Решение по делу № 2-964/2025 от 19.12.2025 - о возмещении расходов за содержание и ремонт помещения, признании доли незначительной, прекращении права собственности, по встречному исковому заявлению <ФИО> <ФИО> к <ФИО> <ФИО> о выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности.

Дело № 2-964/2025

64RS0048-01-2025-001710-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2025 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Павловой Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Арбузовой Е.А.,

с участием истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1,

с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Колодяжной О.И.,

представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Джанелидзе Г.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО11 к ФИО2 ФИО10 о возмещении расходов за содержание и ремонт помещения, признании доли незначительной, прекращении права собственности, по встречному исковому заявлению ФИО2 ФИО12 к ФИО1 ФИО13 о выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о возмещении расходов за содержание и ремонт помещения, признании доли незначительной, прекращении права собственности. В обоснование заявленных требований истец указала, что с ДД.ММ.ГГГГ года истец и ответчик являются собственниками нежилого помещения № 50 с кадастровым номером № по адресу: г. Саратов, <адрес>. ФИО1 принадлежит № доли в праве общей долевой собственности, ФИО3 принадлежит № доли в праве общей долевой собственности.

Кроме того, ФИО1 указала, что в период с ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время она осуществляет деятельность по управлению, содержанию и эксплуатации собственного имущества и общего имущества в указанном объекте и в соответствии с платежными поручениями в полном объеме несла все расходы, связанные с содержанием и ремонта имущества, а ответчик уклоняется от возмещения указанных затрат на содержание, ремонт и эксплуатацию имущества соразмерно своей доле в нежилом помещении.

Так, ФИО1 понесла расходы на ремонт данного нежилого помещения, а именно: на подготовку проекта и устройство рентгеновского кабинета, подготовку рабочего проекта переустройства и перепланировки квартир № № под стоматологическую клинику, регистрацию указанной перепланировки, подготовку рабочего проекта электроснабжения, обустройство вентиляционной системы, водоснабжения, установку пожарной системы, установку вывески, ремонтные работы.

Согласно представленному ФИО1 экспертному исследованию от 11 апреля 2025 года № 147 стоимость улучшений нежилого помещения стоматологической клиники общества с ограниченной ответственностью (далее – <адрес>, составляет 9441892 руб., следовательно, по мнению ФИО1, с ФИО3 подлежит взысканию № указанной суммы в размере 1888378,40 руб.

ФИО1 указала, что в период с 2023 года по настоящее время единолично несла все расходы на содержание нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, что составило 392309,93 руб., № от данных расходов составляет 78461,99 руб.

С момента приобретения нежилого помещения в общую долевую собственности ФИО3 не использует его для своих целей, не возмещает средства на содержание и ремонт данного помещения, что свидетельствует об отсутствии у него заинтересованности в данном помещении, кроме того, доля ФИО3 является незначительной (№).

ФИО1 указала, что согласно выписке из ЕГРН стоимость спорного нежилого помещения составляет 3815228,07 руб., соответственно, стоимость доли ФИО3 составляет 763045,61 руб. (№ от 3815228,07 руб.)

Указала, что, поскольку у сторон имеются взаимные встречные требования, они подлежат зачету, в связи с чем с ФИО3 подлежат взысканию денежные средства в размере 1203794,78 руб.

На основании изложенного просила: признать долю ФИО3 в нежилом помещении № 50 с кадастровым номером №, по адресу: г. <адрес>, незначительной; прекратить право собственности ФИО3 на № долю в указанном нежилом помещении; признать за ФИО1 право собственности на № долю в указанном нежилом помещении; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 компенсацию № доли в спорном нежилом помещении в размере 763045,61 руб.; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 компенсацию расходов на содержание и ремонт спорного нежилого помещения в размере 1966840,39 руб.; произвести зачет взаимных встречных требований ФИО3 и ФИО1 и окончательно взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1203794,78 руб.

