Дело № 2-47/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
п. Усть-Мая 18 мая 2023 г.
Усть-Майский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Прокопьевой Ф.В.,
с участием истца ФИО4,
представителя ответчика- администрации ГП «Поселок Усть-Мая» по доверенности ФИО7,
третьих лиц без самостоятельных требований- ФИО5, ФИО1,
при секретаре Догоюсовой Т.Д.,
рассмотрев исковое заявление ФИО4 к администрации городского поселения «Поселок Усть-Мая» Усть-Майского улуса (района) Республики Саха (Якутия) о признании ее права на предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого и подлежащего сносу, обязании администрацию ГП «Поселок Усть-Мая» заключить с ней соглашение о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в суд с иском к администрации ГП «Поселок Усть-Мая» Усть-Майского района Республики Саха (Якутия) о признании за ней права на предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого и подлежащего сносу, или права на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение согласно рыночной стоимости.
Истцом при рассмотрении дела уточнены исковые требования- просит признать ее право на предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого и подлежащего сносу, обязать администрацию ГП «Поселок Усть-Мая» заключить с ней соглашение о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, мотивируя следующим:
В 2010 администрацией МО «Поселок Усть-Мая» по устному согласию, без оформления документов, без заключения договора социального найма, ей предоставлена квартира по адресу <адрес>. Квартира находилась в заброшенном состоянии. Она за свой счет произвела ремонт и заселилась в квартиру. В 2014 она обратилась в Усть-Майский районный суд с иском о признании ее права собственности на квартиру. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № за ней признано право собственности на данную квартиру. В 2015 стало известно о том, что собственниками квартиры являются ФИО5 с супругом ФИО1, вследствие чего ей- ФИО4, для внесения сведений в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС (Я), пришлось оформить с ФИО5 в 2021 договор купли-продажи квартиры. Постановлением администрации ГП от ДД.ММ.ГГГГ дом по <адрес>, внесен в реестр аварийных и подлежащих сносу. На тот период она проживала в указанной квартире. ДД.ММ.ГГГГ администрацией ГП письмом за исх. № ей отказано в предоставлении другого жилья взамен изымаемого, со ссылкой на ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ и предложена компенсация в размере 30 000 руб., что существенно ниже рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость квартиры составляет 1 775 000 руб. Право собственности у нее возникло в 2014, до того, как ввели в действие ч. 8.2 ЖК РФ, что подтверждается решением суда. Поскольку МКД, в котором расположено спорное жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, и она приобрела данную квартиру до вступления в силу 473-ФЗ, она имеет право выбора способа обеспечения своих жилищных прав- предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. В законе, который дополнял ЖК РФ этим правилом, нет указаний на то, что новую норму надо применять к договорам, заключенным до того, как он вступил в силу. То есть она с 2010 по 2019, почти 9 лет, добросовестно, открыто и непрерывно владела и пользовалась данной квартирой, являясь ее собственником. В 2019 они приобрели дом в <адрес>, общей площадью № кв.м. В июле 2022 <данные изъяты>, поэтому квадратных метров жилой площади дома не хватает. Считает, что администрация ГП «Поселок Усть-Мая» неправомерно отказывает ей в предоставлении другого жилья, ссылаясь на ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. А также администрация не учитывает положения ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, определяя стоимость квартиры по договору купли-продажи в размере 30 000 руб.
В судебном заседании ФИО4 уточненные исковые требования поддержала и пояснила, что спорной является <адрес>, указание в иске на <адрес> является опечаткой. Также опечаткой в иске является указание на то, что о праве собственности ФИО5 стало известно в 2020 году, правильным является 2015 год.
