Дело №2-977/2022
26RS0015-01-2022-001674-33
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 ноября 2022 года г. Ипатово
Ипатовский районный суд Ставропольского края в составе судьи Деевой И.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Анжеровской К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению СПК "Племзавод Вторая Пятилетка" к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности,
установил:
СПК "Племзавод Вторая Пятилетка" в лице председателя ФИО2, обратился в суд с иском к ФИО1, впоследствии отказавшись от части исковых требований, в котором просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на 8,15 га доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 10777300 кв. м. с кадастровым номером №, адрес (местоположение): территория муниципального образования <адрес>, по договору купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения №324 от 05.02.2020, от ФИО1 к СПК «Племзавод Вторая Пятилетка».
В обоснование иска указано, что 05.02.2020 между СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» и ФИО1 достигнута договоренность о покупке у него, по цене 163 333 руб., принадлежащей ему земельной доли, размером 8,15 га сельхозугодий, в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 10777300 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный на территории муниципального образования <адрес>.
Для оформления договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю к СПК «Племзавод Вторая Пятилетка», 09.08.2019 ФИО1 выдал доверенность на имя ФИО3 сроком действия на 1 год.
05.02.2020 ФИО3 от имени ФИО1 подписал с СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» договор купли-продажи земельной доли.
Оплата за приобретенную земельную долю на условиях, определенных договором, произведена полностью 06.02.2020, однако, оформить переход приобретенных земельных долей в собственность СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» не получилось по следующим обстоятельствам.
Сельхозугодия, входящие в настоящий момент в земельный участок, никогда не выбывали из владения СПК «Племзавод Вторая Пятилетка», однако договор аренды не удалось заключить по следующим причинам.
Земельный участок является остатком общего земельного массива СПК «Племзавод Вторая Пятилетка», за счёт земель которого с 1992 года производилась приватизация сельхозугодий. До и после начала приватизации сельхозугодий (1992 г.) СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» использовал, владел земельным участком на основании договоров аренды земельных долей, затем на основании п. 9 Указа Президента РФ от 07.03.1996 N 337 (в ред. от 25.01.1999) "О реализации конституционных прав граждан на землю», позже на основании п.2 ст. 16 ФЗ № 101 (в ред. от 30.12.2008), выплачивая платежи за использование земельного участка в размере, аналогичном размеру арендной платы, выдаваемой в соседних земельных участках, на которые были заключены договоры аренды.
В ходе земельной реформы из земельного участка, в счёт земельных долей граждан, выделялись (образовывались) новые земельные участки, в результате чего площадь земельного участка уменьшалась, поэтому его границы оставались не установленными в соответствии с законодательством, что исключает государственную регистрацию договора аренды (подпункты 20, 20.1 пункта 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ № 218)). По указанным причинам заключить договор аренды не представлялось и не представляется возможным.
В регистрирующем органе пояснили, что для оформления перехода права собственности на приобретённые земельные доли необходимо объединить купленные с арендованными долями и образовать (выделить) новый земельный участок, заключить на него договор аренды, и лишь потом подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенные земельные доли, в том числе и у ответчика - ФИО1
Следуя указанным рекомендациям, СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» приступил к выделению нового земельного участка, сформировав его из купленных и арендованных земельных долей 7 граждан (ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10). Однако, в процессе выделения земельных долей, сначала умер ФИО10 (28.09.2019). Процесс выделения был приостановлен до вступления наследников в наследство на имущество умершего ФИО10 его сына - ФИО11 Однако, вступивший в наследство ФИО11, выдал доверенность на имя ФИО4, и вскоре (01.05.2021) тоже умер. Выданная им на имя ФИО4 доверенность, прекратила свое действие.
21.04.2021 умер ФИО12, передающий свою землю в аренду СПК «Племзавод Вторая Пятилетка». В конце 2021 года ФИО6 (председатель СПК «Племзавод Вторая Пятилетка»), вступил в наследство на принадлежащую отцу земельную долю. Процесс выделения земельных долей был продолжен. Но вступившие в наследство наследники ФИО11 оформили его земельную долю в свою собственность и отказывались от выдела полученных по наследству земельных долей. Снова необходимо формировать новый (уменьшенный) земельный участок, согласовывать его размер и границы в установленном порядке, после чего регистрировать права собственности, договор аренды, заключать новые договоры купли-продажи и т.д. Препятствием для этого является тот факт, что срок выданной ФИО1 на имя ФИО3 доверенности, истёк 09.08.2020.
Обычно для переоформления земли в указанном земельном участке доверенность выдается сроком не менее 2 лет, нотариус ошибочно изготовил доверенность на 1 год.
Таким образом, возникла ситуация, при которой в течение нескольких лет кооператив не может оформить приобретённую землю в свою собственность. Заключить договор купли-продажи и произвести переход права собственности на земельную долю в земельном участке без образования (выдела) нового земельного участка не получается, в виду отсутствия договора аренды. Выделить новый земельный участок и оформить переход права собственности на земельные доли в выделяемом участке не получается по указанным причинам. Возникла угроза нарушения права СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» на оформление в собственность приобретенной земли, что и стало причиной обращения в суд.