ФИО3 обратился в суд с встречным исковым заявлением о выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности, просил выделить ему в натуре принадлежащую ему № долю в праве общей долевой собственности в спорном нежилом помещении по варианту, определенному экспертом в рамках проведенной по делу судебной экспертизы. В обоснование заявленных требований указал, что категорически не согласен со стоимостью спорного нежилого помещения, определенную истцом на основании кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Полагал, что в данном случае существует техническая возможность осуществить выдел доли нежилого помещения в натуре, при этом будут образованы обособленные нежилые помещения с самостоятельными входами-выходами в помещение и из него, будут обеспечены санитарно-гигиенические нормы при эксплуатации выделяемого помещения, конструкции помещения затронуты не будут. Нежилое помещение фактически преобразовано из двух квартир (однокомнатной и двухкомнатной) в многоквартирном доме, находится на первом этаже, имеет два самостоятельных входа (выхода), один – непосредственно по улицу, второй на лестничную площадку первого этажа МКД. Указал, что имеет существенный интерес в использовании имущества, в связи с чем обращался во Фрунзенский районный суд г. Саратова с иском к ФИО1, ООО <данные изъяты>» о взыскании компенсации за пользование общим имуществом, расходов по оплате государственной пошлины, расходов по оплате услуг эксперта, обязании устранить препятствия в пользовании нежилым помещением (гражданское дело <данные изъяты>). Решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 21 апреля 2025 года в удовлетворении исковых требований было отказано. Относительно исковых требований ФИО1 указал, что право собственности у сторон нежилое помещение возникло 03 июля 2023 года, они получили право собственности в дар от своей матери готовое отремонтированное нежилое помещение, которое должны были использовать совместно, извлекать прибыль, материально помогая матери в ее достойном обеспечении в старости. Указал, что после 03 июля 2023 года ФИО1 ремонт в спорном нежилом помещении не производился, оснований нуждаемости нежилого помещения в ремонтных работах не имеется. Расходы по выполненным работам были понесены матерью сторон, к данным расходам ФИО1 отношения не имеет. Полагал, что достаточных, допустимых доказательств, подтверждающих невозможность определения порядка пользования нежилым помещением, не имеется.

ФИО1 и ее представитель адвокат Колодяжная О.И. в судебном заседании просили удовлетворить исковые требования ФИО1, отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3, на вопрос суда ФИО1 указала, что после приобретения права собственности 04 июля 2023 года из всех заявленных стороной истца по первоначальному иску работ была произведена замена букв вывески <данные изъяты>». ФИО1 пояснила, что старая вывеска пришла в негодность, в связи с чем и были осуществлены данные работы.

ФИО3 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, направил для участия в деле своего представителя адвоката Джанелидзе Г.Г., который встречные исковые требования поддержал, а также поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 45 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

Согласно ст. 17 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией.

На основании ст.ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Исходя из ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио и видеозаписей, заключений экспертов.

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита нарушенных прав осуществляется судом.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Исходя из ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

На основании ч. 2 ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

Как следует из материалов дела, с 04 июля 2023 года стороны являются собственниками нежилого помещения № № с кадастровым номером № по адресу: г. <адрес> ФИО1 принадлежит № доли в праве общей долевой собственности, ФИО3 принадлежит № доли в праве общей долевой собственности.

Доли в праве были приобретены ими на основании договора дарения от 03 июля 2023 года, заключенного с их матерью ФИО4

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 21 апреля 2025 года по гражданскому делу № 2-№2025 по иску ФИО3 к ФИО1, ООО «<данные изъяты>» о взыскании компенсации за пользование общим имуществом, расходов по оплате государственной пошлины, расходов по оплате услуг эксперта, обязании устранить препятствия в пользовании нежилым помещением в удовлетворении исковых требований было отказано.

В ходе рассмотрения гражданского дела № 2-№ было установлено, что между истцом и ответчиком соглашение по вопросу пользования нежилым помещением № № с кадастровым номером № по адресу: г. № достигнуто не было, порядок пользования между сособственниками не определен, в том числе, в судебном порядке. Между собственниками сложились напряженные и конфликтные отношения.

Также в ходе рассмотрения гражданского дела № 2-№/2025 установлено, что в спорном помещении по вышеуказанному адресу расположена стоматологическая клиника ООО «<данные изъяты>», которое в свою очередь передано последнему в пользование на основании договора безвозмездного пользования нежилым помещением от 09 января 2021 года. Учредителем и директором ООО «<данные изъяты> является ФИО1

В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству ФИО3 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Приоритет-Оценка».

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- Определить варианты выдела в натуре долей спорного нежилого помещения № <данные изъяты>, расположенного по адресу: г. №, с кадастровым номером №, с минимальной стоимостью работ по выделу в натуре?

- Какова стоимость выделяемых частей недвижимого имущества при каждом из вариантов выдела?

- Какова стоимость работ для каждой стороны, при каждом из вариантов по выделу в натуре долей недвижимого имущества? Какова рыночная стоимость нежилого помещения № №, расположенного по адресу: г. <адрес>, с кадастровым номером №?

