Мотивированное решение

составлено 22.12.2025

УИД 26RS0024-01-2025-000457-54

№ 2-598/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Невинномысск 16 декабря 2025 г.

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Угроватой И.Н.,

при секретаре судебного заседания Газарян И.А.,

с участием истца (ответчика) ФИО1,

ответчика (истца) ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности передать объект строительства, признании права собственности, права аренды, взыскании неустойки, расходов,

встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора подряда, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Спор возник из договора подряда <данные изъяты>, по условиям которого ответчик обязался выполнить работы по строительству жилого дома в <адрес> площадью 140 кв.м, в срок до 02.11.2021, за 3500000 руб.

Оплатив в полном объёме цену договора, истец обещанное не получил, ответчик свои обязательства в установленный срок и объеме не выполнил.

Придя в суд и уточнив свои требования, истец потребовал продлить срок исковой давности, обязать ответчика согласно п.4.1 договора подряда от <данные изъяты> передать истцу объект строительства, с составлением акта приёма-передачи, указанием дефектов и недоделок;

-признать право собственности на объект недвижимости: жилой дом блокированной застройки, адрес: <адрес> назначение: жилой дом, площадь 165.4 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> количество этажей, в том числе, подземных, 2;

-обязать ответчика согласно п.5.3.2 договора аренды <данные изъяты> земельного участка в границах земель муниципального образования г.Невинномысск Ставропольского края от 31.05.2021, передать права и обязанности по аренде истцу;

-обязать ответчика передать истцу всю инженерно-техническую документацию, разрешение на строительство дома (оригиналы), а именно: разрешение на строительство жилого дома; акт ввода в эксплуатацию жилого дома; проектно-сметную документацию на жилой дом блокированной застройки; проектно-сметную документацию на подключение водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>;

-взыскать с ответчика согласно п.8.3 договора, неустойку за нарушение сроков выполнения работы в размере 527 100 руб. за период с 04.11.2021 по 16.12.2025;

-взыскать с ответчика расходы на оплату государственной пошлины по иску на сумму 51185 руб.

В судебных заседаниях ФИО3 свои требования поддержал, поддержал письменные возражения ( л.д. 190-192 т.1, ), пояснял, что Барсуков его уведомил устно в январе 2025года, что отказывается продолжать строительство, в марте 2025года поступило письмо с несколькими вариантами разрешения конфликта, и 14.03.2025 он направил письмо в адрес ФИО2 с согласием на заключение договора купли-продажи, однако тот предъявил встречный иск. За всё время строительства в его адрес от подрядчика не поступило ни одного письменного уведомления, не составлено ни одного дополнительного соглашения об изменении условий договора. Все время с ноября 2021года он приходил, контролировал выполнение работ, полагал, что именно подрядчик должен ему направить уведомление об изменении существенных условий. Все разговоры происходили устно, по телефону. В настоящее время ему необходимы документы на дом, поскольку никаких документов ему не передавалось. Предложенный ФИО2 вариант договора купли-продажи он подписал, так как полагал, что в нём указана цена за дом с учетом снижения, то есть часть денег ему подрядчик возвратит. Полагает, что не должен доплачивать за повышение стоимости работ и материалов, поскольку со своей стороны выполнил все условия договора подряда, строительство было затянуто не по его вине, увеличение площади и иные объемы работ с ним никто не согласовывал.

В судебном заседании также заявил о применении срока давности к требованиям о расторжении договора подряда, просил иск удовлетворить, во встречном иске отказать.

