Дело №2-1944/2023

УИД 78RS0011-01-2023-001623-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 12 сентября 2023 года

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Плиско Э.А.

при секретаре Бартоше И.Н.,

с участием сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» к ФИО1 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» обратилось в суд с иском к ФИО1 , мотивируя тем, что ответчик с ДД.ММ.ГГГГ является собственником здания, расположенного по адресу: <адрес>. Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с прежним собственником – ООО «Новый век», установлено право аренды земельного участка, площадью 42 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый №) с обязательством собственника здания по внесению арендной платы. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по внесению арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 360076,31 рублей. В соответствии с условиями договора аренды, в случае просрочки платежа начисляются пени в размере 0,150% от суммы задолженности за каждый день просрочки что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 288091,84 рублей. Ссылаясь на положения ст.552 Гражданского кодекса РФ, ст.35 Земельного кодекса РФ, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 360076,31 рублей, пени в сумме 288091,84 рублей.

Представитель истца в судебное заседание явилась, требования поддержала.

Ответчик в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав стороны, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным.

Как разъяснено Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Приведенные правовые нормы и разъяснения по их применению устанавливают, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Санкт-Петербурга, определяется на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга». Указанным Постановлением утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, пользуемых в методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга.

Согласно п.2.7 Методики, при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено Положением. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО «Новый век» был заключен договор №/ЗК-06004, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор ООО «Новый век» принимает и использует на условиях аренды земельный участок Зона № кадастровый номер №, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> лит.А, площадью 42 кв. м.

В соответствии с п. 3.4 Договора, величина квартальной арендной платы за земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ рассчитывается по коду 18.0 «Иные виды деятельности» и составляет 215,148 ФИО4 аренды одного кв.м. в год составляет 20.490У.Е.

Согласно п.3.7 Договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед, не позднее 10 числа первого месяца текущего периода.

Пунктом 5.2 договора аренды установлена ответственность арендатора за нарушение срока арендной платы в виде пени в размере 0,15% от просроченной суммы арендного платежа за каждый день просрочки.

Согласно выписке ЕГРН о переходе прав на недвижимое имущество, ООО «Новый век» являлось собственником здания, расположенного на данном земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> лит.А, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, на основании разделительного баланса право собственности перешло к ООО «Век».

С ДД.ММ.ГГГГ собственником здания являлся ФИО5; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанное здания принадлежало ФИО6; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ право собственности было зарегистрировано за ФИО7

Ответчик является собственником нежилого здания, расположенного на указанном земельном участке, по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> лит.А, с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО7

Согласно ст. 309 и ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Не оспаривалось ответчиком, что с момента приобретения здания в собственность обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком им не исполнялась, даже в какой-либо части. Указанное бездействие ответчика повлекло образование задолженности по исполнению обязательств по договору аренды земельного участка, на котором расположено принадлежащее ответчику на праве собственности нежилое здание за заявленный истцом период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Вопреки доводам ответчика, суд считает установленной его обязанность по внесению арендных платежей на условиях договора аренды. С учетом приведенных правовых норм, с момента приобретения в собственность нежилого здания, расположенного на арендованном земельном участке, у ответчика возникла обязанность по оплате его аренды.

Доводы ответчика о том, что с ним договор аренды не заключался, не имеют правового значения, с учетом приведенных положений с.552 Гражданского кодекса РФ.

Ссылка ответчика на установленный договором срок его действия, который истек, не принимается судом, поскольку в соответствии с п.6.1 договора аренды, в случае, если ни одна из сторон до окончания срока действия договора не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок. Суду не представлено сведений об уведомлении стороны договора о его прекращении, в связи с чем договор аренды земельного участка действует, в том числе в заявленный истцом ко взысканию период. Доводы ответчика о том, что соответствующее уведомление было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют действительности, поскольку ответ ответчика на претензию таковым не является и не содержит заявлений о прекращении договора (л.д.137).

Согласно представленному расчету истца с пояснениями к расчету (л.д.11,83-85, 110), за указанный период задолженность по арендным платежам составляет 360076,31 рублей, из которых 24707,15 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (рассчитано пропорционально периоду в квартале), и 335369,16 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, из расчета 37263,24 рублей за каждый квартал (37263,24*9).

Согласно справке о размере доли земельного участка к договору аренды по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> лит.А, кадастровый №, площадь земельного участка составляет 42 кв.м. (лд.109). Арендная плата за квартал в размере 37263,24 рублей рассчитана, как результат произведения арендной платы за квартал при величине коэффициента динамики рынка недвижимости, равного 1.00 (руб.) и коэффициента динамики рынка недвижимости, устанавливаемого Правительством Санкт-Петербурга (30051*1,24).

Представленный истцом расчет принимается судом, как соответствующий установленным судом обстоятельствам неисполнения ответчиком своих обязательств, нормам действующего законодательства, условиям договора. Расчет произведен в соответствии с Положением о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №.