Согласно ст. 14, 15, 58 ФЗ № 218, ст. 8, 165, 551 ГК РФ, государственная регистрация перехода права собственности производится на основании заявления сторон сделки или решения суда.
Из указанной нормы следует, что заявление о государственной регистрации перехода права собственности на проданную земельную долю должно быть подано двумя сторонами сделки - продавцом и покупателем - или их представителями на основании нотариально оформленных доверенностей.
Такая доверенность была выдана на имя ответчика по делу - ФИО3 Действуя на основании указанных доверенностей, ФИО3 заключил с СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» договор купли-продажи земельной доли, но по указанным причинам - осуществить переоформление купленной земельной доли в течение срока действия доверенности - не получилось. Срок действия доверенности истек, следовательно, подавать заявление о государственной регистрации перехода права собственности ФИО3 не вправе.
На просьбы специалистов СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» выдать новую доверенность для выделения земельного участка в счёт земельной доли, или явиться в МФЦ и лично подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в указанном земельном участке (без выдела в натуре), сестра ФИО1 - ФИО15 - сообщила, что он не имеет такой возможности, поскольку болеет.
При всем понимании положения, в котором находится ФИО1, с точки зрения законодательства РФ, с его стороны имеет место уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на проданную земельную долю.
В п. 11 Договора, заключенного с ФИО1, указано: «В течение двенадцати месяцев со дня подписания Договора, Стороны обязуются подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в МКУ «МФЦ» Ипатовского городского округа Ставропольского края.
В случае уклонения Стороны в Договоре от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности в течение двенадцати месяцев со дня подписания Договора, соответствующая Сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в судебном порядке».
СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» взятые на себя обязательства исполнил, а ответчик от их выполнения уклоняется. Нарушается законное право СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» на оформление купленной земли в собственность.
В ст. 12 ГК РФ в качестве одного из способов восстановления нарушенного права указано его признание. Признание за СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» права на приобретение земельных долей в Земельном участке приведет к восстановлению нарушенного законного права на приобретение земельных СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» долей, как организацией, использующей Земельный участок.
В судебное заседание истец и его представитель по доверенности ФИО3, в судебное заседание не явились. От представителя ФИО3 поступило письменное заявление об отказе от части исковых требований, просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, рассмотреть дело в его отсутствие.
В настоящее судебное заседание ответчик ФИО1, его представитель ФИО15 не явились. В судебном заседании от 29.09.2022 исковые требования признали в полном объёме.
Суд в порядке ст. 167 ГПК РФ, рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.
Свидетели ФИО13, ФИО14 в судебном заседании подтвердили то, что спорные сельхозугодия непрерывно используются СПК «Племзавод Вторая Пятилетка».
Суд, выслушав свидетелей, оценив и исследовав представленные в дело доказательства, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 05.02.2020 между СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» и ФИО1 заключен договор о покупке у ответчика, по цене 163 333 руб., земельной доли, размером 8,15 га сельхозугодий, в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 10777300 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный на территории муниципального образования <адрес>.
Для оформления договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю к СПК «Племзавод Вторая Пятилетка», 09.08.2019 ФИО1 выдал доверенность на имя ФИО3 сроком действия на 1 год. 05.02.2020 ФИО3 от имени ФИО1 подписал с СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» договор купли-продажи земельной доли.
Оплата за приобретенную земельную долю на условиях, определенных договором, произведена полностью 06.02.2020, что подтверждается платёжным поручением №137. Переход приобретенных земельных долей в собственность СПК «Племзавод Вторая Пятилетка» не оформлен.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Положением пункта 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
С учётом приведенных выше норм права и разъяснений, единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Судом установлено, что обязательства по договору купли-продажи от 05.02.2020, возложенные на себя сторонами исполнены в полном объёме: денежные средства в счёт оплаты вышеуказанного имущества продавцом получена полностью, претензий у продавца к покупателю по оплате не имеется Указанный земельный участок с момента подписания договора купли-продажи находятся в пользовании истца, что подтверждается свидетельскими показаниями.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом представлены суду доказательства в обоснование исковых требований.
Ответчик в судебном заседании исковые требования признал в полном объёме.
В соответствии со ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск.
С учётом обстоятельств установленных по делу, суд находит признание иска ответчиком, не противоречащим закону и не нарушающим права и законные интересы других лиц, а поэтому принимает признание иска ответчиком.
Из ч. 4.1 ст. 198 ГПК РФ следует, что в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятия его судом.
Учитывая вышеизложенное, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
решил:
исковые требования СПК "Племзавод Вторая Пятилетка", удовлетворить.
Зарегистрировать переход права собственности на 8,15 га доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 10777300 кв. м. с кадастровым номером №, адрес (местоположение): территория муниципального образования <адрес>, по договору купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения №324 от 05.02.2020, от ФИО1 к СПК «Племзавод Вторая Пятилетка».
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Ипатовский районный суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательном виде. Мотивированное решение принято 24.11.2022.
Судья