Определением Невинномысского городского суда от 01.04.2025 принят встречный иск ФИО2 (л.д. 149 т.1), в обоснование которого указал, что в ходе исполнения условий Договора подряда возникли обстоятельства, которые не были известны сторонам при его заключении, в том числе: отказ уполномоченного органа власти местного самоуправления в разрешении на строительство жилого дома и обращение в суд о признании возведенного строения самовольным строением; проведение мероприятий по выполнению требований законодательства о согласовании границ памятника Воинам; изменение экономической и политической ситуации и резкое повышение уровня цен. Ссылается на то, что им были приняты меры к урегулированию спора, однако, заказчик от предложения отказался. Им были понесены затраты на строительство в общей сумме 5137988 руб. (смета л.д.120-124 т.1), подготовка и составление научно-проектной документации «Проект зон охраны объекта культурного наследия: братская могила 19 воинов Советской Армии, погибших в 1943 году при освобождении города Невинномысска от немецко-фашистских захватчиков) – 1137096,51 руб. (расчет л.д. 118-119 т.1, за вычетом расходов на газоснабжение); поскольку данные затраты понесены в целях оформления четырёх земельных участков, с истца просит взыскать четвертую часть.

Также, уточнив свои требования (л.д. 1-4 т.4), ФИО2 просил взыскать расходы на проведение теплотрассы в размере 687300 руб., поскольку после начала устройства фундамента стало известно, что фактическое прохождение теплотрассы не соответствует схеме и её необходимо переносить.

ФИО2 ссылается на то, что в ходе строительства он был вынужден доказывать в судебном порядке законность своих действий, к нему Невкомимущество обратилось с требованиями о сносе, он был вынужден проводить ряд экспертиз и выиграл спор, признав за собой право собственности на жилые дома по <адрес>

Отмечает, что ФИО1 знал об этом судебном процессе, на телефон его супруги ФИО2 направлял копию решения. Однако, после регистрации на себя права собственности по решению, ФИО1 отказался в добровольном порядке возместить все понесенные расходы. В его адрес направлялся договор купли-продажи, но и от его подписания тот отказался.

ФИО2 считает, что цена в договоре подряда включает компенсацию всех издержек застройщика, в связи с чем его требования о возмещении расходов правомерны.

При оценке своих расходов ФИО2 исходит из следующих затрат:

-3536600,69 руб. – затраты на строительство жилого дома (согласно проведенной судебной экспертизе),

-подготовка и составление научно-проектной документации «Проект зон охраны объекта культурного наследия: братская могила 19 воинов Советской Армии, погибших в 1943 году при освобождении города Невинномысска от немецко-фашистских захватчиков» – 1137096,51 руб.,

-перенос теплотрассы – 687300 руб.,

-удорожание использования работ и материалов на сумму 767956,76 руб. (согласно выводам судебной экспертизы).

Окончательно просил суд взыскать с ФИО1 в свою пользу: 3536600,69+687300+ 767956,76 + (1137096,51/4) – 3500000 руб. = 1776131,57 руб., а также просил расторгнуть договор подряда <данные изъяты>.

В части требования о взыскании расходов за подключение жилого дома к сети газа – 57131,27 руб. ( встречный иск л.д. 111-114 т.1)., не настаивал, пояснил, что окончательны требования сформулированы без учета этих расходов.

В судебных заседаниях ФИО2 и его представитель ФИО4 на встречном иске настаивали, поддержали дополнительные письменные пояснения (л.д.193-196 т.1), подробно изложив все дополнительные затраты на строительство. Ссылается на нарушение заказчиком принципа эстоппеля, поскольку он знал обо всех изменениях, не возражал против изменения параметров строительства, увеличения площади, взаимодействовал с подрядчиком, не высказывал претензий к объему и качеству проводимых работ, что сформировало у подрядчика убеждение о принятии работ и их соответствующей компенсации. Указывают, что ФИО3 уклонился от принятия работ, не прибыл на осмотр. О том, что объект готов, он уведомил супругу ответчика устно, по телефону. Считает, что ФИО3 должен внеси оставшуюся сумму денег. В известность Невкомимущество о заключении договора подряда он не ставил, все разговоры с заказчиком велись устно.

Отмечал, что на начало строительства у него все документы были в порядке, сведений о наличии зоны охраны объекта культурного наследия не имелось, что подтверждается соответствующими письмами; согласно схеме, теплотрасса проходит на достаточном удалении от места возведения жилого дома.