Как следует из выводов экспертного заключения от 08 сентября 2025 года № №, невозможен выдел в натуре долей спорного нежилого помещения № №, расположенного по адресу: г. <адрес>, с кадастровым номером №, путем организации изолированного жилого помещения (помещения квартиры) + изолированного нежилого помещения в соответствии с требованиями нормативных документов, так как:

- доля нежилого помещения, подлежащая выделу сособственнику ФИО3, соответствует 26,14 кв.м (<данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности), что менее площади однокомнатной квартиры, которая фактически входит в состав исследуемого помещения с кадастровым <адрес> после выполнения работ по переводу в нежилое помещение (Распоряжение от 25 августа 2008 года: принято решение о переводе жилых помещений по адресу: г. <адрес> общей площадью 65,4 кв.м, кв. № общей площадью 44,9 кв.м, в нежилое помещение);

- с учетом геометрических параметров помещений, места расположения коммуникаций, необходимости отдельного входа в нежилое помещение с территории общего пользования (с улицы) и отдельного входа в жилое помещение на лестничную клетку жилой части многоквартирного здания (согласно п. 4.6, 4.14 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», п. 2 ст. 22 ЖК РФ) технически не представляется возможным разработать вариант раздела нежилого помещения с выделом отдельной квартиры площадью, соответствующей нормативным документам и приближенной к доле, подлежащей выделу сособственнику ФИО3 в размере 26,14 кв.м и отдельного нежилого помещения.

Экспертом предложены два варианта выдела в натуре долей спорного нежилого помещения площадью 130,7 кв.м с отклонением от идеальной доли сособственников.

Согласно первому варианту сособственнику ФИО3 подлежит выделу нежилое помещение № 7 – кабинет оказания услуг площадью 24,1 кв.м (отклонение от идеальной доли составляет 24,1 кв.м – 26,14 кв.м = -2,04 кв.м); ФИО1 подлежат выделу иные нежилые помещения площадью 106,6 кв.м отклонение от идеальной доли составляет 106,6 кв.м – 104,56 кв.м = +2,04 кв.м).

При указанном варианте раздела необходимо выполнить следующие работы:

- сособственникам ФИО3 и ФИО1: демонтировать дверной блок между помещением № 7 площадью 24,1 кв.м, и помещением коридора № 3 площадью 7,0 кв.м, заделать проем. Стоимость работ составляет 6744 руб.;

- сособственнику ФИО3: выполнить устройство тамбура (ранее существовавшая лоджия) и самостоятельного отдельного входа с ул. Пугачева (демонтаж оконного блока и подоконной части стены ранее существовавшей лоджии; установку наружной входной двери, подъем к которой будет осуществляться по лестнице со стороны фасада; между основной частью помещения и вновь организуемым тамбуром установить перегородку на каркасе с внутренней входной дверью); выполнить организацию входной группы в виде пристраиваемой лестницы с крыльцом и навесом (площадка и ступени из монолитного бетона облицованного керамогранитной плиткой или металлоконструкций); выполнить переоборудование системы отопления в подлежащем выделу помещении, подключение возможно к стояку отопления, который расположен в помещении № 2 площадью 18,3 кв.м, согласно проектному решению, т. 1. л.д. 196); по необходимости организовать подключение к стоякам водоснабжения и водоотведения, которые расположены в помещении № 2 площадью 18,3 кв.м, согласно проектному решению (т. 1. л.д. 196); выполнить реконструкцию системы электроснабжения с организацией отдельного ввода (все работы выполнять на основании разработанного проектного решения). Экспертом указано, что стоимость работ возможно рассчитать после разработки проектного решения на переустройство коммуникаций и организации входной группы в подлежащее выделу нежилое помещение, с уточнением места коммуникаций, расположенных «скрыто», и согласования проектного решения по организации входной группы в надлежащем порядке (работы должны выполняться представителями организаций, имеющими допуск на выполнение работ данного вида).

- сособственнику ФИО1: выполнить переоборудование систем электроснабжения, отопления, вентиляции в подлежащем выделу помещении; демонтировать выпуски системы вентиляции в помещение № 7 площадью 24,1 кв.м, (основные воздуховоды проходят в помещении № 3 коридора). Стоимость работ возможно рассчитать после разработки проектного решения на переустройство коммуникаций с уточнением места их расположения (на дату осмотра в большей части коммуникации расположены «скрыто», работы должны выполняться представителями организаций, имеющими допуск на выполнение работ данного вида).