По существу иска показала, что с 2003 года жила по адресу <адрес>, с родителями. Соседняя <адрес> пустовала, была в заброшенном состоянии. С устного разрешения администрации поселка, без оформления документов, она произвела в указанной квартире ремонт, начала там жить. Из собранных документов следовало, что квартира собственников не имеет. В 2014 она обратилась в суд для признания права собственности, решением суда признано ее право собственности на квартиру по адресу <адрес>, микрорайон <адрес> <адрес>. Ранее адрес указывался не улица, а микрорайон. В 2015 году ей стало известно, что собственниками квартиры являются ФИО5 с супругом. ФИО5 претензий к ней не имела. Договорились с ней, что оформят договор купли-продажи за небольшую стоимость, т.к. она полностью привела заброшенную квартиру в порядок. Но ввиду того, что она-ФИО4, рожала, потом ухаживала за ребенком, затем за вторым ребенком, до оформления договора не доходили руки. В 2018 году ей стало известно, что дом по <адрес>, признан аварийным, на тот момент они жили в данной квартире. Ввиду того, что в доме по <адрес>, было печное отопление, не имелось благоустройства, в сентябре 2019 они с супругом были вынуждены приобрести в ипотеку дом и земельный участок, куда переехали. Итого с ФИО5 и ФИО13 договор оформили только ДД.ММ.ГГГГ. В декабре
2022 она написала в администрации поселка заявление о том, что выбирает способом обеспечения ее жилищных прав выплату компенсации. Исходя из того, что право собственности у нее возникло в 2014 вынесением решения суда, она считает, что имеет право выбора обеспечения ее жилищных прав- или предоставление жилья, или выплата компенсации. При этом выбирает способом расселения предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого. В настоящее время она зарегистрирована в квартире своего отца- ФИО9 по адресу <адрес>, но живет в своем доме по адресу <адрес>, т.к. в 2012 году ей отказано в регистрации по месту ее жительства- в <адрес>, ввиду отсутствия права собственности или иных документов на квартиру.
Представитель ответчика- ГП «Поселок Усть-Мая» ФИО7 иск не признала полностью и показала, как изложено в отзыве на иск, а именно:
Жилищные права собственников жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ. Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение после признания его аварийным, в силу изменений в ЖК РФ и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», за исключением наследования, имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения. Дом по адресу <адрес>, признан аварийным в 2015. Право собственности ФИО4 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после признания дома аварийным. Доводы истца о возникновении права собственности в 2014, что подтверждается решением суда, считает несостоятельными, т.к. противоречат порядку осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, регламентируемых Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Решение суда является документом, подтверждающим наличие права собственности на недвижимость, однако юридически право собственности возникает с момента его государственной регистрации. В качестве одного из оснований для регистрации права являются вступившие в законную силу судебные акты (пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). ГК РФ прямо указывает на необходимость государственной регистрации прав. Оно, по общему правилу, возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8.1; п. 1 ст. 131 ГК РФ). Решение суда в данном случае служит основанием для регистрации, но не заменяет документы, выдаваемые регистрирующим органом. Таким образом, принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в регистрирующий орган и предоставить для регистрации необходимые документы. Кроме того, выписки из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости, так же, как и договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ устанавливают факт наличия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ других собственников спорной квартиры- ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. Наличие собственников жилого помещения так же опровергают утверждение истца о наличии права собственности на спорное жилое помещение в 2014. Кроме того, администрация ГП не является надлежащим ответчиком в части предъявленных требований, т.к. не является участником программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы», утвержденной постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 27.03.2019 № 50. Просит в удовлетворении исковых требований отказать полностью.
Соответчик- ГКУ РС (Я) «Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)» извещено, ходатайств не направило. Суд, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие представителя соответчика.