Считает, что именно ФИО1 отказался от подписания акта осмотра и предложенных вариантов досудебного урегулирования спора.

В судебном заседании 16.12.2025 ФИО2 поддержал ранее данные им пояснения, также указал, что проект зоны охраны им был заказан в апреле 2021года по требованию администрации г.Невинномысска, которые предложили ему просто так, за свой счет сделать проект, но потом оказалось, что в данную зону вошли и занятые под строительство участки.

Полагает, что не обязан передавать дом заказчику ФИО1,, поскольку в настоящее время цена на дом в несколько раз повысилась. Просил в первоначальном иске отказать.

Определением суда (протокольно) от 14.04.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска. (л.д. 54 т.2).

В судебное заседание представитель Невкомимущество не явился, направлено ходатайство о рассмотрении в их отсутствии.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и дополнительно исследовав материалы дела №2-612/2023, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено по материалам дела, 31.05.2021 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска и ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка, по условиям которого арендодателем принят в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 551 кв.м, вид разрешенного использования – блокированная жилая застройка ( л.д. 19-23 т.1).

Срок аренды установлен с 31.05.2021 по 21.11.2065 ( п. 2.2. Договора аренды).

06.06.2021 (л.д.11-18 т.1) стороны: ФИО1 на стороне заказчика и ФИО2 на стороне подрядчика, заключили договор подряда № по условиям которого подрядчик обязался в соответствии с проектом жилого дома по адресу: <адрес> выполнить работы по строительству жилого дома общей площадью 140 кв.м на земельном участке 280 кв.м и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

При сдаче объекта подрядчик передает заказчику все разрешительные документы, необходимые для проведения государственной регистрации права собственности на объект строительства.

По условиям договора работа выполняется подрядчиком из его материалов, его силами и средствами.

Согласно п.1.4 подрядчик должен был приступить к выполнению работы по соглашениям сторон не позднее 02.07.2021. Срок сдачи результата работы заказчику устанавливается не позднее 02.11.2021.

Согласно п.1.5 указанные в договоре сроки могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно п.2.2.3 Договора подряда, подрядчик вправе требовать увеличения стоимости, установленной разделом 3 настоящего договора, при существенном (более 10% стоимости материалов, определенных в момент заключения договора и указанных в смете) возрастании стоимости материалов и оборудования, которую нельзя было предусмотреть на момент заключения настоящего Договора. При отказе Заказчика выполнить это требование Подрядчик вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор.

Вместе с тем, стоимость работ определена в п.3.1 Договора подряда, согласно которому стоимость работы, выполняемой по настоящему Договору, включает в себя компенсацию издержек Подрядчика и причитающееся ему вознаграждение и составляет: общая стоимость жилого дома с подключенными и оформленными на имя Заказчика коммуникациями, составляет 3500000 руб.

Стоимость работ по настоящему Договору является окончательной ( п. 3.2).

При этом, стороны в п.3.3. Договора согласовали, что подрядчик не вправе требовать увеличения стоимости, а Заказчик её уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения настоящего Договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.

Согласно п.3.4. Договора оплата работ Заказчика производится в 4 этапа:

-1 этап – 1100 000 руб. (возведение фундамента, проведение инженерных коммуникаций: газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализация)

-2 этап – 1100000 руб. (возведение стен, внутренних перегородок);

-3 этап – 1100000 руб. (устройство кровли, установка окон и входной двери, монтаж системы отопления, электромонтажные работы, разводка водоснабжения и канализации, обустройство вентиляции, внутренние отделочные работы, установка забора, укладка тротуарной плитки);

-4 этап – 200000 руб. оплачивается Заказчиком на момент регистрации объекта недвижимости (жилой дом) в регистрирующих органах.

Согласно п.7.2 Договора подряда, при задержке в передаче или приеме результата работы ответственность за риски, указанные в п.7.1 настоящего Договора, несет Сторона, допустившая задержку.