Согласно второму варианту сособственнику ФИО3 подлежит выделу нежилое помещение № 6 – кабинет оказания услуг площадью 18,3 кв.м, помещение туалета площадью 2,0 кв.м, часть помещения коридора № 3 площадью 1,35 кв.м, общей площадью 21,65 кв.м (отклонение от идеальной доли составляет 21,65 кв.м – 26,14 кв.м = -4,49 кв.м.);

- сособственнику ФИО1 подлежат выделу иные нежилые помещения площадью 109,05 кв.м (отклонение от идеальной доли составляет 109,05 кв.м – 104,56 кв.м = +4,49 кв.м).

При указанном варианте раздела необходимо выполнить следующие работы:

- сособственникам ФИО3 и ФИО1: установить перегородку в помещении № 3, в результате чего помещение коридора будет разделено на две части площадью 1,35 кв.м (подлежит выделу ФИО3) и 5,65 кв.м (подлежит выделу ФИО1). Стоимость работ составляет 9220 руб.;

- сособственнику ФИО3: выполнить устройство тамбура (ранее существовавшая лоджия) и самостоятельного входа с ул. Пугачева (демонтаж оконного блока и подоконной части; установку наружной входной двери, подъем к которой будет осуществляться по лестнице со стороны фасада; между основной частью помещения и вновь организуемым тамбуром установить перегородку на каркасе с внутренней входной дверью); выполнить организацию входной группы в виде пристраиваемой лестницы с крыльцом и навесом (площадка и ступени из монолитного бетона облицованного керамогранитной плиткой или металлоконструкций); выполнить переоборудование системы отопления в подлежащем выделу помещении, подключение возможно к стояку отопления, который расположен в помещении № 4 площадью 1,8 кв.м, согласно проектному решению (т. 1 л.д. 196); по необходимости организовать подключение к стоякам водоснабжения и водоотведения, которые расположены в помещении № 4 площадью 1,8 кв.м, согласно проектному решению (т. 1 л.д. 196); выполнить реконструкцию системы электроснабжения с организацией отдельного ввода (все работы выполнять на основании разработанного проектного решения). Экспертом указано, что стоимость работ возможно рассчитать после разработки проектного решения на переустройство коммуникаций и организации входной группы в подлежащее выделу нежилое помещение, с уточнением места коммуникаций, расположенных «скрыто», и согласования проектного решения по организации входной группы в надлежащем порядке (работы должны выполняться представителями организаций, имеющими допуск на выполнение работ данного вида).

- сособственнику ФИО1: выполнить переоборудование систем электроснабжения, отопления, вентиляции в подлежащем выделу помещении: демонтировать выпуски системы вентиляции в помещение № 6 площадью 18,3 кв.м (основные воздуховоды проходят в помещении № 3 коридора). Стоимость работ возможно рассчитать после разработки проектного решения на переустройство коммуникаций с уточнением места их расположения (на дату осмотра в большей части коммуникации расположены «скрыто», работы должны выполняться представителями организаций, имеющими допуск на выполнение работ данного вида).

При ответе на второй вопрос экспертом определена стоимость выделяемых частей недвижимого имущества при каждом из вариантов выдела.

Экспертом установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения № 50, расположенного по адресу: г. <данные изъяты> с кадастровым номером № составляет 13656000 руб.

После поступления данного экспертного заключения в суд и ознакомления с ним от ФИО1 поступило ходатайство о проведении повторной судебной строительно-технической экспертизы, а от ФИО3 – ходатайство о назначении дополнительной строительно-технической экспертизы.

В ходатайстве о назначении по делу повторной судебной экспертизы ФИО1 указала, что при ответе на вопрос суда № 1 экспертом предложено два варианта выдела в натуре сособственнику ФИО3 доли в нежилом помещении с устройством нового выхода на ул. Пугачева, при этом для устройства нового выхода на ул. Пугачева необходимо демонтировать наружные стены многоквартирного жилого дома, в результате чего произойдет уменьшение общего имущества собственников жилых помещений МКД. В этой связи, по мнению ФИО1, два варианта выдела в натуре сособственнику ФИО3 доли в нежилом помещении с устройством нового выхода на ул. Пугачева недопустимы и невозможны.

25 сентября 2025 года в связи с поступившим ходатайством ФИО3 по делу была назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Экспертиза Сервис», в назначении повторной судебной экспертизы отказано.