Представленный ответчиком контррасчет не может быть принят судом, поскольку основан на применении справочного расчета (л.д.134-136). При этом, согласно справочному расчету площадь земельного участка составляет 47 кв.м., из которых 30 кв.м. отнесено к складской деятельности с применяемым коэффициентом 3.2 (п.1), 17 кв.м. к иным видам деятельности с коэффициентом 18.0 ( п.2, л.д.134). Средняя ставка арендной платы за квартал составляет 34058,66 рублей, из которых по коэффициенту 3.2 (п.1) - 14766,52 рублей, по коэффициенту 18.0 – 19292,14 рублей (п.2). Ответчик в своем расчете принимает часть арендной платы по п.1, приведенной в справочном расчете, исходя из площади в 30 кв.м. (не соответствующей площади земельного участка) и при коэффициенте 3.2 (при подлежащем применению 18.0), к чему оснований не имеется.

При таких обстоятельствах, суд принимает расчет задолженности, представленный истцом.

Вместе с тем, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Истец поддержал требования в полном объеме, просил взыскать задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В силу ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», срок давности по искам о просроченных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

С учетом определенного договором срока исполнения обязательства ежеквартально вперед, не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала, обязанность по оплате аренды за третий квартал 2019 года (период с 01.08.2019 по 30.09.2019) у ответчика наступила 01.08.2019 (приобретение здания в собственность); по оплате аренды за четвертый квартал 2019 (период с 01.10.2019 по 31.12.2019) – 10.10.2019; по оплате аренды за первый квартал 2020 года (период с 01.01.2020 по 31.03.2020) - 10.01.2020. О неисполнении данной обязанности истцу должно было быть известно своевременно – на следующий день после наступления срока исполнения обязательства.

Согласно материалам дела, данное исковое заявление направлено истцом в суд 02.03.2023.

Таким образом, истцом пропущен срок исковой давности по предъявлению требований о взыскании задолженности по арендным платежам за период с августа 2019 года по март 2020 года включительно. Согласно расчету истца, с учетом заявления о пропуске срока исковой давности, представленному по запросу суда, обязанность ответчика по внесению арендного платежа за первый квартал 2020 года наступила 31.01.2020, в связи с чем и согласно определяемой истцом дате наступления обязательства срок исковой давности по взысканию арендного платежа за первый квартал 2020 года к моменту предъявления иска истек (01.02.2023).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

В материалы дела сведения о наличии обстоятельств, влияющих на течение срока исковой давности, не представлено. Судом установлено, что ранее поданное истцом исковое заявление было возвращено судом, что не является обстоятельством, позволяющим применить положения ст.204 п.1 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, применяя последствия пропуска истцом срока исковой давности, суд взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по оплате арендных платежей за период с апреля 2020 года (второго квартала 2020 года) по заявленную истцом дату - 31.12.2021, что составляет 260842,68 рублей (37263,24 рублей размер платы за квартал*7 платежных периодов в период с апреля 2020 года по декабрь 2021 года включительно).

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд учитывает заявление ответчика о пропуске срока исковой давности и положения ст.207 Гражданского кодекса РФ, согласно которой с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно приведенному истцом расчету начисленная неустойка за заявленный истцом период составляет 288091,84 рублей.

По условиям договора начисленная за период, предъявленный в пределах срока исковой давности, неустойка, составляет 161200,78 рублей (с 11.04.2020 по заявленную истцом дату – 28.02.2022).

В силу ст.333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Наличие оснований для уменьшения штрафных санкций определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Из разъяснений, изложенных в п.69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п.1 ст.333 ГК РФ). В силу норм действующего гражданского процессуального законодательства, суд наделен полномочиями по установлению фактических обстоятельств дела, в том числе и обстоятельств, касающихся наличия оснований для применения ст.333 ГК РФ. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Разрешая заявление ответчика о применении ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке, суд учитывает период нарушения (около 2 лет), его характер и последствия в виде необоснованного неполучения истцом платы за предоставленное в аренду имущество, обстоятельства неисполнения ответчиком обязательств, в том числе его неосведомленность о размере обязательства, материальное положение ответчика и отсутствие одновременно сведений о наличии существенного ущерба вследствие несвоевременного исполнения обязательства.

С учетом установленных судом обстоятельства, принимая во внимание, что неустойка не является способом извлечения прибыли, а выступает в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, учитывая размер задолженности, суд считает возможным снизить размер неустойки, исчисленной за период в пределах срока исковой давности, до 36500 рублей. Определяя размер подлежащей взысканию неустойки, суд учитывает, что установленная законом в соответствии со ст.395 Гражданского кодекса РФ плата за пользование денежными средствами за указанный период составляет 18161,61 рублей, согласно общедоступным данным о средневзвешенной ставке по краткосрочным кредитам для физических лиц – 19,24% годовых (0,05% в день), что свидетельствует о чрезмерности установленной договором неустойки в размере 0,15% за каждый день просрочки. Одновременно суд учитывает недопустимость необоснованного освобождения должника от ответственности за нарушение обязательств, в связи с чем не снижает размер взыскиваемой неустойки до определенного расчетом в порядке ст.395 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» задолженность по договору в сумме 260842,68 рублей, пени в сумме 36500 рублей; в удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.