За нарушение сроков выполнения работы, установленных п.1.4 настоящего Договора, Подрядчик уплачивает Заказчику штраф в размере 0,01% от стоимости выполненных работ ( п.8.3 Договора).

За нарушение срока оплаты выполненной работы Заказчик уплачивает Подрядчику неустойку в размере 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки ( п. 8.4 Договора подряда).

06.06.2021 между сторонами также заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости (л.д. 9-10 т.1), по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома. Жилой дом, согласно условиям п. 1 Предварительного договора, будет возведен на основании договора подряда №03 от 06.06.2021, расположенный по адресу: <адрес> по которому сторона -1 (ФИО2) будет выступать продавцом, а Сторона-2 (ФИО1) – покупателем.

В предварительном договоре прописаны сроки и суммы оплаты, аналогичные Договору подряда. При этом, часть средств в размере 1100 000 руб. выплачивается в течение 5 банковских дней после подписания договора подряда и предварительного договора путем перечисления на расчетный ФИО2 по указанным в договоре реквизитам ( п. 3.1.1. Предварительного договора).

Оплата Заказчиком произведена:

-1100000 руб. на расчетный счет ФИО2 18.06.2021 ( л.д. 43-44 т.1), и подтверждается распиской от 18.06.2021 ( л.д. 45 т.1)

-1 100000 руб. на расчетный счет ФИО2 ( л.д. 46-47 т.1) и подтверждается распиской, по условиям которой денежные средства переданы за 2-й этап - возведение стен, внутренних перегородок ( л.д. 48 т.1).

-350000 руб. по расписке от 05.05.2022 ( л.д. 49 т.1).

-650000 руб. переданы по расписке от 18.05.2022 ( л.д. 50 т.1)

-300000 руб. передано по расписке от 12.07.2023 ( л.д. 51 т.1)

Всего 3500000 руб.

Приказом от <данные изъяты> Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия утверждены границы территории объекта культурного наследия регионального значения: «Братская могила 19 воинов Советской Армии, погибших в 1943 году при освобождении города Невинномысска от немецко-фашистских захватчиков», расположенного по адресу: <адрес>

ФИО2 ссылается на то, что на момент заключения договора подряда ему не было известно, что земельные участки входят в зону охраны объекта культурного наследия.

Между тем, его доводы противоречат представленному им же договору подряда <данные изъяты>, заключенному между ним и ИП ФИО5 на выполнение работ по подготовке Проекта границ территории объекта культурного наследия: «Братская могила 19 воинов Советской Армии, погибших в 1943 году при освобождении города Невинномысска от немецко-фашистских захватчиков» (<адрес>) ( л.д. 199 т.1). Расходы на данный договор ФИО2 включены им в расчет встречных исковых требований.

Таким образом, ФИО2 заведомо знал о наличии ограничений в отношении земельного участка, на котором планировалась застройка, в связи с чем нёс все риски, связанные с этим и заключением договора подряда с ФИО1

Кроме того, ФИО2 не предупреждал заказчика о наличии данных ограничений, кроме того, пытался убедить суд, что не знал о них до начала строительства.

Доводы ФИО2 о том, что администрация г.Невинномысска вынудила его подготовить данный проект, заставив его фактически в «благотворительных» целях, ничем не подтверждено, являются надуманными.

17.08.2021 ФИО2 заключил агентский договор с ИП ФИО6, который включал также и работы по разработке проекта зон охраны указанного объекта культурного наследия (л.д. 203 т.3).

Итоги данных работ явились основанием для издания приказа <данные изъяты> об утверждении границы территории объекта культурного наследия.

23.08.2022 приказом Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия <данные изъяты> утверждены границы зон охраны объекта культурного наследия регионального значения: «Братская могила 19 воинов Советской Армии, погибших в 1943 году при освобождении города Невинномысска от немецко-фашистских захватчиков», расположенного по адресу: <адрес>. (л.д. 207 т.3 дело №2-612/2023).

Данный приказ утвержден после истечения даты сдачи объекта договора подряда, согласованного сторонами в договоре от <данные изъяты>.