На разрешение экспертов был поставлен вопрос: возможен ли выдел в натуре долей спорного нежилого помещения № 50, расположенного по адресу: г. <адрес>, с кадастровым номером № по следующему варианту: собственнику ФИО3 подлежит выделу помещение № 14, площадью 4,7 кв.м, (либо его часть (с отклонением от идеальной доли (от +1 до + 3,4 кв.м), необходимая для установления дверных проемов, на прежних местах, которые были до перевода в нежилое помещение), помещение № 12 площадью 6,4 кв.м, помещение № 13 площадью 10,4 кв.м, помещение № 11 площадью 8 кв.м, (отклонение от идеальной доли 29,5 кв.м-26,1 кв.м = 3,4 кв.м), собственнику ФИО1 подлежат выделу иные нежилые помещения, с отклонением от идеальной доли (от -1 до - 3,4 кв.м)? Если да, то какова стоимость работ для каждой стороны при данном варианте выдела в натуре долей недвижимого имущества?

Согласно экспертному заключению от 20 ноября 2025 года № Э-5746 выдел в натуре долей спорного нежилого помещения № 50, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. <адрес>, с кадастровым номером № по следующему варианту: собственнику ФИО3 подлежит выделу помещение № 14, площадью 4,7 кв.м, (либо его часть (с отклонением от идеальной доли (от +1 до + 3,4 кв.м), необходимая для установления дверных проемов, на прежних местах, которые были до перевода в нежилое помещение), помещение № 12 площадью 6,4 кв.м, помещение № 13 площадью 10,4 кв.м, помещение № 11 площадью 8 кв.м, (отклонение от идеальной доли 29,5 кв.м-26,1 кв.м = 3,4 кв.м), собственнику ФИО1 подлежат выделу иные нежилые помещения, с отклонением от идеальной доли (от -1 до - 3,4 кв.м) без нарушений требований Жилищного кодекса РФ, требований постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 24 декабря 2020 года № 44 (в редакции от 20 марта 2024 года) «Об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» не представляется возможным.

Экспертом указано, что данное нежилое помещение было перепланировано в стоматологическую поликлинику в 2008 году, оно используется как стоматологическая клиника около 17 лет.

Экспертом в заключении отражено, что к работе стоматологических организаций предъявляются требования в части организации работы рентген-кабинетов. В соответствии с приказом Минздрава России от 09 июня 2020 года № 560н, приложении № 10 к этому нормативному документу приводятся правила организации рентгенологического кабинета в стоматологических клиниках.

Исходя из состава указанных требований, наличие собственного рентгеновского аппарата является одним из ключевых лицензионных требований для стоматологической клиники: направлять пациентов для прохождения таких исследований в другие организации невозможно. Если в составе медицинского учреждения действует отдельный рентген-кабинет, то его требуется оснастить как визиографом, так и ортопантонографом.

В соответствии с СанПиН 2.6.1.1192-03, установка каждого дополнительного прибора в рентген-кабинете требует увеличения его площади как минимум на 4 квадратных метра. При этом минимальная площадь, необходимая для основной установки, составляет 8 квадратных метров. В результате наименьшая разрешенная площадь рентген-кабинета в соответствии с требованиями должна составлять 12 квадратных метров.

Экспертом также указано, что сложность еще заключается в описании полученных снимков. Выполнять эту работу может только врач-рентгенолог, которому также требуется отдельное рабочее место.

По результату проведенного исследования установлено, что выдел в натуре долей спорного нежилого помещения № 50, расположенного по адресу: г. <адрес>, с кадастровым номером № по вышеуказанному варианту невозможен по следующим причинам:

- при предложенном варианте выдела доли в натуре предполагается устройство входа в нежилое помещение из помещения подъезда, что противоречит требованию ст. 22 Жилищного кодекса РФ, где перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. В данном случае предусмотрено устройство входа в нежилое помещение с использованием помещений мест общего пользования для доступа к жилым помещениям;

- иной вход в предложенное к выделу помещение обустроить не представляется возможным, так как любое предложение организации входа предусматривает вмешательство в общее имущество МКД, где согласно ЖК РФ для этих целей требуется разрешение всех собственников многоквартирного дома;

- согласно предложенному варианту выдела в натуре деятельность стоматологической клиники будет невозможна, так как помещение рентген кабинета, моечной, стерилизационной и гардеробной будут переданы в пользование собственника № доли. При данных обстоятельствах помещение стоматологической клиники в составе без выделенных помещений не может соответствовать требованиям Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 24 декабря 2020 года № 44 (в редакции от 20 марта 2024 года) «Об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг».