В отзыве на иск представитель ГКУ РС (Я) просил в удовлетворении иска отказать, мотивируя следующим:
Право собственности истца на аварийное жилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным. Приведенная правовая норма вступила в силу с 28.12.2019. Учитывая, что отношения, регулируемые жилищным законодательством, носят длящийся характер, и соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникнуть и после того, как возникло само правоотношение, на момент разрешения вопроса о выборе способа возмещения за изымаемое жилое помещение, положениями действующего законодательства не предусмотрено возмещение истцам изымаемого помещения исходя из рыночной стоимости помещения, превышающей стоимость по договору купли-продажи. В соответствии с изложенным считает, что в случае, если на момент регистрации права собственности на жилое помещение МЖД признан аварийным, то собственник данного жилого помещения имеет право только на денежную компенсацию (выплату возмещения) на сумму, рассчитанную по правилам п. 7 ст. 32 ЖК РФ, при этом сумма компенсации не может превышать сумму, указанную в договоре купли-продажи жилого помещения. Иных способов компенсации законом не предусмотрено. К указанным правоотношениям применяются нормы ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Считает, что основанием для получения выплаты за изымаемое жилое помещение является время приобретения права собственности на жилое помещение, а не время покупки жилого помещения. Право собственности на квартиру возникло у истца ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с момента регистрации квартиры в ЕГРН и после вступления Федерального закона № 473-ФЗ в законную силу, что, считает. является основанием для отказа в заявленных требованиях.
Третье лицо без самостоятельных требований ФИО5 показала, что квартиру по адресу <адрес>, они с супругом и дочерью приобрели в марте 2009 года в ипотеку. Впоследствии ипотеку полностью выплатили. В квартире не жили, т.к. часто болел ребенок, оставили квартиру без присмотра, практически бесхозной. В 2015 году узнала, что в их квартире живет ФИО4. Договорились с ней, что она выкупит квартиру за небольшую стоимость, т.к. ФИО6 там провела ремонт. Официально договор купли-продажи оформили только в 2021 году. Она- ФИО5, претензий к ФИО4 не имеет, не считает, что нарушены ее права либо права ее ребенка.
Третье лицо без самостоятельных требований ФИО1 показал аналогичное с ФИО5 и пояснил, что не считает свои жилищные права либо права своего ребенка нарушенными со стороны ФИО4
Исследованными материалами дела судом установлено следующее:
ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована общая долевая собственность ФИО5 (ФИО13) ФИО5, ФИО1 и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на жилое помещение по адресу <адрес>. Основанием государственной регистрации является договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Квартира имеет обременение- ипотеку в силу закона. Из показаний ФИО5 и ФИО13 следует, что кредит был выплачен, ипотека снята.
ДД.ММ.ГГГГ ТП УФМС России по РС (Я) в Усть-Майском районе ФИО4 отказано в регистрации по месту жительства по адресу <адрес>, ввиду отсутствия свидетельства о праве собственности или иных документов, подтверждающих права на жилой дом.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС (Я) ФИО3 на ее запрос о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества по адресу <адрес> сообщено, что в ЕГРН отсутствует запрошенная информация; правопритязания отсутствуют.
ДД.ММ.ГГГГ решением Усть-Майского районного суда Республики Саха (Якутия) признано право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на указанную квартиру по адресу <адрес>, <адрес>. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация права собственности на квартиру истцом не производилась, что следует из сведений из ЕГРН.
Согласно справки администрации ГП «Поселок Усть-Мая», в Федеральной информационной адресной системе (ФИАС) здания (дома) на территории городского поселения с адресом <адрес> не имеется.
Из указанного следует, что адреса- <адрес>, являются идентичными.
ДД.ММ.ГГГГ постановлением №-п главы администрации МО «Поселок Усть-Мая» многоквартирный дом по адресу <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.
27.03.2019 постановлением № 50 Правительства Республики Саха (Якутия) утверждена Республиканская адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы". В приложении № 1 к Республиканской адресной программе в Перечне домов, признанных аварийными до 01.01.2017, указан дом по адресу <адрес>. Планируемая дата окончания переселения программой установлена до 01.09.2025 года.
ДД.ММ.ГГГГ супругами Н-ными приобретен в ипотеку дом и земельный участок по адресу <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, ФИО1 и ФИО4, ФИО10 заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которого Н-ны приобрели у ФИО5 и ФИО13 <адрес> по адресу <адрес>. Кадастровая стоимость квартиры составляет 221 158 руб. (п. 3 договора). Стороны оценили квартиру в 30 000 руб., произвели полный расчет (п. 4.1, 4.2 договора). Суду нотариусом нотариального округа предоставлена копия договора купли-продажи.
ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована общая совместная собственность супругов ФИО14 на указанную квартиру, о чем имеются сведения в выписке из ЕГРН.
28.09.2022 администрацией ГП издано распоряжение № 61-р «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений и земельных участков», согласно которого подлежат изъятию у собственников земельные участки, жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, в т.ч. по адресу <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выбран способ расселения в рамках республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы»- предоставление денежной компенсации за изымаемое и подлежащее сносу жилое помещение, о чем указано в заявлении на имя главы МО.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией ГП «Поселок Усть-Мая» письмом исх. № сообщено ФИО4, что размер компенсации за изымаемое жилое помещение составит 30 000 руб., исходя из стоимости жилого помещения согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. С письмом направлено соглашение о предоставлении возмещения за изымаемое жилое помещение.
Оценкой недвижимости, произведенной по состоянию на 03.06.2022, определена рыночная стоимость <адрес> по адресу <адрес>, в размере 1 775 000 руб.
ФИО4 и ФИО10 на учете в качестве нуждающихся в получении жилых помещений не состоят, о чем администрацией ГП предоставлена справка от 17.05.2023 г.
Выслушав стороны, участников, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению полностью, исходя из следующего:
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст.32 Жилищного кодекса РФ (далее- ЖК РФ).
Согласно ч.10 ст.32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.
В соответствии с ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч.8 указанной нормы).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п.3 ст.2, ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
В силу ч.8.2 ст.32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.
Суд, разрешая спор, исходит из того, что право собственности ФИО4 на <адрес> по адресу <адрес>, возникло ДД.ММ.ГГГГ- с даты государственной регистрации права.
Как следует из ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В отношении недвижимого имущества законом установлено, что государственная регистрация прав на это имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на данное имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в силу закона признается доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (части 3 и 5 действующего в настоящее время Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пункт 1 статьи 2 действовавшего ранее Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
То обстоятельство, что спорная квартира находилась в фактическом пользовании истца до оформления договора купли-продажи в мае 2021 и факт того, что имелось вступившее в силу решение суда о признании права собственности ФИО4 на указанную квартиру, судом не может быть принято как основания для удовлетворения иска, т.к. из выписки из ЕГРН следует и подтверждается истцом, третьими лицами, что по ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира являлась собственностью ФИО5, ФИО1, а также их несовершеннолетнего ребенка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По ДД.ММ.ГГГГ истцом, третьими лицами переход права собственности не оформлялся, ввиду чего ФИО4 правами собственника недвижимости до указанной даты не обладала, в отношении нее не могут быть применены нормы Жилищного кодекса РФ о правах собственников жилых помещений до даты оформления.
Доводы представителя администрации ГП «Поселок Усть-Мая» о том, что они не являются надлежащими ответчиками, суд не принимает, поскольку в силу ст.32 ЖК РФ обеспечение жилищных прав собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных нужд, возлагается на тот орган, в зависимости от того для чьих нужд изымается земельный участок. В данном случае распоряжением администрации ГП «Поселок Усть-Мая» жилое помещение и земельный участок изъят для муниципальных нужд. Следовательно, обязанность по обеспечению жилищных прав возложена на администрацию ГП «Поселок Усть-Мая», поскольку муниципальное образование является выгодоприобретателем и участником программы, как указано в порядке приобретения жилых помещений в рамках республиканской адресной программы, утвержденной Правительством Республики Саха (Якутия) от 01 октября 2019 года №290.
При указанных обстоятельствах, в удовлетворении иска следует отказать полностью.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО4, <данные изъяты>
к администрации городского поселения «Поселок Усть-Мая» Усть-Майского улуса (района) Республики Саха (Якутия), ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес <...>,
о признании права на предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого и подлежащего сносу, обязании администрацию ГП «Поселок Усть-Мая» заключить с ней соглашение о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения- отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме через Усть-Майский районный суд Республики Саха (Якутия).
Мотивированное решение суда составлено «19» мая 2023 года.
Председательствующий: <данные изъяты> Прокопьева Ф.В.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>