Кроме того, как следует из решения Невинномысского городского суда Ставропольского края от 05.06.2023 по делу <данные изъяты> в производстве №2-612/2023, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска обратился с иском к ФИО2 о сносе возводимых им строений, в том числе, по <адрес>, по тем основаниям, что отсутствовало разрешение на строительство.

Таким образом, ссылка ФИО2 на то, что он правомерно защищал свои права от незаконных требований администрации г.Невинномысска и добился признания права собственности на самовольно возведенные объекты, суд находит незаконными и необоснованными.

Указанным решением суда от 05.06.2023 по делу №2-612/2023 установлено, что ФИО2 обращался в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Однако, уведомлением от <данные изъяты> <данные изъяты> ( то есть за четыре месяца до заключения договора подряда с ФИО1) ФИО2 отказано в выдаче разрешения на строительство, так как согласно информации об ограничениях использования земельных участков, указанной в градостроительных планах, земельные участки полностью расположены в защитной зоне объекта культурного наследия.

Таким образом, имеется доказательство того, что ФИО2 достоверно и задолго до начала строительства и заключения договоров с ФИО1 было известно о вхождении участков застройки в защитную зону объекта культурного наследия, более того, им начато строительство без получения установленного законом разрешения на строительство.

Таким образом, все риски, связанные с оформлением документации, связанной с зоной охраны памятника культурного наследия в целях возведения жилых домов, лежит в полной мере на ФИО2, который заблаговременно не принял достаточных мер для подготовки разрешительной документации на строительство и ввёл в заблуждение заказчика строительства относительно планируемой застройки дома.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, то есть, заведомо занимаясь возведением жилых домов блокированной застройки в целях периодического получения прибыли, ФИО2 несёт все риски, как предприниматель, связанные с надлежащим оформлением документов, удорожанием материалов и работ, а также проведением дополнительных работ, связанных с переносом коммуникаций для строительства жилых домов..

Согласно выводам заключения судебной экспертизы <данные изъяты>, экспертом рассчитано удорожание работ и материалов. Однако, данное удорожание рассчитано на период с июля 2023года по настоящее время, то есть за пределами срока действия договора подряда. Учитывая, что срок договора подряда нарушен по вине подрядчика, допустившего незаконное начало строительства без оформленной в установленном законом разрешительной документации, возложение обязанности на заказчика по возмещению расходов, связанных с удорожанием, неправомерно.

Кроме того, ФИО2 увеличен объем строительства в части площади жилого дома.

Так, согласно п.3, п.4 ст. 743 ГК РФ, подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.

Подрядчик, не выполнивший обязанности, установленной пунктом 3 настоящей статьи, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

Суду не предоставлено допустимых и относимых доказательств того, что увеличение объёмов строительства было согласовано с заказчиком, т.е. сделано с его согласия.

Уведомление об увеличении стоимости работ направлено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ то есть в ходе рассмотрения спора. ФИО2 предложил в срок до ДД.ММ.ГГГГ определить перечень, порядок оплаты и стоимость работ, оставшихся к выполнению со стороны подрядчика. Предложено принять объект в том виде, в котором он находится и подписать договор купли-продажи и соглашение о расторжении договора подряда от <данные изъяты> ( л.д. 72-73, 89-92 т.1).

В предложенном Договоре купли-продажи, жилой дом блокированной застройки, (принадлежащий на праве собственности ФИО2 с 18.08.2023 на основании решения Невинномысского городского суда о 05.06.2023), имеет площадь 165 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> ( л.д. 74-76 т.1).

26.01.2025 ФИО1 направил в адрес ФИО2 претензию с требованием оформления акта приёма-передачи выполненных работ с указанием недоделок, возврате денежных средств за невыполненные работы, выплате неустойки за нарушение сроков выполнения работы (за 1181 день) ( л.д. 31, 52-53 т.1).