- при изменении количества и площадей помещений каждой из выделенных частей нежилого помещения будет невозможным соблюдение требований предъявляемых к составу помещений стоматологической клиники и требований к их характеристикам, предусмотренным СП 2.1.3678-20.

- при предложенном варианте выдела 1/5 доли в натуре, изолированный вентиляционный канал из помещения рентген кабинета будет передан в пользование собственника 1/5 доли, что исключает возможность существования в качестве стоматологической клиники, согласно действующим санитарным требованиям. Также будет нарушена вся система приточно-вытяжной вентиляции клиники. Устройство нового изолированного вентиляционного канала и реконструкция существующей системы требует значительных затрат и сложностей в согласовании с собственниками МКД. Для устройства вентиляционного канала перед разработкой проектной документации сначала требуется согласие всех сособственников МКД, получение разрешения в соответствующих организациях о возможности проведения работ по перепланировке, и вмешательству в несущую стену МКД, являющуюся общим имуществом МКД. При отсутствии согласия всех собственников МКД данное решение будет невозможным.

- другим фактором является то обстоятельство, что в случае получения всех необходимых условий и разработки проектной документации для нормальной работы стоматологической клиники потребуются дорогостоящие мероприятия по разработке проектных документаций на устройство новой системы вентиляции и переустройство существующих инженерных систем внутренней разводки ХВС, ГВС, вентиляции и водоотведения и, соответственно, после завершения всех согласований выполнение работ по перепланировке и, соответственно, выполнению работ по восстановительному ремонту дорогостоящих отделочных покрытий. Вышеуказанные обстоятельства в свою очередь указывают на длительное не функционирование клиники и несения упущенной выгоды на длительный период.

Заключения подробно мотивированы, соответствуют требованиям ст. 86 ГПК РФ. Заключения являются полными, последовательными, не содержат противоречий, в заключении подробно описан процесс исследования, а также приведены ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, что в совокупности указывает на соответствие представленных заключений требованиям, предъявляемым к экспертным заключениям Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», они содержат подробное описание проведенного исследования, результаты исследований имеют указание на используемые методы, выводы экспертов содержат ответы на поставленные судом вопросы, указанные заключения судебной экспертизы не допускают неоднозначного толкования, не вводят в заблуждение, являются достоверными и допустимыми доказательствами.

Таким образом, с учетом выводов экспертных заключений ООО «Приоритет-Оценка» и ООО «Экспертиза Сервис» суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования ФИО3 о выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности удовлетворению не подлежат. Суд учитывает, что согласно проведенным по делу судебным экспертизам доля нежилого помещения, подлежащая выделу сособственнику ФИО3, менее площади однокомнатной квартиры, которая фактически входит в состав данного помещения с кадастровым номером № после выполнения работ по переводу в нежилое помещение. При этом, с учетом геометрических параметров помещений, места расположения коммуникаций, необходимости отдельного входа в нежилое помещение с территории общего пользования (с улицы) и отдельного входа в жилое помещение на лестничную клетку жилой части многоквартирного здания (согласно п. 4.6, 4.14 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», п. 2 ст. 22 ЖК РФ) технически не представляется возможным разработать вариант раздела нежилого помещения с выделом отдельной квартиры площадью, соответствующей нормативным документам и приближенной к доле, подлежащей выделу сособственнику ФИО3 в размере 26,14 кв.м и отдельного нежилого помещения. Кроме того, варианты, предложенные экспертом ФИО5, с отступлением от идеальной доли сособственников, не устроили стороны; вариант, предложенный ФИО3 в ходатайстве о назначении дополнительной судебной экспертизы, экспертом ФИО6 признан невозможным. Кроме того, экспертом указано, что устройство входа в нежилое помещение из помещения подъезда противоречит требованию ст. 22 Жилищного кодекса РФ, любое предложение организации входа предусматривает вмешательство в общее имущество МКД, где согласно ЖК РФ для этих целей требуется разрешение всех собственников многоквартирного дома. Кроме того, предложенный вариант выдела скажется на функционировании помещения как стоматологической клиники. При изменении количества и площадей помещений каждой из выделенных частей нежилого помещения будет невозможным соблюдение требований предъявляемых к составу помещений стоматологической клиники и требований к их характеристикам, предусмотренным СП 2.1.3678-20.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что возможность выдела доли ФИО3 в данном нежилом помещении отсутствует.

