величину рыночной стоимости. По сути заключением эксперта подтверждена правильность определения величины рыночной стоимости в отчете об оценке № 1713-ЗУ/22-И1 от 10 февраля 2023 года.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2020 года, и подлежащей применению до даты начала применения новой кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года Приказом министерства экономики и регионального развития Красноярского края от 11 ноября 2022 года № 5н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Красноярского края».

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300204:85 должна быть определена по состоянию на 01 января 2020 года равной его рыночной в размере 15 653500 рублей, которая подтверждена отчетом об оценке № 1713-ЗУ/22-И1 от 10 февраля 2023 года.

Датой обращения ООО «Элитжилстрой» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 28 декабря 2022 года.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплаты экспертам (пункт 1).

Статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Определением Красноярского краевого суда от 20 февраля 2023 года расходы по проведению экспертизы в размере 35000 рублей, были возложены на Правительство Красноярского края путем перечисления денежных средств на депозитный счет Красноярского краевого суда.

Платежным поручением № 239843 от 07 марта 2023 года Правительство Красноярского края перечислило на депозитный счет Красноярского краевого суда 35000 рублей в счет оплаты судебной оценочной экспертизы.

Определением судьи Красноярского краевого суда от 04 мая 2023 года оплата судебной оценочной экспертизы в размере 35000 рублей перечислена с депозитного счета Красноярского краевого суда обществу с ограниченной ответственностью «Проффинанс оценка», в котором осуществляет свою деятельность оценщик ФИО4

Установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость на 17,9%, что является незначительным и допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением оценщика и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценке и не свидетельствует об ошибке, повлекшей формирование экономически необоснованной базы по земельному налогу, подлежащему уплате административным истцом. При такой незначительной разнице между кадастровой и рыночной стоимостью, суд приходит к выводу, что вышеуказанная разница в размерах кадастровой и рыночной стоимости обусловлена различием методик их расчета.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предъявление ООО «Элитжилстрой» административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка являлось реализацией в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, что не было связано с ошибкой при установлении кадастровой стоимости, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца как налогоплательщика.

Вместе с тем, вышеуказанные обстоятельства сами по себе не порождают у ООО «Элитжилстрой» обязанность возместить любые расходы, понесенные административными ответчиками. Иной подход позволял бы возлагать на административного истца обязанность по возмещению расходов, не являющихся необходимыми и понесенными другими лицами излишне вследствие их собственных процессуальных решений лишь на том основании, что при государственной кадастровой оценке не было допущено ошибок.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

По смыслу содержащихся в главе 10 КАС РФ законоположений о судебных расходах, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (абзац второй пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Судебная экспертиза, расходы на проведение которой понесены Правительством Красноярского края, была назначена по ходатайству Правительства Красноярского края, поскольку отсутствовали основания для отказа в удовлетворении соответствующего ходатайства, о чем указано в определении о назначении экспертизы.

Основанием для ее назначения явились не сомнения в достоверности отчета об оценке № 1713-ЗУ/22-И1 от 10 февраля 2023 года, а обеспечение процессуальных прав Правительства Красноярского края по представлению доказательств в опровержение названного отчета, которое было обязано доказать достоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы (абзац 6 пункта 4.2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П).

В данном случае ООО «Элитжилстрой» нельзя считать лицом, не в пользу которого принят итоговый судебный акт, поскольку при рассмотрении дела нашли подтверждение его доводы о достоверности представленного им отчета об оценке, на основании которого установлена рыночная стоимость земельного участка, и, соответственно, опровергнуты доводы Правительства Красноярского края о недостоверности данного отчета.

Таким образом, несение расходов на проведение экспертизы не являлось необходимым, а было обусловлено процессуальным поведением самого Правительства Красноярского края, которое должно нести риск неблагоприятных последствий своих процессуальных решений. В рассматриваемой ситуации основания для взыскания с ООО «Элитжилстрой» в пользу Правительства Красноярского края судебных расходов на оплату судебной оценочной экспертизы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Элитжилстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300204:85 в размере его рыночной стоимости – 15653500 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Элитжилстрой» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300204:85 считать 28 декабря 2022 года.

В удовлетворении заявления Правительства Красноярского края о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Элитжилстрой» судебных расходов на оплату судебной оценочной экспертизы – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 05 июня 2023 года.