26.01.2025 ФИО1 направил ответ на запрос ФИО2 о недельном сроке составления акта приема-передачи и возможной рассрочке оплаты неустойки и возврате денежных средств за невыполненные работы ( л.д. 32, 54 т.1).

На вопросы суда ФИО2 подтвердил, что не имеется письменных доказательств уведомления заказчика об изменениях в строительстве, увеличении его объемов, сам заказчик ФИО1 такое согласование отрицал, пояснял, что лишь узнавал о ходе строительства и надеялся на его завершение, поскольку полностью оплатил строительство дома и иного выхода, кроме как дожидаться окончания стройки, у него не имелось.

На вопросы суда ФИО2 также не смог убедительно пояснить о причинах отступления от проекта, по разным версиям, высказанным им в судебном заседании, проект отличался от некоего проекта, то сам по себе был неверен, поскольку неправильно посчитаны площади. Пояснить выводы в заключении экспертизы об увеличении только линейных размеров объекта строительства относительно размеров в проекте, не смог.

В ходе рассмотрения спора определением Невинномысского городского суда от 16.06.2025 по делу назначено проведение комплексной строительно-технической, оценочной экспертизы.

Согласно выводам заключения эксперта <данные изъяты>

- ответ на вопрос №1: По составленному сметному расчёту (Приложение №1) сметная стоимость выполненных работ (в том числе в сметный расчёт входит стоимость использованных материалов) по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет 3 536 600,69 рублей

В данный сметный расчёт (Приложение №1) входит сметная стоимость выполненных работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> которая составляет: 1 780 232,08 рублей

В данный сметный расчёт (Приложение №1) входит сметная стоимость использованных материалов по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, которая составляет: 1 756 368,61 рублей

-ответ на вопрос №2: По результатам проведённого сопоставления объёмов выполненных строительно-монтажных работ, полученных при проведении визуальноинструментального обследования объекта строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и объёмов строительно-монтажных работ на строительство жилого дома определённых условиями договора подряда <данные изъяты> года, заключенного между ФИО7. М. и ФИО2, эксперт-строитель пришёл к выводу о том, что объёмы выполненных строительно-монтажных работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не соответствуют условиям договора подряда <данные изъяты> года, заключенного между ФИО1 и ФИО2

-ответ на вопрос №3: В результате проведённого исследования при ответе на второй вопрос эксперт-строитель пришёл к выводу о том, что объёмы выполненных строительно-монтажных работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не соответствуют условиям договора подряда <данные изъяты> года, заключенного между ФИО1 и ФИО2 Таким образом, эксперт-строитель делает вывод о том, что имеются отступления в объёме работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от предусмотренных договором подряда <данные изъяты> года, заключённых между ФИО1 и ФИО2

Отступления в объёме работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от предусмотренных договором подряда <данные изъяты> года, заключённых между ФИО1 и ФИО2 эксперт-строитель представил в таблице.

Причиной отступления (увеличения) в объёме работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от предусмотренных договором подряда <данные изъяты> года, заключённых между ФИО1 и ФИО2 является увеличение линейных размеров (внешних габаритов) пятна застройки жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> а именно:

линейные размеры (внешние габариты) фактически построенного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляют - 11,65 м. х 8,00 м. (Дело №2-<данные изъяты>, лист доказательств №25);

-линейные размеры (внешние габариты) согласно чертежам марки АР (стадия П), разработанным на основании договора с заказчиком на строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляют - 11,62 м. х 7,80 м. (Дело №2- 598/2025, лист доказательств <данные изъяты>).

Таким образом, эксперт-строитель делает вывод о том, что увеличение линейных размеров (внешних габаритов), а именно: ширины фактически построенного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от запроектированных в чертежах марки АР (стадия П) линейных размеров (внешних габаритов) на 0,2 м. является причиной отступления (увеличения) в объёме работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от предусмотренных договором подряда <данные изъяты> года, заключённых между ФИО1 и ФИО2

Расчет сметной стоимости данных работ (отражённых в таблице №3) на дату проведения судебной экспертизы, представлен в виде локального сметного расчёта (Приложение №2).