Рассматривая исковые требования о признании доли незначительной, прекращении права собственности, суд учитывает следующее.

Как разъяснено Конституционным Судом РФ в Определении от 07 февраля 2008 года № 242-О-О, согласно абзацу второму п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Как следует из разъяснений, изложенных в абз. 1-3 п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

В ходе рассмотрения гражданского дела № 2-№ судом было установлено, что в материалах данного дела отсутствуют доказательства совершения ФИО1 и ООО «№ в отношении ФИО3 неправомерных действий, связанных с нарушением принадлежащих ему правомочий собственника. С требованием о передаче ключей и выплате компенсации ФИО3 обратился к ФИО1 и ООО «№» только в ходе рассмотрения гражданского дела № 2-№

При этом в ходе рассмотрения гражданского дела № 2-№ обозревался материала проверки <данные изъяты> от 30 марта 2025 года по заявлению ФИО3

Судом в решении отражено, что из материала проверки <данные изъяты> года следует и указано самим ФИО3 при даче объяснений 30 марта 2025 года в отделе полиции, что в 2023 году ФИО1 передала ему ключ от входной двери данной стоматологической клиники. При этом к доводам о смене ответчиком на дверях спорного помещения замка и о невозможности попасть в помещение суд отнесся критически, поскольку материалы <данные изъяты> года доказательств, однозначно свидетельствующих и фиксирующих факт невозможности попасть в спорное помещение, не содержат. Также суд указал, что однозначных доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО1 производила смену замков на входных дверях и дверях запасного входа спорного нежилого помещения, материалы дела не содержат, и суду в ходе его рассмотрения представлено не было.

Как следует из материалов настоящего дела, ФИО3 спорным помещением не пользовался, вещей в нем не имеет, право собственности перешло к нему только в 2023 году по договору дарения, в то время как нежилое помещение было перепланировано в стоматологическую поликлинику в 2008 году, оно используется как стоматологическая клиника около 17 лет, при этом учредителем и директором ООО «<данные изъяты> является ФИО1

Суд обращает внимание, что, приобретая в дар <данные изъяты> долю вышеуказанного нежилого помещения, при осведомленности об осуществлении деятельности стоматологической клиники по данному адресу, ФИО3, не осуществляя там какую-либо деятельность, при условии передачи ему ключей от сестры еще в 2023 году, не неся расходы по содержанию данного имущества, должен был предполагать, что не сможет выделить свою долю в натуре без нарушения прав другого собственника. Исходя из выводов, установленных судом в ходе рассмотрения гражданского дела № 2-№, усматривается, что ранее 30 марта 2025 года ФИО3 не предпринимались попытки попасть в указанное помещение, доказательств обратного им представлено не было. Судом было указано, что невозможность осуществления ФИО3 полномочий по владению и пользованию имуществом, ограничению доступа в указанное здание, допустимыми доказательствами не подтверждена, с требованием об освобождении части нежилого помещения соразмерно доли в праве общей долевой собственности ФИО3 к ФИО1 не обращался. ФИО1 указывала, что в период с 04 июля 2023 года по 28 февраля 2025 года <данные изъяты> часть нежилого помещения ею не использовалась, также отмечала, что в спорный период времени ФИО3 нежилое помещение не посещал, обязанности по содержанию своей доли не исполнял.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что доля сособственника ФИО3 незначительна, не может быть реально выделена, а ФИО3 не имеет существенного интереса в использовании этого общего имущества, в связи с чем, даже при отсутствии согласия ФИО3, возможно прекратить его право собственности на <данные изъяты> долю в праве на спорное нежилое помещение с выплатой компенсации.

Суд также полагает необходимым указать, что отсутствие волеизъявления ФИО3 на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку действие п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

Решение является основанием для внесения сведений и изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

В рамках настоящего искового заявления ФИО1 указала, что понесла расходы на ремонт спорного нежилого помещения, а именно: на подготовку проекта и устройство рентгеновского кабинета, подготовку рабочего проекта переустройства и перепланировки квартир № 50 и № 51 под стоматологическую клинику, регистрацию указанной перепланировки, подготовку рабочего проекта электроснабжения, обустройство вентиляционной системы, водоснабжения, установку пожарной системы, установку вывески, ремонтные работы.