По составленному сметному расчёту (Приложение №2) сметная стоимость данных работ (отражённых в таблице <адрес>) на дату проведения судебной экспертизы, составляет: 76 648,48 рублей

-ответ на вопрос №4: стоимость (величина) удорожания выполненных работ по строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> с июля 2023 по настоящее время составляет: 337 001,02 руб.

Стоимость (величина) удорожания использованных материалов по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с июля 2023 по настоящее время составляет: 430 955,76 руб.

Общая стоимость (величина) удорожания материалов и выполненных работ по строительству жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> с июля 2023 по настоящее время, составляет: 767 956,78 руб.

Как следует из заключения экспертизы, расчет определения сметной стоимости выполненных работ ( в том числе в сметный расчет входит стоимость использованных материалов) по строительству жилого дома, распложенного по адресу: <адрес> рассчитан ресурсно-индексным методом в уровне цен – на II кв. 2025г. в ФСНБ-2022. ( л.д. 98 т.3).

Таким образом, на момент рассмотрения дела выполнено работ и использовано материалов исходя из цены договора: 3536600,69 руб. (рассчитана стоимость выполненных работ и использованных материалов на 2 кв. 2025г.) – 767956,78 руб. (стоимость удорожания работ и материалов) = 2768643,91 руб.

Остаток невыполненных работ и материалов: 3500000 руб. (цена договора) – 2768643,91 руб. =731356,09 руб.

Суд учитывает, что ФИО2 осуществлял возведение дома для ФИО1, при этом, им одновременно возведено еще несколько жилых домов блокированной застройки в целях последующей продажи и извлечения выгоды. В судебном заседании ФИО2 подтвердил, что ранее занимался предпринимательской деятельностью, связанной с осуществлением строительства и прекратил ИП в связи с эпидемией коронавируса. ФИО1 также подтвердил, что при заключении договора понимал, что заключает договор фактически с лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность. В дополнительных возражениях также просил о применении к правоотношениям Закона РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей данный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Исполнителем является организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 г. N 17 разъяснено, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Учитывая изложенное, материалами дела подтверждается фактическое осуществление ответчиком предпринимательской деятельности, что обусловливает распространение на правоотношения сторон Закона "О защите прав потребителей".

В соответствии с п.1 ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.

Согласно п.1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);

безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;

возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги).

Как следует из материалов дела, между сторонами был также заключен предварительный договор купли-продажи вещи, изготовленной в будущем. Поскольку ФИО2 возвёл жилой дом за счет средств ФИО1 на основании договора подряда, и неправомерно удерживает жилой дом, то избранный заказчиком способ восстановления права путем признания права и передачи объекта соответствует закону.

Поскольку предмет договора подряда выполнен не в полном объеме и с нарушениями относительно согласованных сторонами объемов, таким образом, истец ФИО1 вправе требовать взыскания неустойки.

Разрешая требования ФИО1 о взыскании неустойки, суд приходит к следующим выводам.

ФИО1 требует взыскания неустойки за период с 04.11.2021 по 16.12.2025 исходя из ставки, предусмотренной договором – 0,01% от стоимости выполненных работ.

ФИО1 производит расчет из цены договора.

Согласно п.5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

Таким образом, договором установлен заниженный, по сравнению в законом, размер неустойки. Исходя из требований закона о защите прав потребителей, неустойка за нарушение срока окончания работ будет рассчитана следующим образом:

3500 000 руб. х3%х1504 (количество дней просрочки) = 157 920000 руб. Поскольку, в соответствии с ч. 4 п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги), размер неустойки ограничен ценой договора подряда.

Учитывая, что ФИО1 заявлена сумма неустойки в размере 527 100 руб., которая не превышает размер, рассчитанный в соответствии с законом, суд оснований для выхода за пределы заявленных требований не усматривает.

На основании ст. 98 ГПК РФ в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 51185 (л.д. 8 т.1).