Согласно представленному ФИО1 экспертному исследованию от 11 апреля 2025 года № 147 стоимость улучшений нежилого помещения стоматологической клиники <данные изъяты>» по адресу: г. <данные изъяты> составляет 9441892 руб., следовательно, по мнению ФИО1, с ФИО3 подлежит взысканию 1/5 указанной суммы в размере 1888378,40 руб.

ФИО1 также указала, что в период с 2023 года по настоящее время единолично несла все расходы на содержание нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, что составило 392309,93 руб., 1/5 от данных расходов составляет 78461,99 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

Из материалов дела следует, что право собственности на 1/5 долю в спорном нежилом помещении ФИО3 было приобретено на основании договора дарения от 03 июля 2023 года, право зарегистрировано в ЕГРН 04 июля 2023 года.

Исходя из представленного ФИО1 независимого исследования от 11 апреля 2025 года № 147, стоимость улучшений нежилого помещения стоматологической клиники <данные изъяты>» по адресу: г. ФИО14 составляет 9441892 руб.

Вместе с тем, как пояснила ФИО1 в судебном заседании, из всех заявленных работ после заключения договора дарения от 03 июля 2023 года были проведены только работы по замене вывески стоимостью 85000 руб. (по договору от 29 октября 2024 года № 129). Работы были вызваны тем, что прежняя вывеска пришла в негодность, доказательств, опровергающих эти обстоятельства, не представлено.

Учитывая, что остальные работы были проведены до заключения указанного договора дарения, компенсация части их стоимости не может быть возложена на ФИО3, приобретшего право собственности и, соответственно, обязанность нести бремя содержания принадлежащего его имущества, только 04 июля 2023 года.

Стоимость 1/5 от указанных работ составляет 17000 руб. (1/5 Х 85000).

ФИО1 также указала, что в период с 2023 года по настоящее время единолично несла все расходы на содержание нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, что составило 392309,93 руб.

Как следует из материалов настоящего дела (Т. 1 л.д. 87-140) ФИО1 представлены следующие квитанции: на сумму <данные изъяты>

С учетом того, что ФИО3 приобрел спорное нежилое помещение лишь в июле 2023 года, суд полагает, что к учету подлежат расходы на сумму <данные изъяты>

<данные изъяты>

Судебным экспертом установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения № 50, расположенного по адресу: г. № с кадастровым номером 64№ составляет 13656000 руб.

Соответственно, 1/5 от 13656000 руб. составляет 2731200 руб.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что, с учетом понесенных ФИО1 расходов, в порядке зачета встречных взаимных требований, в пользу ФИО3 с ФИО1 подлежит взысканию компенсация за прекращение права собственности 1/5 доли в спорном нежилом помещении в размере 2672424,10 руб. (2731200 – 17000 – 41775,94).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 ФИО15 к ФИО2 ФИО16 о возмещении расходов за содержание и ремонт помещения, признании доли незначительной, прекращении права собственности – удовлетворить частично.

Признать <данные изъяты> долю в праве собственности ФИО2 <данные изъяты>) в нежилом помещении № 50 с кадастровым номером №, по адресу: г. <адрес>, незначительной.

Прекратить право ФИО2 ФИО17 на <данные изъяты> долю в праве собственности на нежилое помещение № 50 с кадастровым номером № по адресу: г. <адрес>

<адрес> ФИО1 ФИО18) право на <данные изъяты> долю в праве собственности на нежилое помещение № 50 с кадастровым номером № по адресу: г. <адрес>

Взыскать с ФИО1 <данные изъяты> в пользу ФИО2 ФИО19 в счет компенсации за прекращение права собственности ФИО20 доли на нежилое помещение № 50 с кадастровым номером №, по адресу: г. <адрес> денежные средства в размере 2731200 руб.

Взыскать с ФИО2 ФИО21 в пользу ФИО1 ФИО22 в счет возмещения расходов за содержание и ремонт помещения № 50 с кадастровым номером №, по адресу: г. <адрес> денежные средства в размере 58775,94 руб.

Произвести зачет взыскиваемых сумм: взыскать с ФИО1 ФИО23) в пользу ФИО2 ФИО24) в счет компенсации за прекращение права собственности <данные изъяты> доли на нежилое помещение № 50 с кадастровым номером № по адресу: г. <адрес> денежные средства в размере 2672424,10 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных первоначальных исковых требований – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований – отказать.

Решение является основанием для внесения сведений и изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Фрунзенский районный суд г. Саратова. Мотивированное решение изготовлено 14 января 2026 года.

Судья Ю.В. Павлова