В п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Таким образом, при взыскании с исполнителя в пользу потребителя денежных сумм, связанных с восстановлением нарушенных прав последнего, в силу прямого указания закона суд должен разрешить вопрос о взыскании с виновного лица штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

В части требований о передаче документов, суд также считает требования обоснованными. ФИО1 заявлено о передаче следующих документов:

-проектно-сметную документацию на дом и документацию на коммунальные линии (технические условия и договоры на подключение), поскольку они признаны ответчиком ФИО2

Разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию отвергнуты ФИО2, со ссылкой на то, что право собственности на дом оформлено по решению суда. В данной части суд соглашается с возражениями ответчика.

В части требований о передаче прав и обязанностей по договору аренды, суд учитывает, что одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заявляя требования о возложении обязанности по передаче прав аренды, фактически истец требует право аренды под принадлежащим ему жилым домом.

Таким образом, ФИО1 имеет право на заключение договора аренды на земельный участок, находящийся под принадлежащим ему жилым домом, одновременно с прекращением прав аренды ФИО2

С ФИО2 в доход государства подлежит довзысканию государственная пошлина исходя из цены иска в размере : 3500 000+527100 руб. исходя из которой государственная пошлина подлежит уплате в размере 52190 руб.

При разрешении заявления о применении срока исковой давности по требованию о расторжении договора подряда, суд считает заявление необоснованным, поскольку фактически переписка по факту заключения основного договора купли-продажи возникла у сторон в ходе рассмотрения дела, ранее оснований для расторжения договора вопрос между сторонами не поднимался.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 суд отказывает. Оснований для расторжения договора подряда суд не усматривает, поскольку требования не соответствуют положениям ст. 450 ГК РФ, каких-либо существенных оснований для расторжения не имеется. Со стороны ФИО1 договор исполнен, строительство в полном объеме не окончено по вине подрядчика.

Оснований для взыскания расходов на подготовку проектной документации на сумму 1137096,51 руб. не имеется по указанным выше основаниям, включающим в себя как начало строительства заведомо зная о наличии ограничений на участок, так и отсутствие разрешения на строительство, что увеличило сроки по вине подрядчика. Кроме того, в расчет включены расходы по объектам строительства, не относящимся к предмету настоящего спора.

Расходы по переносу теплотрассы также относятся к рискам подрядчика, который должен был при подготовке участка подготовить все необходимые документы для строительства, в том числе, проект подключения к сетям. Достоверных и допустимых доказательств того, что данные расходы нельзя было заранее предусмотреть и изменения в смету должны быть внесены по не зависящим от него причинам ( п.3 ст. 744 ГК РФ), не предоставлено. Кроме того, никаких согласований относительно изменений в договор подряда ФИО2 в 2021году не направлял, данные требования им заявлены только в ходе разрешения настоящего спора.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) к ФИО2 (паспорт <данные изъяты> о возложении обязанности передать объект строительства, признании права собственности, права аренды, взыскании неустойки, расходов - удовлетворить частично.

Признать за ФИО8 право собственности на жилой дом, площадью 165,4 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>

Решение суда служат основанием для внесения сведений в ЕГРН.

Прекратить право аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, возникшее на основании договора аренды <данные изъяты>

Признать за ФИО1 право аренды на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>1.

Обязать ФИО2 передать ФИО1 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>

Решение суда служит основанием для заключения договора аренды с ФИО1.

Обязать ФИО2 передать ФИО1 проектно-сметную документацию на жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>

Обязать ФИО2 передать ФИО1 документацию на подключение водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (технические условия, договоры на подключение) на жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1: неустойку в размере 527 100 руб., судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 51185 руб.

В остальной части требований ФИО1 – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 – о расторжении договора подряда от <данные изъяты>, взыскании задолженности по договору подряда от <данные изъяты> в размере 1776131,57 руб. – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня составления в мотивированном виде, то есть с 22 декабря 2025г.

Судья Угроватая И.Н.